Contrôle de la gestion du syndic par un copropriétaire.

Zitoun-5136 · #1 23-01-2005 14:19:29

Chers Francis et Grmff,

Le début de ce débat est sur le salon "Types de comptabilité".

Résumé :

J’ai demandé à pouvoir contrôler la liste des présences et des votes au bureau du syndic puisque celles-ci ne sont pas communiquées aux copropriétaires. Le PV mentionne que ces listes sont jointes à l’original.

Réponse de mon syndic :
Votre demande est sans objet car ces listes ont été contrôlées par les syndics des deux autres résidences. Mon syndic me demande de justifier ma demande sur base juridique.

Grmff répond d’emblée que tout copropriétaire a le droit de consulter les archives de la copropriété. Que s’opposer à une telle demande est illégal.

Grmff consulte ensuite le Code Civil et les règles de déontologie IPI et constate avec surprise que ceux-ci sont muets à ce sujet et qu’ils n’autorisent que la consultation de la liste des délibérations des AG.

Modestement, je vous rappelle que la loi n’est pas la seule source du droit mais qu’il existe des « principes généraux du droit » (non écrits), qui sont également source de droits et qui fondent notre démocratie.
Ainsi, le droit de contrôler la gestion et donc les résultats de votes ou les listes de présences…d’autant plus que les contrôleurs sont ici les contrôlés et qu’ils se trompent !

C’est précisément parce que vous êtes un démocrate, Grmff, que vous avez réagi spontanément en donnant raison à ma requête, puis vous vous êtes renseigné et vous avez constaté comme mon syndic qu’il pourrait invoquer que ce n’est pas écrit pour me refuser ce contrôle et cela semble vous perturber.

Si je conteste ce refus en justice, je vous passe la difficulté que cela soulèvera puisque cette ACP n’a pas de statuts, mais cela est un autre débat, je me retrouverai contre une ACP qui sera défendue par un avocat qui ne sera autre que celui du syndic et chargé de défendre, non l’intérêt des copropriétaires, mais la gestion (contestée) du syndic.

Je fais remarquer que ce syndic a déjà consulté, à chacune de mes lettres depuis 2001, ce conseil et que ses frais sont imputés en « frais de gestion » sans que les copropriétaires soient tenus au courant des résultats de ces consultations …et surtout des questions posées par le syndic !
Je conteste par ailleurs ces frais comme « charges de copropriété ».

Mon cas personnel met en évidence plusieurs problèmes cruciaux dans la gestion des copropriétés, dont la position d’un avocat dit « de copropriété », et je suis content de voir la réflexion qu’il vient de susciter dans votre esprit.

Il y aurait lieu, je pense, de s’interroger aussi sur les formations (obligatoires) qui sont dispensées aux syndics, dont la fonction requiert des compétences très vastes.

Ce n’est pas aux copropriétaires à payer les conséquences des lacunes de ces formations.

Lorsqu’un copropriétaire doit consulter un spécialiste pour s’informer parce que la loi est lacunaire, ou prendre un avocat pour se défendre, c’est à ses frais.
La réciproque devrait exister pour les syndics.

Ceci montre que les syndics et les copropriétaires ne sont pas sur un pied d’égalité, c’est ce j’ai appelé la toute puissance des syndics, qui ont la possibilité de puiser dans les caisses de copropriétés pour se défendre et qui vous répondent : « si vous n’êtes pas d’accord, allez en justice puisque c’est prévu par l’art.577…mais à vos frais ».

grmff · #2 23-01-2005 15:18:56

La grande question... jusqu'où un propriétaire peut-il exiger de vérifier les archives d'une copropriété? Jusqu'où un syndic est-il responsable de ses actes malgré les approbations successives et décharges successives? Jusqu'où le syndic mélange-t-il sa propre défense en temps que syndic avec la défense de la copropriété?

Perso, j'ai toujours gardé mes portes grandes ouvertes pour qui n'abuse pas. Faut bien avouer que bien peu de personne ont franchi ces portes pour vérifier quoi que ce soit (sauf les membres de conseil de gérance, bien entendu...)

Et dans le cas où un enquiquineur s'est présenté, parce que j'ai eu le cas, j'ai répondu à toutes les questions, et présenté tous les documents demandés sur l'année écoulée, malgré la décharge déjà obtenue, et sachant que l'emm...quiquineur en question attendait juste un refus de ma part pour aller en justice. N'ayant eu aucun refus, il n'a pas pu procéder.

D'un autre côté, je suis mandataire de l'association des copropriétaire. En temps que mandataire, il est bien entendu que j'ai des droits et obligations.

Le mandataire est responsable de sa gestion devant sa mandante. Le mandataire étant dépositaire et responsable des archives, la mandante reste néanmoins propriétaire de ses archives. en question.

Mais le copropriétaire, en temps que membre de cette association, a-t-il le droit de vérifier et consulter les archives en question? Je pense que c'est de ce côté-là qu'il faut chercher une justification légale au droit du propriétaire à consulter les archives de la copropriété.

grmff · #3 23-01-2005 15:51:06

Voici un texte intéressant sur le mandat, le mandataire et le mandant:
notanamur.be

Je continue à chercher par ailleurs.

D'autre part, pour votre information, il apparaît d'une certaine jurisprudence que le mandataire ne reçoit décharge que pour les informations données au mandant. Toute information cachée par le mandataire qui aurait pu faire changer d'avis le mandant rend nul la décharge sur le point en question. C'est bien entendu au juge de trancher en la matière... (source: archives personnelles)

Je continue à chercher par ailleurs

ben · #4 23-01-2005 17:22:05

En ce qui concerne les "archives" dont font partie - je présume - les décisions prises en assemblée générale, puis-je rappeler le code civil (art. 577-10 § 3) :

"Les décisions de l' assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siege de l'association des copropriétaires.

Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. "

Zitoun-5136 · #5 23-01-2005 17:29:09

Les documents que je souhaite consulter ne sont pas encore des archives, ce sont encore des documents de la gestion courante !!.

Définition du "Petit Robert":
- archives: ensemble de documents anciens, rassemblés et classés à des fins historiques".

ben · #6 23-01-2005 17:43:27

Certes, mais votre question ne tient-elle pas à la légalité de décisions d'assemblée générale, à consigner dans un registre selon ce que je lis dans le code civil, et à votre souci de vérifier cette légalité par un contrôle des présences et des votes émis ?

Zitoun-5136 · #7 23-01-2005 18:00:57

bizz a écrit :

Certes, mais votre question ne tient-elle pas à la légalité de décisions d'assemblée générale, à consigner dans un registre selon ce que je lis dans le code civil, et à votre souci de vérifier cette légalité par un contrôle des présences et des votes émis ?

Votre remarque est intéressante pour deux raisons:

1/ le C.C. parle de registre de décisions prises. Il ne devrait donc reprendre que les seules décisions prises et le quorum obtenu, sans la liste des votes.

2/ on parle de registre déposé au siège de l'ACP. A défaut de statuts, j'ignore où est le siège de cette ACP, d'autant plus que le syndic responsable m'a signalé l'année dernière que chaque ACP conservait ses propres documents à son siège et ironisant d'ailleurs en signalant qu'il n'allait pas les conserver dans la chaufferie !!!

Je rappelle qu'il s'agit de trois ACP distinctes qui ont une chaufferie, un parc et des parkings communs.

Grmff devrait nous éclairer pour le 1/ et dire ce que doit comporter exactement ce registre. De toute façon, dans mon ACP, ce registre n'existe même pas !!

grmff · #8 23-01-2005 18:51:01

Pour ce qui est du registre, il doit reprendre les décisions de l'assemblée générale, soi l'ensemble des procès verbaux d'assemblée générale. Rien de plus, et en tout cas pas les listes de présence.

La solution, comme je le signalais dès le début, ne tient pas dans le code civil et ses articles relatifs à la copropriété. La solution tient dans les responsabilités et devoir du mandataire.

Si le mandataire se trouve couvert par les décisions d'assemblée générale lui donnant décharge, il ne faut pas oublier qu'il reste responsable de ce pourquoi on ne lui a pas donné décharge. S'il ne donne pas les réponses aux questions posées, et qu'il ne donne pas tous les éléments.... il se peut que le juge le tienne pour responsable de ses actes... même plusieurs années après les actes posés. Il n'y a pas prescription en la matière par les 5 années que l'on pense...

ben · #9 24-01-2005 09:46:35

Petite parenthese :
J'aimerais, moi aussi, savoir OU se trouve le fameux registre contenant, si j'ai bien compris, les PV de l'immeuble.
Ainsi, il y a peu, j'ai demandé au syndic quelles AG avaient modifié les regles de répartition des frais de chauffage et donc a voir les PV.
Le syndic m'a fait répondre par son avocate que j'avais recu tous ces PV puisque j'avais assisté aux AG (comme si j'étais proprio. depuis la construction !).
Je peux engager une polémique sur ce sujet, évidemment. Mais où allons-nous, alors.

Ce qui me sidere quelque part, c'est que nombre de syndics, avocats, etc. racontent n'importe quoi ou bien ecrivent pour faire perdre du temps et décourager ainsi les copropriétaires qui, finalement, ne souhaitent qu'une chose : une gestion transparente et correcte.

grmff · #10 24-01-2005 10:10:08

Il est à noter que les règles imposants ce registre des décisions date de 1995. Dès lors, pour les décisions précédant cette date, référez vous à vos propres archives...

Yaqua-6765 · #11 24-01-2005 11:23:04

Sans vouloir couper les cheveux en 4 : se référer a ses propres archives suppose qu'on ait été proprio. a l'époque, cad. avant la loi de 1994 !
Est-ce que ca ne devient pas loufoque ?
Et est-ce que des decisions dont personne n'a connaissance, que personne n'a vues puisque pas de PV disponible, sont opposables ?

grmff · #12 24-01-2005 12:33:16

Cher Yaqua,

Dans le cas de Bizz (lire Zitoun...) , il était propriétaire depuis le début, ayant acheté à la construction.

Dans les autres cas, c'est vrai que c'est bizarre... mais c'est comme cela...

ben · #13 24-01-2005 15:18:35

PS. Je n'ai pas achete mon appart. a la construction.

Donc, Grmff, quand vous dites : "c'est vrai que c'est bizarre... mais c'est comme cela..."

Je conclus : il faut vivre avec les dogmes.

Qu'en pensent les autres syndics ?
Qu'en pense le SNP ?
Qu'en pense pim ?

grmff · #14 24-01-2005 15:29:14

Désolé pour Bizz et pour Yaqua. Je préfère faire de la pratique à de la théorie...

La question de base émanait de Zitoun, et ma réponse va pour Zitoun. Si vous avez un cas précis et une situation précise qui pose un problème, donnez moi votre problème, et je vous exposerai mon idée... qui comme d'habitude vaut ce qu'elle vaut et est donnée sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable, comme dirait ma charmante avocate.

ben · #15 24-01-2005 15:43:11

Je suis partant pour les solutions pratiques, cher Grmf.
Alors voila un cas concret :
on decouvre qu'un règlement de copropriété n'est pas respecté en ce qui concerne la repartition des frais chauffage, par exemple.
on demande au syndic s'il y a eu des décisions de modification concernant le chauffage votées en AG, ce qui expliquerait pourquoi le règlement n'est pas appliqué.
Le syndic répond : je ne comprends pas et de toute facon, regardez les pv, vous les avez.
Qu'est-ce qu'on fait puisqu'on n'est pas poprio. depuis longtemps et surtout pas depuis la construction.

grmff · #16 24-01-2005 16:27:29

Sans vouloir vous rembarrez, je pense que ceci fait l'objet d'un autre fil... Si ce n'est le cas, pour une nouvelle question, il vaut mieux ouvrir un nouveau fil...

Donc pas de réponse ici, mais sur le fil consacré au chauffage. Faudrait pas que le forum soit trop mélangé, on risque de nous "modérer" sinon... je ne tiens pas à en prendre pour mon grade...

PIM · #17 24-01-2005 16:45:43

Grmff a écrit :

Sans vouloir vous rembarrez, je pense que ceci fait l'objet d'un autre fil... Si ce n'est le cas, pour une nouvelle question, il vaut mieux ouvrir un nouveau fil...
Donc pas de réponse ici, mais sur le fil consacré au chauffage. Faudrait pas que le forum soit trop mélangé, on risque de nous "modérer" sinon... je ne tiens pas à en prendre pour mon grade...

Effectivement : si vous souhaitez que vos nombreux lecteurs ne lâchent pas prise, il faut essayer de ne pas déborder (trop) du sujet du salon.
Il est très simple de créer un nouveau salon par thème.

Francis · #18 25-01-2005 22:46:21

Cher Zitoun,

merci d'abord pour la cordialité des débats.

Il me semble que si le syndic vous signale que le détail des cotes est annexé au PV de l'AG, îl doit être repris dans le fameux régistre qui peut être consulté gratuitement par tout copropriétaire au siège de l'ACP, soit dans l'immeuble lui-même, quoiqu'on accepte généralement, par facilité que ce soit chez le syndic.

N'avez-vous pas porté l'affaire devant le Juge de Paix?
Une copropriété sans statuts? Des refus du syndic de fournir des renseignements ?

Petite question pratique: êtes vous le seul propriétaire à contester la gestion dans votre immeuble?

Pour votre information, dans certaines copropriétés, c'est le syndic qui est dominé par un conseil de gérance, et ce n'est pas bon non plus...

Cordialement

luc · #19 27-01-2005 16:20:37

Contrôle de la gestion par un copropriétaire ... . Je croyais que cela incombait au conseil de gérance, et surtout à notre commissaire aux comptes. Lentement j'ai constaté que lui prenait aussi part à la gestion, tenait une caisse, signait les virements, .... . Donc conflit d'intérêts.

Donc j'ai alors demandé à pouvoir voir les factures 2001. Ce qu'on m'a accordé 6 mois après l'AG 2002 et après une série de demandes, pour "me calmer".

En voyant les anomalies j'ai demandé une entrevue avec ce commissaire. Il admettait ce que je viens de dire, et beaucoup plus. Mais il refusait de mettre la procédure réelle sur papier.

J'ai donc mis l'ACP, le syndic et les membres du CG en demeure pour répondre par écrit à certaines questions très spécifiques (contenue des contrats, honoraires réelles des mandataires, confilt d'intérêts, ...). Sauf une copie d'une réponse trés partielle et dèsobligeante du syndic au conseil je n'ai rien eu.

Je me suis donc mis à la tâche d'effectuer moi-même ce contrôle. Il existe de la jurisprudence qui l'admet en cas de défaut des organes prèvus pour cette tâche. Depuis ce moment j'ai eu interdiction de parler à l'AG.

Maintenant j'ai finalement su soumettre mon cas au Juge. Il va rendre son jugement dans les semaines qui viennent. Alors on va savoir si je suis autorisé à effectuer ce contrôle moi-même, et sous quelles conditions.

Il faut dire que j'ai probablement su prouver qu'un membre du conseil, qui critique certains décisions du syndic, s'est aussi vu interdire l'accès aux documents depuis qu'il critique.

Tout ceci est un cas concret. J'espère que la décision du Juge à venir formera jurisprudence et pourra être utilisé par d'autres dans mon cas pour convaincre les organes en place à permettre aux CP de se former une idée de la gestion soi-même.

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