rupture anticipative de contrat de bail

KoalaBxl · #1 10-08-2004 14:35:08

Bonjour,

J'ai conclu le 15 mars 2002 un bail de trois ans.
Depuis, j'ai tjs été régulière dans mes paiements, et mon propriétaire n'a jamais eu à se plaindre de moi. Depuis qq mois, j'ai plusieurs problèmes dans cet appartement, qui se trouve sous les toits, au troisième, sans ascenseur : problèmes de plomberie, boiler électrique réparés 7 fois pour finalement être remplacé, fuite au niveau des canalisations de la douche ayant entrainé l'inondation de la cave, et dernièrement, gouttières le long des poutres apparentes, suite aux orages de ces derniers jours. Bref, il pleut sur mon lit. Je l'ai signalé au propriétaire, qui ne veut pas trop faire le nécessaire afin de voir si le toît est ok ou non.
A savoir, en hiver j'ai très froid dans cet appartement (un radiateur pour toute la surface) et en été il fait invivable. Depuis que j'ai signé le contrat, j'ai des problèmes de dos (fracture d'une vertèbre) donc vivre au troisième sans ascenseur devient très difficile, et je fais de l'asthme, qui s'empire depuis les problèmes de plomberie à cause de l'humidité, et à cause de cette chaleur.
Bref, je voudrais déménager. Mais mon contrat stipule le paiement d'une indemnité de trois mois dans le cas de rupture avant la fin du bail, à n'importe quel moment. N'est ce cependant pas 3 mois au cours de la première année, 2 la seconde année et un mois d'indemnité si départ pendant la dernière année?
Il faut savoir que mon propriétaire est très avare, donc les conseils donnés à d'autres lecteurs (dialogue, accords..) ne peuvent être appliqués ici.
Merci de me renseigner.

PIM · #2 10-08-2004 16:34:13

KoalaBxl a écrit :

Bonjour,
J'ai conclu le 15 mars 2002 un bail de trois ans.
Depuis, j'ai tjs été régulière dans mes paiements, et mon propriétaire n'a jamais eu à se plaindre de moi. Depuis qq mois, j'ai plusieurs problèmes dans cet appartement, qui se trouve sous les toits, au troisième, sans ascenseur : problèmes de plomberie, boiler électrique réparés 7 fois pour finalement être remplacé, fuite au niveau des canalisations de la douche ayant entrainé l'inondation de la cave, et dernièrement, gouttières le long des poutres apparentes, suite aux orages de ces derniers jours. Bref, il pleut sur mon lit. Je l'ai signalé au propriétaire, qui ne veut pas trop faire le nécessaire afin de voir si le toît est ok ou non.
A savoir, en hiver j'ai très froid dans cet appartement (un radiateur pour toute la surface) et en été il fait invivable. Depuis que j'ai signé le contrat, j'ai des problèmes de dos (fracture d'une vertèbre) donc vivre au troisième sans ascenseur devient très difficile, et je fais de l'asthme, qui s'empire depuis les problèmes de plomberie à cause de l'humidité, et à cause de cette chaleur.
Bref, je voudrais déménager. Mais mon contrat stipule le paiement d'une indemnité de trois mois dans le cas de rupture avant la fin du bail, à n'importe quel moment. N'est ce cependant pas 3 mois au cours de la première année, 2 la seconde année et un mois d'indemnité si départ pendant la dernière année?
Il faut savoir que mon propriétaire est très avare, donc les conseils donnés à d'autres lecteurs (dialogue, accords..) ne peuvent être appliqués ici.
Merci de me renseigner.

Même pour un koala, cet appartement n'a pas l'air réjouissant...

- Ces désordres existaient à l'entrée ?
- Les avez-vous notifié (par écrit) à votre bailleur ?
- toiture : un seul proprio immeuble ou copropriété ?

Durée préavis :
si bail de 3 ans : pas résiliable avant terme (14 mars 2005). Pas oublier de confirmer, 3 mois avant expiration, que le bail est terminé (sinon... transformation en bail de 9 ans)

L'indemnité 3/2/1 mois = uniquement applicable pour baux 9 ans (résidence principale)

Good luck...

SNPC · #3 11-08-2004 13:52:24

Je précise la réponse de PIM: si vous avez un bail de 3 ans, il peut comporter une clause de rupture anticipative (comme cela a l'air d'être le cas selon votre question). En principe, cette clause doit s'appliquer telle quelle.

Mais!
Il est toujours possible d'essayer de discuter, surtout si vous avez des reproches sérieux à formuler concernant l'état de l'appartement. Il y a des règles qui sont incontournables. Toute la question est que les objections concernant l'état du logement doivent être sérieuses et non pas invoquées pour les besoins de la cause (en clair, uniquement pour vous dédouaner du côté des indemnités!)
A vous d'apprécier la situation et de faire une proposition raisonnable au proprio. Au besoin, le convoquer en conciliation devant le juge de paix (vous allez au greffe de la justice de paix de votre canton et vous demandez qu'il soit convoqué!).

tskorp · #4 26-08-2004 03:04:07

Bonjour, je m'apelle Renaud, et j'aimerais un petit renseignement... Voila, je loue un studio depuis le 15/07/2003... Il s'agit dun bail conclu pour une durée d'un an (reconduit tacitement d'année en année). Je dois aller habiter en France dans quelques mois et j'aimerais savoir si je peux mettre fin au bail et si oui, comment?

Merci d'avance...

SNPC · #5 26-08-2004 08:46:45

tskorp a écrit :

Bonjour, je m'apelle Renaud, et j'aimerais un petit renseignement... Voila, je loue un studio depuis le 15/07/2003... Il s'agit dun bail conclu pour une durée d'un an (reconduit tacitement d'année en année). Je dois aller habiter en France dans quelques mois et j'aimerais savoir si je peux mettre fin au bail et si oui, comment?
Merci d'avance...

Bonjour,

Selon l'article 3 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, un bail d'un an ne peut être renouvelé qu'une seule fois pour une courte durée. Autrement dit, quelles que soient les prescriptions du bail, vous vous situez depuis le 15 juillet dans la 3ème année d'un bail de 9 ans (c'est l'application pure et simple de la disposition légale).

Vous pouvez mettre un terme à ce bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité de 1 mois si le préavis en question vient à échéance avant le 15 juillet 2005.

Encore un détail: le congé peut être donné à tout moment mais le préavis prend cours, pour 3 mois, le 1er jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été donné.

SNPC · #6 26-08-2004 09:00:22

Autant pour moi, le raisonnement que je tiens dans ma précédente réponse ne sera valable quà partir du 15 juillet 2005, soit à partir de la fin de la deuxième période de 1 an.
Désolée pour cette erreur.

Vous vous situez en fait dans un bail à durée déterminée et vous ne pouvez en principe pas y mettre fin prématurément, à moins que cette possibilité ne soit prévue explicitement dans le contrat que vous avez signé.

Si rien n'est prévu, il reste à trouver un accord avec le bailleur.
Généralement, les solutions retenues sont soit le paiement d'une indemnité par le locataire qui part anticipativement, soit l'engagement de ce dernier de continuer à payer le loyer jusqu'à la relocation.
Le bailleur peut en principe exiger que le bail soit repris par le nouveau locataire et que vous restiez responsable du paiement du loyer par la personne qui reprendrait le bail, et ce jusqu'au terme du bail. Mais comme il s'agit ici d'un bail d'un an, cela ne paraît pas une solution très réaliste. Le bailleur aura intérêt à conclure avec le nouveau locataire un tout nouveau bail.

kaplan · #7 26-08-2004 14:29:10

SNP bonjour ,

Votre raisonnement me paraît bizarre (!)

Vous faites bien de signaler l'article 3 §6 sur le bail de résidence principale mais cet article dit clairement qu'un bail de courte durée ne peut être renouvelé qu'une seule fois MAIS SEULEMENT PAR ECRIT.
Or dans la question posée par TSKORP , il signale que son bail de courte durée est reconduit tacitement d'année en année ce qui me semble être en infraction avec l'article 3§6 ( sauf erreur de ma part car je ne suis qu'un pauvre petit étudiant wink ).

Si mon raisonnement est correcte , cette personne se trouve bien dans la 2ème année d'un bail de 9 ans.

Si je me trompe , faites le moi savoir ; j'adore me faire taper sur les doigts. tongue

Bien à vous.

tskorp · #8 26-08-2004 19:23:16

Merci beaucoup d'avoir répondu si rapidement... Au fait, si je met fin au bail est-ce que ma garantie locative (3 mois de loyer) sera bloquée ou pourrais-je la récupérer? (?)

Encore merci...

SNPC · #9 26-08-2004 19:44:44

kaplan a écrit :

SNP bonjour ,
Votre raisonnement me paraît bizarre
Vous faites bien de signaler l'article 3 §6 sur le bail de résidence principale mais cet article dit clairement qu'un bail de courte durée ne peut être renouvelé qu'une seule fois MAIS SEULEMENT PAR ECRIT.
Or dans la question posée par TSKORP , il signale que son bail de courte durée est reconduit tacitement d'année en année ce qui me semble être en infraction avec l'article 3§6 ( sauf erreur de ma part car je ne suis qu'un pauvre petit étudiant ).
Si mon raisonnement est correcte , cette personne se trouve bien dans la 2ème année d'un bail de 9 ans.
Si je me trompe , faites le moi savoir ; j'adore me faire taper sur les doigts.
Bien à vous.

Qu'est-ce que je ne ferais pas pour pouvoir vous donner satisfaction en vous tapant bel et bien sur les doigts. Je crains toutefois de devoir me montrer plus nuancée et même de devoir moi-même quelque peu tendre les doigts...
Encore que.
Ce que j'aurais du dire explicitement, est que le bail ne se reconduit pour une année que dans le cas où soit un nouveau bail est signé par écrit (ce qui n'est manifestement pas le cas ici), soit le bail initial comporte une clause précisant qu'à défaut de congé il est renouvelé pour la même durée. C'est en fait cette hypothèse que j'ai implicitement retenue pour répondre comme je l'ai fait, ce qui était un raccourci. En effet, il n'est pas certain que le bail en question comporte cette clause, auquel cas, effectivement, le bail est transformé en bail de 9 ans comme vous l'expliquez brillamment.

J'ajoute que la jurisprudence a un peu hésité mais qu'actuellement la validité d'une clause de renouvellement tacite ou automatique incluse dans le bail est généralement assimilée à la conclusion d'un second bail écrit.

Donc, résumons-nous:

bail d'un an + nouveau bail d'un an: pas de problème: nouvelle durée d'un an
bail d'un an avec clause de renouvellement "tacite" à défaut de congé: idem
bail d'un an sans rien : à l'échéance, à défaut d'un congé émanant d'une des parties, on se retrouve dans un bail de 9 ans.

Sommes-nous d'accord?

SNPC · #10 26-08-2004 19:56:08

tskorp a écrit :

Merci beaucoup d'avoir répondu si rapidement... Au fait, si je met fin au bail est-ce que ma garantie locative (3 mois de loyer) sera bloquée ou pourrais-je la récupérer? (?)
Encore merci...

Comme cela vous a été dit de différents côtés, tout va dépendre de la négociation avec votre propriétaire ou de la possibilité qui vous est offerte par la loi et par le bail d'y mettre fin anticipativement!
Si vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant l'échéance, ce qui serait le cas si le bail est effectivement reconduit pour un an et qu'il n'y a pas de clause de rupture anticipée, il est à craindre que le bailleur n'exige l'abandon total ou partiel de la garantie pour sanctionner le fait que vous ne respectez pas le bail.
Votre meilleure chance dans ce cas serait de retrouver très vite un locataire approuvé par le bailleur, de façon à ce que ce dernier ne perde aucun loyer. Dans ce cas, si l'affaire devait aller en justice, le juge de paix refuserait sans doute de lui attribuer la garantie, ou tout au moins ordonnerait-il la restitution d'une partie de celle-ci.
De même, si le bail initial est actuellement transformé en bail de 9 ans (hypothèse où il n'y a pas de clause de reconduction dans le bail), une indemnité de 2 mois de loyer est en principe due si vous mettez fin au bail au cours de la seconde année, ce qui est précisément le cas.

Pour résumer, et comme on vous l'a suggéré dès le départ:
vérifiez ce que dit exactement votre bail:
quant à la durée de celui-ci
quant à la possibilité d'y mettre fin anticipativement!

et revenez éventuellement sur le site avec ces infos précises.
Bonne soirée!

kaplan · #11 26-08-2004 20:13:48

Cette fois ci , nous sommes bien d'accord! big_smile

SNP a écrit :

Qu'est-ce que je ne ferais pas pour pouvoir vous donner satisfaction en vous tapant bel et bien sur les doigts. Je crains toutefois de devoir me montrer plus nuancée et même de devoir moi-même quelque peu tendre les doigts...

Rassurez-vous, vous pourrez très certainement me taper sur les doigts lors d'une de mes prochaines interventions car cela m'étonnerait que je ne commette plus de grossières fautes dans les jours à venir.

Amicalement.

grmff · #12 26-08-2004 21:04:17

Quel échange brillant, quelle connaissance de la jurisprudence...

"On" vous remercie wink pour ce cours magistral. Sisi...

tskorp · #13 26-08-2004 22:31:19

Me revoilà... encore merci... bon cette fois-ci j'ai le contrat sous la main et je vais copier ce qui est écrit...

Durée:

Le bail est conclu pour une durée d'un an prenant cours le 15/07/03 pour se terminer le 15/07/04.
A défaut de préavis donné par l'une des parties trois mois avant la date anniversaire de la conclusion du bail, il sera reconduit tacitement d'année en année, sans pouvoir excéder une durée totale de trois ans, durée prenant cours à la date de conclusion du bail.

Quant à une éventuelle clause de rupture de bail anticipée, il n'en figure pas sur le contrat...

Donc si j'ai bien tout compris si je ne trouve pas de locataire , je devrais continuer à payer un loyer jusqu'à la date anniversaire alors que je ne serais même plus en belgique ?!

cry

grmff · #14 26-08-2004 22:46:12

Je crains bien que vous ayez bien compris... Sans un accord entre vous et votre propriétaire, vous êtes tenu au bail jusqu'en juillet 2005.

Je rajouterai que la clause de tacite reconduction me semble mal rédigée. En effet, un bail de courte durée ne peut être reconduit qu'une seule fois dans des conditions égales quant au loyer (à l'indexation près) et à la durée. Deux reconductions tacites sont donc interdites, et le bail devient un bail de 9 ans après la deuxième année. Bon, c'est pour l'an prochain, et cela ne changera pas votre vie.

Le proprio est donc en position de force, légalement parlant. Néanmoins, tous les proprios ne sont pas inhumains. Prenez contact avec lui en connaissance de cause, minimisez son trouble et ses pertes, et proposez-lui de chercher des locataires, d'organiser les visites, et arranger vous pour que l'appartement soit occupé sans interruption (de loyer) Il sera alors peut-être enclin à vous rendre une partie de votre garantie, en fonction de son préjudice (réparations, honoraires d'agence, frais d'annonce, déplacements, etc)

D'autres part, si le proprio est en position de force, et dans son bon droit, il sera normalement conscient de la difficulté de faire appliquer son bon droit si vous êtes à l'étranger. J'en connais pourtant qui sont patients et attendent que l'indélicat revienne en Belgique, même 10 ans plus tard, pour faire appliquer le jugement obtenu. Et en 10 ans, les intérêts représentent plus que la somme due au départ...

Bref, dialogue-dialogue...

tskorp · #15 30-08-2004 16:28:34

Bonjour et encore merci pour vos informations... une dernière petite question si je puis me permettre

Voila, pourriez vous m'expliquer comment rédiger un préavis correctement... comme c'est la 1ère fois que je dois le faire, je ne sais pas trop comment procéder...

merci beaucoup pour votre aide

SNPC · #16 30-08-2004 17:57:11

tskorp a écrit :

Bonjour et encore merci pour vos informations... une dernière petite question si je puis me permettre
Voila, pourriez vous m'expliquer comment rédiger un préavis correctement... comme c'est la 1ère fois que je dois le faire, je ne sais pas trop comment procéder...
merci beaucoup pour votre aide

Il a déjà été évoqué à plusieurs reprises que vous ne seriez pas en situation de signifier un préavis régulier à votre bailleur si vous vous situez dans un bail de courte durée.
Dans ce cas, la formulation n'a pas d'importance puisque ce que vous allez rechercher est un accord avec votre propriétaire.
Il faut seulement l'informer de votre intention ferme de quitter le bien à une certaine date et lui proposer un règlement amiable (par exemple, de faire le maximum pour retrouver un locataire avant votre départ). Vous verrez alors ce qu'il vous répond et la négociation pourra se poursuivre, verbalement de préférence.
Vous pourriez également prendre d'emblée un rendez-vous pour discuter, quitte à confirmer ensuite l'entretien par écrit pour vous ménager des preuves en cas de besoin.

Si au contraire vous êtes juridiquement en situation de donner congé, (le bail prévoit une telle possibilité ou vous êtes dans le cours d'un bail de 9 ans)il faut être plus formel et voici un canevas de lettre.

"M.
Par la présente je vous annonce que je mets fin au bail qui nous lie conformément à la loi - à la convention (selon le cas).
Le préavis légal - ou conventionnel (selon le cas) prendra cours le .... pour se terminer le ..., date à laquelle les lieux vous seront restitués, libres d'occupation.
(Eventuellement) L'indemnité légale - ou conventionnelle (selon le cas) vous sera versée lors de l'établissement du décompte de fin de bail.

Je suis à votre disposition pour convenir des modalités nécessaires à la visite des lieux en vue de la relocation.

Je reprendrai contact avec vous en temps utile afin de convenir des modalités de fin de bail: état des lieux, décomptes divers, restitution de la garantie et remise des clés."

tskorp · #17 30-08-2004 18:07:53

Oups, en effet j'avais oublié de préciser que j'ai eu mon propriétaire au téléphone et il m'a dit que je pouvais mettre fin au bail si je trouve un remplaçant répondant aux normes qu'il exige...

Merci bien pour votre aide

Bonne soirée...

rupture anticipative de contrat de bail

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