AG extraordinaire

immorp · #1 20-01-2006 15:47:32

Une AG extraordinaire a été convoquée sur base de l’Art. 577-6. § 2. (Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes)
Un autre copropriétaire prétend que les frais de cette AG extraordinaire sont à imputer à ceux qui ont demandé cette réunion, conformément au règlement de copropriété qui précise que tout copropriétaire qui augmente les charges communes par son fait ou pour son usage personnel est tenu d’en supporter seul la charge.
Qu’en pensent les spécialistes ?

perseverant · #2 20-01-2006 17:12:55

En copropriété, les statuts font la loi des parties, sauf s'ils s'opposent à une disposition impérative. Le règlement de copropriété s'applique donc à tous les copropriétaires. Les frais sont donc à imputer à ceux qui ont exercé la faculté prévue à l'article 577-6 & 2, sauf si cette disposition est contredite par une autre, plus spécifique, dans les statuts (acte de base, règlement de copropriété ou règlement d'ordre intérieur).

Toutefois, si l'ordre du jour de cette AGE vise l'intérêt de toute la copropriété (rare), que chaque copropriétaire pourrait en retirer un avantage et pas seulement ceux qui ont initié la procédure, l'imputation du coût de cette assemblée pourrait être différente puisqu'il n'y aurait plus uniquement de l'intérêt personnel.

immorp a écrit :

Une AG extraordinaire a été convoquée sur base de l’Art. 577-6. § 2. (Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes)
Un autre copropriétaire prétend que les frais de cette AG extraordinaire sont à imputer à ceux qui ont demandé cette réunion, conformément au règlement de copropriété qui précise que tout copropriétaire qui augmente les charges communes par son fait ou pour son usage personnel est tenu d’en supporter seul la charge.
Qu’en pensent les spécialistes ?

Zitoun-5136 · #3 20-01-2006 17:14:10

Comme vous, Immorp, je suis très impatient de connaître ces avis !

Zitoun-5136 · #4 20-01-2006 17:31:43

perseverant a écrit :

En copropriété, les statuts font la loi des parties, sauf s'ils s'opposent à une disposition impérative. Le règlement de copropriété s'applique donc à tous les copropriétaires. Les frais sont donc à imputer à ceux qui ont exercé la faculté prévue à l'article 577-6 & 2, sauf si cette disposition est contredite par une autre, plus spécifique, dans les statuts (acte de base, règlement de copropriété ou règlement d'ordre intérieur).
Toutefois, si l'ordre du jour de cette AGE vise l'intérêt de toute la copropriété (rare), que chaque copropriétaire pourrait en retirer un avantage et pas seulement ceux qui ont initié la procédure, l'imputation du coût de cette assemblée pourrait être différente puisqu'il n'y aurait plus uniquement de l'intérêt personnel.

Pour éviter que deux messages ne se télescopent j'invite Pim à installer une petite lampe rouge clignotante avec la mention "Quelqu'un répond à ce message" comme sur Messenger !!

La difficulté, et non des moindres, est de déterminer ce qu'est l'intérêt commun.

Quelle est pour vous, Persévérant, votre définition de l'intérêt commun ?

Est-ce la somme des intérêts individuels ou une notion beaucoup plus abstraite ?

L'expérience vécue dans mon ACP m'a démontré que cet intérêt commun variait uniquement parce que l'on avait changé de syndic .
L'ACP a ainsi dû, supporter des frais exorbitants pour deux actions contradictoires entreprises au cours de la même année au nom de ce soi-disant intérêt commun.

PIM · #5 20-01-2006 17:37:09

Cela coûte combien une AG extraordinaire ?...

Zitoun-5136 · #6 20-01-2006 17:44:10

PIM a écrit :

Cela coûte combien une AG extraordinaire ?...

Tout dépend des points qui sont à l'ordre du jour mais s'agissant d'une prestation extraordinaire du syndic et donc à facturer en sus, et si le syndic juge nécessaire d'inviter un huissier et quatre avocats je peux vous en donner le prix: 80.000 FB !

immorp · #7 20-01-2006 17:49:13

PIM a écrit :

Cela coûte combien une AG extraordinaire ?...

Extrait de mon tarif:
Convocation: Hors TVA: 64,25 € TVA inclue: 77,74 €
Registre des présences : Hors TVA 16,00 € - TVA inclue: 19,36 €
Rédaction d'un procès-verbal : Hors TVA 106,40 € -- TVA inclue: 128,74 €
Mise à jour des registres légaux et autres : Hors TVA 85,31 € -- TVA inclue: 103,23 €
Présence et secrétariat: Voir indemnités horaires (Et parfois, c'est très long !!!)

Vous remarquerez que je fais attention de donner des prix TVA comprises.....

A mon avis, la mention dans le règlement d'ordre intérieur n'est pas destinée aux frais d'AG...

Quand à l'ordre du jour, on peut considérer qu'il vise pour moitié.. l'intérêt général de la copropriété....

grmff · #8 20-01-2006 18:05:23

Je trouve la réponse de Persévérant très équilibrée.

Celui qui convoque abusivement une réunion peut se voir imputé les frais. Ne pouvait-il pas attendre la réunion suivante?

Celui qui convoque une réunion extraordinaire pour un problème ponctuel nécessitant une décision urgente de l'assemblée générale, même si ce problème est personnel, ne peut se voir imputer les frais.

En règle générale, c'est le syndic qui convoque. Si le syndic refuse de convoquer, en général il a de bonnes raisons.

Exemples: un propriétaire veut installer un vélux. Modif de l'aspect extérieur = décision d'AG.

Il est pressé et fait convoquer une AGE: à ses frais
Il demande au syndic de le mettre à l'ordre du jour, et le syndic oublie: aux frais du syndic
Le point est mis à l'ordre du jour et une discussion de 2H s'ensuit. Le syndic, qui facture à l'heure, facture donc 2H après 20H à 75€ de l'heure. Pas aux frais du proprio, mais au frais de l'AG.

Bref, il y a tellement de cas, qu'il faut parler de choses concrêtes...

Zitoun-5136 · #9 20-01-2006 20:20:05

Grmff a écrit :

Celui qui convoque abusivement une réunion peut se voir imputé les frais. Ne pouvait-il pas attendre la réunion suivante?
Celui qui convoque une réunion extraordinaire pour un problème ponctuel nécessitant une décision urgente de l'assemblée générale, même si ce problème est personnel, ne peut se voir imputer les frais.
En règle générale, c'est le syndic qui convoque. Si le syndic refuse de convoquer, en général il a de bonnes raisons.
Exemples: un propriétaire veut installer un vélux. Modif de l'aspect extérieur = décision d'AG.
Il est pressé et fait convoquer une AGE: à ses frais
Il demande au syndic de le mettre à l'ordre du jour, et le syndic oublie: aux frais du syndic
Le point est mis à l'ordre du jour et une discussion de 2H s'ensuit. Le syndic, qui facture à l'heure, facture donc 2H après 20H à 75€ de l'heure. Pas aux frais du proprio, mais au frais de l'AG.
Bref, il y a tellement de cas, qu'il faut parler de choses concrêtes...

1/ Encore faut-il définir ce que vous entendez par convoquer abusivement une réunion.

2/ Vous dites: Si le syndic refuse de convoquer, en général il a de bonnes raisons.

Là, je suis entièrement d’accord avec vous mais à condition que ce soit au premier, pas au second degré que vous l’entendiez !!

3/ En ce qui concerne le problème de l’installation de velux demandée par un copropriétaire, ce n’est pas pcq cette installation concerne l’harmonie, problème d’intérêt commun je le reconnais, que le placement du velux ait un intérêt commun. Quel avantage l’ACP retire-t-elle par le placement de ce velux ? Par contre, ce propriétaire en retire un avantage personnel indéniable et nous nous trouvons par conséquent dans le cas typique de « celui qui par son fait augmente les charges communes doit les supporter seul ».

4/Vous dites: Le point est mis à l'ordre du jour et une discussion de 2H s'ensuit. Le syndic, qui facture à l'heure, facture donc 2H après 20H à 75€ de l'heure. Pas aux frais du proprio, mais au frais de l'AG.

Et si la responsabilité de la durée de ce débat est la conséquence de l’incapacité de celui qui dirige les débats, souvent le syndic ? J’ai assisté à une assemblée générale statutaire qui s’est terminée à 3 h du matin. Les AG de cette ACP se terminaient rarement avant 1h du matin à cause du président du bureau, incapable de diriger ces débats.

immorp · #10 20-01-2006 20:51:29

Pour parler de mon cas concret :

1. On a passé une heure rien que pour l’élection du bureau…
2. Des copropriétaires (Pas ceux qui ont demandé la convocation de l’AG) ont d’abord refusé que j’assume le secrétariat, et voulaient rédiger eux-mêmes le PV. Ce qu’ont refusé les autres. J’ai solutionné le problème en proposant de rédiger ce PV sur place, et qu’il soit directement signé par le bureau.. (Encore une heure).
3. L’ordre du jour portait sur le remplacement d’une porte de garage (commun), souvent tombée en panne, et la prise de position de l’AG sur un jugement suite à une procédure engagée par les demandeurs de l’AG pour « abus de majorité ».

En plus, je ne pense pas que le syndic puisse refuser de convoquer une AG demandée sur base de l'article 577-6 & 2…
Je ne pense pas non plus que l’intention du législateur était de limiter les possibilités laissées aux copropriétaires par cet article en le pénalisant financièrement….

grmff · #11 20-01-2006 22:28:47

Dans le cas décrit, il me semble évident qu'il s'agisse d'un problème d'entente entre les copropriétaire pour la gestion de la chose commune. Les frais d'AG sont donc clairement et évidemment communs. Sans discussion.

immorp · #12 20-01-2006 23:35:18

Grmff a écrit :

Dans le cas décrit, il me semble évident qu'il s'agisse d'un problème d'entente entre les copropriétaire pour la gestion de la chose commune. Les frais d'AG sont donc clairement et évidemment communs. Sans discussion.

J'aime bien cette formule ! Je vais essayer de leur imposer cette idée...

Zitoun-5136 · #13 21-01-2006 12:49:49

immorp a écrit :

A mon avis, la mention dans le règlement d'ordre intérieur n'est pas destinée aux frais d'AG...
Quand à l'ordre du jour, on peut considérer qu'il vise pour moitié.. l'intérêt général de la copropriété....

Qu'entendez-vous par un ordre du jour qui vise pour moitié l'intérêt général ? Et l'autre moitié, c'est quoi ?

La loi ne précise-t-elle pas que l'assemblée générale ne peut délibérer valablement que sur des points mis à l'ordre du jour et que ces points ne peuvent concerner que l'intérêt commun ?

immorp · #14 21-01-2006 17:49:30

Zitoun a écrit :

Qu'entendez-vous par un ordre du jour qui vise pour moitié l'intérêt général ? Et l'autre moitié, c'est quoi ?

Un point visait particulièrement le retard de payement des charges par un copropriétaire. En y réfléchissant bien, il s’agit quand même de l’intérêt général de la copropriété…

Zitoun a écrit :

La loi ne précise-t-elle pas que l'assemblée générale ne peut délibérer valablement que sur des points mis à l'ordre du jour et que ces points ne peuvent concerner que l'intérêt commun ?

A ma connaissance, la loi de 94 ne précise rien sur ces modalités… Il s’agit plus de l’usage, ou de ce qui est stipulé dans l’acte de base. D’accord, l’assemblée ne peut délibérer que des points mis à l’ordre du jour (Il est normal d’indiquer dans la convocation de quoi l’assemblée va délibérer), mais je pense que l’AG peut avoir à l’ordre du jour des points qui ne concernent pas uniquement l’intérêt général de la copropriété. C’est regrettable, mais…

Zitoun-5136 · #15 23-01-2006 12:10:49

immorp a écrit :

A ma connaissance, la loi de 94 ne précise rien sur ces modalités… Il s’agit plus de l’usage, ou de ce qui est stipulé dans l’acte de base. D’accord, l’assemblée ne peut délibérer que des points mis à l’ordre du jour (Il est normal d’indiquer dans la convocation de quoi l’assemblée va délibérer), mais je pense que l’AG peut avoir à l’ordre du jour des points qui ne concernent pas uniquement l’intérêt général de la copropriété. C’est regrettable, mais…

Vous avez raison Immorp, ce n’est pas la loi de 1994 qui l’impose, même si c’est l’esprit de la loi, mais les statuts de mon ACP.

Je m’étais basé sur mon jugement, obtenu en appel, qui annulait une décision d’AG parce que celle-ci avait abusé de son pouvoir en imposant à tous les copropriétaires une charge qui n’était pas d’intérêt commun.

Vous avez partiellement raison en disant que des points n’ayant pas un intérêt commun peuvent être mis à l’ordre du jour. Ces points ne pourront pas faire l’objet d’un vote.

Quant au cas cité, il manque trop d’éléments pour pouvoir affirmer que les frais de cette AGE incombent à l’ACP.

En effet, que disent les statuts et la convention conclue entre le syndic et l’ACP au sujet notamment de l’organisation et du déroulement des assemblées générales (constitution du bureau, présidence, secrétariat…).

Il n’est pas normal que vous ayez perdu 2 heures pour constituer le bureau et désigner le secrétaire d’assemblée. Le même problème se reproduit-il à chaque AG ?
Il faut alors voir à qui incombe la responsabilité et mettre les frais à sa charge selon l’art. 577… « celui qui par son fait augmente les charges communes ….. ».

Quant aux points demandés :
- la porte commune qui semblait déjà poser problème :
- depuis combien de temps ?
- pourquoi ce point n’a-t-il pas fait l’objet de l’AG précédente ?
- ou pourquoi le syndic n’a-t-il pas usé de son pouvoir, en cas d’urgence ou d’absolue nécessité, de procéder à sa réparation ou à son remplacement ?

- le point relatif à un jugement (concernant l’ACP je suppose) :
- pourquoi ce point a-t-il été demandé ?
- le syndic a-t-il rendu compte de ce jugement, ce qui fait partie de sa mission ?

Bref, ce n’est pas si simple de savoir qui doit supporter ces frais. Il y a l’ACP, les CP …mais aussi le syndic !

immorp · #16 23-01-2006 16:49:47

Zitoun a écrit :

Vous avez raison Immorp, ce n’est pas la loi de 1994 qui l’impose, même si c’est l’esprit de la loi, mais les statuts de mon ACP.
Je m’étais basé sur mon jugement, obtenu en appel, qui annulait une décision d’AG parce que celle-ci avait abusé de son pouvoir en imposant à tous les copropriétaires une charge qui n’était pas d’intérêt commun.
Vous avez partiellement raison en disant que des points n’ayant pas un intérêt commun peuvent être mis à l’ordre du jour. Ces points ne pourront pas faire l’objet d’un vote.
Quant au cas cité, il manque trop d’éléments pour pouvoir affirmer que les frais de cette AGE incombent à l’ACP.
En effet, que disent les statuts et la convention conclue entre le syndic et l’ACP au sujet notamment de l’organisation et du déroulement des assemblées générales (constitution du bureau, présidence, secrétariat…).
Il n’est pas normal que vous ayez perdu 2 heures pour constituer le bureau et désigner le secrétaire d’assemblée. Le même problème se reproduit-il à chaque AG ?
Il faut alors voir à qui incombe la responsabilité et mettre les frais à sa charge selon l’art. 577… « celui qui par son fait augmente les charges communes ….. ».
Quant aux points demandés :
- la porte commune qui semblait déjà poser problème :
- depuis combien de temps ?
- pourquoi ce point n’a-t-il pas fait l’objet de l’AG précédente ?
- ou pourquoi le syndic n’a-t-il pas usé de son pouvoir, en cas d’urgence ou d’absolue nécessité, de procéder à sa réparation ou à son remplacement ?
- le point relatif à un jugement (concernant l’ACP je suppose) :
- pourquoi ce point a-t-il été demandé ?
- le syndic a-t-il rendu compte de ce jugement, ce qui fait partie de sa mission ?
Bref, ce n’est pas si simple de savoir qui doit supporter ces frais. Il y a l’ACP, les CP …mais aussi le syndic !

Les statuts sont malheureusement muets sur l’imputation des frais d’AG extraordinaire. Ils prévoient par contre un bureau composé d’un président et de 2 accesseurs, et que le secrétaire, chargé de la rédaction du PV peut être choisi dans ou en dehors de l’AG.
Vu le très mauvais climat qui règne entre les copropriétaires, les PV que j’ai rédigé font toujours l’objet d’abondantes remarques, et lors de la dernière AG ordinaire, un groupe de propriétaires s’est accaparé le secrétariat, ce qui n’a naturellement pas plu aux autres…
Cette bagarre au sujet du bureau est devenu une habitude, et tous en sont responsables.

En ce qui concerne le contrat de syndic, il prévoit des honoraires complémentaires pour les AG extraordinaires, et il est précisé que les honoraires sont à charge de l’ACP, à l’exception des prestations d’ordre privatives, ce qui ne nous avance donc pas.

Pour les points demandés :
- Le remplacement de la porte avait déjà été porté à l’ordre du jour de la dernière AG ordinaire (par moi) car elle avait posé de nombreux problèmes (Vétusté). La majorité requise n’avait pas été atteinte.
- Y a t’il urgence ou absolue nécessité de la remplacer ??? C’est une décision que je ne désire pas prendre car je marche sur des oeux, et on pourrait me taxer de prendre parti pour la minorité (Qui a demandé l’AG extr.).

- Le jugement concerne à la fois certains copropriétaires et l’ACP. Suite à un désaccord sur l’imputation de certaines charges, j’avais créé un poste « Charges litigieuses » au bilan, et les comptes 2004 avaient été refusés par la majorité. La minorité a porté l’affaire devant le juge, et voulait par cette AG extraordinaire, entériner le jugement (affectation de ces charges litigieuses) et faire approuver les comptes 2004. La majorité a repoussé cette demande.

Je dois vous préciser que j’ai démissionné de cette copropriété ingérable… Et j’aimerais naturellement recevoir décharge lors de la prochaine AG, ce qui me semble très mal parti…

grmff · #17 23-01-2006 18:19:52

Pour vous sortir de ce guêpier, il vous est toujours possible de rédiger un PV "modèle court". Vous y reportez les décisions et uniquement les décisions. Toutes les discussions n'intéresse en général que l'orgueil de quelques uns qui se gonflent d'avoir raconté des âneries.

Dans certains cas, il m'est arrivé de noter sur un tableau papier la proposition soumise au vote. Le décompte du vote est immédiat, et on passe au point suivant.

Pour ce qui est de votre décharge, étant donné que personne ne semble vous reprocher quoi que ce soit, vous ne risquez rien. Par contre, pour ce qui est de retrouver un autre syndic, bonjour les dégâts...

Zitoun-5136 · #18 23-01-2006 20:11:16

immorp a écrit :

Vu le très mauvais climat qui règne entre les copropriétaires, les PV que j’ai rédigé font toujours l’objet d’abondantes remarques.....
...
Je dois vous préciser que j’ai démissionné de cette copropriété ingérable… Et j’aimerais naturellement recevoir décharge lors de la prochaine AG, ce qui me semble très mal parti…

Si j'ai bien compris ... et sans allusion aucune, c'est la poisse !!

PIM · #19 23-01-2006 20:31:56

Zitoun a écrit :

Si j'ai bien compris ... et sans allusion aucune, c'est la poisse !!

Cela fait longtemps que je me dis : il y en a un qui va la faire (la plaisanterie)... Voilà, c'est fait

Zitoun-5136 · #20 23-01-2006 20:48:07

PIM a écrit :

Zitoun a écrit :

Si j'ai bien compris ... et sans allusion aucune, c'est la poisse !!
Cela fait longtemps que je me dis : il y en a un qui va la faire (la plaisanterie)... Voilà, c'est fait

Pour comprendre la plaisanterie à laquelle nous faisons allusion, les nouveaux visiteurs du forum devront revoir les anciennes interventions d'Immorp.

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