Indexation et formulation de bail

pumableu · Inscription : 26-08-2025

Bonjour à tous,

Je me trouve dans une situation à laquelle je n'ai pas trouvé de réponse probante, concernant une indexation d'un contrat de bail à loyer sur Bruxelles.

Un contrat de bail initial a été signé en Janvier 2013, avec comme date de fin décembre 2022.
Il a été réalisé avec comme locataire Monsieur et Madame X.

Une prorogation du contrat a été réalisée et signée en Janvier 2023, indiquant un nouveau loyer (Je ne sais sur quelle base). Cette fois ci uniquement au nom de Madame X (Monsieur s'est séparé depuis de madame).

Suite à ma reprise de la gestion, je me vois créer la première indexation de ce contrat depuis des années, et pour ce faire, je me suis basé sur le contrat de bail initial, celui de 2013, et ai utilisé la formule consacrée.

Cependant Madame X, voyant mon courrier, m'indique que j'utilise le contrat de bail d'avec son ex-mari comme base (Initial, de 2013), et m'affirme qu'un nouveau contrat a été établi avec le précédent propriétaire, l'indiquant comme unique locataire (Prorogation de bail, 2023), et basant son désaccord sur ce détail.

Il me semblait avoir compris que le calcul de l'indexation du loyer se basait sur le contrat de bail initial, voir éventuellement d'un contrat de bail considéré comme "renouvelé" , mais pas sur une prorogation de bail.

Auriez vous de quoi éclairer ma lanterne?

max11 · Inscription : 28-02-2012

pumableu a écrit :

Bonjour à tous,
Je me trouve dans une situation à laquelle je n'ai pas trouvé de réponse probante, concernant une indexation d'un contrat de bail à loyer sur Bruxelles.
Un contrat de bail initial a été signé en Janvier 2013, avec comme date de fin décembre 2022.
Il a été réalisé avec comme locataire Monsieur et Madame X.
Une prorogation du contrat a été réalisée et signée en Janvier 2023, indiquant un nouveau loyer (Je ne sais sur quelle base). Cette fois ci uniquement au nom de Madame X (Monsieur s'est séparé depuis de madame).
Suite à ma reprise de la gestion, je me vois créer la première indexation de ce contrat depuis des années, et pour ce faire, je me suis basé sur le contrat de bail initial, celui de 2013, et ai utilisé la formule consacrée.
Cependant Madame X, voyant mon courrier, m'indique que j'utilise le contrat de bail d'avec son ex-mari comme base (Initial, de 2013), et m'affirme qu'un nouveau contrat a été établi avec le précédent propriétaire, l'indiquant comme unique locataire (Prorogation de bail, 2023), et basant son désaccord sur ce détail.
Il me semblait avoir compris que le calcul de l'indexation du loyer se basait sur le contrat de bail initial, voir éventuellement d'un contrat de bail considéré comme "renouvelé" , mais pas sur une prorogation de bail.

Auriez vous de quoi éclairer ma lanterne?

Je ne sais pas si la loi voit cela autrement (d'autres ici le diront si c'est le cas...) mais ce serait ridicule de reprendre le loyer du bail initial si le loyer a été revu dans un autre accord plus tard (avenant, prolongation, renouvellement, nouveau, ... n'y change rien).
Il y a eu un accord sur un nouveau preneur et un nouveau loyer, c'est, selon moi, ce nouveau loyer qui doit être pris en compte (et l'indice de ce nouveau contrat comme indice de base)

pumableu · Inscription : 26-08-2025

Après un coup de fil à mon avocat :

La législation Bruxelloise du code du logement est un bordel, certains détails sont sujets à interprétation donc, mais on peut retenir des choses importantes.

Pour que le l'indexation soit basé sur le bail initial (dans mon cas) il faut avoir confirmation qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle relation avec cette personne. La différence de loyer n'étant pas un détail suffisant, c'est en revanche la différence de la durée du contrat qui a été déterminante.

Le premier contrat de bail a été réalisé pour 9 ans, et la prorogation pour 3 ans, au nom d'une seule personne. Ce mélange tend à confirmer qu'il s'agit d'une nouvelle relation (si le bail avait été reconduit pour 9 ans, la différence n'aurait pas été justifiable).

Mauvaise pioche pour moi donc.

GT · Inscription : 11-10-2014

pumableu a écrit :

Après un coup de fil à mon avocat :
La législation Bruxelloise du code du logement est un bordel, certains détails sont sujets à interprétation donc, mais on peut retenir des choses importantes.
Pour que le l'indexation soit basé sur le bail initial (dans mon cas) il faut avoir confirmation qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle relation avec cette personne. La différence de loyer n'étant pas un détail suffisant, c'est en revanche la différence de la durée du contrat qui a été déterminante.
Le premier contrat de bail a été réalisé pour 9 ans, et la prorogation pour 3 ans, au nom d'une seule personne. Ce mélange tend à confirmer qu'il s'agit d'une nouvelle relation (si le bail avait été reconduit pour 9 ans, la différence n'aurait pas été justifiable).

Mauvaise pioche pour moi donc.

Code bruxellois du logement

Art. 237. - Principes
   § 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
   Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
   A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Bref, un bail prorogé pour une durée de trois ans à défaut de congé notifié par l’une ou l’autre des parties en temps utile n’est pas un bail de courte durée de 3 ans. Les conditions du bail de 9 ans restent applicables.

Un congé avait-il été notifié ? Nous l’ignorons.
Les échanges écrits entre le bailleur et la locataire relatif au bail , nous les ignorons.

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