Bruxelles - Copropriété insalubre - recours

Bruxelloise1030 · #1 05-04-2026 14:11:58

Bonjour,

Je fais appel à vous, chers membres, pour me donner des informations, conseils en rapport avec la situation suivante.

Contexte :
Je suis propriétaire d’un appartement en Région de Bruxelles-Capitale.
J’habite moi-même dans l’immeuble (je suis la seule copropriétaire occupante).
Les 3 autres appartements sont loués.

Historique :
Arrivée dans le bien en septembre 2023 aucun syndic en place.
En 2024 : mise en place d’un syndic à ma demande.

Problème actuel :
Immeuble très ancien.
Parties communes jamais rénovées ni réellement entretenues.
Dégradation importante et progressive :
structures qui commencent à s’abîmer / s’affaisser
moisissures et champignons
câbles électriques apparents
Situation qui devient préoccupante, notamment au niveau de la sécurité.

Démarches déjà faites :
Signalement lors de la dernière assemblée générale.
Aucune suite concrète donnée.

Blocage :
Les autres copropriétaires refusent de payer des travaux.
Ils sont bailleurs et semblent uniquement préoccupés par leurs loyers.
Le syndic est très peu réactif / absent.

Mes inquiétudes :
Sécurité des occupants (risque d’accident).
Dégradation continue de l’immeuble.
Perte de valeur de mon bien.
Ma responsabilité éventuelle en cas de problème.

Mes questions :
Quels sont mes recours en tant que copropriétaire ?
Quels moyens de pression puis-je exercer sur le syndic ?
Comment obliger la copropriété à engager des travaux nécessaires ?
Faut-il passer par une procédure juridique (juge de paix, mise en demeure, etc.) ?
L’immeuble risque-t-il d’être déclaré insalubre au vu de la situation ?
Si oui, quelles seraient les conséquences concrètes pour les copropriétaires et les occupants ?

Je vous remercie par avance pour votre aide.
Une copropriétaire au bout du rouleau sad

GT · #2 06-04-2026 11:26:11

G.B. a écrit :

Je m'étonne que l'on ne vous ait pas déja répondu ce ce forum " Un syndic n'est que le bras armé de l'assemblée générale des copropriétaires"

Je suis certain que votre intervention répond aux interrogations de bruxelloise1030.

G.B.

GT · #3 06-04-2026 11:31:51

GT a écrit :

G.B. a écrit :
Je m'étonne que l'on ne vous ait pas déja répondu ce ce forum " Un syndic n'est que le bras armé de l'assemblée générale des copropriétaires"
Je suis certain que votre intervention répond aux interrogations de bruxelloise1030.

Je constate que vous avez supprimé votre intervention sur laquelle j'avais réagi.

MarcoBrux

PIM · #4 06-04-2026 13:21:15

Réponse de Perplexity (avec les réserves d’usage):

Oui, vous avez plusieurs leviers, et vu les symptômes que vous décrivez, il faut agir vite. En copropriété bruxelloise, les travaux conservatoires et les travaux imposés par la loi relèvent des pouvoirs de l’AG et du syndic, mais en cas de blocage ou de carence il est possible de saisir le juge de paix pour faire désigner un syndic provisoire / judiciaire, autoriser des travaux, ou faire nommer un administrateur provisoire si l’équilibre de la copropriété est compromis.[1]

## Vos recours

Vous pouvez d’abord formaliser une demande écrite au syndic et à l’ACP, avec mise en demeure de faire constater les désordres, chiffrer les urgences et convoquer une AG extraordinaire si nécessaire. Le syndic a notamment pour mission de prendre les actes conservatoires et provisoires, représenter l’ACP, présenter des devis et exécuter les décisions de l’AG; sa carence peut engager sa responsabilité.[1]

Si l’AG refuse des travaux indispensables, le juge de paix est la voie classique en copropriété : il peut annuler une décision, autoriser certains travaux aux frais de la copropriété, désigner un syndic provisoire en cas de carence, ou même nommer un administrateur provisoire si la situation financière ou décisionnelle est bloquée.[1]

## Moyens de pression sur le syndic

Le premier levier est la mise en demeure documentée: photos, dates, constats techniques, rapports d’artisan ou d’expert, et rappel des risques pour la sécurité. Si le syndic reste inactif, vous pouvez demander sa révocation par l’AG, ou saisir le juge de paix pour carence du syndic; la documentation officielle belge rappelle que le syndic peut être révoqué à tout moment par l’AG et que le juge peut désigner un syndic provisoire en cas de carence.[1]

Vous pouvez aussi exiger une AG extraordinaire si vous atteignez le seuil légal de demande, ou soulever que certains travaux sont conservatoires et donc ne devraient pas dépendre d’un blocage politique de majorité quand la sécurité est en jeu.[1]

## Comment obliger les travaux

En pratique, il faut d’abord faire voter une résolution précise: description des désordres, devis, urgence, financement, et mandat au syndic. Si l’AG refuse sans juste motif, vous pouvez demander au juge de paix l’autorisation d’exécuter les travaux nécessaires aux frais de l’ACP; la doctrine pratique belge indique explicitement ce mécanisme pour des travaux indispensables refusés par l’AG.[2]

Si le danger est immédiat, l’argument le plus fort est celui des travaux conservatoires et de sécurité. Le document du SPF Justice précise que le syndic doit accomplir des actes conservatoires et provisoires, et que l’AG peut décider des travaux affectant les parties communes à la majorité requise, mais les situations d’urgence justifient une action rapide.[1]

## Procédure conseillée

1. Faire constater l’état des lieux par un technicien indépendant ou un expert.
2. Envoyer une mise en demeure au syndic et à l’ACP.
3. Demander une AG extraordinaire avec points et devis précis.
4. En cas d’inaction ou de refus, saisir le juge de paix.
5. Si le syndic est défaillant, demander aussi sa désignation/remplacement judiciaire.[1]

## Insalubrité à Bruxelles

Oui, c’est possible. À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose des exigences minimales de sécurité, salubrité et équipement; l’humidité, les champignons, les problèmes de stabilité/structure et les installations électriques dangereuses entrent clairement dans ces critères.[1]

La DIRL peut intervenir sur plainte ou d’initiative, et ses décisions peuvent aller de la mise en demeure de faire les travaux à l’interdiction à la location si la sécurité ou la santé des occupants est en péril; le document de Bruxelles Logement indique aussi qu’une amende administrative peut être envisagée.[1]

## Conséquences possibles

Si l’immeuble ou certains logements sont jugés non conformes, les conséquences peuvent être lourdes: obligation de réaliser les travaux dans un délai, contrôle de suivi, et en cas de danger sérieux, interdiction immédiate à la location pour les logements concernés. Pour un immeuble occupé par des locataires, cela peut aussi entraîner des tensions locatives, des demandes de réduction de loyer, voire des procédures liées à l’inhabitabilité selon les cas.[1]

Pour les copropriétaires, cela peut aussi affecter la valeur du bien, la responsabilité civile du syndicat et, en cas d’inaction manifeste, la responsabilité du syndic. En matière de copropriété, l’ACP a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble, et elle doit contribuer aux frais nécessaires selon les quotes-parts prévues par les statuts.[1]

## Ce que je ferais à votre place

Je réunirais immédiatement un dossier technique court mais solide, puis j’enverrais une mise en demeure au syndic avec demande expresse d’AG extraordinaire et de vote sur des travaux urgents. Si vous voulez, je peux vous préparer un **modèle de mise en demeure** et un **projet de résolution pour l’AG** adaptés à une copropriété bruxelloise.

Sources
[1] Saviez-vous que le juge de paix peut nommer un syndic judiciaire si ... https://www.facebook.com/officedespropr … 116535040/
[2] comment saisir le juge de paix ? (Approche juridique et pratique) https://www.copropriete-belgique.be/pos … ge-de-paix
[3] Les travaux obligatoires en copropriété - ChoisirUnSyndic.be https://www.choisirunsyndic.be/dossiers … 1766959188
[4] Question et réponse écrite n° 55-2177 : ACP. - Conflits d'intérêts des ... https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … 2202320976
[5] OP - Facebook https://www.facebook.com/officedespropr … 626535089/
[6] cas pratiques, solutions juridiques et rôle du juge de paix en ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … spensables
[7] L'insalubrité du logement - Infor Jeunes https://www.jeminforme.be/l-insalubrite-du-logement/
[8] Les obligations du syndic en matière de sécurité https://www.fr.luko.eu/assurance-habita … -securite/
[9] LOGEMENTS INSALUBRES https://brulocalis.brussels/sites/defau … ubrite.pdf
[10] Les Obligations Légales du Syndic en Belgique https://micx.be/Blog/Les-Obligations-Le … gique.html
[11] [PDF] La copropriété - Justice https://justice.belgium.be/sites/defaul … m%20FR.pdf
[12] Insalubrité et insécurité d'un logement à Bruxelles : que faire en tant ... https://www.arius-law.eu/le-journal/ins … -locataire
[13] Comment gérer les travaux en copropriété en Belgique : procédures ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9
[14] Litige de copropriété : quand faire appel à la justice https://syndicyourself.be/fr/syndic-ben … a-justice/
[15] Logement insalubre à Bruxelles : que fait Bruxelles ... - Facebook https://www.facebook.com/BruxellesLogem … 948178608/

grmff · #5 06-04-2026 14:28:44

Bruxelloise1030 a écrit :

Bonjour,
Je fais appel à vous, chers membres, pour me donner des informations, conseils en rapport avec la situation suivante.
Contexte :
Je suis propriétaire d’un appartement en Région de Bruxelles-Capitale.
J’habite moi-même dans l’immeuble (je suis la seule copropriétaire occupante).
Les 3 autres appartements sont loués.
Historique :
Arrivée dans le bien en septembre 2023 aucun syndic en place.
En 2024 : mise en place d’un syndic à ma demande.
Problème actuel :
Immeuble très ancien.
Parties communes jamais rénovées ni réellement entretenues.
Dégradation importante et progressive :
structures qui commencent à s’abîmer / s’affaisser
moisissures et champignons
câbles électriques apparents
Situation qui devient préoccupante, notamment au niveau de la sécurité.
Démarches déjà faites :
Signalement lors de la dernière assemblée générale.
Aucune suite concrète donnée.
Blocage :
Les autres copropriétaires refusent de payer des travaux.
Ils sont bailleurs et semblent uniquement préoccupés par leurs loyers.
Le syndic est très peu réactif / absent.
Mes inquiétudes :
Sécurité des occupants (risque d’accident).
Dégradation continue de l’immeuble.
Perte de valeur de mon bien.
Ma responsabilité éventuelle en cas de problème.
Mes questions :
Quels sont mes recours en tant que copropriétaire ?
Quels moyens de pression puis-je exercer sur le syndic ?
Comment obliger la copropriété à engager des travaux nécessaires ?
Faut-il passer par une procédure juridique (juge de paix, mise en demeure, etc.) ?
L’immeuble risque-t-il d’être déclaré insalubre au vu de la situation ?
Si oui, quelles seraient les conséquences concrètes pour les copropriétaires et les occupants ?
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Une copropriétaire au bout du rouleau

Bonjour. Bienvenue sur le forum de Pim.be

Quels sont vos recours? Le juge de paix. C'est le juge de paix qui est responsable en matière de copropriété.
Quel moyen de pression exercer sur le syndic? Légalement, aucun. Le syndic ne fait qu'appliquer les décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Vous pouvez par contre demander de mettre des points à l'ordre du jour, et demander au syndic de chercher des devis pour les travaux que vous estimez nécessaire.
Comment obliger la copropriété à faire faire les travaux? En proposant les travaux à l'assemblée générale, via une demande au syndic de mettre ces points travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
L'immeuble risque-t-il d'être déclaré insalubre? Oui. A la vue de ce que vous décrivez, l'immeuble pourrait être frappé d'un arrêté d'inoccupabilité par la commune, avec expulsion de tous ses habitants. C'est arrivé dans de nombreux cas que je connais suite à des visites des pompiers, notamment.
Quelles conséquences concrêtes? Les occupants ont été fichu dehors manumilitari par voie de police, avec la possibilité d'emporter quelques affaires. Ce fut valable aussi pour les propriétaires occupants. L'immeuble est resté vide jusqu'à ce que l'arrêté soit levé, après travaux et revisite par les pompiers.

Mon conseil:
1. Demandez au syndic de mettre les points à l'ordre du jour (point précis, complet, avec budget, devis et explication des conséquences si le point n'est pas voté)
Si le syndic ne le fait pas, vous pouvez demander au juge de forcer à convoquer une nouvelle AG.
Base légale:

Art. 3.92. Actions en justice
§ 4. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

2. En cas de vote négatif, demander au juge de paix de réformer la décision et de vous autoriser à faire faire les travaux.
Base légale:

Art. 3.92. Actions en justice
§ 5. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire
peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et
nécessaires affectant les parties communes.

Si le syndic refuse d'obtempérer, vous pouvez aussi demander un syndic judiciaire. Ou bien vous pouvez demander au juge d'être créatif et de vous nommer syndic judiciaire, le temps de faire faire les travaux.

L'autre manière de faire, plus sournoise, est de demander une visite du pompier préventionniste. Il donnera un rapport d'insécurité, le bourgmestre fera fermer l'immeuble, les autres propriétaires n'auront plus de revenus, et ils seront obligés de payer les travaux ou de vendre leur appartement. Vous pourrez alors les acheter à bas prix vu la situation de vide locatif et d'arrêté d'inhabitabilité, et vous ne sera plus en copropriété, mais seul maître à bord...

rexou

GT · #6 06-04-2026 16:41:44

Ah ! Le fameux syndic judiciaire.

Le code civil prévoit qu’un syndic puisse être désigné par la juge en application de l’art.577-8, § 1, soit en application sur pied de l’art.577, § 7 de l’ancien code civil . Actuels art. 3.89, § 1 et 8, C. civil.
L’association des copropriétaires visée par les art.3.84 à 3.100, C. n’étant pas dépourvue de syndic l’application de l’art.3.89 ne peut être retenue. Dès lors se pose la question de l’application au cas d’espèce de l’art.3.89,§ 8. C. Civil.

« En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant. »

Le législateur de 2018 (nous sommes en 2026) (art.171, 2° de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges )prévoit la possibilité pour le juge de désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires . Il s’agit de nouveaux intervenants aux pouvoirs étendus.

Cette disposition est actuellement reprise à l’art.3.92, § 2, C. civil

« Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires. »

Question 1 : la copropriété est-elle bien visée par les art.3.84 à 3.100 , C. civil ? Ou régime dérogatoire ? L'IA a la réponse ?

Question 2 : si la copropriété est bien visée par les art.3.84 à 3.100, C. civil, Bruxelloise1030 possède au moins 1/5ème des quote-parts dans les parties communes ? l'IA a la réponse ?

Dernière modification par GT (06-04-2026 16:42:32)

GT · #7 06-04-2026 16:49:32

PIM a écrit :

Réponse de Perplexity (avec les réserves d’usage):
Oui, vous avez plusieurs leviers, et vu les symptômes que vous décrivez, il faut agir vite. En copropriété bruxelloise, les travaux conservatoires et les travaux imposés par la loi relèvent des pouvoirs de l’AG et du syndic, mais en cas de blocage ou de carence il est possible de saisir le juge de paix pour faire désigner un syndic provisoire / judiciaire, autoriser des travaux, ou faire nommer un administrateur provisoire si l’équilibre de la copropriété est compromis.[1]
## Vos recours
Vous pouvez d’abord formaliser une demande écrite au syndic et à l’ACP, avec mise en demeure de faire constater les désordres, chiffrer les urgences et convoquer une AG extraordinaire si nécessaire. Le syndic a notamment pour mission de prendre les actes conservatoires et provisoires, représenter l’ACP, présenter des devis et exécuter les décisions de l’AG; sa carence peut engager sa responsabilité.[1]
Si l’AG refuse des travaux indispensables, le juge de paix est la voie classique en copropriété : il peut annuler une décision, autoriser certains travaux aux frais de la copropriété, désigner un syndic provisoire en cas de carence, ou même nommer un administrateur provisoire si la situation financière ou décisionnelle est bloquée.[1]
## Moyens de pression sur le syndic
Le premier levier est la mise en demeure documentée: photos, dates, constats techniques, rapports d’artisan ou d’expert, et rappel des risques pour la sécurité. Si le syndic reste inactif, vous pouvez demander sa révocation par l’AG, ou saisir le juge de paix pour carence du syndic; la documentation officielle belge rappelle que le syndic peut être révoqué à tout moment par l’AG et que le juge peut désigner un syndic provisoire en cas de carence.[1]
Vous pouvez aussi exiger une AG extraordinaire si vous atteignez le seuil légal de demande, ou soulever que certains travaux sont conservatoires et donc ne devraient pas dépendre d’un blocage politique de majorité quand la sécurité est en jeu.[1]
## Comment obliger les travaux
En pratique, il faut d’abord faire voter une résolution précise: description des désordres, devis, urgence, financement, et mandat au syndic. Si l’AG refuse sans juste motif, vous pouvez demander au juge de paix l’autorisation d’exécuter les travaux nécessaires aux frais de l’ACP; la doctrine pratique belge indique explicitement ce mécanisme pour des travaux indispensables refusés par l’AG.[2]
Si le danger est immédiat, l’argument le plus fort est celui des travaux conservatoires et de sécurité. Le document du SPF Justice précise que le syndic doit accomplir des actes conservatoires et provisoires, et que l’AG peut décider des travaux affectant les parties communes à la majorité requise, mais les situations d’urgence justifient une action rapide.[1]
## Procédure conseillée
1. Faire constater l’état des lieux par un technicien indépendant ou un expert.
2. Envoyer une mise en demeure au syndic et à l’ACP.
3. Demander une AG extraordinaire avec points et devis précis.
4. En cas d’inaction ou de refus, saisir le juge de paix.
5. Si le syndic est défaillant, demander aussi sa désignation/remplacement judiciaire.[1]
## Insalubrité à Bruxelles
Oui, c’est possible. À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose des exigences minimales de sécurité, salubrité et équipement; l’humidité, les champignons, les problèmes de stabilité/structure et les installations électriques dangereuses entrent clairement dans ces critères.[1]
La DIRL peut intervenir sur plainte ou d’initiative, et ses décisions peuvent aller de la mise en demeure de faire les travaux à l’interdiction à la location si la sécurité ou la santé des occupants est en péril; le document de Bruxelles Logement indique aussi qu’une amende administrative peut être envisagée.[1]
## Conséquences possibles
Si l’immeuble ou certains logements sont jugés non conformes, les conséquences peuvent être lourdes: obligation de réaliser les travaux dans un délai, contrôle de suivi, et en cas de danger sérieux, interdiction immédiate à la location pour les logements concernés. Pour un immeuble occupé par des locataires, cela peut aussi entraîner des tensions locatives, des demandes de réduction de loyer, voire des procédures liées à l’inhabitabilité selon les cas.[1]
Pour les copropriétaires, cela peut aussi affecter la valeur du bien, la responsabilité civile du syndicat et, en cas d’inaction manifeste, la responsabilité du syndic. En matière de copropriété, l’ACP a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble, et elle doit contribuer aux frais nécessaires selon les quotes-parts prévues par les statuts.[1]
## Ce que je ferais à votre place
Je réunirais immédiatement un dossier technique court mais solide, puis j’enverrais une mise en demeure au syndic avec demande expresse d’AG extraordinaire et de vote sur des travaux urgents. Si vous voulez, je peux vous préparer un **modèle de mise en demeure** et un **projet de résolution pour l’AG** adaptés à une copropriété bruxelloise.
Sources
[1] Saviez-vous que le juge de paix peut nommer un syndic judiciaire si ... https://www.facebook.com/officedespropr … 116535040/
[2] comment saisir le juge de paix ? (Approche juridique et pratique) https://www.copropriete-belgique.be/pos … ge-de-paix
[3] Les travaux obligatoires en copropriété - ChoisirUnSyndic.be https://www.choisirunsyndic.be/dossiers … 1766959188
[4] Question et réponse écrite n° 55-2177 : ACP. - Conflits d'intérêts des ... https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … 2202320976
[5] OP - Facebook https://www.facebook.com/officedespropr … 626535089/
[6] cas pratiques, solutions juridiques et rôle du juge de paix en ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … spensables
[7] L'insalubrité du logement - Infor Jeunes https://www.jeminforme.be/l-insalubrite-du-logement/
[8] Les obligations du syndic en matière de sécurité https://www.fr.luko.eu/assurance-habita … -securite/
[9] LOGEMENTS INSALUBRES https://brulocalis.brussels/sites/defau … ubrite.pdf
[10] Les Obligations Légales du Syndic en Belgique https://micx.be/Blog/Les-Obligations-Le … gique.html
[11] [PDF] La copropriété - Justice https://justice.belgium.be/sites/defaul … m%20FR.pdf
[12] Insalubrité et insécurité d'un logement à Bruxelles : que faire en tant ... https://www.arius-law.eu/le-journal/ins … -locataire
[13] Comment gérer les travaux en copropriété en Belgique : procédures ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9
[14] Litige de copropriété : quand faire appel à la justice https://syndicyourself.be/fr/syndic-ben … a-justice/
[15] Logement insalubre à Bruxelles : que fait Bruxelles ... - Facebook https://www.facebook.com/BruxellesLogem … 948178608/

Madame l'intelligence artificielle,
La DIRL intervient même si le logement n'est pas loué ou destiné à la location ?

BàV

GT

bg1000 · #8 06-04-2026 21:22:57

Il faut convaincre les 3 autres copropriétaires. Les inviter pour voir la situation....
Il faut un diagnostic de la situation.
Un premier point c'est un quick scan (pour le chauffage)

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