“Bail 1 an Bruxelles : départ anticipé du locataire et reprise par un nouveau lo

IBS · #1 29-08-2026 19:13:24

Bonjour à tous,

J’ai signé un “Contrat de bail – Résidence principale – Région de Bruxelles” avec une locataire pour une durée fixe d’un an, à partir du 1er juin 2026. Le contrat est basé sur le modèle PIM : “bail de résidence principale pour un immeuble sis dans la Région de Bruxelles-Capitale (2025)”.

Hier, la locataire m’a officiellement notifié qu’elle souhaite quitter le logement de manière anticipée, pour fin octobre 2026. Elle essaie actuellement de trouver elle-même un locataire de remplacement.

J’aurais besoin de vos avis/conseils sur plusieurs points en droit locatif bruxellois :

Si la locataire actuelle trouve un remplaçant que j’accepte : • Quelle est la meilleure approche juridique ? • Faire un avenant/transfert du bail existant vers le nouveau locataire ? • Si oui, quel type de formulation juridique utiliser pour le transfert du bail ? • Ou bien barrer/modifier le nom sur le bail existant et réenregistrer le contrat ? • Ou est-il préférable de clôturer le bail actuel et signer un tout nouveau bail avec le nouveau locataire ?
Si un nouveau bail est signé avec le locataire remplaçant : • Est-ce que la locataire actuelle peut être libérée sans indemnité, à partir du moment où le nouveau locataire reprend directement l’occupation et qu’il n’y a pas de perte de loyer ?
Concernant l’état des lieux d’entrée : • Le nouveau locataire peut-il simplement accepter et signer l’état des lieux existant, en reprenant la responsabilité de l’état du bien tel qu’il est décrit ? • Ou faut-il légalement/pratiquement faire un nouvel état des lieux ?
Concernant la garantie locative : • Est-ce possible que l’ancienne et la nouvelle locataire s’arrangent entre elles (remboursement privé), tout en gardant le même compte bloqué de garantie ? • Ou vaut-il mieux libérer complètement l’ancienne garantie et demander une nouvelle garantie locative au nouveau locataire ?
#Enfin, question concernant les charges provisionnelles et la régularisation annuelle :

• La locataire paie actuellement 150 € de provisions mensuelles.
• Mais vu les prix de l’énergie et les coûts de l’immeuble, les charges réelles pourraient finalement être entre 190 € et 250 € par mois.
• Elle quittera le logement après environ 5 mois, mais le décompte annuel/syndic ne sera pas encore disponible à ce moment-là.

Dans ce cas :
• Est-ce acceptable de retenir une partie (ou la totalité) de la garantie locative jusqu’à la régularisation des charges ?
• Ou vaut-il mieux libérer la garantie locative et demander séparément une provision/dépôt pour couvrir une future régularisation des charges ?
• Et en pratique à Bruxelles, qu’est-ce qui est considéré comme raisonnable et juridiquement sûr ?

Merci d’avance pour vos conseils et retours d’expérience ?

Dernière modification par IBS (29-08-2026 19:14:48)

GT · #2 30-08-2026 09:07:36

Le bail d’un an peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer, nous apprend la législation bruxelloise (article 238 du code bruxellois du logement).
Pour un bail d’une durée d’un an, le locataire peut en cours de contrat mettre fin au bail s’il adresse au bailleur un congé donné avec un préavis minimum de 3 mois et la paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer, nous apprend aussi la lecture l’annexe explicative au contrat de bail devant obligatoirement être jointe à celui-ci.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois peut être résilié à tout moment par le Preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer, nous apprend le bail « Pim » de résidence principale 2025 (Région bruxelloise)

Par ailleurs, l’article 230, § 1 à 4 du code bruxellois du logement nous apprend :
Art. 230.- Cession
   § 1er. Sans préjudice de l'article 260 et des articles 263 à 266, la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.
   § 2. Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur au moyen du document standardisé visé à l'article 200ter, § 2, du Code
Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet dans le respect du titre X du Code et de l'article 4, § 2, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements.
   Passé ce délai, la cession est réputée acceptée.
   § 3. Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail , des informations précontractuelles reçues en vertu de l'article 217 et de l'état des lieux d'entrée.
   § 4. Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant.
   Cet état des lieux est dressé conformément à l'article 220, § 3.
   Il est établi contradictoirement et en présence du preneur cessionnaire.
   Les frais sont partagés entre les trois parties. Les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant.
   L'état des lieux de sortie, joint à l'état des lieux initial, vaut état des lieux d'entrée à l'égard du preneur cessionnaire au sens de l'article 220, § 1er.

Le bail « PIM » prévoit
« Le Preneur ne pourra céder ses droits sans l'accord préalable et écrit du Bailleur »

IBS

IBS · #3 30-08-2026 12:04:05

Merci beaucoup, GT. Cette clarification m’est très utile.

La procédure de cession de bail m’est également assez nouvelle, donc je voudrais m’assurer que j’ai bien compris.

D’après ma lecture des dispositions légales que vous avez partagées, il y a plusieurs points importants :

La locataire actuelle doit me notifier formellement par courrier recommandé si elle souhaite céder le bail à un locataire de remplacement, éventuellement avec les informations concernant le candidat proposé.
Je dispose ensuite de 30 jours pour accepter ou refuser la cession proposée. Si je ne réponds pas dans ce délai, la cession est réputée acceptée selon la législation bruxelloise.
• Si j’accepte la cession :
1. la locataire actuelle doit transmettre au nouveau locataire le bail existant, les annexes et l’état des lieux d’entrée ;
2. un état des lieux de sortie intermédiaire doit être réalisé entre le bailleur, la locataire sortante et le nouveau locataire ;
3. la locataire sortante reste responsable des éventuels dégâts constatés lors de cet état des lieux. Nous ne faisons normalement pas appel à des experts pour les états des lieux, donc je comprends qu’un tel état des lieux peut également être réalisé conjointement entre les trois parties.

Je comprends donc maintenant que la procédure est plus formelle que simplement me transmettre des candidats potentiels puis quitter le logement.

Concernant la situation actuelle : • la locataire a envoyé son préavis le 24/08/2026 ; • elle a indiqué vouloir quitter le logement le 23/10/2026.

Je lui ai indiqué que, selon les règles applicables à Bruxelles pour un bail d’un an, le préavis de 3 mois commence le 01/09/2026. Par conséquent, le loyer reste dû jusqu’au 30/11/2026. En outre, l’indemnité d’un mois resterait normalement applicable sauf si une cession de bail ou un arrangement de remplacement est convenu entre les parties.

Bien entendu, si un candidat sérieux est trouvé et que tout est organisé correctement sur le plan juridique et pratique, je reste ouvert à discuter d’une solution raisonnable.

Merci encore de m’avoir orienté vers les dispositions légales pertinentes.

Dernière modification par IBS (30-08-2026 12:06:07)

GT, PIM

GT · #4 30-08-2026 13:00:26

Un éclairage (intéressant) sur la cession de bail (région bruxelloise) aux numéros 577 à 590 de l’ouvrage cité dans le lien suivant

https://www.snpc-nems.be/produits/propr … -bruxelles

IBS

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