Copropriété de 4 lots – copropriétaire qui bloque un acte modificatif + travaux

Bonjour,

Nous sommes depuis des années dans une situation problématique qui devient urgente.

Nous sommes 4 copropriétaires. L’un d’eux possède environ 49 % des quotités.

1. Acte de base / infraction urbanistique du lot supérieur

Nous essayons depuis longtemps de mettre à jour notre acte de base et de régulariser le fonctionnement de l'association de notre copro car nous n'avons plus de compte en banque , ni de statut juridique depuis que nous nous sommes séparés du syndic précédent.
L'un de nous a fait syndic et nous versons sur son compte l'argent, et il fait bien son travail au niveau des comptes

Le lot supérieur est décrit dans l’ancien acte tantôt comme duplex avec mansarde et privatisation de la cage d'escalier entre les communs et le premier étage, tantôt comme un triplex, avec notamment au dernier niveau une grande pièce d’habitation et une chambre.

Pendant longtemps, la commune nous a donné des renseignements assez contradictoires. Nous pensions notamment qu’il pouvait y avoir un problème concernant la privatisation de la cage d’escalier desservant les niveaux supérieurs.

Lors de notre AG de mars 2026, le problème était encore présenté dans le PV comme :

« triplex avec escaliers privatifs vs duplex et combles sans escaliers privatifs ».

Dans ce contexte, nous avons voté à l’unanimité la prise en charge par la copropriété d’éventuels frais de géomètres liés à une possible régularisation. Aucun montant, aucune mission précise ni aucune régularisation future n’avaient été définis. Et d'ailleurs le PV a été fait par le copro en tort et nous n'avons pas signé ce qu'il notait puisqu'il ajoutait architecte.

J’ai ensuite contacté un géomètre. En étudiant les anciens documents, il a retrouvé que les renseignements urbanistiques de 2010 validaient bien la privatisation de l’escalier et décrivaient les niveaux comme :

« un duplex réunissant le deuxième, le troisième et les mansardes par la privatisation de l’escalier commun ».

Le géomètre m’a par ailleurs expliqué que « duplex + mansardes » et « triplex » ne sont pas nécessairement contradictoires quant à la configuration matérielle du lot.

La commune a finalement confirmé la privatisation de l’escalier, mais a précisé que l’utilisation du niveau sous combles comme grande pièce d’habitation et chambre nécessitait un permis d’urbanisme.

Autrement dit, la difficulté restante semble maintenant concerner l’affectation de locaux situés dans le lot privatif, et non plus la cage d’escalier ou les parties communes.

La notaire nous a d’ailleurs écrit que l’infraction urbanistique se situait uniquement dans le lot privatif et n’impliquait pas la copropriété.

Le projet actuel d’acte prévoit donc que, si une future régularisation du lot concerné nécessite une nouvelle modification de l’acte de base, les frais de cette modification seront exclusivement à charge du propriétaire de ce lot.
L'acte contient des voyants rouges d'infractions partout, mais le copro ne veut pas régulariser tant qu'on a un acte et on peut continuer.
Mais je découvre qu'il pense encore que nous voulons bien être solidaires alors qu'à l'époque c'était pour débloquer et avoir un acte possible, ici c'est son lot privatif avec d'ailleurs d'autres travaux dont nous n'avons aucune connaissance (un mur porteur apparemment qui a été détruit sans permis).

on fait les choses à l'envers puisque l'on a l'acte avant régularisation : et donc j'ai dit : moi je ne signerai pas un 3ème acte : on a ici 6000 euros de notaire.
La notaire a donc rajouté une mention disant que la copro ne prendrait pas en charge un nouveau acte et là il n'est pas d'accord.
Ceci dit apparemment on est jamais obligé de refaire d'acte : la commune n'a rien à voir avec cela, c'est n'est pas de l'urbanisme ?

Pourtant, dans des messages WhatsApp postérieurs à l'AG mentionné au dessus,  il écrivait lui-même en substance qu’il souhaitait d’abord régler l’acte de base actuel, que la copropriété puisse avancer, et qu’une éventuelle régularisation de son lot pourrait être faite ensuite. Il indiquait même ne pas voir comment, une fois l’acte actuel réglé, le reste de la copropriété pourrait en souffrir.
Il indique aussi que  peu importe comment on nomme son logement tant qu'il ne doit pas régulariser et qu'on avance. Il veut aussi reporter sur les futurs acquéreurs la régularisation.

Je souhaite moi-même pouvoir vendre et je ne veux pas devoir expliquer à mes futurs acquéreurs qu’ils pourraient éventuellement devoir participer à une régularisation ou à un nouvel acte concernant le lot d’un autre copropriétaire, sans connaître ni la date ni le montant.

2. Autre problème urgent : infiltrations et mesures conservatoires (c'est peut être le plus important pour moi)

Nous avons parallèlement un problème d’infiltrations ancien.

Dans mon appartement, j’ai déjà eu des problèmes électriques et mon entrepreneur a découvert sous des carreaux fissurés une longue fissure dans le support.

Mais la situation est encore plus importante chez mon voisin du dessous : avant les vacances, de l’eau coulait au niveau d’un luminaire. depuis 10 ans ça dure et nous voulons refaire la façade, sauf que l'entrepreneur dit qu'il faut d'abord identifier la source
REBELOTE : le copro en tort qui a le max de quotités fait sa loi et dit qu'il ne veut pas et que d'ailleurs on perd de l'argent avec la notaire qu'on pourrait mettre en façade

Le syndic est très réticent à prendre des décisions sans consensus, notamment parce qu’il craint le copropriétaire détenant 49 % des quotités.
Il a peur, n'ose pas aller en confrontation et l'autre copro ne parle pas français et tient ça en excuse pour ne rien comprendre de tout ce qui se passe . Au final je suis seul à aller au charbon

Je lis cependant que l’article 3.89 §5, 2° du Code civil impose au syndic d’accomplir les actes conservatoires et d’administration provisoire.

J’ai également relevé :

l’article 3.89 §8, permettant à un copropriétaire de demander au juge la désignation d’un syndic provisoire en cas de carence du syndic ;
l’article 3.92 §2, concernant la désignation d’un administrateur provisoire lorsque l’ACP est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ;
l’article 3.92 §5, permettant à un copropriétaire de demander au juge l’autorisation d’effectuer des travaux urgents et nécessaires lorsque la majorité ne peut être obtenue ;
l’article 3.92 §8, concernant une minorité qui empêcherait abusivement l’AG de prendre une décision nécessaire.

Sur ce second point, ma question est très concrète :

Une recherche de fuite dans cette situation peut-elle être considérée comme un acte conservatoire que le syndic peut — ou doit — ordonner sans attendre un vote ?

Et, s’il refuse d’agir ou qu’une décision est bloquée, quelle est selon vous la voie la plus simple devant le juge de paix : syndic provisoire, autorisation de travaux urgents, décision se substituant à l’AG, ou autre ?

Pour l'acte , comment le contraindre : prévenir la commune réglerait tout car il serait obligé de régulariser après amendes , mais il y a un air de délation et le pourrissement de notre copro. Ceci dit pour lors, c'est vraiment n'importe quoi. Dois je prendre un avocat qui me coûtera une blinde ? Mettre un ultimatum?
Ils veulent encore discuter et discuter mais moi je ne souhaite plus discuter sans mesure de mise en demeure car tout est clair et tout est dit

ps : j'oublie un point important : au final c'est le notaire qui a fait l'acte premier qui aurait les autorisations de la commune et cela réglerait tout, sauf qu'il est imbuvable et envoie chier tout le monde. Apparemment on peut saisir la chambre des notaires, mais le copro en question ne veut rien faire. La commune, il est vrai, manque d'archives, ne retrouve plus les documents et du coup se retourne contre nous, mais est ce qu'un notaire aurait pu signer cela sans autorisation de la commune ?
Bref j'ai fait beaucoup pour m'occuper de SA situation et lui considère tout comme acquis et je ne sais pas ce qu'il cache qui peut lui faire peur ou craindre un contrôle

Merci d’avance pour vos avis.

Dernière modification par ragrati (Aujourd'hui 10:27:56)