une barraque à tout casser

zaff · #1 07-01-2005 15:54:52

Bonjour,
mon proprio a acheté une maison en aout 2004, et l'a mise en location immédiatement. ( j'en suis le locataire depuis novembre 2004). Rien de spécial le premier mois, mais début décembre arrivé, le froid et la pluie ont commençés à nous causer bien des désagréments... La chaudière consomme beaucoup de mazout(15 litres par jour sur 2 radiateurs thermostat 2), et ne chauffe rien( il faut savoir que la moitié des radiateurs sont électriques sans accumulation). La température dans les chambres des enfants avoisinne les 10°, 8° pour la toilette, et la literie est humide voire trempée!
De plus des traces d'humidité sont apparues dans les 3 chambres, dans l'arrière-cuisine, la sdb... et j'en passe!
Ma fille commence a avoir des problèmes de santé( yeux gonflés et collés, maux de tête).
Visiblement le proprio veut faire les travaux nécessaires(bonjour les dépenses), je ne lui en veux pas car il ne connaissait certainement pas les problèmes liés à la maison.
Pensez-vous que j'aurais un recours pour pouvoir casser mon bail(3 ans)?(sans indemnités de ma part bien sur)
Merci d'avance.

grmff · #2 07-01-2005 16:41:35

Bonjour

Voilà un cas difficile... pour le propriétaire.
En fait, dans votre cas, on peut considérer que vous avez été trompé sur la marchandise! Même si le propriétaire est de bonne foi, même s'il ne connaissait pas les défauts de l'habitation avant de vous la louer, il est tenu des vices cachés.

Une installation de chauffage inopérante est effectivement un vice caché. Et si la température ne monte pas au dessus de 12°C dans les chambres, cette installation est manifestement inopérante.

Je vous conseille de mettre en demeure votre propriétaire par recommandée, le sommant de vous permettre la pleine et entière jouissance de votre maison endéans les 4 semaines. S'il n'obtempère pas, il vous restera à faire venir la région wallonne qui déclarera la maison insalubre, et vous donnera une prime de déménagement!

Pour ce qui est de la température, je présume que vous l'avez mesurée. Pour ce qui est de la condensation, je présume que vous aérer régulièrement (tous les jours, fenêtres grandes ouvertes 15 minutes) En effet, il existe des cas où la température ne monte pas fort, les fenêtres restent fermées, l'humidité ne s'évacue pas, et les 20°C de la pièce en paraissent 15 à cause de l'humidité.

Du coup, on aère encore moins, et tout se met à moisir.

zaff · #3 07-01-2005 17:01:48

Re-bonjour, et merci pour cette réponse rapide.

Il faut que je précise que dans 2 des 3 chambres des enfants, se trouvent 2 radiateurs électriques, et que lorsqu'on les enclenche tout les 2, les fusibles déclenchent(d'où l'impossibilité de chauffer ces places). Pour leur Noël, mes filles m'ont demandé une couette supplémentaire... Je ne peux pas imposer a mes enfants de dormir dans des conditions pareilles.
Vous me dites de mettre le proprio en demeure, je veux bien, mais en 4 semaines, que pourra-t-il faire au vu de l'étendue des dégats?
Même s'il accepte d'entreprendre des travaux, quelle maladie aurons-nous attrapée d'ici à ce que tout soit rentré dans l'ordre?
Ces vrai que souvent il fait meilleur à l'extérieur de la maison que dedans.
Nous attendons la visite d'un expert mardi, y-a-t'il quelque chose de spécial à lui dire ou lui demander?

Merci encore

grmff · #4 07-01-2005 22:17:17

Si vous ne pouvez chauffer les deux chambres en même temps, vous avez été trompé sur la marchandise. Le code civil prévoit que le bailleur est tenu de garantir la chose louée

1° Ne pas paniquer.
2° Communiquer avec votre propriétaire la situation.
3° S'il ne veut pas vous laisser partir, contacter la région wallonne (vous êtes en région wallonne?)
4° Demandez l'avis d'un avocat. C'est moins cher que l'on ne le pense en général.

L'extrait du code civil qui vous défend:
Art. 1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgents et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

SNPC · #5 10-01-2005 13:58:01

Bonjour,

L'article 2 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale s'exprime comme suit:
"Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
...
Si les conditions ... ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires ... soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer".

Pour sa part, l'arrêté d'exécution de cette mesure (8 juillet 1997) prévoit que le bien loué:

"Art. 3
... ne peut pas présenter ... une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.
...
Art. 6
le logement doit disposer au moins:
...
5° de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou au moins de la possibilité de placer et raccorder ceux-ci;"

Sur cette base vous pouvez, le cas échéant, rompre votre bail sans indemnité. Si telle est toujours votre intention, je vous conseille de présenter les choses de cette façon au propriétaire et de lui proposer de résilier le bail à l'amiable.
Il a avantage à accepter pour éviter de devoir payer des indemnités.
Vous pouvez aussi exiger l'exécution de travaux avec diminution du loyer, le cas échéant.

Encore faut-il que les manquements constatés s'inscrivent bel et bien dans les critères définis pas l'arrêté royal.

zaff · #6 27-01-2005 16:48:21

Bonjour
Voilà quelques nouvelles depuis la dernière fois.
Nous avons reçu la visite du propriétaire accompagné d'un (ami)expert, et celui-ci a tout de suite conclu à de la condensation lorsqu'il a vu que nous utilisions un foyer à pétrole. J'ai eu beau lui dire que nous l'avions acheté car nous avions froid, il n'en démordait pas.
Du fait que nous ne chauffons pas suffisament, la condensation se répand partout, conclusion de l'expert, chauffer plus et ouvrir les fenêtres!!! Les fenêtres sont ouvertes de 7H à 19H dans les chambres(T° relevées à 19H: 4.8°C ou 0.6°C le matin la fenêtre ouverte) Je ne pense pas pouvoir aérer plus que celà.
Pour ce qui est des fusibles, il a conclu qu'il fallait mettre un fusible de 20A plutôt que 15A(??? n'est-ce pas un peu risqué?).
Une semaine plus tard toujours pas de nouvelles, j'ai donc envoyé une lettre recommandée au propriétaire avec tout les points à revoir dans la maison. Je lui ai aussi proposé de réduire le loyer pendant les travaux, ou bien nous laisser partir sans indemnités ou alors, que je le mettais en demeure d'effectuer les travaux dans les 40 jours.
Il s'est donc présenté chez moi avec le chauffagiste, qui a confirmé qu'il y avait bien des radiateurs avant, mais que l'ancien propriétaire les avaient remplacés par de l'électrique, vu qu'il travaille chez Electrabel. Le chauffagiste a dit qu'il était possible de remettre des radiateurs partout, mais que celà serait difficile, vu que les tuyauteries ont été coupées dans les murs. Vu l'indisponibilité du chauffagiste, le propriétaire va demander à son père pour réaliser ces travaux( il a +/- 75 ans!).
Combien de temps va-t-il lui falloir pour installer 5 radiateurs et rendre l'installation électrique conforme dans la SDB? Il était dans le batiment, mais je ne sais quelle discipline.
Suis-je en droit de refuser de subir de tels travaux puisqu'il faudra couper le chauffage je ne sais combien de temps?
J'ai entendu que je pouvais demander à être relogé pendant la période des travaux. Qu'en est-il?
Voilà résumé, ces 3 dernières semaines.
Merci de m'avoir lu et à bientôt.

zaff · #7 28-01-2005 11:18:37

Bonjour,
je viens de relire mon bail; et aie; il y a une clause qui ne plaide pas en ma faveur.
La voici:
"Le preneur signalera immédiatement au bailleur les dégats occasionnés à la toiture ou toutes autres réparation mises par la loi ou par le bail à charge du propriétaire; il devra tolérer ces travaux même alors qu'ils dureraient plus de 40 jours et déclare renoncer à toute indemnité pour nuisance dans son occupation"
Me suis-je pendu moi même en signant pareil bail?

Merci d'avance

grmff · #8 28-01-2005 13:59:51

Cette clause est néanmoins classique, et il est difficile de passer autour. Elle se trouve dans la plupart des baux.

Néanmoins, il est clair que la bailleur vous doit une occupation normale dès le premier jour... Si des travaux doivent être fait en court de bail, le preneur doit les souffrir. Si les travaux étaient indispensable dès le début, c'est une autre question, et un vice du contrat.

Quant à votre expert qui prétend que c'est un problème de condensation, je me marre. C'est sans doute le même que celui qui avait diagnostiqué le même problème dans un appartement inoccupé car inoccupable depuis 6 mois... le problème était ailleurs comme cela a été prouvé par la suite...

Courage...

SNPC · #9 31-01-2005 12:55:29

Je confirme ce que dit Grmff mais insiste sur le fait que si le logement ne se trouve pas au début du bail dans l'état prévu par la loi (état du bien loué, voir une de mes précédentes réponses), le locataire peut arrêter de payer le loyer (à condition d'être sûr de lui) et exiger en justice soit la résiliation du contrat avec indemnité soit l'exécution des travaux.
Il va de soi que dans un tel cas le loyer ne sera pas dû pendant les travaux ce qui libérera des fonds pour payer un loyer ailleurs, quitte à ce que le bailleur doive compléter (indemnité).

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