Division d'un lot privatif

immorp · #1 22-12-2004 14:59:34

Dans un immeuble en copropriété, un bâtiment arrière à usage de parking représente un seul lot privatif. Le propriétaire de ce lot aimerait le diviser dans le but de mettre en vente x emplacements de parking. L’acte de base doit donc être modifié. Il est entendu que le total des quotités relatives aux emplacement de parking serait le même que pour la quotité rattachée au lot existant. Cette modification de l’acte de base nécessite t’elle l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble ?
Merci de m'aider à répondre à cette question....
(?)

grmff · #2 22-12-2004 16:50:00

J'ai eu le cas de division d'un lot entre divers autres lots. En ce cas, nous aurions dû modifier l'acte de base sans pouvoir réunir tout le monde. Les travaux ont été fait (il y a bien longtemps) sans modif de l'acte de base, mais avec l'accord de l'assemblée générale.

Qu'en dit votre notaire?

Zitoun-5136 · #3 22-12-2004 17:51:15

Pour éviter toute confusion, ne faut-il pas différencier les termes "quotités" et "millièmes" et préciser ce que disent les statuts sur la participation de ce garage dans les charges communes

Si les millièmes du garage divisé resteront les mêmes, le nombre de lots augmentera.

Dans le cas de charges communes réparties par lots il y aura donc un problème et à mon avis il faudra modifier les statuts.

La division du lot dont parle Grmff a-t-elle été divisée entre plusieurs propriétaires ?

immorp · #4 22-12-2004 23:59:16

Les charges sont totalement séparées entre le bâtiment arrière et le bâtiment avant. La modification du nombre de lots ne modifierait pas non plus les quotités pour le bâtiment à front de rue. Toutefois, la répartition des quotes-parts serait quand même modifiée.. l’ Art. 577-7. § 3 de la loi du 30 juin 1994 s’applique t’il ?
"Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble."

Francis · #5 23-12-2004 09:06:52

Je ne vois pas comment échapper à un vote à l'unanimité.
Il est évidemment difficile de réunir tous les cp mais je suggère la procédure suivante/
- convocation d'une AG extraordinaire avec pour seul objet ( mais éventuellement scindé en plusieurs points) la modification de l'acte de base, avec une explication bien claire du but recherché et de ses implications.
- contacter individuellement tous les cp afin d'obtenir leur présence ou leur procuration, avec précision du vote.
la tâche peut évidemment être répartie entre les cp intérressés et aussi le CG, et le syndic bien sur.

grmff · #6 23-12-2004 09:26:52

Dans le cas qui m'occupait, il s'agit du bien d'un personne revendu à plusieurs autres personnes qui se le sont partagé. Je ne rentrerai pas plus dans détails ici. Le nombre de quotités a été divisé également.

Au pif, chacun est libre de diviser son lot sans l'accord de l'assemblée. Un vote n'est même pas utile. Mais mon pif est malade aujourd'hui (joyeux Noël) et je pense que le mieux serait de demander à un (bon) notaire, voire plusieurs.

luc · #7 23-12-2004 23:50:12

Le cas soumis par immorp est la division d'un lot privatif en plusieurs lots privatifs et probablement des "restes" qui vont devenir une partie commune.

En plus la destination de ce lot va changer.

Essayons de déterminer si les cas repris à l'article 577/7 CC sont d'application:

1. §3: la totalité de la copropriitié est reconstruit: NON
La reconstruction n'est pas totale et ne concerne pas les parties communes.

2. §2: la répartition des quotes-parts est changé: NON
Pour une modification de la répartition il faut selon moi qu'au moins 2 lots privatifs sont impliqués au départ. Cela n'est pas le cas.

3. §2: destruction partielle: il s'agit d'un lot purement privatif, donc NON

4. §1 2° (majorité 80%):
a) modification des statuts: OUI
la nouvelle structure des lots, etc ... doit être inscrit dans les statuts

b) modification de la destination d'une partie: OUI
Il se peut qu'un permis d'environnement soit nécessaire, en plus du permis d'urbanisme.
Ceci dans le cas ou le nombre d'emplacements change

c) reconstruction/destruction: NON

d) acquisition (= même gratuite) de biens immobiliers destinés à devenir communs: OUI
Voir plus bas

e) disposition de biens immobiliers: NON

5. §1 1° (majorité 75%)
a) modification des statuts dans les autres cas: NON
b) travaux affectant des parties communes: OUI, si travaux après division
c) conseil de gérance: NON

A mon avis personnel il faut obtenir l'autorisation de 80% des quotités présents ou représentés lors d'une AG.

Article 577/7
§ 1. ...
§ 2. ...
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.

Mais il est fort probable qu'une partie de ce lot privatif deviendra partie commune. D'ou la nécessité d'un vote explicite d'acceptation de ce changement.

L'ensemble des nouveau lots privatifs devront reprendre les quotités du lot initial, si on veut éviter un vote par 100% des CP.

Mais si la partie qui devient commune est trop grande (dans mon ACP +20 m2) il y a un changement de la répartion des quotités (est commune toute partie qui est utilisé par au moins deux lots privatifs... ).

Donc tout dépend comment le lot privatif sera subdivisé.

Il faut selon moi l'avis d'un notaire, avec visite des lieux.

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