Acte de base

bagi · #1 12-02-2006 17:31:44

wink Je voudrai savoir sur quel base on calcule dans un acte de base les quotités ( millièmes ) à charge de chaque copropriétaires. Est-ce sur base des surfaces privatives de chaque lot?

Dans mon cas précis, il n'y a que deux lots. Nous nous portons acquéreur de l'appartement du dessus et nous constatons que dans l'acte de base le calcul de millième a été fait sur base des surfaces de chaque lot. Mais dans notre calcul ils ont calcule la surface du grenier comme une surface normale alors que la hauteur sous plafond est inférieure à 1 mètre 80.

Merci

Colet · #2 12-02-2006 18:59:46

bagi a écrit :

Je voudrai savoir sur quel base on calcule dans un acte de base les quotités ( millièmes ) à charge de chaque copropriétaires. Est-ce sur base des surfaces privatives de chaque lot?
Dans mon cas précis, il n'y a que deux lots. Nous nous portons acquéreur de l'appartement du dessus et nous constatons que dans l'acte de base le calcul de millième a été fait sur base des surfaces de chaque lot. Mais dans notre calcul ils ont calcule la surface du grenier comme une surface normale alors que la hauteur sous plafond est inférieure à 1 mètre 80.
Merci

*******************************************************
Voulez-vous dire que vous avez acheté le grenier (étage supérieur) dont la hauteur sous plafond n'est que de 1,80 m alors que le 1er étage (qui appartient à une autre personne) à une hauteur sous plafond normale de +/- 2,60 m.

Pouvez-vous précisez de quand date cet acte de base et s'il prévoit
que la répartition des charges communes est faite sur la base des quotités attribuées à chacun des lots ou d'une autre manière.

Quoi qu'il en soit, un grenier dont la hauteur est de 1,80 sous plafond "vaut" moins qu'un local de même dimensions d'une hauteur habitable normale.

Il suffit d'ailleurs de comparer les revenus cadastraux.

Colet · #3 12-02-2006 23:35:03

Pour compléter mon message précédent je dois ajouter que le calcul des quotités est généralement fait par le notaire qui dresse l'acte de base.
La date de la rédaction de cet acte de base est importante dans la mesure où, s'il a été dressé après l'entrée en vigueur de la loi (août 1995) le notaire aurait dû appliquer l'article 577-4 § 1 qui précise que:

" L'acte de base doit comprendre le description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci".

La date de la rédaction de votre acte de base est donc importante, car s'il a été dressé avant l'entrée en vigueur de la loi, cette disposition n'était pas contraignante.

La modification des quotités figurant dans l'acte de base ne serait possible que si le propriétaire de l'autre lot l'accepte puisque, pour ce faire, il faut l'unanimité.

Cependant, il vous est possible d'invoquer l'article 577-9 § 6. 1° qui permet de demander au juge de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes si cette réparttion a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble...

Pour le surplus, le notaire auteur de l'acte de base pourra certainement vous expliquer ses motivations.

Bien à vous,

bagi · #4 13-02-2006 16:37:10

Merci pour votre rapide réponse,

L'immeuble concerné vient d'être divisé en 2 lots. L'acte de base n'a pas encore été rédigé, il le sera juste avant ou en même temps que la signature de l'acte authentique d'acquisition de notre lot.

La structure de l'immeuble est la suivante le lot 1 = sous-sol et le rez-de-chaussée et le lot 2 = le premier étage, deuxième étage et les combles.

Le notaire qui intervient dans le dossier d'acquisition m'a informé qu'au niveau du calcul des millièmes je devais négocier ça avec le vendeur. Le seules surfaces qui "valent" moins sont m'a-'il dit les terrasses. Je suis étonnée que des règles de principe pour ce calcul n'existe pas.

A la lecture de votre réponse, il serait donc possible de justifier que la surface des combles vaut moins de millièmes que les autres surfaces? Ai-je bien compris?

Merci

Merci d'avance,

perseverant · #5 13-02-2006 17:01:04

<table border="0" align="center" width="95%" cellpadding="3" cellspacing="1"><tr><td class="cadre">bagi a écrit :</td></tr><tr><td class="quote">Merci pour votre rapide réponse,

L'immeuble concerné vient d'être divisé en 2 lots. L'acte de base n'a pas encore été rédigé, il le sera juste avant ou en même temps que la signature de l'acte authentique d'acquisition de notre lot.

La structure de l'immeuble est la suivante le lot 1 = sous-sol et le rez-de-chaussée et le lot 2 = le premier étage, deuxième étage et les combles.

Le notaire qui intervient dans le dossier d'acquisition m'a informé qu'au niveau du calcul des millièmes je devais négocier ça avec le vendeur. Le seules surfaces qui "valent" moins sont m'a-'il dit les terrasses. Je suis étonnée que des règles de principe pour ce calcul n'existe pas.

A la lecture de votre réponse, il serait donc possible de justifier que la surface des combles vaut moins de millièmes que les autres surfaces? Ai-je bien compris?

Merci

Merci d'avance,</td>
Je rejoins tout à fait colet pour l'importance de la chronologie. S'il n'existe aucune règle légale et impérative pour déterminer la valeur des biens immobiliers (terrasses, balcons, etc.), s'il n'existe aucune disposition concrètre pour attribuer des millièmes, il existe quand même des professionnels pour le faire : les géomètres immobiliers. Je ne puis que vous conseiller de faire appel à un géomètre désigné de commun accord entre les parties pour disposer d'un procès-verbal contradictoire qui tienne suffisamment la route pour éviter tout problème ultérieur. C'est une dépense peu importante en regard des soucis ultérieurs potentiels (changement de l'acte, litiges, etc..). Du reste, la grande majorité des actes de base ont en annexe ce type de PV, ce qui rassure autant cet officier public que l'administration du Cadastre qui devra muter cette division sur base de l'acte.

</tr></table>

Colet · #6 13-02-2006 18:49:53

On y voit déjà plus clair!

Lot 1.- sous-sol + rez.
Lot 2.- 1er + 2è + grenier.

Le notaire à coupé la poire en deux et estimé que puisqu'il il y deux propriétaires, avec des biens de valeur +/- équivalentes, il était normal qu'ils supportent chacun la moitié des frais communs (assurances, réparation toiture, façade, etc..)

A combien estimez-vous la valeur du lot 2 par rapport au lot 1?
Si le lot 1 vaut plus que le 2, il serait normal que ce dernier ait moins de quotités.
Dans votre cas, c'est la valeur des lots qui sera déterminante plutôt que leur superficie.

Vous dites que les combles n'ont que 1,80m sous plafond. Mais n'est-ce pas mieux que
des caves même si elles en ont 2,20m?

N'oubliez pas non plus qu'en cas de sinistre total de l'immeuble (cela arrive parfois) vous serez indemnisé proportionnellement à vos quotités.

Il est évident que si on devait diviser l'immeuble en 5 lots différents (caves, rez, 1er, 2è et grenier) ils auraient tous une valeur différente; le grenier valant évidemment moins que le 2è étage.

C'est l'addition des valeurs attribuées à chacun de ces 5 lots qui va donner celle qui vous concerne.
Attention! votre lot 2 pourrait valoir plus que le 1 et à ce moment là il vaut mieux accepter la proposition de 50/50.

C'est à vous de peser le pour et le contre, mais il faut connaître la valeur de chaque étage
pour se faire une idée de la répartition proposée.

Francis · #7 13-02-2006 22:49:42

En principe les quotités doivent être réparties en fonction de la valeur des différentes entités privatives. J’effectue généralement le calcul sur base des surfaces privatives en les pondérant suivant leur valeur vénale respective. Un m² de cave, de garage n’a pas la même valeur qu’un m² d’appartement, ni de commerce …etc.
Les zones sous toiture, de faibles hauteurs ou défavorisées sont également pondérées. Toute répartition de quotité est question de mesure et de bon sens mais comme pour une évaluation il n’y a pas vérification absolue.
Dans le cas d’un petit immeuble tel celui de bagi, si les superficies et les valeurs sont sensiblement les mêmes ( 5% de différence) je serai tenter de conseiller de répartir en 50/50. Cela pour ne pas donner l’impression à l’un d’être inférieur et à l’autre d’être supérieur. Mais tout est question de point de vue et comme toujours dans les copropriétés ( et autre part) c’est quant il s’agit de payer que les discussions commencent.

Généralement, les notaires se déchargent du problème de cette répartition sur les géomètres qui effectuent le mesurage de l’immeuble, calculent les superficies et répartissent les quotités.

luc · #8 13-02-2006 22:56:09

Une réflexion en complément aux autres. Si vous et les acheteurs de l'autre lot ont besoin d'un prêt hypothècaire, alors vous avez tout avantage a demander ensemble les services d'un géomètre.

Si non il est possible que l'expert de la banque déterminera une autre valeur que celui de l'acte de base.

Francis · #9 13-02-2006 22:59:38

En principe la répartition des quotités est établie avant la signature du compromis...

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bagi a écrit :

L'acte de base n'a pas encore été rédigé, il le sera juste avant ou en même temps que la signature de l'acte authentique d'acquisition de notre lot.
*********************************************************************
Je relis ce passage de votre message.
Il est impossible de prendre connaissance d'un acte de base, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Vous risquez gros en acceptant cette proposition.
Pourquoi ne demandez-vous pas l'intervention de votre propre notaire? Cela ne vous coûtera rien de plus.
Le vendeur est-il le détenteur du lot 1?

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