Droit d'enregistrement en société?

nancy · #1 30-01-2006 19:01:20

Bonjour,

Nous projettons d'acquérir un immeuble de rapport en société. D'après un notaire, les droits d'enregistrement seraient de 0.5 si l'immeuble n'est pas destiné à une habitation.

D'autres disent qu'il est nécessaire d'acquérir les parts pour éviter de payer les droits d'enregistrement.

Pouvez-vous me donner des infos complémentaires là-dessus, car dans mon cas c'est un un particulier qui vend son immeuble, dont un appartement est affecté en logement.

D'avance, je vous remercie.

grmff · #2 30-01-2006 19:10:45

Bien se renseigner...

Achetez une part de l'immeuble. Lorsque la société vous le revendra, vous ne payerez que 1% de droit.

Achat d'un immeuble sous le régime de la TVA = frais de notaires réduits (mais 21% de TVA...)

L'immeuble est récent?

nancy · #3 30-01-2006 19:17:10

Oui, l'immeuble est récent. C'est en partie pour cette raison que je veux éviter de payer ces 12.5%.

Vous parlez de frais de notaires réduits, jusque la c'est plutôt agréable à lire... Par contre, la suite sur les 21% de tva mad
C'est tout de même pas 21% du prix d'acquisition?

grmff · #4 30-01-2006 19:22:45

En général, quant un immeuble est vendu moins de 5 ans apès l'attribution de son revenu cadastral ou de son occupation (je ne suis pas plus sûr que cela), la vente se fait sous le régime de la TVA.

En ce cas, les droits sont nuls mais la TVA est de 21% sur la valeur de l'immeuble, et sont de 12.5% sur la partie terrain.

Comme le notaire doit faire le travail de rédiger les actes, il demande des honoraires. Fort réduits...

Si vous me parlez de 0.5% de frais de notaire, je pense donc à une vente sous le régime TVA.

Sorry si je vous mets du stress pour rien... Et si c'est pour rien, votre système m'intéresse. La boite de chocolat va dans les deux sens...

nancy · #5 30-01-2006 19:35:28

Ne vous inquiétez pas pour mon stress. Vaut mieux stresser avant... qu'après !

Sur ce lien, il parle bien d'une tva, mais sur l'immobilier neuf.
http://www.belgium.be/eportal/application?languageParameter=fr&pageid=contentPage&docId=7304

Je ne rentre pas dans ces conditions. A moins que vous ayez autre chose en tête?

grmff · #6 30-01-2006 20:07:35

Votre lien est très explicatif: un bien reste neuf pendant deux années d'occupation.

Un conseil? Changez de notaire et demandez un deuxième avis. S'il était possible d'éviter les droits d'enregistrement, cela se saurait...

Dernières possibilités que j'entrevois: batiment dont vous êtes déjà propriétaire en indivision, et dont vous achetez le reste de l'indivision, batiment dont vous achetez d'abord une part d'indivision, et le reste ensuite, batiment vendu sous forme de part de société

PIM · #7 31-01-2006 09:34:59

nancy a écrit :

Bonjour,
Nous projettons d'acquérir un immeuble de rapport en société. D'après un notaire, les droits d'enregistrement seraient de 0.5 si l'immeuble n'est pas destiné à une habitation.
D'autres disent qu'il est nécessaire d'acquérir les parts pour éviter de payer les droits d'enregistrement.
Pouvez-vous me donner des infos complémentaires là-dessus, car dans mon cas c'est un un particulier qui vend son immeuble, dont un appartement est affecté en logement.
D'avance, je vous remercie.

Il me semble que plusieurs notions différentes sont ici mélangées....
Pour faire simple :

Soit l'immeuble fait déjà partie du patrimoine d'une société et vous rachetez les parts sociales de cette société : il ne s'agit pas d'une vente immobilière et il n'y a donc pas de droits d'enregistrement dus.

Voir à ce sujet, sur Pim:
rachat parts de société

Soit on vous propose de faire un achat normal de l'immeuble concerné (il appartient à un particulier ou il appartient à une société mais celle-ci n'est pas à vendre) : les droits d'enregistrement sont dus.

Le chiffre de 0,5 % avancé par votre notaire concerne l'apport d'immeubles - non affectés à du logement - à une société (ce qui n'a apparemment rien à voir avec le cas énoncé).

L'hypothèse de la TVA (21 %) ne concerne que la vente d'un immeuble neuf et ne porte que sur la partie constructive

Voir notre Faq sur le thème
que faut-il ajouter au prix de vente ?

nancy · #8 31-01-2006 13:31:04

Merci pour ces infos...

Dans ce cas, je vais me renseigner sur le bail afin de voir s'il n'est pas possible d'affecter le logement en bureau.

PIM · #9 31-01-2006 14:32:36

nancy a écrit :

Merci pour ces infos...
Dans ce cas, je vais me renseigner sur le bail afin de voir s'il n'est pas possible d'affecter le logement en bureau.

Ouille....
Vous n'arrangez pas l'affaire...

Si je lis entre vos lignes (...entonnoir ?), vous envisagez de changer l'affectation de l'appartement (remarque en passant : ce n'est pas la nature du bail qui détermine le statut urbanistique du bien...) en bureau, puis, je suppose, le vendeur fait un apport de son immeuble à une société et vous rachetez ensuite la société... pour ne pas devoir payer les droits d'enregistrement.

Si c'est cela votre scénario.... cela risque (avec taux très élevé de probabilité) d'être considéré par le fisc comme étant une vente immobilière déguisée !

Moralité: droits pleins dus + amende, etc.

Pas un bon plan !

nancy · #10 31-01-2006 17:36:19

Le bail pour le logement est sur le point de se terminer, il n'y aurait donc pas de problème à réaliser un bail pour louer un bureau. Vous dites que ce n'est pas la nature du bail qui déterminer son affectation... Que faut-il donc faire pour que cette partie soit affectée uniquement en bureau?

En réalité, nous avons déjà une structure juridique. Le vendeur, procéderait à la vente en tant que personne physique, et nous, acheteur, en tant que personne morale. Notre structure aura d'autre activité, et une partie de l'étage pourra être affecté pour y installer nos bureaux.

Notre optique n'est pas de frauder, mais d'agir judicieusement, tout en restant dans la légalité.

PIM a écrit :

nancy a écrit :Merci pour ces infos...
Dans ce cas, je vais me renseigner sur le bail afin de voir s'il n'est pas possible d'affecter le logement en bureau.
Ouille....
Vous n'arrangez pas l'affaire...
Si je lis entre vos lignes (...entonnoir ?), vous envisagez de changer l'affectation de l'appartement (remarque en passant : ce n'est pas la nature du bail qui détermine le statut urbanistique du bien...) en bureau, puis, je suppose, le vendeur fait un apport de son immeuble à une société et vous rachetez ensuite la société... pour ne pas devoir payer les droits d'enregistrement.
Si c'est cela votre scénario.... cela risque (avec taux très élevé de probabilité) d'être considéré par le fisc comme étant une vente immobilière déguisée !
Moralité: droits pleins dus + amende, etc.
Pas un bon plan !

PIM · #11 31-01-2006 18:03:33

Quelques liens utiles à ce sujet :

un cours du fiscaliste Afschrift

portail fédéral Belgique

sur le site des notaires

etc.

Je ne dis pas que vous voulez frauder. Choisir la voie la moins imposable est totalement légitime.

Mais je crains que votrre scénario ne "tienne pas la route".

Si votre vendeur fait apport de son immeuble à votre structure juridique... vous lui donnez des actions de votre société ?....

nancy · #12 31-01-2006 18:10:12

Merci pour les liens, je vais y jetter un coup d'oeil.

Le vendeur de l'immeuble n'aura absolulement rien à voir avec notre société.
Reste effectivement à savoir si le terme "apport en société" vise également les apports d'immeuble d'un particulier vers une société.

Voilà, je viens de lire les liens, et cela semble confirmer mon cas. A moins, que mes explications aient été mal formulée?

Apparemment, il y a apport dès qu'un bien, un immeuble dans ce cas ci passe d'une personne physique à une personne morale. La société payera des droits d'enregistrement, mais de 0.5%... à condition que ce bien ne soit pas affecté, même partiellement en habitat.

PIM · #13 31-01-2006 18:43:08

nancy a écrit :

Le vendeur de l'immeuble n'aura absolulement rien à voir avec notre société.

Et il sera payé comment ?....

La logique de l'apport, c'est qu'en échange de son apport on devient actionnaire....

nancy · #14 31-01-2006 18:51:08

On acheterait le bien, qui deviendrait un apport à la société. Le vendeur serait payé en numéraire.

PIM a écrit :

nancy a écrit :
Le vendeur de l'immeuble n'aura absolulement rien à voir avec notre société.

Et il sera payé comment ?....
La logique de l'apport, c'est qu'en échange de son apport on devient actionnaire....

grmff · #15 31-01-2006 20:23:43

Si vous achetez le bien qui est apporté ensuite à la société, vous avez 2 ventes:
1° le vendeur vous vend. Dont droit 12.5%
2° vous apportez à la société. Dont droit 0.5%

Pas idéal.

La seule solution, c'est que le vendeur apporte l'immeuble à la société en échange d'action. Et que éventuellement vous rachetiez les actions par la suite. Si vous rachetez les actions immédiatement, ce sera sûrement considéré comme une vente normale à 12.5% (c'est ce que veut dire Mr Pim, je pense)

Ma conclusion: très risqué pour le vendeur, inutilement compliqué, assez probablement requalifié avec amendes pour fraude.

Mon conseil: faites vous très bien conseiller, et pas par un seul notaire. Voyez un fiscaliste, un expert comptable, etc...

nancy · #16 01-02-2006 20:45:40

Donc, si je fais un apport, c'est le vendeur qui a les droits d'enregistrement à sa charge? Ca, je l'ignorais aussi...

Et pour élargir la question, un terrain peut-il être considéré comme un apport en société rentrant dans les conditions de réduction du droit d'enregistrement?

Grmff a écrit :

Si vous achetez le bien qui est apporté ensuite à la société, vous avez 2 ventes:
1° le vendeur vous vend. Dont droit 12.5%
2° vous apportez à la société. Dont droit 0.5%
Pas idéal.
La seule solution, c'est que le vendeur apporte l'immeuble à la société en échange d'action. Et que éventuellement vous rachetiez les actions par la suite. Si vous rachetez les actions immédiatement, ce sera sûrement considéré comme une vente normale à 12.5% (c'est ce que veut dire Mr Pim, je pense)
Ma conclusion: très risqué pour le vendeur, inutilement compliqué, assez probablement requalifié avec amendes pour fraude.
Mon conseil: faites vous très bien conseiller, et pas par un seul notaire. Voyez un fiscaliste, un expert comptable, etc...

PIM · #17 02-02-2006 15:01:43

nancy a écrit :

Donc, si je fais un apport, c'est le vendeur qui a les droits d'enregistrement à sa charge?

Où avez-vous lu cela ?

nancy · #18 02-02-2006 15:50:57

PIM a écrit :

nancy a écrit :Donc, si je fais un apport, c'est le vendeur qui a les droits d'enregistrement à sa charge?
Où avez-vous lu cela ?

Effectivement, j'ai mal lu hmm

J'ai rdv and un expert fiscal la semaine prochaine... De toute façon, si pour que ça soit considéré comme apport, il faut que le vendeur devienne un associé, ça ne m'arrange pas.

Dès que j'ai des infos de la part de l'expert, je vous tiens au courant.

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