indemnité de rupture

philux · #1 25-01-2005 14:41:54

Bonjour,

Mon locataire loue depuis plus de 20 ans un appartement (bail de 9 ans).
A la fin de son bail de 9 ans, il m'a demandé de refaire un contrat de 1 ans car il pensait bientôt partir.
Nous avons donc refait un contrat de un an (novembre 2004).
J'ai reçu sa lettre de préavis et donc son préavis de 3 mois se termine le 1 mai 2005.
Le contrat stipule que si il ne reste pas jusque la fin de son contrat de 1 an, une indemnité de 3 mois sera due.

Il conteste l'indemnité de 3 mois et dit que c'est 1 mois. Qui a raison ?

Merci

giannigianni · #2 25-01-2005 15:29:39

philux a écrit :

Bonjour,
Mon locataire loue depuis plus de 20 ans un appartement (bail de 9 ans).
A la fin de son bail de 9 ans, il m'a demandé de refaire un contrat de 1 ans car il pensait bientôt partir.
Nous avons donc refait un contrat de un an (novembre 2004).
J'ai reçu sa lettre de préavis et donc son préavis de 3 mois se termine le 1 mai 2005.
Le contrat stipule que si il ne reste pas jusque la fin de son contrat de 1 an, une indemnité de 3 mois sera due.
Il conteste l'indemnité de 3 mois et dit que c'est 1 mois. Qui a raison ?
Merci

Avez vous prolongez le contrat de 9 ans (normallment pour une periode de 3 ans, resiliation possible à tout moment, delai de préavis de 3 mois et aucune indemnité) ou bien vous avez envisagez un contrat de court durée, justement d'un an après les premiers 9 ans. Je ne suis pas sure que on peut faire 9+1 et donc je pense que le premier cas est d'application. Juristes?

grmff · #3 25-01-2005 15:44:50

A mon sens, le contrat d'origine est toujours d'application. Pour un bail de 9 ans, le préavis est de 3 mois (il doit vous prévenir 3 mois à l'avance) et aucune indemnité n'est due.

Dans son cas, aucun nouveau bail n'était nécessaire. L'ancien bail pouvait simplement continuer.

Bref, la situation est encore pire (pour vous) que ce que votre locataire pense...

giannigianni · #4 25-01-2005 15:52:22

Grmff a écrit :

A mon sens, le contrat d'origine est toujours d'application. Pour un bail de 9 ans, le préavis est de 3 mois (il doit vous prévenir 3 mois à l'avance) et aucune indemnité n'est due.
Dans son cas, aucun nouveau bail n'était nécessaire. L'ancien bail pouvait simplement continuer.
Bref, la situation est encore pire (pour vous) que ce que votre locataire pense...

Donc vous confirmez qu'on ne peut pas faire 9+1, soit 9 ans plus un courte durée, et que l'ancien bail s'etait en effet trasformé en 9+3.

SNPC · #5 25-01-2005 15:57:53

Bonjour,

A la fin d'un bail de 9 ans il est parfaitement possible, juridiquement, de conclure un contrat de courte durée, de un an par exemple. Il faut qu'il soit écrit sinon c'est un bail de 9 ans ou, dans le cas présent, la continuation pour 3 ans du bail initial.

Dans un contrat de courte durée il peut être prévu que le locataire peut résilier la location moyennant des conditions de préavis et/ou d'indemnité déterminées. Le juge de paix dispose toutefois d'un pouvoir de contrôle du caractère éventuellement excessif de ces conditions.

A ma connaissance, les juges acceptent généralement qu'il soit prévu un délai de préavis ou une indemnité de 3 mois.

Pour des infos plus détaillées et personnalisées, vous pouvez vous affilier à notre association dont le service juridique est spécialisé en ces matières (voir nos conditions sur le site, lien en annexe).

grmff · #6 25-01-2005 16:06:43

Donc vous confirmez qu'on ne peut pas faire 9+1, soit 9 ans plus un courte durée, et que l'ancien bail s'etait en effet trasformé en 9+3

Moi oui... mais vu la réponse du SNP qui est généralement bien informé en la matière, je vais me renseigner un peu plus et je reviens vers vous.

SNPC · #7 25-01-2005 16:20:27

Grmff a écrit :

Citation :Donc vous confirmez qu'on ne peut pas faire 9+1, soit 9 ans plus un courte durée, et que l'ancien bail s'etait en effet trasformé en 9+3
Moi oui... mais vu la réponse du SNP qui est généralement bien informé en la matière, je vais me renseigner un peu plus et je reviens vers vous.

Merci pour votre appréciation!
Je confirme pour ma part qu'après un bail de neuf ans ou à l'issue de chaque renouvellement pour 3 ans d'un tel bail, le bailleur, pour peu qu'il ait respecté le préavis de 6 mois, retrouve son entière liberté.
Dans le cas présent, la question est sans doute, et j'avoue ne pas y avoir pensé tout de suite, que le congé n'a peut être pas été donné dans le délai ou même pas du tout, mais il y a contrat écrit de courte durée ce qui peut, le cas échéant, couvrir cette irrégularité.
Je rappelle au passage que la nullité du contrat ne pourrait de toute façon être invoquée que par le locataire car il s'agit d'une nullité relative.

Pour nous résumer et compte tenu des considérations contenues dans ma première réponse (caractère éventuellement abusif de l'indemnité), je conseillerais à nos interlocuteur d'accepter l'indemnité d'un mois puisque le locataire a également respecté le préavis de 3 mois.
Et ce d'autant plus que le locataire habite dans les lieux depuis 20 ans!

giannigianni · #8 25-01-2005 17:00:11

SNP a écrit :

Grmff a écrit :Citation :Donc vous confirmez qu'on ne peut pas faire 9+1, soit 9 ans plus un courte durée, et que l'ancien bail s'etait en effet trasformé en 9+3
Moi oui... mais vu la réponse du SNP qui est généralement bien informé en la matière, je vais me renseigner un peu plus et je reviens vers vous.
Merci pour votre appréciation!
Je confirme pour ma part qu'après un bail de neuf ans ou à l'issue de chaque renouvellement pour 3 ans d'un tel bail, le bailleur, pour peu qu'il ait respecté le préavis de 6 mois, retrouve son entière liberté.
Dans le cas présent, la question est sans doute, et j'avoue ne pas y avoir pensé tout de suite, que le congé n'a peut être pas été donné dans le délai ou même pas du tout, mais il y a contrat écrit de courte durée ce qui peut, le cas échéant, couvrir cette irrégularité.
Je rappelle au passage que la nullité du contrat ne pourrait de toute façon être invoquée que par le locataire car il s'agit d'une nullité relative.
Pour nous résumer et compte tenu des considérations contenues dans ma première réponse (caractère éventuellement abusif de l'indemnité), je conseillerais à nos interlocuteur d'accepter l'indemnité d'un mois puisque le locataire a également respecté le préavis de 3 mois.
Et ce d'autant plus que le locataire habite dans les lieux depuis 20 ans!

Il me semble un peut bizarre que si, par analogie, un contrat de courte durée, après deux prolongations ou renouvelément au delà de 3 ans, devient automatiqument un bail de 9 ans avec effet rétroactif, un bail de 9 ans puisse revenire à un bail de courte durée. Quid des formalites à accomplir en fin de location de 9 ans avant d'entrer, le cas echeant, dans un bail de courte durée?

grmff · #9 25-01-2005 17:10:44

Personnellement, je faisais également l'analogie avec le bail de type court et la personne qui reste dans les lieux.

Je pense qu'un locataire qui reste dans les lieux reste sous le même bail, même si les conditions financières sont différentes. A mon sens, un contrat de durée indéterminée ne peut jamais être prolongé par un contrat de type court, parce que cela est contraire à l'intérêt du locataire qui est toujours protégé dans l'esprit de la loi.

Un nouveau bail sera considéré comme une prorogation de l'ancien bail.

Mais ceci est juste un feeling, et non un avis juridique... je ne connais pas de jurisprudence en la matière.

philux · #10 26-01-2005 10:43:42

Merci de toutes vos réponses.

""je conseillerais à nos interlocuteur d'accepter l'indemnité d'un mois ""

Pouvez-vous préciser...?

Le bailleur devrait accepter l'indemnité d'un mois c'est ça que vous voulez dire ?

SNPC · #11 26-01-2005 11:15:12

philux a écrit :

Merci de toutes vos réponses.
""je conseillerais à nos interlocuteur d'accepter l'indemnité d'un mois ""
Pouvez-vous préciser...?
Le bailleur devrait accepter l'indemnité d'un mois c'est ça que vous voulez dire ?

exactement smile

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