Résiliation d'un bail pour mise en vente

Andrea-3434 · #1 14-03-2003 00:50:41

Bonjour et merci pour donner la possibilité de poser des questions d'ordre juridique.
Pour commencer par le début, j'ai conclu, en qualité de bailleur, un contrat de bail d'appartement, en novembre 2001, de la durée de trois ans. Le bail est affecté à la résidence principale de mon locataire.
J'ai récemment décidé de vendre l'appartement et j'ai trouve un acheteur disposé à signer le compromis de vente à condition d'y inclure une clause suspensive lui permettant de ne pas passer l'acte devant le notaire, au cas où l l'appartement serait toujours occupé à la date convenue de passation de l'acte.
Mes questions sont les suivantes :
1 - ai-je le droit, après avoir signé le compromis de vente, de donner un préavis de trois mois à mon locataire afin qu'il quitte l'appartement à la fin juin 2003, sachant que le contrat prévoit la clause suivante : "…chacune de partie aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat à l'expiration de la première et de la deuxième année (le 30 novembre 2003, dans le cas en espèce, Ndr), moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins trois mois d'avance."?
2 - Ou bien, le locataire pourrait-il faire valoir le droit d'occuper l'appartement jusqu'à la fin de la deuxième année, c.à.d. le 30 novembre 2003 ?
3 - Si la réponse à la question n°2 est "oui", l'acheteur de mon appartement pourrait-il résilier le contrat de bail dès l'acquisition du titre de propriété de l'appartement ou serait-il obligé d'attendre l'échéance du 30 novembre avant de résilier le contrat ?
J'espère vivement que vous pourrez répondre à ces questions et je vous en remercie d'avance.

Andrea

Van-someren-philippe-1781 · #2 14-03-2003 12:03:36

Bonjour,

En matière de baux dits de courte durée (inférieurs ou égaux à 3 ans), le principe est qu'on ne résilie pas de manière anticipative, sauf accord des parties. Dans ce cas, bailleur et locataire ont effectivement dérogé à la règle en autorisant une résiliation anticipée mais juste à certains moments (expiration annuelle). Il faut interpréter cette dérogation de manière restrictive. Par conséquent, le locataire dispose effectivement du droit de rester juqu'en novembre 2003. Il convient donc d'être extrêmement prudent si vous acceptez cette condition suspensive, d'autant plus qu'elle dépend par définition de la bonne volonté d'un tiers (locataire) non partie à l'acte.

Si, vraiment, vous souhaitez vendre au candidat acquéreur à l'exclusion de tout autre, le mieux est de vous assurer du départ du locataire par un avenant préalable à signer avec lui.

Ceci dit, l'idée même de cette condition suspensive est étrange parce que, jusqu'au départ du locataire, la situation sera bloquée. Le ou les notaire (s) pourraient entamer leur travail et engager des frais sans être sûr du départ du locataire, mais ce serait un peu risqué et non de bonne gestion (sauf si le candidat acquéreur est prêt à supporter le risque d'avoir engagé en pure perte tous ces frais (à titre d'exemple, si le locataire est tjs là, il devrait déjà payer 1/3 des honoraires notariaux pour "acte non réalisé". Il faut donc compter au minimum deux mois APRES l'éventuel départ du locataire pour signer l'acte authentique...C'est le délai minimum pour procéder à toutes les démarches et formalités notariales.

En ce qui concerne votre deuxième question, rien, à mon sens, ne peut contraindre le locataire de partir avant le 30/11/03. Lorsque l'acheteur aura signé l'acte authentique, il sera subrogé dans vos droits et obligations. En d'autres termes, tout se passera, pour le locataire, comme avant. Quoi qu'il fasse, le nouvel acquéreur ne pourra jamais obtenir la libération des lieux plus vite que dans l'hypothèse où vous donnez préavis 3 mois avant le 30/11/03. Ce sera donc ce qu'il faudra faire.

Bien à vous !

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