Est-il intéressant actuellement de refinancer son crédit hypothécaire?

Les taux baissent tous azimuts, et ceux des créditslogements et autres prêts hypothécaires n'échappent pas à la tendance. C'est évidemment tout bénéfice pour les candidats constructeurs ou acquéreurs dont la mensualité sera moins lourde à supporter, à immeuble égal. Mais c'est (peut-être) aussi salutaire pour le portefeuille des propriétaires qui ont souscrit un prêt il y a quelques années.

Refinancer ou ne pas refinancer, telle est donc la question! Et pour tenter de trancher, L'Echo a rencontré un praticien en la personne de Patrick Janssens, administrateur de Finaco, société active à Bruxelles depuis 25 ans et forte de 7.000 dossiers ouverts actuellement.

Pour juger de l'opportunité de refinancer son prêt hypothécaire existant, la procédure est simple: "on englobe dans le nouveau montant emprunté l'intégralité des frais découlant de l'opération de refinancement, car, d'une manière générale, le client ne veut pas débourser d'argent. Le calcul sera effectué sur la durée restant à courir, généralement dans la même formule (fixe, variable, avec ou sans cap...)", résume Patrick Janssens. Si la mensualité qui en découle est plus faible que celle payée dans le cadre du prêt existant, on refinance. Les seuls frais à devoir éventuellement débourser seront ceux liés à une éventuelle expertise du bien (si l'immeuble jouit déjà d'une plus-value par exemple) et des frais de dossier.

Quand refinancer?

Le spécialiste l'admet d'emblée, "certaines années conviennent mieux que d'autres à un rachat". Pour ceux qui auraient souscrit un prêt en 1999, mieux vaut qu'ils ne se fassent pas d'illusion. Par contre, Patrick Janssens s'intéressera de près aux emprunts souscrits en 1998, 2000 et 2002. Les taux obtenus lors de ces années "millésimes" sont en effet susceptibles d'être assez élevés pour justifier d'un rachat du prêt.

Justement, quelle différence doit-il y avoir entre la formule existante et la formule de remplacement potentielle? Prenons comme base un prêt souscrit sur 20 ans. Si le client se situe au début de la durée de son prêt, l'écart de taux devra être de 1,5% au moins. En fait, plus la durée à courir est longue, plus les frais liés au refinancement seront aisément amortissables. Par contre, s'il s'agit de durée courtes et/ou de montants empruntés relativement restreints, le différentiel de taux devra être au minimum de 2%, selon le spécialiste de Finaco.

Il s'agit évidemment d'un point de repère assez général, mais en réalité, l'appréciation se fait au cas par cas, avertit-il. Il existe en effet toute une série de subtilités, dont, par exemple, le fait que le bien ait pris de la plus-value, ce qui permettrait alors de travailler pour partie en mandat hypothécaire et pour l'autre partie en inscription hypothécaire, une procédure toutefois laissée à l'appréciation de la banque. Avec un mandat, la banque accepte de prendre moins de garantie, mais le client ne doit payer des frais que sur l'inscription. Pas très "chaudes" à l'idée de consentir un mandat hypothécaire il y a encore peu, certaines banques assouplissent quelque peu leurs positions en raison des plus-values générées par certains immeubles et aussi en raison de la concurrence.

Les frais

Quels sont donc les frais à supporter dans le cas d'un rachat de prêt hypothécaire?

Primo, l'indemnité de remploi, soit 3 mois d'intérêts sur le solde du crédit. Autrement dit, il s'agira systématiquement de moins de trois mensualités. "En fait, on regarde le tableau d'amortissement, on y prend l'intérêt du mois où on solde l'emprunt et c'est ce montant qu'on multiplie par trois", explique Patrick Janssens.

Secundo, la mainlevée d'hypothèque, un montant qui dépend de l'inscription initiale, mais qui varie généralement entre 450 et 700 euros.

Tertio, les frais d'acte de prêt qui se montent pour un emprunt "moyen" d'une valeur de 125.000 euros à 3.250 euros.
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(source: ECHONET, 04/07/2003)

Erik Deckers
Propriétés Immobilières s.a.
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