Boone foi

Jack2005 · #1 05-04-2005 14:29:26

Bonjour,

Je cherche à acheter un appart sur Bxl. Qu'ai-je à part la bonne foi du vendeur pour être certain qu'aucun gros chantier couteux (ravalement...) n'est prévu dans l'immeuble de mon futur appart? Merci d'avance pour vos réponses

kaplan · #2 05-04-2005 14:47:54

Jack2005 a écrit :

Bonjour,
Je cherche à acheter un appart sur Bxl. Qu'ai-je à part la bonne foi du vendeur pour être certain qu'aucun gros chantier couteux (ravalement...) n'est prévu dans l'immeuble de mon futur appart? Merci d'avance pour vos réponses

Allez demander au syndic de cet immeuble si des grosses dépenses ont été décidées en AG et dont le paiement n'a pas encore été totalement effectués et si oui , quelles sont ces dépenses ,le montant de ces dépenses et si il existe un fond de réserve existant pour faire face à ces grosses dépenses .

Vous pouvez aussi aller au siège de l'association des copropriétaitres afin de consulter les décisions d'assemblées générales qui sont consignées dans un registre ce qui vous permettra de prendre la température de la copropriété.

Bien à vous .
KAPLAN

Francis · #3 05-04-2005 15:27:11

Et comme cela , sur la seule bonne mine du candidat acquéreur, le syndic va lui laisser consulter les pv des ag ? Peutêtre lui offrir aussi un café, un cigare...

grmff · #4 05-04-2005 17:27:13

J'aurais donné exactement le même conseil. Et comme ça, sur la bonne mine du candidat acquéreur, le syndic pourra faire sa propre publicité (sans cigare: interdit sur le lieu de travail) et informer correctement un futur "client".

Et chez nous, il y a du bon café!!!

luc · #5 06-04-2005 10:18:25

Jack2005 a écrit :

Bonjour,
Je cherche à acheter un appart sur Bxl. Qu'ai-je à part la bonne foi du vendeur pour être certain qu'aucun gros chantier couteux (ravalement...) n'est prévu dans l'immeuble de mon futur appart? Merci d'avance pour vos réponses

Si vous achetez une maison, vous faites en principe une 2me visite avec un expert réel (architecte, ...) pour estimer la valeur réelle ET les travaux futurs (= points faibles = dépenses futures). Cela coute plus que 150 Euros, mais cette dépense vaut de l'or.

Faites la même chose avec un appartement. Mais n'oubliez pas de visiter avec lui les lieux communs (ascenseur jusqu'en haut, caves, garages, couloirs, ..). Un expert verra rapidement les points faibles. Les parties communs représentent facilement 2/3 de la valeur de votre achat.

Les PV des AG sont une bonne indication, si:
1. ils sont complets (chez nous la remarque du syndic concernant la vétustité des ascenseurs n'a pas été mis au PV)
2. y sont joint la liste des factures et le bilan approuvé
3. y sont joint les liste de présence (combien de CP y vont réellement, ... )

Une autre indication importante: la présence d'un plan d'amortissement périodiquement mis à jour. Il n'est pas obligatoire, mais la présence est une bonne indication pour une gestion saine des finances à longue terme.

Francis · #6 06-04-2005 12:26:37

Je précise un peu mon message précédent.
Il ne suffit pas de se présenter chez moi ( ou de téléphoner) en se présentant simplement comme candidat acquéreur pour que je lui donne toutes les informations.
Un syndic ne peut communiquer ces renseignements à un quelconque quidam.
Suivant les acp, leurs sensibilités et leurs situations, je demande une autorisation du vendeur ( écrit ou verbal), un courrier de notaire etc...

Mais jamais je ne donne de renseignements sans précaution.

luc · #7 06-04-2005 15:50:33

Francis a écrit :

Je précise un peu mon message précédent.
Il ne suffit pas de se présenter chez moi ( ou de téléphoner) en se présentant simplement comme candidat acquéreur pour que je lui donne toutes les informations.
Un syndic ne peut communiquer ces renseignements à un quelconque quidam.
Suivant les acp, leurs sensibilités et leurs situations, je demande une autorisation du vendeur ( écrit ou verbal), un courrier de notaire etc...
Mais jamais je ne donne de renseignements sans précaution.

Je crois que si la vente se fait par l'intermédiaire d'un agent agréé IPI, qu'il est obligé (selon la déointologie) de demander des documents au syndic. Dans ce cas aucun acheteur potentiel ne peut venir chez le syndic.

Reste que l'accès au registre des décisions de l'AG (et le réglement d'ordre intérieur) doit être assuré sans déplacement à tout le monde sans qu'il doive le motiver.

Les autres documents sont en effet à demander par la voie du propriétaire actuel (ou de son régisseur, ...).

Francis · #8 06-04-2005 21:32:23

La loi dit que " ce registre peut être consulté sur place ( au siège de l'association ) et sans frais ( pour celui qui consulte ) par tout intérressé ( sans autre précision ).

Cela laisse place à une certaine appréciation.

Le syndic ( même non professionnel) n'habite que rarement l'immeuble, il serai donc normal ( surtout s'il est professionnel) qu'il soit rétribué lorsqu'il doit se déplacer dans l'immeuble pour permettre la consultation de ce régistre.
La pluspart des copropriétés n'ont pas un local, dans l'immeuble permettant d'y laisser les archives et ce régistre, ... il faut donc le consulter dans le hall d'entrée ou dans l'ascenseur...

D'autre part, quelle est la portée du qualificatif de " interressé ": le livreur de journaux, un locataire, la femme d'ouvrage, un agent immobilier à l'affut d'une opportunité, un syndic concurrent...

A chacun de voir... la dernière législation sur les copropriétés est un pas dans la bonne direction mais il reste beaucoup de chemin à parcourir.

Quant à la déontologie des agents immobiliers et leurs soucis de fournir une information complete et précise, ce n'est jusqu'à aujourd'hui que belles promesses. Sauf quelques exceptions bien entendu , mon cher Pim.

PIM · #9 07-04-2005 00:02:33

Francis a écrit :

. Sauf quelques exceptions bien entendu , mon cher Pim.

Cela étant dit, la question posée initialement par Jack2005 est de se prémunir contre des affirmations d'un vendeur qui ne seraient ps étayées par des pièces probantes. Le plus simple, ce n'est pas d'envoyer chaque candidat acquéreur chez le syndic... (avec ou sans cigare et café), mais bien, dans le chef du vendeur, de remettre à l'acquéreur copie des 3 derniers PV d'AG, des charges, etc.

Le compromis de vente peut également prévoir la mention expresse selon laquelle le vendeur déclare, qu'à sa connaissance, il n'est pas prévu, ni décidé d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble.

Enfin, en général, un petit coup de fil au syndic suffit pour en savoir plus.

Francis · #10 07-04-2005 11:52:33

Tout à fait d'accord. Nous avons dérivé de la question initiale, moi en tête. Sorry.

Les renseignements par téléphone...comme par écrit, pour autan que l'on soit sur de lla réalité de la demande. J'ai déja rencontré des loustics qui ne cherchaient qu' à savoir qui disait quoi à l'AG.

perseverant · #11 03-05-2005 10:00:10

Il est exact que le vote de certains travaux par l'AG, non encore exécutés, pourraient être imputés à un nouvel acquéreur d'un lot de cette copropriété, au prorata de ses droits dans les parties communes. Il arrive même que, subitement, plusieurs appartements soient mis en vente, parfois parce que de très gros travaux sont votés. Quoi de plus normal que de se protéger. C'est au vendeur qu'il appartient de s'engager sur ce point, de bonne foi. Dès lors, pourquoi ne pas reprendre dans le compromis ses affirmations de bonne foi et, pour mieux écarter tout risque, insérer dans le compromis une condition suspensive d'absence de tous travaux de quelque importance, avec une sanction pécunière en cas de mauvaise surprise ? On peut par exemple limiter le montant des travaux ou le délai. En effet, le notaire est de toute façon tenu à interroger le syndic.
Enfin, en ce qui concerne la libre disposition des documents (art. 577-10 & 3 de la loi sur la copropriété), toute personne intéressée peut les consulter et "seule la théorie de l'abus de droit pourrait faire échec à cette demande" (Eric Riquier, L'Assemblée générale des Copropriétaires, 127 questions et réponses, Editions Kluwer, P.177, n°113), ce qui implique une interpétation suffisamment extensive pour inclure tout candidat acquéreur.

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