1. indexation loyers + 2. délai congé par proprio

tout d'abord merci d'avoir répondu aussi vite à ma question précédente.
voici deux autres questions:
1. indexation des loyers: propriétaire d'une maison donnée en location depuis 07-1997, nous désirons augmenter le loyer au 1.07.(n'a jamais été augmenté, ni indexé). Est-il vrai que nous ne pouvons tenir compte que des trois derniers mois avant la date anniversaire (càd index au 01.04), et quand devons-nous envoyer cette notification au locataire?

2. délai congé par proprio: J'ai bien compris que nous ne pouvions malheureusement pas donner congé au locataire sans payer d'indemnités (6 mois), mais à ce moment-là, pouvons-nous le faire à n'importe quel moment de l'année? Ou devons-nous simplement lui notifier que nous désirons mettre en vente la maison, et qu'il a droit de préemption sur la vente?

Merci encore de votre aide

Christiane