Enregistrement bail de garage

Le code des droits d’enregistrement belge avec ses déclinaisons régionales est à disposition sur le site fisconetplus.
https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web … 6dcf007c65

« Quand un homme a faim, mieux vaut lui apprendre à pêcher que de lui donner un poisson. »

Cette citation signifie qu'il est plus utile de donner de l'autonomie à quelqu'un en le formant plutôt que de l'aider de manière passive

Dans quelles circonstances avez-vous payé ces droits d'enregistrement ?Une demande du SPF Finances(fédéral) ou de l'administration flamande (régional)? Une initiative personnelle?

Vous n'avez pas précisé dans quelle région administrative se situe le garage.

Dernière modification par GT (07-08-2026 17:01:50)

Baux : le code civil n'est pas le code des droits d'enregistrement et le code des droits d'enregistrement n'est pas le le code civil.

Puisqu’il s’agit de droit commun, l’enregistrement est payant.
L’avis de paiement émane directement du SPF dès l’accusé de réception du bail et comporte une date d’échéance.

Eh bien oui, tout dépend de ce qui est indiqué ou non dans le contrat : (une réponse que j’ai reçu entre-temps, je demanderai confirmation au SPF Finances)

1. Le bail stipule que les frais sont à charge du locataire (ou « frais d'enregistrement à charge des parties ») :
On peut tout à fait demander au locataire de rembourser la totalité au propriétaire  (ou la moitié si frais "partagés")

2. Le bail stipule que l'enregistrement est gratuit ou à charge exclusive du propriétaire : les frais à charge du bailleur

3. Le bail ne dit absolument rien à ce sujet :
Légalement, le Code civil et le Code des droits d'enregistrement autorisent le bailleur à réclamer les 50 € au locataire.

N.B. Très honnêtement, je me moque des 50 euros. Je voudrais juste savoir ce que dit la loi sur les baux d’enregistrement en matière de garage.

En Belgique, l'enregistrement d'un bail de garage est bel et bien une obligation légale, et le Code des droits d'enregistrement désigne explicitement le locataire comme débiteur.

1. L'obligation d'enregistrer le bail d'un garage est une obligation fiscale
La loi ne fait aucune distinction sur la nature du bien (maison, garage, entrepôt). Tous les baux doivent être enregistrés. La seule différence, c'est que la loi a rendu l'enregistrement des baux d'habitation gratuit, tandis que les baux de droit commun (garages, bureaux) restent payants.

2. Qui doit payer ? La règle du Code des droits d'enregistrement
En l'absence de clause dans le bail, c'est la loi fiscale qui désigne le payeur, et non le choix du propriétaire.

Le texte de loi : Article 35, alinéa 2 du Code des droits d'enregistrement.

Ce qu'il dit mot pour mot :

« L'obligation de payer les droits d'enregistrement et les amendes dont l'exigibilité résulte des actes ou déclarations mentionnés à l'article 19, incombe : [...] aux parties contractantes, en ce qui concerne les actes sous seing privé, sauf l'obligation pour les preneurs, de supporter les droits des baux, sous-baux ou cessions de bail sous seing privé.
La loi écrite stipule donc explicitement que c'est au locataire de supporter le coût financier des droits d'enregistrement.

3. Le Code civil

Le texte de loi : Article 1728 ter du Code civil (ancien) ou les principes généraux des contrats.

Par défaut, les frais liés à l'exécution ou à la formalisation d'un contrat qui incombent à une obligation légale (ici, l'enregistrement requis par l'État pour donner "date certaine" au bail) sont à la charge de celui que la loi fiscale désigne, à savoir le locataire.

En résumé :

1.L'enregistrement est obligatoire pour tous les baux en Belgique (Article 19 du Code des droits d'enregistrement).

2.Pour un garage, c'est payant (50 € minimum).

3.L'article 35 du même Code dit textuellement que les droits des baux sous seing privé sont à charge du preneur (locataire), sauf si le contrat dit le contraire.

Je n’ai pas « décidé librement »  : j’ai simplement respecté une obligation légale dont le coût revient d'office au locataire.

Quelques repères dans le code des droits d’enregistrement

OBLIGATION D'ENREGISTREMENT

Article 19 ,
 
Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 :
3°
a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;
 
b) les actes, autres que ceux visés sous a), portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique.

(Un bail portant sur un garage est visé au 3°b et est un acte obligatoirement enregistrable)

DELAIS

Article 32 
 
Les délais pour la présentation à l’enregistrement des actes obligatoirement enregistrables sont :

5° De deux mois, pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, a), et de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, b) ;

(Le délai pour la présentation à l’enregistrement d’un bail portant sur un garage est de quatre mois.)

QUI ?

Article 35 
 
L’obligation de faire enregistrer les actes ou déclarations et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte des dits actes ou déclarations, incombe indivisiblement, savoir :

6° Aux parties contractantes, pour les actes sous seing privé ou passés en pays étranger visés à l’article 19, 2°, 3°, b) et 5°, et pour les déclarations prévues à l’article 31 ;

(l’obligation de faire enregister un bail de garage passé sous seing privé et de payer les droits d’enregistrement exigibles  incombe indivisiblement aux parties contractantes)

COMBIEN ?

Article 11 
 
Les droits proportionnels ou fixes spécifiques sont perçus suivant le tarif établi par le présent Code.
 Le droit fixe général est applicable à tous les actes et écrits non prévus dans ce tarif. 
 Le montant du droit fixe général est de 50 EUR

TARIF

Article 83 
 
Le droit est fixé à :
 
1° 0,20 p.c. pour les baux, sous-baux et cessions de baux de biens immeubles ;

(Si le résultat de ce calcul de 0,2 % est inférieur à 50 euros , l'administration fiscale retient automatiquement le droit fixe minimum de 50 euros)

Article 84 
 
La base imposable est déterminée, savoir :
 
Si le bail est à durée limitée, par le montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour toute la durée du bail ou, s’il s’agit d’une cession, pour la période restant à courir ;
 
S’il est à vie ou à durée illimitée, par une somme formée de dix fois le loyer et les charges annuels, sans que cette somme puisse être inférieure au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour la durée minimum prévue dans l’acte de bail.
 
En cas de cession de bail, le montant ou la valeur des prestations éventuellement stipulées au profit du cédant est ajouté à la base de perception telle qu’elle est déterminée ci-avant.

Article 161 
 
Sont enregistrés gratuitement 

2°
a) les actes (…) portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou des parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;
 
b) (…)
 
c) les états des lieux dressés à l’occasion d’un acte visé sous a) ;

Dernière modification par GT (09-08-2026 09:26:27)