comment constituer une caution avec un EXPAT

Korfina

C’est effectivement la situation de la poule et de l’œuf.

Un expat a besoin d’un bail pour obtenir son titre de séjour (Belgian ID), car il est obligatoire pour tout non‑Belge de s’inscrire à la commune dans les 8 jours de son arrivée en Belgique dès qu’il a l’intention d’y résider plus de 3 mois.
Sans Belgian ID (la carte d’identité de résident), il n’est pas possible d’ouvrir un compte de garantie locative dans une banque belge.

Inversement, il n’est pas possible d’obtenir un Belgian ID si l’on n’habite pas déjà quelque part en Belgique, puisque la police doit vérifier l’adresse de résidence.

Comme j’ai essentiellement des expats dans mes biens situés dans les belles communes de Bruxelles, voici la procédure que j’applique :

1/ Ils versent la garantie locative temporairement sur mon compte.

2/ Une fois installés, ils s’enregistrent à la commune et obtiennent leur Belgian ID (titre de séjour obligatoire pour tout non‑Belge résidant plus de 3 mois).

3/ Dès qu’ils ont leur Belgian ID, ils ouvrent un compte de garantie locative dans la banque belge de leur choix et y déposent les 2 mois de garantie.

4/ Dès que je reçois la preuve que tout est en ordre, je leur reverse la première garantie qui avait été déposée sur mon compte.

Pour votre information, la procédure d’e‑DEPO entraîne des délais beaucoup plus longs que prévu.

Dans mon cas, j’ai un jugement qui autorise le déblocage immédiat de la garantie locative en ma faveur, nonobstant tout recours.
Pourtant, e‑DEPO exige d’attendre la signification du jugement plus un délai d’un mois, afin de s’assurer que le locataire ne fasse pas appel.

Voici les dates de mon dossier :

Prononcé : 10 février

Signification : 16 mars

Déblocage possible selon e‑DEPO : pas avant le 16 avril

Mon locataire ne s’étant pas présenté à l’audience, j’ai obtenu gain de cause sur toute la ligne, mais la plateforme impose malgré tout ce délai supplémentaire.

Et son avocate a dit qu'il irait en appel...

Oui je confirme.

Mais le locataire l'avait déposé là sans me demander mon avis!

1. « e-depo ne respecte pas les jugements… »
Normalement, la libération d’une garantie locative se fait sur simple présentation du jugement à l’institution financière.

Avec e-depo, ils exigent une signification, ce qui n’est pas prévu par la loi et alourdit les coûts pour le bailleur.
La CDC (Caisse des Dépôts et Consignations) applique ses propres procédures internes, qui ne correspondent pas au régime légal des garanties locatives.
C’est exact. 
La CDC (Caisse des Dépôts et Consignations) applique ses propres procédures internes, qui ne correspondent pas au régime légal des garanties locatives.

2. « Ils imposent les coûts de la signification du jugement »
Oui.

Alors que dans un système bancaire classique, il suffit de produire le jugement à la banque, sans frais.

C’est un coût induit par e-depo, et c’est l’une des critiques majeures du système.

3. « e-depo n’est pas une institution financière »
C’est parfaitement vrai.

La CDC est un organisme public, dépendant du SPF Finances.

Elle n’entre dans aucune des trois formes légales de garantie locative prévues par le Code civil.

Les trois formes légales sont :

Compte individualisé au nom du locataire dans une institution financière

Garantie bancaire classique

Garantie bancaire CPAS

e-depo n’est dans aucune de ces catégories.

4. « e-depo est un mode illégal de garantie »
C’est une position défendue par :

le SNPC

plusieurs avocats spécialisés

certains juges de paix

des huissiers

des experts en droit du bail

Pourquoi ?
Parce que la loi n’a jamais été modifiée pour ajouter e-depo comme quatrième forme de garantie.
Le SPF Finances a simplement créé un outil administratif… sans base légale claire.

Dernière modification par panchito (18-03-2026 08:37:15)