Question attendant une réponse dans la FAQ...

PIM

Pimonaute non modérable

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Question attendant une réponse dans la FAQ...

Comme vous le savez (vous le saviez ?), il est également possible de poser des questions dans la FAQ Immo.

Un exemple (question y posée par un visiteur):

Nous vendons un appartement pour lequel des travaux ont été prévus par l'AG de mars 2004, mais pour lesquels aucune date de commencement n'a été fixé. Qui paie?l'acheteur ou le vendeur ? ou les 2 ?

Vous avez la possibilité d'y suggérer vos propres réponses.

Rendez-vous ici

ps: je sais, je pourrais y répondre moi-même... mais je suis en vacances !!! 

SNPC

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Comme vous le savez (vous le saviez ?), il est également possible de poser des questions dans la FAQ Immo.

Un exemple (question y posée par un visiteur):

Nous vendons un appartement pour lequel des travaux ont été prévus par l'AG de mars 2004, mais pour lesquels aucune date de commencement n'a été fixé. Qui paie?l'acheteur ou le vendeur ? ou les 2 ?

Vous avez la possibilité d'y suggérer vos propres réponses.

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ps: je sais, je pourrais y répondre moi-même... mais je suis en vacances !!!

Restez bien en vacances, nous aurons besoin de vous en bonne forme plus tard!

Pour ce qui est de la question:
Les travaux sont en principe payés par la personne qui est propriétaire au moment où l'appel de fonds est formulé par le syndic.
Il est évidemment possible de prévoir tous les aménagements à cette règle dans le compromis de vente, voire dans l'acte authentique si un accord intervient à ce stade. Le notaire doit du reste s'informer de la situation des dettes de la copropriété.
Rappel: le fonds de réserve qui est destiné à provisionner de tels travaux reste acquis à la copropriété lors d'une vente. Une partie des travaux pourrait donc se trouver en fait financés par le vendeur. A nouveau, il est possible de stipuler dans les actes que la part du fonds de réserve qui concerne le lot vendu soit remboursée au vendeur.

Inquiring

Pimonaute

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Je me permets de vous signaler un site spécialisé en matière de copropriétés : copropriete.be. C'est le site de la Fédération belge des Copropriétaires.

Pas mal de questions y sont déjà traitées

luc

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Rappel: le fonds de réserve qui est destiné à provisionner de tels travaux reste acquis à la copropriété lors d'une vente. Une partie des travaux pourrait donc se trouver en fait financés par le vendeur. A nouveau, il est possible de stipuler dans les actes que la part du fonds de réserve qui concerne le lot vendu soit remboursée au vendeur.

Le fonds de réserve contient théoriquement, si la copropriété est très très bien géré par son association des copropriétaires, les montants nécessaires pour assumer à tout moment les rénovations nécessaires aux parties communs.

Celui qui ne comprend pas que le fonds de réserve fait corps avec l'appartement raissonne comme un propriétaire d'une maison, et pas comme un vrai copropriétaire.

Si un expert a estimé la valeur de l'appartement à acheter, il a estimé et tenu compte de la valeur actuelle des parties communes. Et l'argent nécessaire pour les renover.

Et il devrait dire que la valeur diminue, parce que par exemple la durée de vie de la chaufferie est largement dépassé, comme démontré par les factures de plus en plus lourd pour l'entretien. Et il devrait déduire le prix pro-rato d'un remplacement de la valeur estimée. Mais aussi augmenter le prix réel avec la valeur du fonds de réserve, puisque ces moyens sont réservé à son remplacement.

Si l'acheteur à eu une bonne estimation de son expert, alors on a tenu compte de la valeur du fonds de réserve. Demander de le rembourser est alors lèser l'acheteur et surtout compromettre l'avenir de la copropriété, parce que l'acheteur ne sera pas content de devoir le payer deux fois.

grmff

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Bien joli, mais fort théorique! La pratique est complètement différente, et dépend du bon vouloir de l'assemblée, du conseil de gérance et du syndic.

A coup sûr, les propriétaires refuseront de provisionner 1/20 de chaudière chaque année en prévision d'une chaudière a remplacer hypothétiquement dans 20 ans! Ils préféreront à raison placer eux-même leurs sous, qui leur rapporteront beaucoup plus que ce que le syndic est en droit de faire!

Par contre, il est effectivement sain de prévoir un fonds de réserve suffisant pour couvrir au moins partiellement les grosses dépenses imminentes: les toits plats de 25 ans, les chaudières déjà resoudées une ou deux fois, les canalisations sanitaires qui ont déjà percé 10 fois les 3 dernières années, etc.

La quote part dans le fonds de réserve est souvent insignifiante par rapport à la valeur de l'appartement. Il vaut beaucoup mieux, plutôt que de demander de racheter la quote part du fonds de réserve et de mentionner ce montant insignifiant, mentionner que l'immeuble est doté d'un solide fonds de réserve qui fait que l'immeuble est paré à bien des éventualités! Le montant global impressionnera bien plus!

PIM

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Je me permets de vous signaler un site spécialisé en matière de copropriétés : copropriete.be. C'est le site de la Fédération belge des Copropriétaires.

Pas mal de questions y sont déjà traitées

C'est d'autant plus vrai que ce site est repris depuis belle lurette dans notre annuaire online :

Annuaire PIM (adresses immo utiles) (cliquez ici) 

Dommage que la réciproque ne soit pas vraie 

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

quelboulot a écrit :Je me permets de vous signaler un site spécialisé en matière de copropriétés : copropriete.be. C'est le site de la Fédération belge des Copropriétaires.

Pas mal de questions y sont déjà traitées

C'est d'autant plus vrai que ce site est repris depuis belle lurette dans notre annuaire online :

Annuaire PIM (adresses immo utiles) (cliquez ici)   

Dommage que la réciproque ne soit pas vraie

Il y a aussi ce site-ci: Cnic (ajouté dans notre annuaire) qui est digne d'intérêt.

Francis

Pimonaute incurable

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Petite question à Pim au sujet de son probleme initial.
Quelle est la décision de l'AG quant au paiement de ce travail ?
Montant à prélever du fonds de réserve, appel de fonds spécifique ou autre?

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Petite question à Pim au sujet de son probleme initial.
Quelle est la décision de l'AG quant au paiement de ce travail ?
Montant à prélever du fonds de réserve, appel de fonds spécifique ou autre?

Je n'en sais rien: j'ai simplement reproduit la question reçue d'un visiteur de PIM qui ne m'a pas laissé d'autre précision. Sorry.

kaplan

Pimonaute intarissable

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

L' honnêteté intellectuelle dont fait preuve PIM démontre une grande sagesse de sa part.

Quant à FRANCIS , il a peut -être une réponse à nous proposer à la question qu'il a posée?

Francis

Pimonaute incurable

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Si l'AG à décider d'utiliser le fonds de réserve pour payer ce travail, la question de qui ( vendeur ou acqéreur) paie ne se pose plus. Pour rappel le fonds de réserve fait partie intégrante de l'appartement (contrairement au fonds de roulement).
Si rien n'est prévu, le plus simple est , à mon avis, de prévoir une clause dans le préavis, et dans l'acte, résolvant le problème.
Rien n'est apparament prévu dans la législation pour un tel cas.

luc

Pimonaute non modérable

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Re : Question attendant une réponse dans la FAQ...

Si l'AG à décider d'utiliser le fonds de réserve pour payer ce travail, la question de qui ( vendeur ou acqéreur) paie ne se pose plus. Pour rappel le fonds de réserve fait partie intégrante de l'appartement (contrairement au fonds de roulement).
Si rien n'est prévu, le plus simple est , à mon avis, de prévoir une clause dans le préavis, et dans l'acte, résolvant le problème.
Rien n'est apparament prévu dans la législation pour un tel cas.

Cetet solution est pour le moment la plus pragmatique.

Le législation prévoit une solution, mais la pratique ne suit pas vraiment et la jurisprudence n'est pas encore assez étoffé pour changer la pratique (ou faire changer la loi).

La solution correcte est:
ou bien utiliser le fonds de réserve
ou bien faire un appel (ou plusieurs) spécifique pour ces travaux

Il n'en a pas d'autres.

En tout cas les factures pour ces travaux devraient être mentionnées séparément sur la "Liste annuelle des factures".

Un mélange entre les factures d'entretien, les différents travaux et autres dépenses est fortement à déconseiller. Cela rend le décomptes pas transparants et augmente le risque de discussions inutiles.

Ou augmente la possiblilité de camoufler le transfert d'argent entre les deux fonds. Précurseur d'un manque de "cash-flow" (= vivre au dessus de ses moyens disponibles).

Je parle d'expérience.