Choix d'une formule d'emprunt

Guillaume-1592 · #1 23-10-2003 09:29:12

Je prévois un achat et suis en train de budgeter le tout en prévoyant une possible revente après disons 5 ans. Mon hypothèse est un emprunt sur 20 ans.

Avec un intention de revente comme celle-ci, mon avis est que

1) la formule doit permettre de rembourser le plus de capital possible et le plus vite (dans la limite des revenus bien sûr quitte à alonger la durée du prêt à 25 ans par exemple) donc privilégier un remboursement avec amortissement constant (et donc mensualités variables décroissantes). Ceci permet de minimiser les indemnités de rupture (3 mois d'intérêts sur le capital restant dû qui est donc plus bas) et aussi de limiter le coût d'un crédit pont (car là aussi le capital restant dû à refinancer est inférieur). Mon raisonnement est-il juste ?

2) dans un contexte probable d'augmentation des taux dans les 5 ans à venir (je pense que c'est votre opinion aussi ?), la formule devrait plutôt être à taux fixe en tout cas pour les 5 premières années ? Donc plutôt 5/5/5 ou 10/5/5 ?

Pas simple de se faire une opinion claire...

Merci de vos réponses prévieuses !

G

Pim-0794 · #2 23-10-2003 14:06:03

1) amortissement constant = meilleure formule. Mais mensualités à payer ne sont dès lors évidemment pas constantes (on paye plus au début qu'à la fin).

Pourquoi parles-vous d'un crédit-pont ?

2) En ce qui concerne l'évolition des taux... personne n'en sait rien.
Mais effectivement a priori comme ils sont bas, et que vous comptez sur une opération à 5 ans, autant bénéficier d'un taux fixe pour 5 ans...

3) attention à l'aspect fiscal de votre opération : si elle est perçue comme étant spéculative, il y a un risque de taxation comme tel.

4) ne pas oublier dans vos calculs l'incidence importante des droits d'enregistrement (non récupérables)

Erik Deckers
Administrateur-délégué de Propriétés Immobilières s.a.
Pim's webmaster

Guillaume-1592 · #3 23-10-2003 14:37:43

Merci...

Sur le point 3) : effectivement. J'imagine que la plus-value à la revente est de toute façon taxée.

Merci encore

G

Guillaume-1592 · #4 23-10-2003 15:05:13

Je parle d'un crédit-pont car, si j'ai bien compris, celui est souvent nécessaire pour, lors de la revente du bien, pouvoir rembourser l'emprunt qui s'arrête dans l'attente du paiement effectif du bien par le nouvel acquereur. N'est-ce pas ainsi ?

Existe-t-il une autre possibilité (sans tenir compte d'un remboursement cash de l'emprunt que je n'envisage pas wink ...

Si le crédit pont est nécessaire je dois en intégrer les coûts.

G

Pim-0794 · #5 23-10-2003 16:11:05

Vous devez continuer vos remboursements mensuels jusqu'à la date de l'acte authentique de vente... et c'est normalement à ce moment-là que l'acquéreur doit vous payer l'intégralité de son prix d'achat.

Erik Deckers
Administrateur-délégué de Propriétés Immobilières s.a.
Pim's webmaster

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