[Ventre Maisons] Cas de Plus value, je n'y comprends pas grand chose

Jey · #1 20-10-2005 13:12:06

Bonjour tout le monde...

Je vous explique notre cas.

En Mars 2002, mon épouse et moi avons acheté une maison au prix de 1 500 000 Fb. En fait il s'agissait de deux habitations réunies en une seule. Elles étaient complètement pourries...

Nous avons payé les frais de notaire Cash et nous avons fait un prêt de 2 500 000 Fb

Nous avons séparé cette habitation en deux habitations. Nous avons fait tous les traveaux nécessaires. Nous avons des factures pour 1 000 000 De Fb pour les matériaux uniquement, car nous avons tout fait nous même dans ces maisons (Toitures, électricité, sanitaire, plafonnage, planchers, carrelage, etc...)

Ces maisons sont actuellement louées.

Cependant, nous avons besoin d'argent pour acheter un terrain...

D'après ce que j'ai vu, nous pourrions revendre ces deux habitations au prix de 3 000 000 et 2 000 000. Ce qui fait un prix de vente global de 5 000 000.

Comment serions nous taxés ?

Merci de votre aide, à bientôt...

grmff · #2 20-10-2005 14:09:52

Voir la Faq de Pim.be

Jey · #3 20-10-2005 16:20:33

Hello...

J'ai fait un Calcul Rapide, dites moi si j'ai raison :

Prix d'achat du bâtiment Complet sans Travaux : 1 500 000
Majoration des Frais de 25% : 1 875 000
+5% Année 1 : 1 968 750
+5% Année 2 : 2 067 187
+5% Année 3 : 2 170 546
+5% Année 4 : 2 279 074 ==> J'ai le droit de vendre mon bâtiment à ce prix sans taxe.

MAIS, si je vends l'ensemble 5 000 000

+ Value de 2 720 926
TAXATION à 33% car pas encore 5 ans = 897 905 !! Ce la veut dire que je devrais offrir 897 905 Fb à l'état ???? Je me trompe pas là ?

Autre question, si je revends la moitié de mon bâtiment (j'ai acheté en un seul acte chez le notaire vu que c'était un seul bâtiment que j'ai scindé en deux). J'ai donc le droit de vendre au prix de 2 279 074 Fb sans être taxé. Je pourrais rembourser mon prêt et garder l'autre bâtiment ?? Cela m'éviterait de devoir payer une + value de cette façon, juste ou pas ?

Merci de votre aide...

Autre Question

PIM · #4 20-10-2005 16:53:24

Jey a écrit :

Hello...
J'ai fait un Calcul Rapide, dites moi si j'ai raison :
Prix d'achat du bâtiment Complet sans Travaux : 1 500 000
Majoration des Frais de 25% : 1 875 000
+5% Année 1 : 1 968 750
+5% Année 2 : 2 067 187
+5% Année 3 : 2 170 546
+5% Année 4 : 2 279 074 ==> J'ai le droit de vendre mon bâtiment à ce prix sans taxe.
MAIS, si je vends l'ensemble 5 000 000
+ Value de 2 720 926
TAXATION à 33% car pas encore 5 ans = 897 905 !! Ce la veut dire que je devrais offrir 897 905 Fb à l'état ???? Je me trompe pas là ?
Autre question, si je revends la moitié de mon bâtiment (j'ai acheté en un seul acte chez le notaire vu que c'était un seul bâtiment que j'ai scindé en deux). J'ai donc le droit de vendre au prix de 2 279 074 Fb sans être taxé. Je pourrais rembourser mon prêt et garder l'autre bâtiment ?? Cela m'éviterait de devoir payer une + value de cette façon, juste ou pas ?
Merci de votre aide...

Autre Question

- calcul: pourquoi calcul "sans travaux" ?. Votre prix de revient, c'est votre prix de revient...
- calcul: pourquoi 33 % ? C'est 16,5 % sur une propriété bâtie

Solution alternative pour l'achat envisagé du terrain:
si vous êtes propriétaire et qu'il y a un revenu locatif, que le bien rénové concerné n'est pas grevé d'hypothèques, une banque "normalement constituée" devrait pouvoir vous faire un prêt sans trop de problèmes pour l'achat du terrain...

Jey · #5 20-10-2005 17:24:55

PIM a écrit :

calcul: pourquoi calcul "sans travaux" ?. Votre prix de revient, c'est votre prix de revient...

J'ai fait tous les travaux moi même, j'ai seulement 1 000 000 de fb de factures pour les matériaux, la main d'oeuvre, c'est moi...

Je peux tenir compte de mon 1 000 000 de matériaux ?

Pour les 33% je me suis planté, c'est 16.5 alors, c'est déjà mieux... Je recalcule :

Prix d'achat du bâtiment Complet sans Travaux : 1 500 000
Majoration des Frais de 25% : 1 875 000
Factures des matériaux pour les travaux : 1 000 000
Prix de revient : 2 875 000
+5% Année 1 : 3 018 750
+5% Année 2 : 3 169 687
+5% Année 3 : 3 328 171
+5% Année 4 : 3 494 580 ==> J'ai le droit de vendre mon bâtiment à ce prix sans taxe.

Je Vends 5 000 000 Fb
+ Value de 1 505 420

Taxe de 16.5% sur 1 505 420, je devrais donc donner 248 394 Fb à l'état ?

Solution alternative pour l'achat envisagé du terrain:
si vous êtes propriétaire et qu'il y a un revenu locatif, que le bien rénové concerné n'est pas grevé d'hypothèques, une banque "normalement constituée" devrait pouvoir vous faire un prêt sans trop de problèmes pour l'achat du terrain...

J'ai un prêt sur ces bâtiments... Le but principal est de solder le prêt et de garder du cash pour acompte sur le terrain. Vu que j'ai un prêt de 2 500 000 Fb, si je vends le tout 5 000 000 de fb, disons qu'en 4 ans, je n'ai payé que les intérêtes, je devrais donc récupérer 2 500 000 Fb, est-ce bien juste ?

(?)

grmff · #6 21-10-2005 09:37:00

Prix d'achat du bâtiment Complet sans Travaux : 1 500 000
Majoration des Frais de 25% : 1 875 000
+5% Année 1 : 1 968 750
+5% Année 2 : 2 067 187
+5% Année 3 : 2 170 546
+5% Année 4 : 2 279 074 ==> J'ai le droit de vendre mon bâtiment à ce prix sans taxe.

Attention, il faut compter le nombre d'années complète de date d'acte à date d'acte.

Achat en mars 2002? si passage devant notaire avant mars 2006, c'est 3 années complètes, et non 4...

Taxe de 16.5% sur 1 505 420, je devrais donc donner 248 394 Fb à l'état ?

Dans la vie, deux chose sont sûres et certaines. De un, cela va terminer un jour. De deux, en attendant, on paye des impôts...

PIM · #7 21-10-2005 09:44:44

Le plus simple, ce serait d'attendre l'expiration des 5 ans (date d'acte à acte) et de vendre ensuite.
Pour l'achat du terrain, si vous expliquez l'affaire à votre banquier, il devrait pouvoir vous aider.

Et encore un petit mot :
vendre un immeuble qui a un revenu locatif pour acheter un terrain (qui ne rapporte rien) et sur lequel il faudra tout de même construire (= un coût...), est-ce vraiment une bonne idée ?

Jey · #8 21-10-2005 11:16:21

PIM a écrit :

Le plus simple, ce serait d'attendre l'expiration des 5 ans (date d'acte à acte) et de vendre ensuite.
Pour l'achat du terrain, si vous expliquez l'affaire à votre banquier, il devrait pouvoir vous aider.

Ok, et si j'attends les 5 ans, pas de plus value du tout ?

PIM a écrit :

vendre un immeuble qui a un revenu locatif pour acheter un terrain (qui ne rapporte rien) et sur lequel il faudra tout de même construire (= un coût...), est-ce vraiment une bonne idée ?

Le terrain que je voudrais acheter est un terrain industriel, sur lequel je ferais construire une station service + snack, etc...(j'ai déjà les autorisations), d'ou l'urgence d'avoir du cash... C'est un terrain qui rapportera à terme...

Quand à mon banquier, pour le dernier bâtiment que j'ai acheté, il a eut toutes les peines du monde à m'avoir un crédit... ca à duré 2 mois au moins... Il est limite dans certains domaines...

Il faut dire que j'ai déjà pas mal de crédits, mais qui sont tous rentabilisés par les loyers... (Immeuble avec 5 appartements + 2 maisons + Bâtiment ou j'ai mon commerce + bâtiment que je viens d'acheter et que je suis en train de transformer en appartements...)

Merci beaucoup pour tous les conseils lol

[Ventre Maisons] Cas de Plus value, je n'y comprends pas grand chose

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