dégats locatifs

essence · #1 09-10-2005 12:04:40

Comment chiffrer les dégats locatififs ? Que faire si ceux-ci dépassent le montant de la garantie ?-

Les murs et les plafonds sont noirs, le tapis plein troué par des brulûres de cigarette, un séche-linge dont l'évacuation n'a pas été installée vers l'extérieur (le tuyau d'évacuation est posé sur des torchons sur le sol) à provoqué le décollage du papier peint, le bois entourrant la baignoire est pourri ainsi que la tablette de fenêtre (malgrés 3 couches de vernis pour bateau) ....
Un carreau est félé, le cache du chauffe eau sert d'étagère, aucune preuve de contrat d'assurance ne m'a été présenté....
Puis-je exiger : la preuve de l'entretient récent du chauffe eau,du ramonage des cheminée. Si, comme je le prévoit cela ne peux m'être foiurnis, à combien puis-je évaluer ces frais ? A combien est-il habituel de compter les heures de nettoyage ?
L'usure normale est invoquée. Peut-elle l'être dans un cas aussi évident de non entretien.
Qui est habilité pour constater les faits ?

Merci pour vos réponses

grmff · #2 09-10-2005 18:06:41

Comment chiffrer les dégats locatififs ?

Les experts ont des barêmes.

Que faire si ceux-ci dépassent le montant de la garantie ?

Qu'ils dépassent le montant de la garantie ou non, il est otujours possible qu'ils refusent la signature de l'accord amiable de constat...

Les murs et les plafonds sont noirs, le tapis plein troué par des brulûres de cigarette,

Dégats locatifs simples...

un séche-linge dont l'évacuation n'a pas été installée vers l'extérieur (le tuyau d'évacuation est posé sur des torchons sur le sol) à provoqué le décollage du papier peint, le bois entourrant la baignoire est pourri ainsi que la tablette de fenêtre (malgrés 3 couches de vernis pour bateau) ....

Là, évidemment, une fois que le sèche-linge aura été enlevé, il faudra arriver à prouver que c'est un sèche linge (disparu) qui sera la cause du décollement du papier-peint, et non une mauvaise colle.

Il est à noter qu'après 9 ans d'occupation, on ne peut plus vraiment considérer que le papier peint avait beaucoup de valeur...

Un carreau est félé

Carreau fèlé, à charge du locataire.

le cache du chauffe eau sert d'étagère

Si cette étagère n'abime rien, ce n'est pas votre problème. Ce qui doit vous importer, c'est de récupérer l'appart en bon état.

aucune preuve de contrat d'assurance ne m'a été présenté...

C'est un peu tard pour vous poser la question... Le propriétaire doit toujours s'assurer de l'existence de l'assurance incendie. Une fois le contrat fini, vous ne pensez pas que c'est un peu tard?

Puis-je exiger : la preuve de l'entretient récent du chauffe eau,du ramonage des cheminée.

A mon sens, oui.

Si, comme je le prévoit cela ne peux m'être foiurnis, à combien puis-je évaluer ces frais ?

Avez-vous un devis? C'est la meilleure évaluation.

A combien est-il habituel de compter les heures de nettoyage ?

Perso, mon entreprise de nettoyage me coûte environ 20€/heure HTVA. Mais une région n'est pas l'autre...

L'usure normale est invoquée. Peut-elle l'être dans un cas aussi évident de non entretien.

Une couche de crasse ne pourra jamais être de l'usure normale... Ce qu'il faut voir, c'est une fois que l'appart est vidé.

Qui est habilité pour constater les faits ?

Voir votre contrat. Si vous prévoyez de gros frais, rien ne vous empêche de faire appel à un expert. Les experts sont généralement mieux à même d'évaluer les dégats, et leur avis est moins suceptible d'appel. Les bons experts ont en outre une force de persuasion que vous et moi n'avons pas. J'ai vu des locataire remercier l'expert qui n'avait compté que 2500 euros de dégats...

Francis · #3 09-10-2005 18:15:10

Bonsoir,

Petite question mais très importante, est-ce qu'un état des lieux a été établi à l'entrée?

Sans état des lieux, la fixation des dégâts locatifs sera très dificille sauf pour l'entretien en général.

essence · #4 09-10-2005 18:48:00

[Où puis-je trouver un expert.
Qui doit le payer ? Quels sont les tarifs ?
Dois-je prévoir cet expert pour le 14, même si je suspecte fort qu'à cette date l'appartement ne sera pas libéré ?
Pour le séchoir, j'ai des témoins
La colle employée est la même pour toute la maison et c'est le seul appartement où le papaier est décollé.
Il s'agit d'un papier qui est peint, c'est à dire qu'entre chaque location je repeint tout, cela n'est possible que si le papier n'est pas décollé. Dans ce cas, en plus du nettoyage et de la peinture, je devrai prévoir le remplacement du papier, ce qui est plus honéreux.

Merci pour vos réponses

grmff · #5 09-10-2005 20:59:01

Un expert? Prenez le bottin... ou demandez dans votre entourage.
Combien cela coûte? Voici un tarif trouvé sur internet.
Nombre de chambres * Nature du bien 1 chambre / 1 sanitaire 2 chambres / 1 sanitaire 3 chambres / 1 sanitaire 3 chambres / 2 sanitaires 4 chambres / 1 sanitaire 4 chambres / 2 sanitaires 5 chambres / 2 sanitaires
Studios 80 € / / / / / /
Appartements 100 € 105 à 110€ 125,00 € 135,00 € 150,00 € 160,00 € /
Maisons / Villa 125 € 135€ 150,00 € 160,00 € 175,00 € 190,00 € 200,00 €
Surface commerciale <50m² = 100,00 € 50 à 100 m² = 125,00 € >100 m² = 125,00 € + 50 €/50m²
Les finitions bourgeoises avec matériaux nobles (ex: marbrerie, parqueterie en bois nobles, moulures) demandent une attention particulière. Nous vous demandons une participation complémentaire de 10% pour ces examens plus délicats.
suppl. jardin +10,00 € +15,00 € +20,00 €
suppl. par garage +10,00 € +10,00 € +10,00 €
Pièce / Equip. Suppl. +7,50 € +10,00 € +10,00 €
(sorry pour la présentation, c'était un tableau...)
Qui le paye? Cela dépend de votre contrat de location. Si le contrat mentionne que l'état des lieux se fera entre les parties, c'est vous qui payez seule. S'il est mentionné que c'est un expert qui le fera, c'est à payer moitié-moitié.

essence · #6 10-10-2005 07:55:09

Merci beaucoup, je me mets en recherche immédiatement
Je uis à mon travail, j'espère que je trouverai le temps de m'en occuper entre 2 taches ce matin
Bonne journée

Francis · #7 11-10-2005 08:17:20

Attention, ce tarif d’état des lieux signalé par Grmff est hors tva, 21% et par partie. Pour avoir le coût réel il faut donc multiplié par 2,42. Ce tarif est malgré tout correct et inférieur au barème officiel.

Si je demandais l’existence d’un état des lieux d’entrée, c’est qu’à défaut, il est très difficile d’obtenir une indemnité pour les dégâts faits par le locataire, à moins d’avoir des témoins ou des photos incontestables. L’état des autres appartements de l’immeuble n’est pas une preuve, sauf si l’immeuble est neuf, et encore ce n’est alors qu’une présomption qu’un avocat adverse, ou un expert pourra contesté.
Ne pas perdre de vue dans votre cas, la durée de l’occupation : 9 ans ?
La plupart des peintures et papiers peints sont amorties en 6 à 9 ans. Votre cas de papier repeint est toutefois un peu différent.
Voir également si votre locataire est solvable car à quoi bon avoir une créance de 5.000€ si votre locataire n’a pas un sou vaillant.

Bon courage.

PIM · #8 11-10-2005 08:23:07

Francis a écrit :

Ce tarif est malgré tout correct et inférieur au barème officiel.

Ah bon ! Il y a un barême officiel !?
On le trouve où ?
Pas de souci avec le Traité de Rome ?....

grmff · #9 11-10-2005 10:43:09

Attention, ce tarif d’état des lieux signalé par Grmff est hors tva, 21% et par partie. Pour avoir le coût réel il faut donc multiplié par 2,42. Ce tarif est malgré tout correct et inférieur au barème officiel.

Après vérification, effectivement tarif HTVA pour chaque partie.

Francis · #10 11-10-2005 10:51:01

Pim a écrit:
Ah bon ! Il y a un barême officiel !?
On le trouve où ?
Pas de souci avec le Traité de Rome ?....

Dans mon tiroir, bien sur.....
Ce barème est recommandé, pas imposé, c'est comme à l'IPI ..... hic !

PIM · #11 11-10-2005 11:10:44

Francis a écrit :

Pim a écrit:
Ah bon ! Il y a un barême officiel !?
On le trouve où ?
Pas de souci avec le Traité de Rome ?....

Dans mon tiroir, bien sur.....
Ce barème est recommandé, pas imposé, c'est comme à l'IPI ..... hic !

A l'IPI, en matière de barême, il n'y a ni recommandé, ni officiel : depuis la condamnation de l'ordre des architectes (par la commission européenne) pour cause de barême recommandé officiel.

Petit commentaire complémentaire en passant :
l'année dernière, près de 10 % de tous les architectes indépendants ont cessé d'exercer leur profession. Selon l'Association des architectes flafamands (NAV), ce nombre élevé résulterait de la suppression des honoraires minima imposés, ce qui a généré une concurrence impitoyable entre architectes (au profit des consommateurs ?? : j'en doute).

(source info: magazine Square Info)

Mais je sors du cadre initial du sujet... et je vais me faire taper sur les doigts par le modérateur cool

essence · #12 11-10-2005 11:13:10

Tarif à multiplier par 2,42 ! En voilà une mauvaise nouvelle ! Surtout, que si j'ai bien compris cette somme sera entièrement à ma charge étant donné que cela n'était pas mentionné dans le bail.
Cela équivaut à la moitié de la garantie !. Si j'avais su, à ce tarif, je n'aurait pas demandé d'expert......Dommage que Grmff n'ai pas donné cette "précision". Je serai désormais moins rapide avant d'écouter ses conseils. Merci à Francis d'avoir attiré mon attention à ce sujet, cela m'évitera de considérer l'expert comme un escroc lorsqu'il me demandera le "barème" X 2,42 !

PIM · #13 11-10-2005 11:19:48

essence a écrit :

Tarif à multiplier par 2,42 ! En voilà une mauvaise nouvelle ! Surtout, que si j'ai bien compris cette somme sera entièrement à ma charge étant donné que cela n'était pas mentionné dans le bail.
Cela équivaut à la moitié de la garantie !. Si j'avais su, à ce tarif, je n'aurait pas demandé d'expert......Dommage que Grmff n'ai pas donné cette "précision". Je serai désormais moins rapide avant d'écouter ses conseils. Merci à Francis d'avoir attiré mon attention à ce sujet, cela m'évitera de considérer l'expert comme un escroc lorsqu'il me demandera le "barème" X 2,42 !

Hé Ho: faut rester gentil avec mon petit Grmfff !

Il n'a fait qu'une chose: délivrer une info indicative.

Avant de désigner votre expert, il me semble aller de soi que vous lui demandiez au préalable le prix estimé de son intervention.
Les chiffres donnés par Grmff vous auraient simplement permis de vérifier si le prix annoncé "tient la route".

Francis · #14 11-10-2005 12:57:08

Essence,
La précision que j'ai apporté au message de Grmff n'est pas une critique contre lui, il est de très bon conseil ( voir l'ensemble de ses messages).

Pim,

D'accord l'IPI n'a plus de tarif officiel, mais si vous examinez les tarifs de la plupart des immobilières vous constatez une uniformité assez flagrante. Bien sur, ces conditions sont tjs négociables ea la tva...mais ce n'est pas propre au secteur immo.

grmff · #15 11-10-2005 13:21:13

Hello et merci de votre support.

Voila pour Essence qui verra que les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Sorry pour la méprise, c'est promis je ne l'ai pas fait exprès. A noter qu'un conseil ne vous dispense pas de demander un devis circonstancié...

Un truc aussi, si vous copiez-collez quelques mots/bouts de phrase du texte que je vous ai envoyé dans google, vous retrouvez rapidement le site internet sur lequel j'ai repêché le tarif. Et vous retrouvez par la même occasion un expert...

essence · #16 11-10-2005 14:19:52

C'est moi trop impulsive qu'il faut critiquer, j'espère que cela me servira de leçon ! Je pense en effet que Grmff consacre beaucoup de temps et d'énergie à aider les béotiens de mon genre. Je me doute bien qu'il ne l'avait pas fait exprès. Ma remarque était juste pour attirer son attention pour qu'il ne recommence plus :-))) Il faut comprendre que lorsque l'on se sent dépassé par un problème que l'on ne maitrise pas, que le stress causés par les altercations régulières avec le locataire et la crainte que celui-ci fasse des difficultés ou ne soit pas parti à la date prévue diminue le seuil de tolérance aux contrariétés quotidiennes

grmff · #17 11-10-2005 17:52:18

On est avec vous dans votre douleur. Vous avez tout notre soutien, et c'est promis, je ne recommencerai plus... wink

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