Renouvellement du mandat de syndic

aqueduc · #1 20-07-2026 13:34:19

Bonjour à tous,
Je vous contacte au sujet d’un problème de syndic. Un tribunal a décidé d’annuler une assemblée générale ordinaire qui s’est tenue dans des conditions particulières : il s’agissait d’une deuxième séance de l’assemblée générale, la première assemblée n’ayant jamais été organisée car le syndic anticipait l’absence de quorum et voulait éviter des frais à la copropriété.

Un des points votés lors de cette AG annulée était le renouvellement du mandat de syndic. Toutes les décisions prises au cours de cette AG ayant été annulée, cela signifie, j’imagine, que notre copropriété n’a plus de syndic alors que ce dernier continue à fonctionner. Anticipant le problème, le syndic a convoqué alors que la procédure en justice de paix suivait son cours, une AGE dont la légitimité me semble problématique. En effet, si le syndic n’était plus en fonction, il n’avait effectivement plus le droit de convoquer une assemblée générale.
Si la copropriété n’a effectivement plus de syndic, est-ce qu’un copropriétaire (par exemple le Président de la dernière AG légale) ou des copropriétaires (par exemple les membres du dernier conseil de copropriété élus lors de la dernière AG légale) peut (peuvent) convoquer une nouvelle AGE reprenant tous les points de l’AGO annulée par le juge de paix dont, notamment, la nomination d’un nouveau syndic.
Y a-t-il une autre façon, plus rapide, de procéder sachant qu’il y a urgence : un nouveau permis d’environnement ne pourra être accordé que si de gros travaux (approuvés par l’AGO annulée) sont effectués. Dans le cas contraire l’exploitation du complexe sera interdite. L’Administration s’est donc montrée patiente (l’ancien permis d’environnement ayant expiré en 2024). Les problèmes judiciaires de la copropriété risquent, s’ils se prolongent, de forcer l’Administration à interdire l’usage de la copropriété.
D’avance merci pour vos conseils.

bg1000 · #2 22-07-2026 18:21:02

Ce n'est pas clair, pour quelles raisons l'age a telle été annulée ?
Y a t'il un volonté de la majorité des copropriétaires pour conserver ou éjecter le syndic?
Même question pour les points de l'AG annulée ?

Donc je suppose qu'il y a une nouvelle AG de prévue.

aqueduc · #3 22-07-2026 20:08:06

Bonsoir,
Un grand merci à bg1000 pour cette réponse et ses questions.
L’immeuble concerné par cette ACP est dans un très mauvais état. De gros travaux, très onéreux, doivent être engagés. C’était un des objets de l’AGO convoquée en 2025. Parmi les autres points, le renouvellement du mandat de syndic ainsi que du conseil de copropriété. Considérant que le quorum n’est jamais atteint, le syndic a décidé (seul ou avec le conseil de copropriété ?) d’organiser une première AGO dans un local exigu à une heure très inhabituelle pour une AG. Dès la convocation à cette assemblée il a prévu et convoqué les copropriétaires à une deuxième séance. Il n’a pas établi de PV de la première séance fictive et n’a reçu aucune remarque sur cette procédure illégale. La deuxième séance n’avait pas le quorum. Il a quand même été décidé de prévoir les travaux, de faire des appels de fonds très importants et l’entrepreneur a été choisi.
Un des copropriétaires est allé en justice de paix et le juge a considéré qu’il n’y a jamais eu de première séance et donc que la deuxième séance organisée sans avoir atteint le quorum n’était pas valable. Il en a donc annulé toutes les décisions, dont le renouvellement du mandat de syndic.
Vu l’action en justice et anticipant le jugement, le syndic a organisé une AGE au cours de laquelle tous les votes ont confirmé les décisions antérieures relatives aux appels de fonds et aux travaux. Mais le copropriétaire qui est allé en justice prétend que l’annulation de l’AGO a entrainé le non-renouvellement du mandat de syndic et donc, selon lui, tous les actes effectués par ce syndic depuis cette AGO sont nuls (appels de fonds, contrat signé avec architecte, convocation d’une AGE). Cette analyse me semble correcte et la situation serait donc bloquée, l’ACP n’ayant même plus de syndic.
Je m’interroge donc sur la responsabilité du syndic/conseil de copropriété dans le problème sachant que c’est le syndic qui a organisé une AGO fictive et une deuxième séance annulée par le Juge de paix mais qu’aucun des copropriétaires n’a fait la remarque de l’absence de PV de cette AGO fictive. D’autre part, comment débloquer la situation (organiser une AGE nommant l’ancien ou un nouveau syndic, valider les appels de fonds effectués, poursuivre les démarches pour la mise en route des travaux).
D’avance merci pour vos suggestions/conseils.
Bonne soirée.

bg1000 · #4 22-07-2026 22:26:39

Voir le contrat du syndic pour voir la fin du contrat, je suppose que c'est à la fin d'une ago, donc le syndic est en fonction tant que l'ago n'est pas tenue, si son contrat venait à expiration à cette AG.
L'ago a été annulée donc le syndic reste en fonction,

Ce n'est pas des actions pour éviter de payer des frais inévitables.....

Yves Van Ermen · #5 23-07-2026 09:08:47

aqueduc a écrit :

Un des copropriétaires est allé en justice de paix et le juge a considéré qu’il n’y a jamais eu de première séance et donc que la deuxième séance organisée sans avoir atteint le quorum n’était pas valable. Il en a donc annulé toutes les décisions, dont le renouvellement du mandat de syndic.
Vu l’action en justice et anticipant le jugement, le syndic a organisé une AGE au cours de laquelle tous les votes ont confirmé les décisions antérieures relatives aux appels de fonds et aux travaux. Mais le copropriétaire qui est allé en justice prétend que l’annulation de l’AGO a entrainé le non-renouvellement du mandat de syndic et donc, selon lui, tous les actes effectués par ce syndic depuis cette AGO sont nuls (appels de fonds, contrat signé avec architecte, convocation d’une AGE). Cette analyse me semble correcte et la situation serait donc bloquée, l’ACP n’ayant même plus de syndic.

Bonjour,

Je ne serais pas aussi affirmatif par rapport à la validité de cette AGE. Voir la remarque pertinente de Bg1000.
D'autant plus, que si je comprends bien, cette AGE a eu le quorum nécessaire et a confirmé toutes les décisions y compris le renouvellement du contrat du syndic.

Alors un conseil avant de vous lancer, prenez avis auprès d'un avocat spécialisé.

grmff · #6 23-07-2026 09:49:45

Si l'AGE s'est tenue et a voté positivement à tous les points prévus initialement lors de l'AGO annulée, le juge devrait suivre l'avis de l'AGE.

Il est plus que probable que le contrat de syndic prévoie que son mandat se prolonge jusqu'à la prochaine AG.

Evidemment, c'est un peu crétin de convoquer une 2e AGO sous le prétexte que la première n'aurait jamais eu le quorum nécessaire... Je peux comprendre le raisonnement du syndic, d'éviter de se bousiller des créneaux horaires inutilement, mais la loi est la loi, et le juge a bien fait d'annuler cette AGO (surtout si elle n'était pas en nombre)

GT · #7 23-07-2026 17:22:22

Lors de la première réunion d'assemblée qu'elle soit ordinaire OU EXTRAORDINAIRE, l'assemblée ne peut délibérer que si elle est en nombre suffisant.

Si aucun des 2 quorums n'est atteint, une deuxième assemblée devra être organisée. etai

En l'espèce, l'AGE était-elle en nombre pour délibérer ?

Dernière modification par GT (23-07-2026 17:23:16)

GT · #8 23-07-2026 18:34:39

grmff a écrit :

Il est plus que probable que le contrat de syndic prévoie que son mandat se prolonge jusqu'à la prochaine AG.

Silence radio d'Aqueduc à ce propos.

aqueduc · #9 23-07-2026 20:31:44

Bonsoir,
Je sors de mon silence pour répondre à vos commentaires et remarques.
Il y a eu deux AGE en 2026, aucune des deux n’ayant réuni le double quorum mais la première séance ayant été convoquée et organisée selon la loi, la deuxième AGE me semble OK.
Par ailleurs un grand merci pour vos réponses et vos conseils. Je suis un peu rassuré sur le fait que seul le contrat signé avec le syndic permettra de confirmer s’il est encore en fonction ou pas. S’il l’est, le fait que l’AGE qu’il a organisée soit probablement valide, permettrait d’avancer dans les travaux. A la lecture de vos réponses je conclus qu’il faudrait organiser dans les plus brefs délais une AGO afin de renouveler le mandat du syndic. Si le syndic est bien encore en place, c’est à lui qu’il reviendra de convoquer cette AGO avec, parmi les points, le renouvellement de son mandat.
Bonne soirée.

grmff · #10 23-07-2026 21:32:40

Vous voulez dire que le syndic a été assez bête que pour convoquer l'AGE avec un ordre du jour différent de la première AGO qui a été annulée?

Outre cette première réflexion, j'avoue ne pas comprendre la raison pour laquelle vous attendez encore l'avis du juge.

grmff · #11 23-07-2026 21:36:55

Si vous vous retrouvez "sans syndic", voici ce que le code civil prévoit:

A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

GT · #12 24-07-2026 10:06:58

grmff a écrit :

Si vous vous retrouvez "sans syndic", voici ce que le code civil prévoit:
A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Code civil , article 3.87, § 2, dernier alinéa

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Pour convoquer la liste des personnes à convoquer doit être disponible.

grmff · #13 24-07-2026 11:21:28

La liste est disponible en quelques minutes sur MyMinFin pour 10€.
Est-elle à jour? Globalement oui, et suffisamment pour convoquer une AG...

aqueduc · #14 24-07-2026 13:21:55

Bonjour,
Effectivement l’ordre du jour de l’AGE était différent de celui de l’AGO annulée par le juge de paix. Il ne reprenait que les points relatifs aux travaux.
Quant à la liste des copropriétaires à convoquer (plus d'une centaine), j’espère que le syndic qui souhaite le renouvellement de son mandat, la communiquera aux personnes qui convoqueront cette nouvelle AGO.
Bon week-end à tous.

Renouvellement du mandat de syndic

Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Re : Renouvellement du mandat de syndic

Pied de page des forums