Achat RW - maison occupée bail oral - renom

https://www.notaire.be/immobilier/achet … -bien-loue
Conditions et délais pour mettre fin au bail

Si le contrat de bail a date certaine avant l'achat du bien loué, l'acquéreur sera tenu aux droits et obligations de l'ancien bailleur à dater de la signature de l'acte authentique. Il devra donc respecter le bail exactement de la même manière que le bailleur initial et aura les mêmes droits et obligations que lui. Pour mettre fin au bail, il faudra donner un préavis de 6 mois.

Si le contrat de bail n'a pas date certaine, il faut distinguer 2 cas de figure : 
    • Si le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail sans motif ni indemnité.
    • Si le preneur occupe les lieux depuis au moins 6 mois, l'acquéreur sera également tenu aux droits et obligations du bailleur. Cependant, il aura la possibilité de mettre fin au bail moyennant les conditions cumulatives suivantes :
        ◦ En Région de Bruxelles-Capitale, donner un congé de 6 mois au locataire en vue d'occuper le bien personnellement et le lui notifier dans un délai de 6 mois à compter de la signature de l'acte authentique.
        ◦ En Région wallonne, les conditions sont identiques MAIS le congé donné par l'acquéreur peut être réduit à 3 mois si le congé est notifié dans un délai de 3 mois à compter la signature de l'acte authentique. 
Cette résiliation peut avoir lieu sans attendre la fin d'un triennat. Attention toutefois qu'une fois le délai de 3 mois (en Région wallonne) ou 6 mois (en Région bruxelloise) écoulé après la passation de l'acte notarié, l'acquéreur perd cet avantage particulier accordé par la loi. Il devra alors respecter le bail tout comme le bailleur initial. 

Le bail écrit est obligatoire. Vous pouvez donc demander à votre locataire de faire un bail écrit, qui reprend les données du contrats, et notamment le début du contrat.

L'écrit vous permettra de commencer à indexer (pas de rattrapage, puisque l'indice de départ est celui qui précède le mois de la signature du bai...)
Vous saurez quand le triennat se termine, afin de mettre fin au bail ou de négocier le loyer.

Personnellement, quand j'ai acheté avec un locataire qui a un loyer très faible, j'ai attendu le triennat pour renégocier. J'ai mis mes conditions. S'ils n'acceptaient pas, je mettais fin au bail (négociation: entre 9 et 6 mois avant la fin du bail - congé: 6 mois avant la fin du bail)

Revenons aux textes.

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation

 Art. 3.§ 1er. Tout bail est établi par un écrit.
(...)
 § 3. La partie contractante la plus diligente peut, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie, par voie procédurale s'il y échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon le paragraphe 1er et requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.
  La compétence du juge est limitée par l'existence préalable d'un contrat oral entre les parties