Dégâts locatifs

Ben-0922 · #1 12-03-2004 18:59:30

Je suis curieux de connaître vos expériences d'estimation des dégâts lors des états des lieux de sortie.
Il me semble que cela pourrait être un sacré débat.

Grmf-4951 · #2 14-03-2004 13:49:56

Bien vrai ça! Toujours trop cher quand on doit le payer, et pas assez quand on doit le faire réparer!

Remise en peinture: 12.5€/m2. Un mûr doit être repeint dans son ensemble. Une peinture doit être amortie en 9 ans. Exemple une pièce de 4m sur 4m, de 2.5m de haut = 40m2 soit 500€ pour sa remise en peinture. Si la peinture a 10 ans, elle ne vaut plus rien. Si elle a 4 ans et demi, elle vaut encore 250 euros.

Attention, ceci ne veut pas dire qu'une peinture abimée par un locataire ne lui coute plus rien au bout de 10 ans. En cas de crayonnage sur un mur, il est bien entendu que sa remise en état lui sera facturée...

Ampoules manquantes: marchandise+main d'oeuvre, soit pour une seule ampoule manquante un minimum de 12.50€

Cas "amusant" d'estimation de dégats lors d'inondation et d'indemnisation par le fonds de calamité: l'eau n'étant montée que de 10cm, le papier peint est payé sur base du pro rata :10cm sur 250cm = 4% de la facture payés...

Angela-5414 · #3 15-03-2004 14:07:50

wink En voilà un beau sujet !
Poursuivons le débat :
1) qu'en est-il des trous dans les murs, petits trous correspondants à la fixation des cadres, miroirs et autres étagères du locataire. Je suis entrée chez mon locataire et j'ai découvert avec effroi que c'était un dingue de cadres, tous les murs en sont recouverts, c'est quasi une salle d'exposition et là où il y en a moins, il y a une plante grimpante, fixée également avec des attaches, du type crochets. Moi qui avait fait retapisser avec du tassau à motif chevron ! y a-t-il des barêmes unitaires par trou ?!
2) Une des pièces a été repeinte en rouge bordeau alors qu'à l'état des lieux, elle était blanc cassé. Peut-on réclamer la remise en état par rapport à une couleur de peinture, même s'il n'y a rien d'abîmé ?
3) Et quid quand le locataire laisse les lieux dans un certain état de saleté voire un état de saleté certain, peut-on lui compter le nettoyage par m² ? à quel tarif, au tarif ALE ?

Partagez vos expériences ou votre savoir avec une proprio débutante, ce serait vraiment sympa ! Merci.

PIM · #4 15-03-2004 14:56:30

Indépendamment du débat sur le coût de réfection de chaque petit trou, il me paraît impératif de rappeler :
- un état des lieux d'entrée est indispensable. A défaut, le locataire est censé quitter les lieux dans l'état où il les à reçus...
- c'est une mauvaise économie que de vouloir épargner la réalisation d'un état des lieux par un expert indépendant: c'est son métier et son rapport sera suffisamment précis (souvent avec photos). Il évitera bien des déconvenues lors de l'état des lieux de sortie
- faites appel à l'expert pour l'état des lieux de sortie : il connaît souvent les chiffres à indiquer pour les dégâts constatés.

Ben-0922 · #5 16-03-2004 22:47:20

En réponse à Angela, comme l'a signalé Pim, un état des lieux d'entrée est absolument nécéssaire si un propriétaire veut espérer mettre à la charge de son locataire des dégâts locatifs en fin de bail.
Un état des lieux d'entrée doit aussi être complet, chaque élément du bien loué(plafond, murs, porte, intérrupteur mobilier etc...) doit être noté, qualifié et décrit. Un mauvais état des lieux d'entrée est domageable aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Un expert professionnel (géomètre, architecte, ..)habitué à rédiger les états des lieux est la meilleure solution.
Un grand principe: durant la location, le locataire fait ce qu'il veut dans le bien, ou prèsque... Il faut attendre la sortie pour revendiquer des dégats locatifs pour les trous de clou ou la teinte bordeau car rien n'empeche le locataire de remmettre tout en état pour la fin du bail.
Pour les murs en bordeau, le blanc est l'absence de couleur donc peindre en bordeau est comme de tapisser sur une peinture ou l'inverse, un dégât locatif. Il faut parfois tenir compte d'une vétusté si la durée de location a été suffisamment longue.
Les trous dans les murs doivent êtr rebouchés soigneusement et la peinture retouchée également avec soin, à défaut un expert estime le cout de la remise en état déduction faite de la vétusté normale.
Quant au nettoyage, comme pour d'autres travaux, l'estimation est faite sur base de prix unitaires par professionnels et non par une femme de ménage "en noir".

Grmf-4951 · #6 17-03-2004 08:29:38

Et quelq'un connaît-il des barêmes quelques part sur internet? Personnellement, je n'en ai pas trouvé.

Ben-0922 · #7 17-03-2004 09:31:11

Des barêmes por les expertises ou des listes de prix unitaires à utiliser lors des états des lieux de sorties?

Angela-5414 · #8 17-03-2004 09:47:33

Merci à vous de partager vos points de vue. J'ai également cherché des barêmes sur le web, sans succès. Peut-être qu'un professionel (géomètre-expert ?) pourrait nous éclairer, j'ai en effet vu que, parmi les cours de l'IPI (institut des professionnels de l'immobilier), était proposée une formation pour l'évaluation des dégâts locatifs. Mais je n'en suis pas membre et je ne connais personne qui y soit introduit.
Par ailleurs, j'ai effectivement fait appel à un architecte-expert pour établir l'état des lieux d'entrée, on me l'avait recommandé comme expert qualifié et assermenté auprès des tribunaux. ...Eh bien, j'ai pu constater à sa note d'honoraires - qui pourtant était à frais partagés entre propriétaire et locataire(50-50) - que ses qualités se payaient FORT cher (240 eur pour le locataire et autant pour moi) ! Il est vrai que son rapport était très détaillé mais je peux vous assurer que le locataire qui a trouvé le coût excessif ne sera jamais d'accord pour reprendre le même. Alors, c'est comme pour tous les prestataires de service et autres corps de métiers, comment trouver un bon et pas trop cher ? D'autant qu'à lasortie, je pense que c'es le proprio qui doit souhaiter récupérer le coût des dégats locatifs, tandis que le locataire espèrera trouver un expert qui fera le job au moindre coût et sans faire d'excès de zèle. Sans vouloir vexer la profession des experts (je suppose qu'il y a un code de déontologie), je m'adresse à eux pour avoir leurs avis et savoir s'il existe de grandes différences dans les prestations et surtout dans les honoraires (des amis m'ont parlé d'un coût "normal" de l'ordre de 100 eur pour un état des lieux).
A suivre ... wink

PIM · #9 17-03-2004 10:48:12

Angela a écrit :

Merci à vous de partager vos points de vue. J'ai également cherché des barêmes sur le web, sans succès. Peut-être qu'un professionel (géomètre-expert ?) pourrait nous éclairer, j'ai en effet vu que, parmi les cours de l'IPI (institut des professionnels de l'immobilier), était proposée une formation pour l'évaluation des dégâts locatifs. Mais je n'en suis pas membre et je ne connais personne qui y soit introduit.
Par ailleurs, j'ai effectivement fait appel à un architecte-expert pour établir l'état des lieux d'entrée, on me l'avait recommandé comme expert qualifié et assermenté auprès des tribunaux. ...Eh bien, j'ai pu constater à sa note d'honoraires - qui pourtant était à frais partagés entre propriétaire et locataire(50-50) - que ses qualités se payaient FORT cher (240 eur pour le locataire et autant pour moi) ! Il est vrai que son rapport était très détaillé mais je peux vous assurer que le locataire qui a trouvé le coût excessif ne sera jamais d'accord pour reprendre le même. Alors, c'est comme pour tous les prestataires de service et autres corps de métiers, comment trouver un bon et pas trop cher ? D'autant qu'à lasortie, je pense que c'es le proprio qui doit souhaiter récupérer le coût des dégats locatifs, tandis que le locataire espèrera trouver un expert qui fera le job au moindre coût et sans faire d'excès de zèle. Sans vouloir vexer la profession des experts (je suppose qu'il y a un code de déontologie), je m'adresse à eux pour avoir leurs avis et savoir s'il existe de grandes différences dans les prestations et surtout dans les honoraires (des amis m'ont parlé d'un coût "normal" de l'ordre de 100 eur pour un état des lieux).
A suivre ...

Le site de l'IPI mentionne ce qui suit:
"AUCUN BARÈME OBLIGATOIRE OU IMPOSÉ
Il n'existe pas de barèmes obligatoires ou imposés (cf. Immobilium 2000/1, p. glasses .
Ce fait n’est pas spécifique aux agents immobiliers mais concerne également les avocats, les architectes, …
L’imposition de barèmes est en effet interdite par le droit de la concurrence.
Le 9 février 2004, la Commission européenne a publié un rapport sur la concurrence dans le secteur des professions libérales. Dans ce rapport, la Commission a estimé que le recours à des barèmes recommandés pouvait constituer une infraction aux règles de la concurrence.
Une procédure est par ailleurs actuellement en cours contre les barèmes recommandés de l'Ordre des Architectes (la décision est attendue pour l'été 2004).
Compte tenu de cet élément, l’IPI a également décidé, par mesure de précaution, de
retirer les barèmes recommandés du site Internet jusqu’à ce que la situation soit
davantage clarifiée sur le plan juridique."

Moralité :
avant de désigner l'expert qui interviendra pour votre compte (ou pour les 2 parties), demandez-lui "combien ?"....

Ben-0922 · #10 17-03-2004 13:39:43

Les experts, géomètres,architectes etc... appliquent généralement un barême propre à leur profession et calculant leurs honoraires généralement à la page de rapport ou à l'heure, soit même un mélange des deux. Tous les architectes ne pratiquent pas régulièrement les états des lieux et certains refusent même de les effectuer pour de bons clients. Je communiquerai prochainement des exemples de barêmes que je dois retrouver qq part.
Un conseil: ne pas faire dresser l'état des lieux d'entrée par l'agent immobilier qui a effectué la location ou qui gère le bien.
Il peut y avoir confussion d'intérêt.
Quant aux prix unitaires je vous renvoie à un très bon ouvrage " 40 questions et réponses sur les dégâts locatifs" de Johan Vanvolsem chez Kluwer editorial.
Pour l'estimation précise de ce qui est ou n'est pas dégâts ainsi que de son coût un bon expert est la meilleure solution.
Pas oublier que expert = qui a de l'expérience dans un domaine précis.

Grmf-4951 · #11 17-03-2004 23:20:18

Pour les barêmes des honoraires d'experts, ils sont en effet interdits. Je suis surpris de voir les barêmes recommandés disparaître du site de l'IPI. Je trouve cela dommage, mais ne suis pas surpris... Le mieux est donc de demander des devis à différents experts.

Par contre, pour ce qui est des dégâts locatifs, je n'ai trouvé aucun barême, ou indication de ce que l'on pouvait demander. Et ça, c'est dur.

Le dommage est-il une remise à neuf? Faut-il compter une vétusté?

Pour les peintures, on compte une peinture amortie après 9 ans. Par exemple d'une chambre peinte en noir après une occupation de plus de 9 ans est-elle acceptable et considérée comme "O€ de dégât?"

Les trous dans les murs, s'il sont rebouché au plâtre mais non repeints, même question que ci-dessus.

Les portes abimées (coup dans les arêtes), que valent-elles? Si elles sont en papier mâché? Si elles sont en chêne? Si elles ont 50 ans mais étaient nickel à l'entrée?

Que coute au locataire: un lavabo ébrêché, un lavabo fendu, un lavabo cassé, un trou de cigarette dans un tapis plain ou un vinyl, une remise en peinture par le locataire qui s'écaille au bout de 5 ans, une infiltration persistante dans un mûr à partir d'une toiture et qui a détruit le papier peint sur plusieurs mètres carré derrière une armoire et pour laquelle le proprio n'a reçu aucune notification car le locataire ne pouvait etre au courant, idem si le locataire pouvait être au courant, idem si le propriétaire était prévenu mais n'a rien fait, un vinyl abimé par une chaise métallique sans embouts de protection (vous savez, tous ces fichus cercles bien marqué dans votre vinyl...) après occupation pendant 15 ans, idem pendant 5 ans, idem pendant un an pour un vinyl en excellent état mais de 15 ans d'age, pour un appartement laissé extrêmement sale, pour des sacs poubelle laissé dans l'appartement, pour des oeufs pourris dans le réfrigérateur, pour un portillon de réfrigérateur cassé (vous savez, la petite porte qui sépare le surgélateur du reste du frigo dans les petits frigos encastrés), pour un coup dans un carrelage, pour un tapis plain brulé par un poele déposée alors qu'elle était encore chaude, pour une porte d'armoire de cuisine arrachée, pour un meuble de cuisine pourri par un défaut de joint entre l'évier et le plan de travail au bout d'un an, au bout de 5 ans, au bout de 25 ans, pour du calcaire et tartre en masse dans le fond de la cuvette de WC, pour des trâces de rouille dans le lavabo parce que le robinet coulait, idem si le robinet coulait déjà en début de bail d'un an, idem pour un bail de 9 ans, pour une clé de sécurité de l'appartement non rendue, pour une clé de sécurité de parking valant 10€ pour la refaire mais pour laquelle il y a obligation de changer le cylindre et de refaire les clés des 10 autres parking et de changer le barillet pour un coût total de 250€, pour une porte de boite à lettre bousillée, pour une vitre cassée, pour un double vitrage cassé, pour des vitrage griffé par des jeux d'enfants, pour une porte défoncée de l'extérieur, pour une porte défoncée à l'intérieur, pour des plinthes en bois verni abimées par un chat, idem pour un chien, idem par un ours (conseil: pas de discussion tant que l'ours est dans la pièce!), idem par un éléphant (heu... juste pour voir si quelqu'un me lit jusqu'ici...) idem pour des plinthe en bois peint (qui peuvent donc être réparées puis repeintes), idem pour un chambranle de porte, pour un tableau électrique détruit, pour des fusibles automatiques remplacés par des fusibles de base, pour des taches d'huile sur une terrasse en pierre bleue, pour....stop.

Et vous voulez encore investir dans l'immobilier? lol

PIM · #12 17-03-2004 23:27:25

Grmf! a écrit :

idem par un éléphant (heu... juste pour voir si quelqu'un me lit jusqu'ici...)

J'ai lu jusqu'au bout

Grmf-4951 · #13 18-03-2004 00:19:16

J'oubliais "la" référence en la matière: not' bon vieux code civil!

Pour vous consoler de ne rien trouver sur le net, voici ce qu'il dit:
-------------------------------------
Art. 1731. <L 29-12-1983, art. 5>. § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
§ 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a recue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Art. 1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
----------------------------------------
Rien d'intéressant donc... on continue à chercher... en attendant, je garde mes factures de tout ce qui pourrait être dégradé par les locataires, je collectionne les catalogues (Brico, CarpetLand, Euro-center, Lapeyre, etc...) Ca peut aider pour voir la valeur d'un robinet, lavabo, tapis plain,...

Ben-0922 · #14 18-03-2004 09:00:16

Elephant... rose ou bleu

Dégâts locatifs

Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Re : Dégâts locatifs

Pied de page des forums