APPROBATION DES COMPTES OUI/NON - qu'est-ce que ça change ?

ben · #1 24-01-2005 15:06:51

Les comptes annuels ne sont pas présentés.
Les comptes annuels ne sont donc pas approuvés.
En effet, il y a eu changement de syndic et il y a a redire sur les comptes de l'ancien.
Question 1) : qu'est-ce que ça change en droit ?
Question 2) : qu'est-ce que ça change en pratique, quand le nouveau syndic demande de combler une sorte de trou, sans qu'il ne fournisse les documents a l'appui de sa demande. Combler un trou alors qu'il y a eu des copropriétaires défaillants, qu'il y a des dettes vis-à-vis de copropriétaires...
Qui doit quoi, on ne s'y retrouve plus.

grmff · #2 24-01-2005 15:25:15

Il y a beaucoup de questions dans votre demande...

Si les comptes ne sont pas présentés, et si décharge n'est pas donnée au syndic précédent, le nouveau syndic doit refaire des comptes (ou l'ancien syndic, selon le rapport entre l'ag et le syndic)

Il vous est alors possible de vous retourner contre l'ancien syndci s'il y a malversation.

Si des propriétaires sont défaillants, dans l'attente de comptes plus clairs, il est bien entendu que le syndic va demander des avances aux autres propriétaires.

ben · #3 24-01-2005 15:35:46

Précision :
les comptes de l'ancien ont bien été transmis mais il y a a redire (selon le conseil de gerance); l'ancien a fait savoir qu'il a pris un avocat et il va faire trainer les choses expres. Je ne sais pas s'il y a eu malversation parce que je ne suis pas au conseil de gerance.

Question :
Un qppel de fonds du nouveau syndic pour finir l'année passée, avec quelques chiffres donnés en AG mais sans document est-il valable ?

grmff · #4 24-01-2005 16:52:09

Un appel de fonds qui n'est qu'une provision destinée à combler le trou dans la copropriété est toujours valable...

Si l'ancien syndic menace de prendre un avocat, il n'est pas sorti de l'auberge et vous non plus. La question fondamentale est de savoir si il y a eu malversation.

SNPC · #5 24-01-2005 17:09:54

Grmff a écrit :

Un appel de fonds qui n'est qu'une provision destinée à combler le trou dans la copropriété est toujours valable...
Si l'ancien syndic menace de prendre un avocat, il n'est pas sorti de l'auberge et vous non plus. La question fondamentale est de savoir si il y a eu malversation.

Je confirme ce que dit Grmff.
Un appel de fond n'équivaut pas à une imputation de frais à tel ou tel copropriétaire mais est destiné uniquement à alimenter la trésorerie.
Une comptabilité précise doit permettre ensuite de déterminer qui doit quoi, comme vous le dites justement.
Bien entendu, le nouveau syndic doit absolument clarifier très vite la situation, ne fut-ce que la situation récente, afin de permettre à la copropriété de fonctionner. Les mesures nécessaires doivent être prises tant vis à vis de l'ancien syndic que vis à vis des copropriétaires qui seraient redevables de sommes à la copropriété.
Mais en attendant, il faut continuer à payer les fournisseurs, sous peine qu'ils interrompent leurs services...

ben · #6 25-01-2005 14:16:18

Clarifier ?
Comment donc ?
Le conseil de gérance a décrété que les quelques données du nouveau syndic (sans rapport écrit) étaient suffisantes;
Le conseil de gérance a prétendu qu'il nous avait remis son propre rapport critique sur les comptes du syndic précédent mais on ne l'a pas reçu.

grmff · #7 25-01-2005 14:39:19

Descomptes sont approuvés, pleinement ou sous réserve de quelques modifications précises. Ou ils ne sont pas approuvés

S'il le sont sous réserve de modification, il faut effectuer les modification.
S'il ne le sont pas, ils doivent être corrigé et représenté à l'assemblée (que ce soit par l'ancien ou par le nouveau)

Et tant que cela n'est pas fait, la situation n'est pas claire: il faut donc la clarifier...

Votre situation ne me semble pas très claire effectivement: des comptes pas approuvés, mais des données du nouveau syndic valable? Comprend pas... je vous conseille de clarifier la situation...

ben · #8 25-01-2005 15:43:25

Je clarifie donc :
Les comptes de l'ancien syndic n'ont pas été soumis à l'AG (ils ont été envoyés aux copropriétaires en leur temps mais on voyait déjà qu'il y avait à redire). Ces comptes n'ont donc pas pu être approuvés, de près ou de loin, entièrement ou sous réserve.
Le conseil de gérance dit avoir fait un rapport (de contrôle j'imagine) mais personne ne l'a vu.
L'ancien syndic a fait savoir qu'il a pris un avocat (et j'ai appris qu'il lui a donné instruction de bien faire traîner les choses car il aurait envie de nous ennuyer)

grmff · #9 25-01-2005 16:01:52

1. Y a-t-il eu malversation (vol) ou simplement contestation des comptes?
2. Le nouveau syndic a-t-il eu toutes les pièces?
3. Le nouveau syndic peut-il refaire les comptes? A quel coût?
4. Pourquoi l'ancien syndic a-t-il pris un avocat? D'habitude, c'est le nouveau syndic qui attaque l'ancien, et pas le contraire? Quelles sont les motivations, avouées, intentées en justice ou supposées?
5. Quelles sont les contestations?

SNPC · #10 25-01-2005 16:27:23

Bref, si je puis me permettre, il s'agit d'une demande de renseignement qui ne sera jamais totalement claire smile tant qu'elle ne fera pas l'objet d'une conversation verbale, pièces à l'appui!

Je vous rappelle que notre association dispose d'un service juridique qui est parfaitement à même de vous éclairer, pour un prix modique (renseignements au 02-512.62.87 ou sur notre site, lien en annexe).

ben · #11 25-01-2005 16:33:13

1. Plutôt : simplement contestation des comptes
2. Je le pense, mais avec beaucoup de retard
3. ça, je l'ignore
4. En fait, d'après ce que j'ai compris, le conseil de gérance a posé mille et une questions (ou critiques, je ne sais pas parce que je n'ai pas vu le rapport), l'ancien syndic a répondu qu'il n'avait plus les pièces; le conseil de gérance a fait écrire un avocat pour l'obliger à répondre; du coup l'ancien syndic (qui avait démissionné, ne l'oublions pas, quoi que je ne sache pas pourquoi exactement) a pris le sien. Je crois que le nouveau syndic est ennuyé par la tournure que prennent les événements et il est un peu coincé tandis que l'ancien semble quelque part prendre sa revanche, cela d'autant que les syndics contactés pour remplacer l'ancien syndic démissionnaire ne se bousculaient pas au portillon, que du contraire. Un de ces syndics m'a dit un jour qu'il ne voulait pas de cette copropriété où le conseil de gérance lui imposait de lui obéir.
5. Je ne sais pas.

grmff · #12 25-01-2005 17:01:31

Situation tellement classique... et petit esprit de part et d'autre...

Souvent, le syndic est soumis aux ordres du conseil de gérance qui outrepasse ses droits. Le rapport est alors déséquilibré en faveur du conseil de gérance qui impose ses vues mêmes si elles ne sont pas légales.

Ceci dit, le nouveau syndic doit pouvoir faire le travail (pas nécessairement gratuitement si une compta d'une année complète est à refaire) et solutionner définitivement ce petit soucis...

Yaqua-6765 · #13 25-01-2005 17:05:25

Je pense, justement, que parmi les critiques figurait le prix de la refonte des comptes du syndic (mis à la porte par le conseil de gérance) qui avait précédé le syndic démissionnaire...
Et en fait, cette compta. de ce syndic mis à la porte, c'est le conseil de gérance qui la faisait...

Francis · #14 25-01-2005 22:24:48

Encore une fois on trouve ici apparemment un conseil de gérance qui estime être le réel gestionaire de l'immeuble.
La loi est claire, seul le syndic représente et assume la gestion de la copropriété. Le conseil de gérance peut être investi de certains pouvoirs par l'assemblée générale des copropriétaires, mais sauf décision prise en ag de déléguer au conseil de gérance un tel pouvoir, il ne peut limoger le syndic.
Dans de nombreuses copropriétés, des mauvaises habitudes ont été prises depuis des années, en contradiction avec la loi et les règlements de copropriétés. Des copropriétaires répandent ainsi de fausses rumeurs qui troublent les nouveaux arrivants qui, pour ne pas se faire mal voir, acceptent ces situations.
La situation de nombreuses copropriétés serait bien meilleures si les copropriétaires étaient clairement instruits de leurs droits et aussi de leurs devoirs.

ben · #15 26-01-2005 13:09:20

Merci pour toutes ces belles paroles.
Mais je n'ai pas, me semble-t-il, reçu de réponse à ma question d'ordre juridique : qu'est-ce que ça change, au plan légal, si les comptes n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale ?
Et par exemple, sur quelle base juridique un syndic pourrait-il réclamer une créance à un copropriétaire si les comptes n'ont pas été approuvés ?
En justice, quelle est la marge de manoeuvre d'un syndic si les comptes n'ont pas pas été approuvés.
La non-approbation des comptes n'est-elle pas rédhibitoire ?
Avis au juristes !

grmff · #16 26-01-2005 14:09:31

Mais je n'ai pas, me semble-t-il, reçu de réponse à ma question d'ordre juridique : qu'est-ce que ça change, au plan légal, si les comptes n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale ?

Si les comptes ne sont pas approuvés, on se trouve encore dans une comptabilité provisoire d'appel de fonds de roulement provisoire. La répartition définitive doit encore être effectuée et approuvée.

Et par exemple, sur quelle base juridique un syndic pourrait-il réclamer une créance à un copropriétaire si les comptes n'ont pas été approuvés ?

Le syndic administre les fonds de la copropriété. Il fait des appels de fonds en fonction des décisions d'assemblée générale et du règlement de copropriété (par exemple pour combler les trous des défaillants, ou le trou dû à un imprévu urgent)

En justice, quelle est la marge de manoeuvre d'un syndic si les comptes n'ont pas pas été approuvés.

A mon avis, pour courrir après un mauvais payeur, la marge est la même que si les comptes ont été approuvés! Les provisions (ou appels de fonds) sont dues, un point c'est tout!

La non-approbation des comptes n'est-elle pas rédhibitoire ?

A mon avis, la non approbation des comptes peut-être invoquée par l'ancien propriétaire qui reçoit un décompte définitif pour des décomptes non finalisés. Un décompte final de comptes non finaux, c'est effectivement pas acceptable...

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