Que couvrent les droits d'enregistrement

Beetlejuice · #1 26-04-2005 20:36:32

Bonjour,

Un point me paraît obscur dans les frais liés à un emprunt hypothécaire.

Sur notaire.be, on parle de:
1. les droits d'enregistrement
2. frais divers
3. honoraires notaires

J'ai reçu il y a quelques semaines, le décompte de mon notaire pour un refinancement. Et dans celui-ci, je trouve:
1. les droits d'enregistrement
2. le coût de l'inscription hypothécaire
3. frais divers
4. honoraires notaires

D'où sort ce coût d'inscription hypothécaire ?
Je pensais que les droits d'enregistrements tels que renseignés par notaire.be, couvrait les points 1 et 2 tels que mentionnés par mon notaire, mais les montants ne collent pas (300EUR de différence tout de même), or il s'agit de montants bien précis, non ?

Je sais que je peux poser la question directement à mon notaire, mais au préalable toute information est la bienvenue !

Merci pour votre aide.

PIM · #2 26-04-2005 20:47:25

Beetlejuice a écrit :

Je sais que je peux poser la question directement à mon notaire, mais au préalable toute information est la bienvenue !
Merci pour votre aide.

Je suis ravi de voir que la parole de PIM vaut bien celle d'un notaire

Cela étant dit - et plus sérieusement -, je n'ai pas vérifié ce qui est mentionné sur le site des notaires, mais le décompte de votre propre notaire me paraît correct :
- droit d'enregistrement (1 %) = taxe
- inscription hypothécaire = comme son nom l'indique, l'inscription hypothécaire hmm (qui protège le créancier et rend l'inscription opposable aux tiers, notamment en lui conférant un rang)
- frais divers : recherches diverses
- honoraires: le "salaire" du notaire.

Et en outre, puisqu'apparemment il s'agit d'un refinancement, il y a peut-être aussi les frais de radiation de l'inscription hypothécaire précédente.

Beetlejuice · #3 26-04-2005 20:54:16

Merci pour votre réponse !

Savez-vous comment déterminer précisément le montant des droits d'inscriptions hypothécaires ? Pour les droits d'enregistrement, comme vous l'avez relevé, il s'agit d'un peu plus de 1% du montant emprunté, mais quid du calcul des droits d'inscriptions ?

En ce qui concerne les frais de mainlevée, ils font l'objet d'un calcul séparé, et ne peuvent donc pas expliquer la différence entre notaire.be et mon notaire.

PIM · #4 26-04-2005 20:59:10

Beetlejuice a écrit :

Merci pour votre réponse !
Savez-vous comment déterminer précisément le montant des droits d'inscriptions hypothécaires ? Pour les droits d'enregistrement, comme vous l'avez relevé, il s'agit d'un peu plus de 1% du montant emprunté, mais quid du calcul des droits d'inscriptions ?
En ce qui concerne les frais de mainlevée, ils font l'objet d'un calcul séparé, et ne peuvent donc pas expliquer la différence entre notaire.be et mon notaire.

Jr'ai vérifié sur le site invoqué. A mon avis, vous n'avez pas regardé la bonne page.
Voici ce qui est mentionné :

Les frais de l'acte de constitution d'hypothèque comprennent:

Le droit d'enregistrement, calculé au taux de 1 % sur le montant de l'affectation hypothécaire. Dans la majorité des actes, l'organisme financier demande une garantie hypothécaire pour avoir la certitude de pouvoir récupérer le montant réellement prêté (le capital initial), ainsi que les frais complémentaires qu'il aurait éventuellement avancés pour le compte de son débiteur, comme par exemple les primes d'assurances, ou les frais d'huissier (les accessoires, habituellement fixés à 10 % du montant du capital). Le droit d'enregistrement est dû sur ces deux montants, et représente une taxe virée directement à l'État par le Notaire, lors de l'enregistrement de l'acte

Le droit d'inscription hypothécaire, qui est également une taxe virée directement à l'État par le Notaire, lors de l'inscription de l'acte à la conservation des hypothèques. Le droit est actuellement fixé à 0.30 %, et il est également calculé sur le montant du capital et des accessoires, comme le droit d'enregistrement.

Les frais et honoraires du conservateur des hypothèques

L'honoraire notarié. Le Notaire chargé de dresser l'acte doit calculer un honoraire, établi sur base du tarif fixé par la loi. Le barème appliqué ne sera pas le même s'il s'agit d'un simple prêt ou d'une ouverture de crédit (qui permet de réemprunter des sommes déjà remboursées). Le montant de cet honoraire sera toujours le même, quelque soit le notaire qui a dressé l'acte.

Les frais divers de l'acte. En plus des droits fiscaux et de son honoraire, le notaire réclamera les autres frais nécessités pour la rédaction de l'acte (le coût des recherches fiscales, des certificats hypothécaires demandés avant et après les formalités, des extraits cadastraux, des timbres fiscaux, ...)

Puisque certains de ces frais sont fixes, ou dégressifs, il n'est pas possible de pouvoir déterminer exactement le pourcentage qu'ils représentent.

Beetlejuice · #5 26-04-2005 21:17:58

Effectivement, j'avais manqué ce passage.

Et il explique bien mon problème: d'après notaire.be - que vous venez de relever - le coût de l'inscription hypothécaire correspond à 30% des droits d'enregistrement.

Or, d'après le décompte de mon notaire, ce rapport monte à 52% ! Ce qui explique cette différence de 300EUR entre ce décompte, et le calcul via le site notaire.be.

Je vais poser la question à mon notaire.

Merci en tout cas pour votre aide.

PIM · #6 26-04-2005 22:01:27

Beetlejuice a écrit :

Effectivement, j'avais manqué ce passage.
Et il explique bien mon problème: d'après notaire.be - que vous venez de relever - le coût de l'inscription hypothécaire correspond à 30% des droits d'enregistrement.
Or, d'après le décompte de mon notaire, ce rapport monte à 52% ! Ce qui explique cette différence de 300EUR entre ce décompte, et le calcul via le site notaire.be.
Je vais poser la question à mon notaire.
Merci en tout cas pour votre aide.

Ce n'est pas 30 % des droits d'enregistrement !
Le salaire du conservateur des hypothèques est de 0,30 % du montant de référence, celui-ci étant le capital + 10 % de frais accessoires.

Exemple:
emprunt 100.000 euros
Le calcul se fait sur une base de 110.000 euros.

grmff · #7 27-04-2005 07:52:46

Heu.... si l'enregistrement est de 1%, et que la conservation est de 0.3%.... la conservation est donc bien 30% de l'enregistrement....

Beetlejuice · #8 27-04-2005 08:09:47

Grmff a écrit :

Heu.... si l'enregistrement est de 1%, et que la conservation est de 0.3%.... la conservation est donc bien 30% de l'enregistrement....

C'est bien ce que je pense:

1) "Le droit d'enregistrement, calculé au taux de 1 % [...] est dû sur ces deux montants"
2) "Le droit d'inscription hypothécaire [...] est actuellement fixé à 0.30 %, et il est également calculé sur le montant du capital et des accessoires, comme le droit d'enregistrement."

Par une regle de trois, je conclus que le droit d'inscription hypothecaire est egal a 30% du droit d'enregistrement.

Pour reprendre l'exemple de PIM:
- soit un montant de 100.000EUR (principal)
- l'accessoire vaut environ 10%, soit 10.000EUR
-> le droit d'enregistrement est de 0,01 * (100.000 + 10.000) = 1100EUR
-> le droit d'inscription hyp est de 0,003 * (100.000 + 10.000) = 330EUR, soit 30% de 1100EUR.

Je vais donc demander plus de precisions a mon notaire sur mon delta de 300EUR.

PIM · #9 27-04-2005 08:17:46

Fatigue, lecture trop rapide, neurones encombrés, etc.

PIM · #10 27-04-2005 08:19:25

Beetlejuice a écrit :

Je vais donc demander plus de precisions a mon notaire sur mon delta de 300EUR.

Merci de nous communiquer sa réponse...

Beetlejuice · #11 27-04-2005 08:22:20

PIM a écrit :

Beetlejuice a écrit :
Je vais donc demander plus de precisions a mon notaire sur mon delta de 300EUR.
Merci de nous communiquer sa réponse...

Je n'y manquerai pas !

Beetlejuice · #12 28-04-2005 08:26:25

Voilà, j'ai reçu la réponse de mon notaire, que je vous résume ici.

Les frais d'acte de crédit liés à un prêt hypothécaire sont les suivants:

1. Le droit d'enregistrement. Il se compose de
a. 1% du montant de l'affectation hypothécaire (capital + accessoires qui
équivaut à 10% du capital)
b. 25EUR par annexe (par exemple, l'offre de crédit et le tableau
d'amortissement)

2. Les frais d'hypothèque, qui se composent de:
a. le droit d'inscription: 0.30% du montant de l'affectation hypothécaire
b. le salaire du conservateur des hypothèques, toujours fonction du montant de
l'affectation hypothécaire: 50EUR jusqu'à 25.000EUR, puis 17.50EUR par tranche
ou fraction de tranche de 25.000EUR au-delà de la première
c. le coût par page de bordereau d'inscription hypothécaire (5.96EUR par page
ou fraction de page)
d. le coût du certificat complémentaire prouvant au créancier que l'inscription
a été prise
e. le coût des timbres fiscaux figurant sur les documents à déposer et émanant
des hypothèques

3. Les honoraires du notaire

4. Les frais de formalite (certificats hypothecaires, documents cadastraux, urbanisme, recherche Registre National, etc...)

5. Timbres fiscaux et vacations

A cela se rajoutent, dans le cas du rachat d'un prêt existant:
- les frais d'acte de mainlevée
- l'indemnité de remploi
- les jours d'intérêt entre l'échéance du prêt et la mise à disposition par le
notaire du montant de remboursement du crédit

Le module de calcul de notaire.be (et partant, celui de ce site) fournit les informations suivantes:
- droits d'enregistrement (correspondrait aux points 1 et 2)
- frais divers (correspondrait aux points 4 et 5)
- honoraires (correspondrait au point 3)

Dans mon cas precis, les differences semblent donc dues a une sous-evaluation du module de calcul. Il serait interessant de savoir comment ce module fonctionne.

PIM · #13 28-04-2005 16:07:44

Merci beaucoup pour ces précisions.

Pour comprendre l'incidence de votre augmentation de 300 euros : on parle de quel montant emprunté ? (+ accessoires de ?)

En ce qui concerne le module de calcul automatique : c'est très compliqué à mettre en oeuvre (avec les variables énoncées dans votre message) et il est vrai que malheureusement le chiffre donné automatiquement est inférieur à l'addition totale.

Le tout est de savoir quelle marge d'erreur : d'où ma question "quel capital emprunté" ci-dessus.

Beetlejuice · #14 02-05-2005 19:20:55

PIM a écrit :

Pour comprendre l'incidence de votre augmentation de 300 euros : on parle de quel montant emprunté ? (+ accessoires de ?)

Dans mon cas, on parle d'un montant de 140.000 EUR (et donc accessoire de 10.000 EUR)

D'après notaire.be, les frais d'actes s'élèvent à 3.450 EUR.
D'après mon notaire, ces frais sont de 3.745 EUR.

grmff · #15 02-05-2005 22:16:48

Alors, il faut prendre Pim.be comme notaire: à 3417€,il est encore moins cher. Décidément, ce Pim est imbattable!!! lol

PIM · #16 02-05-2005 22:40:39

Grmff a écrit :

Alors, il faut prendre Pim.be comme notaire: à 3417€,il est encore moins cher. Décidément, ce Pim est imbattable!!!

Heureusement que j'ai mentionné à cette page-là:
Remarque : le montant des frais divers est un montant provisionnel qui pourrait quelque peu varier à la hausse ou à la baisse

Le tout est de s'entendre sur la notion de "quelque peu" cool

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