Infraction urbanistique/Fraude d'indexation découvertes au préavis

Bonjour à toutes et à tous,

Je me permets de solliciter vos avis concernant une situation locative un peu complexe.

Je loue depuis le 1er mai 2020 un studio attenant à la maison de mon propriétaire (Brabant wallon).
Il s’agit d’un logement avec cuisine, salle de douche et boiler indépendant, décrit comme un appartement dans le bail.

-L’accès au studio se fait via la véranda du propriétaire
-Cette véranda dispose elle-même d’un accès séparé vers l’extérieur
-Le chauffage provient de la maison principale
-Il y a des panneaux photovoltaïques
-Les charges sont forfaitaires (aucun contrat énergétique à mon nom)
-Aucun certificat PEB ne m’a jamais été fourni (il s'agit d'un studio créé au dessus de son garage)
-Résidence principale
-Bail enregistré
- Date de début 01-05-20 / Durée : 3 ans reconductible

Lors de mon entrée, le propriétaire m’avait indiqué qu’une division du numéro serait faite (A/B).
À la commune, on m’a dit qu’aucune division n’existait.

Il m’a alors demandé de me domicilier à son adresse, en précisant lors du passage de l’agent de quartier que les espaces étaient séparés.
Avec le recul, ça me fait penser que le logement n’est pas reconnu officiellement comme unité distincte.

Concernant les indexations :
Juin 2022 : 690€ → 748,66€ (Les chiffres semblent OK)
Décembre 2023 : on passe à 793,17€ (utilisation d'un PEB A/B/C!)

Je précise que je n’ai jamais eu de certificat PEB.
Et récemment, en refaisant les calculs, je me suis rendu compte qu’il avait utilisé un PEB A pour justifier une nouvelle augmentation (jusqu’à 850€), ce qui est incohérent vu qu’il n’y a pas de certificat.
J'ai également lu que depuis 2024, même avec une absence de PEB, c'est indexable, mais en considérant le PEB comme F/G.

À l’époque, je n’avais pas vérifié en détail, le premier index étant correct, j’ai fait confiance.

Côté problèmes dans le logement j'ai eu :

3 semaines sans eau chaude
1,5 semaine sans chauffage en hiver
Impossible d’utiliser un chauffage d’appoint (installation électrique insuffisante)

Ces problèmes m'ont portés préjudice, mais j'ai serré les dents et j'ai aidé le propriétaire qui, étrangement, était toujours partis en vacances au moment de ces pannes.

Aujourd’hui, je quitte le logement pour emménager avec ma compagne.
Il a été prévenu aussitôt que j'ai entamé mes recherches et je l'ai tenu au courant immédiatement des évolutions.
J'aime que la relation soit transparente et juste.

Le propriétaire souhaite appliquer un préavis de 3 mois, mais accepte de le lever si je trouve un repreneur.
Le souci, c’est qu’il demande maintenant 850€ de loyer pour le suivant, ce que je trouve élevé pour ce type de bien.. et surtout, je ne me sens pas à l’aise de relouer un logement potentiellement irrégulier.
Cela complique énormément mon départ, j'ai l'impression d'être pris en tenaille et de ne pas avoir d'autre choix que de participer à cette relocation borderline ou d'être contraint à payer mon préavis presque en otage.

Du coup je me pose plusieurs questions :

-Est-ce que l’absence de certificat PEB rend les deux premières indexations illégales ?
(J'ai trouvé deux sons de cloche sur internet, décrets 2018/2022-2023/2024)
-Est-ce que je peux réclamer un remboursement des montants payés en trop ?
-Est-ce que le problème urbanistique peut impacter la validité du bail ?
-Est-ce que je suis obligé de prester le préavis dans ce contexte précis ?

De mon côté, je ne cherche pas le conflit ni a porter préjudice.
L’idéal serait de trouver un accord amiable :

-Fin de bail sans préavis
-Situation soldée proprement des deux côtés (avec réparation des index indus)

Pensez vous que ma demande est réaliste et juste ?

Merci d’avance pour vos retours et vos éclaircissements

Belle journée,

Fx