Faut-il notifier sa candidature à l'avance au syndic sortant ?

luc · #1 17-03-2005 00:02:58

Bonsoir,

L'invitation pour l'AG de mon ACP a été finalement envoyé le 15/03. J'avais attendu à envoyer ma proposition de "cahier de charges pour le syndic" à des candidats possibles, parceque je m'attendais à des petites surprises. Je voulais éviter du travail inutile aux candidats proposé par moi. Ce cahier des charges sera en fait pour la partie générale celui de la SNP, adapté légèrement. La SNP en a été informé.

En petites lettres est écrit dans cette invitation bilingue que l'AG 2005 se tiendra le jeudi 31/03/2005 à 15 Hr dans une salle à 1 Km du complexe. En grandes lettres est mis que la 2° session se tiendra le jeudi 14/04/2005 à 20 Hr dans une salle à 100 mètres du complexe. Selon nos statuts il faut 2 semaines entre ces deux dates.

Sur l'ordre du jour se trouve entre autres le point suivant:

"5. Election et/ou rélection du Conseil de Gérance et du Syndic.
a) Conseils de Gérance
Candidats
1) A - B - C
2) D - E
b) Syndic - X
- Autres candiadats"

Et dans les remarques:

"... Des candidatures autres que celles mentionées au point 5 en tant que membre du conseil de gérance doivent nous parvenir avant le 25/03/2005. ..."

Mes commentaires:

Tout ceci concerne un complexe de 250 appartements, 250 garages et 6 entrées.

Le syndic ni le CG contredit la rumeur (noté dans le PV de l'AG 2004), qu'il faut 75% de voix pour être élu au CG. En plus la rumeur dit qu'il faut l'accord de 75% de tous les CP pour nommer un nouveau syndic. Pour rappel, je sais que la loi dit qu'il ne faut que 50% des voix présent ou représentés.

A, B et C = 3 des quatres membres du CG sortant, dont A en fonction depuis 1979, B et C depuis 2000
D = le 4° membre du CG, en fonction comme sécrétaire depuis 2000
E = moi-même, CP depuis 1978
X = syndic sortant, nommé en 1983

Notre co-gérant, nommé en 1979, est décédé en 1999. Le contrat du syndic sortant n'a jamais été adapté vers un contrat sans cogérance, mais le CG se considère comme "la cogérance". B, C et D sont des CP depuis 1985.

Les membres A et B font actuellement fonction de commissaire aux comptes, sans être nommé par l'AG en 2004. Il n'y a plus de PV du CG depuis l'AG 2004.

Les points proposés par D (wallon) et moi (flamand) n'ont pas été traduits dans l'autre langue et ont seulement été mis en annexe. Les points proposés sont tout à fait différents, mais se complètent. Ils ne font donc pas partie de l'ordre du jour. Un de mes points était la démission avec effet immédiat du syndic sortant. Son mandat actuel se termine le 01/12/2005.

Le fait que cette invitation est à lui-même discutable n'est pas l'objet de ma demande d'information. En effet j'ai demandé au juge d'annuler les décisions de l'AG 2004 entre autres fondé sur une invitation du même type. Un de mes arguments s'appuie sur un texte écrit par Serge Wynnikamien concernant le contenu et l'ordre des points. Débats clos le 27/01/2005 et on attend le jugement.

Mes questions concrètes dans le cas actuel sont:

1. la formulation sybiline de la remarque interdit elle d'autres CP à se présenter comme candidat ?

2. la formulation de la remarque nécessite elle que tout candidat (syndic, membre du CG, ..) fasse connaître sa candidature et ses conditions au syndic sortant ? Et donc permet au syndic (ou aux membres du CG sortant) d'adapter leur proposition aux candidatures et/ou devis des autres candidats ?

3. la décision de l'AG 1980 prévoit d'un coté un CG de 8 places (avec un co-gérant comme président) et d'un autre coté 2 commissaires aux comptes. Doit le syndic mentionner le nombre de tous les places vacantes dans cette invitation ?

Francis · #2 18-03-2005 19:50:43

Je voulais faire une réponse un peu plus fouillée sur cette situation mais le temps me manque (
Tiens, un resto portugais avec des amis, à Evere justement).
La mention « co-gérant « est un terme que l’on retrouve de temps en temps dans les copropriétés et qui est parfois utilisé très différemment :
- c’est parfois un cp qui sert plus de concierge qu’autre chose
- c’est parfois le véritable gestionnaire le l’immeuble, parfois même rémunéré …pas toujours déclaré.
- C’est parfois le pigeon de service, qui ne sert qu’a avaliser la gestion du syndic.
L’utilisation d’une cogérance m’a toujours dérangé et j’y préfère de loin un conseil de gérance compétent, actif mais aussi restant à sa place .

D’autres points m’interpellent : mais je tenterai de donner mon avis dans les jours qui viennent pour ne pas raconter n’importe quoi.

ben · #3 21-03-2005 18:51:59

Au sujet du "Cogérant", d'après ce que j'ai compris de la Journée du copropriétaire, c'est un reliquat de l'époque des constructeurs Amelincks, Etrimo, etc.
Souvent, un patriarche...

En ce qui concerne les reponsabilités assumées par les "patriarches", il a été conseillé d'établir une sorte de mandat d'administrateur provisoire pour une durée déterminée en ce qui concerne par exemple la chaufferie.
Comme ça, en cas de pépin, c'est le patriarche qui trinque - et pas le syndic.

Francis · #4 21-03-2005 20:06:27

Tout à fait, tout à fait....

toutefois, avec la législation actuelle, seul le syndic représente la copropriété et est donc responsable...

ben · #5 23-03-2005 11:43:04

Francis a écrit :

Tout à fait, tout à fait....
toutefois, avec la législation actuelle, seul le syndic représente la copropriété et est donc responsable...

Ce que vous dites n'est pas tout à fait complet. Voyez très précisément :
art. 577-8 § 5 CC

luc · #6 23-03-2005 14:29:39

bizz a écrit :

Francis a écrit :Tout à fait, tout à fait....
toutefois, avec la législation actuelle, seul le syndic représente la copropriété et est donc responsable...

Ce que vous dites n'est pas tout à fait complet. Voyez très précisément :
art. 577-8 § 5 CC

Oui et non .... cet article refère au syndic adjoint (appellé dans une vie antérieure le co-gérant). C'est une création des promoteurs style Etrimo, ... dans les années 60 pour leur permettre à gérer à bas prix leurs nouveaux complexes (= sans entretien complexe). Comme dans mon complexe (acte de base de 1975).

Le syndic conventionnel (= classique) peut être d'accord que l'AG nomme un syndic adjoint pour certaines missions limité dans le temps. S'il n'est pas d'accord alors cette construction n'est pas possible.

Exemple classique: la double signature ou la surveillance de la chaufferie (règlage chauffage, ..). Assez souvent ils existent dans des complexes avec concierge et contrôlent ce dernier de fait.

Je suis d'accord avec Serge Winnykamien (président ABSA) et d'autres que cette construction est très dangereux pour l'ACP, mais surtout pour le syndic adjoint lui-même. Et qu'elle est à èviter à tout prix, sauf dans des cas très rares.

En effet ni la caution légale du syndic ni l'assurance RC du syndic doivent intervenir en cas de problèmee puisque le syndic adjoint n'est pas soumis aux mêmes obligations professionelles que le syndic. En plus, étant le plus souvent le président du CG et le président de l'AG, ce syndic adjoint est en fait l'émanation du mandant du syndic. Ce qui le décharge complètement, si le syndic adjoint approuve les dépenses du syndic au moment du paiement. Si le syndic adjoint n'obtient pas décharge, alors il peut être mis responsable pour les dégats ... si l'assurance du syndic n'intervient pas. Mais il demande assez souvent pas la décharge ... d'où un problème réel en cas de pépin.

En plus cette construction permet au syndic d'abaisser sa prime RC et caution, et ainsi réduire ses charges réelles. Ceci fausse la concurrence, s'il répercute cette diminution dans ses honoraires. Il faut donc comparer non seulement les prix, mais surtout les conditions et le contexte. Je préfère payer plus à un syndic avec une bonne assurance et mes charges sous contrôle que moins à un sans assurance et avec des charges qui sont hors contrôle.

Revenant sur mon cas, je suis certain que si le système de cogérance aurait été aboli en 1999, au moment du décès du cogérant en fonction, l'ACP aurait pris le virage normalement et n'aurait pas connu les problèmes actuelles. On a maintenant un comité de plus en plus petit qui exerce la fonction de cogérance en collège ET le contrôle du syndic en même-temps. Avec tous les dérives possibles et classiques du genre.

Francis · #7 23-03-2005 20:19:26

Si l'on prend la loi sur la copropriété dans son ensemble, la volonté du législateur est bien de rendre le syndic, seul gestionnaire responsable de la copropriété, sous la surveilance du CC éventuellement et pour appliquer les décision de l'AG.
Je suis +- du même avis que Luc pour le reste.

luc · #8 24-03-2005 22:28:20

Francis a écrit :

Si l'on prend la loi sur la copropriété dans son ensemble, la volonté du législateur est bien de rendre le syndic, seul gestionnaire responsable de la copropriété, sous la surveilance du CC éventuellement et pour appliquer les décision de l'AG.
Je suis +- du même avis que Luc pour le reste.

Francis,

Je crois qu'on y est presque.

Selon moi appartient au sein de l'ACP:
- le pouvoir législatif (= souverain) à l'Assemblée Générale, seulemnt ens ession pendant disons une séance de 4 heures chaque année
- le pouvoir exécutif au syndic
- le pouvoir judiciaire au Juge de Paix

Et on peut comparer le Conseil de Gérance avec une commission parlementaire.

En n'oubliant pas la séparation des pouvoirs.

C'est cette comparaison simplifiée que je voudrais utiliser lors de l'AG prochaine, pour situer le rôle de chacun.

Ce qui fait que dans ma situation il n'y plus eu de contrôle réel depuis 01/09/1999. Avec les excès de plus en plus visible en conséquence.

Francis · #9 25-03-2005 08:51:32

100% d'accord.

Faut-il notifier sa candidature à l'avance au syndic sortant ?

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