BXL: au programme immobilier du nouveau gouvernement

Parmi les mots, doublement de la prime be home

https://www.dhnet.be/regions/bruxelles/ … HAZ62LNPI/

Coût pour les finances bruxelloises 33 millions d'euros ( selon La libre Belgique)

Avec quels fonds le parc immobilier public appartenant à la Région pourrait-il être rénové ?
Avec quel fonds le parc immobilier appartenant à l'Etat fédéral situé en Région bruxelloise pourrait-il être rénové ?

Les caisses fédérale et bruxelloise sont vides.

Un exemple?
Foyer Anderlechtois: 142 employés pour gérer un parc de 3800 logements, soit 26 logements par employé. (source) Sans compter les 20 concierges?
Agence Immobilière Sociale de Saint-Josse-ten-Noode (avant faillite): 228 logements pour 10ETP, soit 23 logements par travailleur. 10% de vide selon les chiffres officiels
A Bruxelles, on estime à 11.6% le nombre de logements sociaux vides. (donc 13% de loyer potentiel en plus)

La Sambrienne: : 170 à 200 collaborateurs (bonjour la précision...) pour 9500 logements, soit 47 à 55 logements par employé. (ils ont bien dégraissé ces dernières années) 2.1% d'inoccupation selon la Sambrienne. 13% selon la Rtbf. La Sambrienne exclut de ses stats les logements "en travaux"
Sambre et Biesme (à Farciennes, où ils ont trop de logements sociaux, avec 22% du parc immobilier total...): 35 à 45 travailleurs pour 1600 logements, soit 35 à 45 logements par travailleur. 22% de vide, parce qu'ils transforment en logement moyen
Logis social de Liège: 3100 logements pour 75 travailleurs, soit 41 logements par travailleur. vide estimé de 12%

Thuispunt Gent: 10500 logements pour 240 collaborateurs, soit 43 logements par employé. 5-6% de vide
Wonen in Limburg: 24.000 logements pour 400 employés, soit 60 logements par employé. 1100 vides, soit 4.5% du parc

Le Foyer Anderlechtois devrait donc avoir deux fois moins d'employés!!!

Cette simple comparaison montre qu'il y a un soucis de gestion. Evidemment, je ne sais pas si les travailleurs en question sont aussi chargé des rénovations, remise en peinture entre deux locataires, etc. Vu le taux de rotation dans les logements sociaux (durée moyenne dans le privé de 4 ans, j'imagine au moins le double dans le public), ils devraient s'en sortir avec un travailleur pour 150 logements au niveau gestion, ce qui laisserait du budget et des travailleurs pour les rénovations plus lourdes.

ChatGPT me dit que, dans le privé, un gestionnaire syndic (parties communes des immeubles) gère 1000 à 1500 lots, et un gestionnaire location gère entre 150 et 300 logements. Notez que ces chiffres donnés par l'IA sont cohérents avec ce que j'ai pratiqué et rencontré...
Quant au "vide locatif", il est inférieur à 1% chez moi (travaux - vide entre deux locataires)

Le Foyer Anderlechtois devrait donc avoir max 4 employés pour la gestion des parties communes, et max 25 employés pour la gestion locative.

Que font les 100 autres? Comment est-ce possible d'avoir 20% de vide alors qu'on a 100 techniciens qui peuvent remettre en ordre entre deux locataires? Et même s'il y a 50 travailleurs qui s'occupent à frauder les dossiers pour favoriser les copains, il en reste encore 50 pour aller jeter un seau de peinture, changer une cuisine, refaire une salle de bain, non? Bon d'accord, je caricature un chouia. Mais quand même. Il doit y en avoir un paquet qui devraient être virés, et un autre paquet à qui il faudrait mettre un sérieux coup de pied au cul pour les mettre réellement au boulot.

Il faudrait réaliser un benchmark approfondi entre les différentes sociétés de logements publics pour vérifier lesquelles sont complètement à côté des clous. Ma petite recherche ci-dessus démontre qu'il y a du boulot de ce côté...

Bah oui. Les belges ont 300 milliards qui dorment sur des comptes épargne avec un rendement net négatif, et 1000 milliards dans des actions et fonds en bourse où ils espèrent 5 à 7% de rendement.

Si les taxes diminuent sur l'immobilier, le rendement augmente mécaniquement.
Si les délais de construction et de permis diminuent, les prix de construction (intérêts intercalaires) diminuent mécaniquement, et donc le rendement potentiel augmente aussi.
Si le monde politique décrète un moratoire pour 10 ans sur toute modification législative négative pour les propriétaires, il y aura une stabilité comme on n'a jamais eu. Et donc un attrait très net pour les investisseurs.
Si le risque d'impayé diminue, par une accélération des procédures en justice de paix plutôt qu'un ralentissement tel qu'on l'a connu lors de la dernière législature, cela sera un signe très net également pour les investisseurs.
Si le monde politique définit clairement les limites à partir desquelles les loyers sont requalifié en revenus professionnel, cela donnera de la visibilité aux investisseurs également.

Et si le rendement de l'immobilier passe de 3 à 6% par ces quelques mesures, le capital disponible pour les investissements immobiliers sera énorme et aura un effet stabilisateur sur le marché immobilier et sur les loyers, qui ont explosé ces dernières années par manque de logement à Bruxelles.

Si 10% du capital en bourse passe sur le marché immobilier, cela fait de quoi acheter plusieurs centaines de milliers d'appartements.
(10% de 1.000 milliards pour des apparts à 400.000€, cela fait 250.000 appartements...)

Alors, oui, il y a vachement de marge dans le privé. Il y a de l'argent qui ne demande qu'à être investi en Belgique, plutôt qu'aux USA (un ETF monde = 63% sur les bourses américaines) Il faut "juste" arrêter de faire fuir les capitaux, en offrant un cadre stable, fiscalement favorable, durable et intéressant.

Les bailleurs mettront en location "au prix du marché", qui permet de rémunérer le capital investi de manière correcte.
Le prix du marché sera influencé par le nombre de logements sur le marché.

J'ai analysé en son temps un dossier de logements sociaux. Les locataires qui travaillaient et avaient un revenu correct payaient un loyer quasi équivalent au loyer dans le privé. Pourquoi ils restaient? Parce qu'ils avaient peur de perdre leurs avantages s'ils perdaient leurs emploi. Du coup, cette peur les paralysaient, et les empêchaient de faire le pas et de devenir propriétaires. Ils étaient condamné à rester dans le logement public, assistés à vie.

Le logement social, c'est le jackpot pour les bénéficiaires. Et pour ceux qui sont sur une liste d'attente, c'est schnoll et attend 10 ans avant de gagner au loto. C'est donc très inégalitaire, et très injuste pour ceux qui "ont droit" mais n'y sont pas.

Vous voyez où je veux en venir? Il vaut mieux une allocation de loyer plutôt qu'un logement social. Ce serait mieux géré et plus égalitaire.