Problème d'isolation, qui doit payer, les communs ou le propriétaire ?

Pourquoi des propriétaires de caves devraient-ils isoler leur bien ????  A qui cela va t'il profiter ? certainement pas au chauffage des caves !
Soit c'est à charge de la copropriété, soit c'est à charge des propriétaires bénéficiaires...
Même payeur que pour les travaux dans les communs !

Vous m'avez grillé !

Merci de vos réponses

L'isolation des caves fait partie de L'isolation globale de l'immeuble afin de protéger la planète et aussi d'obtenir un PEB correct pour les futures normes.

La réponse qui me paraît la plus valable est. :  Frais à charge des communs.

Merci à tous.

Marc

Un grand merci Monsieur Aqueduc pour vos explications claires et documentées.

Je suivrai vos conseils et demanderai au syndic de patienter jusqu'à la parution d’un décret de la région.

Cordialement

Marc

A défaut d'une législation claire, il semble logique d'imputer les frais au(x) demandeur(s)/benéficiaire(s).

Région bruxelloise ?

Les décrets, quels décrets ?

A été publié au Moniteur belge du 22/3/2024, L'ORDONNANCE modifiant l'ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maîtrise de l'Energie en vue de mettre en oeuvre la stratégie de rénovation du bâti

Extraits :

Art. 9. § 1er. A l'article 2.1.1, 1°, de l'ordonnance du 2 mai 2013 modifié par l'ordonnance du 23 juillet 2018, les modifications suivantes sont apportées:
(...)

45° " Titulaire d'un droit réel ": la personne qui est titulaire d'un des droits réels suivants sur le bâtiment ou l'unité PEB: le droit de propriété, la copropriété, le droit d'usufruit, le droit d'emphytéose, le droit de superficie;
(...)

Art. 22. Dans la même sous-section 1re insérée par l'article 19, est inséré un article 2.2.4/3 rédigé comme suit:
" Art. 2.2.4/3.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 2.2.4/2, toute association de copropriétaires remplit les obligations suivantes:
1° elle désigne un expert PEB pour remplir les obligations visées au paragraphe 2;
2° elle fournit à l'expert PEB les données, les documents et l'accès aux locaux, nécessaires à l'exécution des obligations de l'expert PEB visées au paragraphe 2.
Dans l'hypothèse où l'association des copropriétaires n'a pas de personnalité juridique, ces obligations incombent solidairement à tous les copropriétaires.

§ 2. L'expert PEB remplit les obligations suivantes:
1° il coordonne les données techniques de la copropriété, en rassemblant les documents justificatifs et en identifiant toutes les unités PEB de la copropriété et les éléments en parties communes;
2° il établit un certificat PEB pour chaque unité PEB correspondant à un lot privatif qui ne dispose pas d'un certificat PEB valide et met à jour les données des certificats PEB existants;
3° il établit, sur la base des données qu'il a rassemblées, un rapport de synthèse qui contient au minimum des recommandations sur les travaux de rénovation à effectuer pour atteindre les exigences PEB visées à l'article 2.2.3, § 2;
4° il transmet le rapport de synthèse à Bruxelles Environnement.

§ 3. Le Gouvernement détermine les modalités d'exécution des paragraphes précédents, en tenant compte de l'affectation et en précisant notamment la mission de coordination de l'expert PEB ainsi que le contenu et la forme du rapport de synthèse. ".

Art. 25. Dans la sous-section 2 insérée par l'article 24, est inséré un article 2.2.4/5 rédigé comme suit:
" Art. 2.2.4/5.
§ 1er. Des travaux économiseurs d'énergie sont réalisés afin que l'unité PEB atteigne les exigences PEB visées à l'article 2.2.3, § 2, en se basant sur les indicateurs du certificat PEB valide.

§ 2. Le respect de l'obligation visée au paragraphe 1er incombe:
1° au(x) titulaire(s) d'un droit réel sur l'unité PEB;
et 2° à l'association des copropriétaires lorsque le rapport de synthèse visé à l'article 2.2.4/3, § 2, 3° a identifié des éléments en parties communes pouvant influencer la performance énergétique. Lorsque les exigences PEB visées à l'article 2.2.3, § 2, ne sont pas atteintes, l'association des copropriétaires est présumée avoir manqué à son obligation. Elle peut renverser cette présomption en démontrant qu'elle a fait preuve de diligence et qu'elle n'a commis aucune faute.
Pour les personnes visées à l'alinéa 1er, 1°, si, en application du présent paragraphe, plusieurs personnes sont tenues au respect de cette obligation, leur responsabilité est engagée de manière solidaire.
Dans l'hypothèse où l'association des copropriétaires n'a pas de personnalité juridique, cette obligation incombe solidairement à tous les copropriétaires. ".

Art. 34. A l'article 2.2.11 de la même ordonnance, modifié par les ordonnances des 3 mai et 23 juillet 2018, les modifications suivantes sont apportées:
1° au paragraphe 1er, les mots " par lettre recommandée, par voie électronique ou par porteur " sont remplacés par les mots " par écrit ";
2° au paragraphe 1er, les mots " assimilées à du neuf " sont insérés entre les mots " unités PEB neuves " et les mots " ou rénovées lourdement ";
3° le paragraphe 3 est remplacé par ce qui suit: " § 3. A l'issue des travaux d'une unité PEB neuve, assimilée à du neuf ou rénovée lourdement, un certificat PEB est établi sur la base de la déclaration PEB et transmis par l'expert PEB au déclarant et à l'association des copropriétaires en cas d'unités PEB en copropriété, dans un délai de 30 jours à compter du moment où la déclaration PEB avec le fichier de calcul sont déclarés complets par Bruxelles Environnement. "

Art. 44. L'article 2.2.18 de la même ordonnance est remplacé par ce qui suit:
" Art. 2.2.18.
§ 1er. En tant que responsable du traitement, Bruxelles Environnement traite les données techniques et à caractère personnel issues des actes visés aux articles 2.2.4, 2.2.4/2, 2.2.8, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.17, 2.2.23, 2.4.3, 2.4.10 et 2.4.11 à des fins de traitement des dossiers issus de ces actes, et maintient ces données à jour dans une base de données en lien avec la performance énergétique, ci-après dénommée " base de données énergétiques ". Le responsable du traitement peut également utiliser ces données, après anonymisation, à des fins statistiques pour l'évaluation de la politique climatique visée par la présente ordonnance.
Les catégories de données à caractère personnel, traitées dans cette base de données énergétiques sont les suivantes:
1° les données d'identification de l'unité PEB ou de l'installation technique, telles que l'adresse, la localisation, l'identifiant parcellaire cadastral, le numéro de lot figurant dans l'acte de base. Ces données sont conservées jusqu'à dix ans après la suppression de l'unité PEB ou de l'installation technique;
2° les données d'identification et de contact du déclarant, du titulaire d'un droit réel visé aux articles 2.2.4/2 et 2.2.4/5, de la personne à qui il incombe de respecter les obligations visées aux articles 2.2.23 et 2.4.3, telles que les nom et prénom(s), le numéro de registre national, l'adresse de résidence principale, les coordonnées de contact. Ces données sont conservées jusqu'à l'échéance du délai de cinq ans prévu aux articles 2.6.1, 2.6.1/1, 2.6.2 et 2.6.3. Dans le cas où un non-respect a été constaté, ces données sont conservées jusqu'à la fin du délai de trois ans prévu à l'article 2.6.4, § 4, à compter du délai de cinq ans précité;
3° les données d'identification et de contact, visées au 2°, du représentant de l'association des copropriétaires ou de la personne intervenant en exécution des articles 2.2.4/3, 2.4.10 et 2.4.11. Ces données sont conservées jusqu'à la fin de leur mission.

(...)

Art. 60. Dans la même ordonnance est inséré un article 2.6.1/1 rédigé comme suit:
" Art. 2.6.1/1. Lorsqu'il ressort du certificat PEB valide que les exigences PEB visées à l'article 2.2.3, § 2, ne sont pas respectées, Bruxelles Environnement impose au titulaire du certificat PEB et le cas échéant à l'association des copropriétaires, jusqu'à cinq ans après la date d'échéance fixée dans l'exigence PEB visée à l'article 2.2.3, § 2, une amende administrative d'un montant de:
(…)

En cas d'amendes administratives, liés à des travaux énergétiques dépendant de la copropriété, seront exonérés de plein droit, et, le cas échéant, chacun pour sa part, les copropriétaires de bonne foi qui démontreront par toute voie de droit avoir mis tous les moyens en oeuvre pour faire approuver par l'association de copropriétaires les travaux de rénovation énergétiques nécessaires à l'obtention du niveau de certificat PEB imposé. Chaque copropriétaire restera toutefois responsable de la part énergétique du niveau de certificat PEB pour les travaux énergétiques non liés à la copropriété et dépendant uniquement de sa partie privative. "

Art. 64. A l'article 2.6.5 de la même ordonnance, modifié en dernier lieu par l'ordonnance du 18 décembre 2020, les modifications suivantes sont apportées:
(...)

13° l'article est complété par le 21° rédigé comme suit: " 21° étant l'association de copropriétaires, ne respecte pas les obligations imposées à l'article 2.2.4/3, § 1er; ";
(…)

Un article est consacré dans LE CRI (magazine du SNPC), janvier 2026 pages 14 et 15 aux changements à venir pour les copropriétés qui devraient entrer en vigueur fin 2026 ou 2027. Les-copropriétaires seront co-responsables des passoires énergétiques dans leur immeuble.

https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … ts-a-venir

Ailleurs, je lis que le disposition entrera en vigueur à une date à déterminer par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale (soit un arrêté du Gouvernement et non un décret).

Cet arrêté a été pris ? SAUF ERREUR, non
En région bruxelloise, l'ordonnance est une loi
En Région wallonne, le décret est une loi.

Dernière modification par GT (09-01-2026 11:32:17)

Quel est le score PEB de ces 2 appartements ?

Juste par curiosité, quels matériaux avez-vous mis en œuvre, avec quelle épaisseur, et quelle hauteur résiduelle dans les caves? Avez vous fait un retour sur les murs des caves pour eviter les ponts thermiques?