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Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Estragon-1467
Pimonaute
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

A PIM : Merci pour le lien...

Au travers des multiples recherches effectuées, j'avais pu avoir une "photo" de la 4ème de couverture et une de la table des matières.

Il semblait convenir tout-à-fait à ce que je cherche, MAIS... il est , vraiment , épuisé partout. Quelques bureaux en ont un exemplaire pour eux, mais c'est tout...

Samedi, en arpentant plusieurs librairies, j'ai eu deux titres :

"Bail commercial" , chez Kluwer

"Droit du bail commercial" , chez De Boeck.

Aucun livre en stock, tout est à commander...

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

estragon a écrit :

Francis a écrit :Les parties sont libre de fixer de commun accord le loyer à tout moment du bail ( le baux commerciaux, A Devreux) sauf lors de période de blocage des loyer ( de 76 à 83)



Ai téléphoné à Me DEVREUX et partout ailleurs (S.N.P.I. et autre(s) ) : son livre est épuisé, fini, terminé, y'a pu...

sur Ebay ? Sur Priceminister ? Sur Amazon ?

Sinon, lecture online par cette recherche-ci de Google

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Estragon-1467
Pimonaute
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Francis a écrit :

Les parties sont libre de fixer de commun accord le loyer à tout moment du bail ( le baux commerciaux, A Devreux) sauf lors de période de blocage des loyer ( de 76 à 83)



Ai téléphoné à Me DEVREUX et partout ailleurs (S.N.P.I. et autre(s) ) : son livre est épuisé, fini, terminé, y'a pu...

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

L'excellent juriste de la Legal Hotline (tel: 0903 99003) s'y connaît bien aussi en matière de baux commerciaux....

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Estragon-1467
Pimonaute
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Ce qui me tue c'est que, ayant vécu 8 ans + 3 ans en France, je connais BIEN le "topo" des baux commerciaux en France.

Facile, en plus, il suffit de s'acheter 3 ou 4 Lefebrvre(s), et on a tout sous la main....

Ici en Gerbique......  pfffff......................   le trou noir, le néant, les régions.....


P.B.
Natif de Liège
Et, au 18ème siècle, mes aïïïïï¨leuls tenaient un relais de poste à Liège.

Entretemps, ce que c'est devenu est trois autres histoires.........

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Francis
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Les parties sont libre de fixer de commun accord le loyer à tout moment du bail ( le baux commerciaux, A Devreux) sauf lors de période de blocage des loyer ( de 76 à 83).

A mon avis une simple convention signée par les parties suffit, surtout après le paiement d'un premier loyer rehaussé.

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grmff
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

J'avoue être un novice en la matière, alors que la matière m'intéresse pour des raisons pratiques toutes personnelles et très récentes...

Est-ce que l'un des posteurs a déjà essayé la méthode proposée dans mon premier post?

Par contre, vous pouvez à mon sens aller de commun accord chez un notaire, qui actera un nouveau bail ou de nouvelles conditions pour le bail. Acte notarié faisant loi, vous serez blindé... pour autant que votre locataire se laisse faire, ou que vous négociiez des conditions intéressantes pour la pérénnité de son commerce.

Y a-t-il un notaire ou un juriste dans la salle (et sorry pour les agents immobiliers, ingénieurs, pensionnés et autres géomètre experts...)

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Estragon-1467
Pimonaute
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Bonjour Grmff,

Dès que j'ai vu le lien, j'ai sauté dessus, j'ai imprimé et j'ai lu le F.M.   :-)

J'avoue ma totale méconnaissance en matière de baux commerciaux...


Comme, à côté de cela, Francis disait :   "  Si votre locataire est raisonnable et que son commerce est rentable, vous pouvez lui demander une augmentation de loyer. Autrement patience ou requête en justice, expertise judiciaire …etc.  "

Je me demandais si, face à un loyer manifestement sous-évalué, il n'y avait pas, malgré tout , une autre possibilité que d'attendre la fin d'un triennat  (Proposition de "loyer plus adapté" , si pas d'accord, conciliation , etc...)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Vous me semblez bien agressif dans vos vues. Avant de penser, vous venez cherchez des confirmations de vos désirs. C'est pas un peu malsain?

En fait, vous faites pas mal d'erreurs dans vos interprétations. La première qui n'est pas la moindre, c'est que les triennats, c'est bien pour les apparts, mais pas pour les commerces. On parle de baux de 9 ans, et ce n'est pas pour rien...

Un conseil? Allez lire le code civil sur les baux commerciaux, cela vous éclairera...

C'est pas le premier conseil que je vous donnais? Avec un lien vers les articles en question? Revenez nous voir après. (En bref, RTFM!!!!!!!)

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Estragon-1467
Pimonaute
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Bonsoir Francis et Grmff, et merci pour vos réponses...

Le bail étant très, très, ancien, je n'ai, à l'heure actuelle, qu'un document de RENOUVELLEMENT du bail, par lequel, en date du 03 Octobre 1996, l'ancien propriétaire dit qu'il a bien reçu la demande de renouvellement "du bail se terminant le 31 Janvier 1998"  (On peut en déduire les triennats : 31/1/2001 , 2004 et 2007).

L'ancien proprio augmente le loyer, et le passe à... 11.300 FB , soit 280,12 Euros  (à ce demander à combien il était, avant...! ! !). Avec le jeu des indexations, les exploitants de l'épicerie paient aujourd'hui 319 Euros.

C'est leur dernier triennat, puisque leur bail se termine en 2007.

A ce sujet, la dame m'a dit que "soit on continuera encore un peu, ça dépend du genou de mon mari , soit je remettrai mon commerce".

Si mes (seuls) souvenirs que j'ai en matière de baux commerciaux sont exacts, je peux l'enquiquiner, à ce niveau... Je peux refuser tous les candidats repreneurs pour causes diverses et variées...

Elle a donc plutôt intérèt à ce que l'on reste en bons termes, non ?


Si il y avait continuation de propriétaire, au niveau du loyer je ne pourrais que l'indexer, puisque le "saut" d'index est le mois qui suit Janvier.

Je ne vais pas m'en priver...

MAIS , n'y a t'il pas , compte tenu du changement de propriétaire , une possibilité de conciliation au cas où ils n'accepteraient pas le nouveau loyer que je compte leur proposer....?

Il faut quand même bien avouer que 319 Euros, c'est un loyer TRÈS EN-DESSOUS de tout ce qui se pratique... : on a , A PEINE , un appartement 1 chambre pour ce prix-là, par ici... ! ! !


Je PENSE , en toute équité, que 500 Euros est plus "juste" : 20.000 FB pour un R-d-C commercial de coin avec 5 vitrines, franchement, c'est même PAS le prix du marché, je pourrais en obtenir 600 sans problème... ! ! !   ( Pas plus, sinon ça serait un peu cher ).

Si ils sont là depuis 40 ans, c'est qu'ils y trouvent leur compte, non...?

Ce n'est pas une augmentation de 180 Euros par mois qui va les tuer... : Ils le savent pertinnement bien, que leur loyer est sous-évalué... ! ! !



A part cela, quand je leur demande leur bail c'est "on va vous l'envoyer dans les prochains jours"...


Bon, pour faire court : que puis-je faire....???

Bonne journée à tous,

Et... Merci d'avance pour vos réponses éclairées...   :-)

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Si votre locataire est raisonnable et que son commerce est rentable, vous pouvez lui demander une augmentation de loyer. Autrement patience ou requête en justice, expertise judiciaire …etc.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Bonjour. Content de vous voir de retour. Je présume que vous avez donc trouvé des réponses intéressantes sur cet excellent forum.

Si c'est un bail commercial, il est soumis à la loi sur les baux commerciaux. Que nous dit cette loi?

Voici le lien vers la loi sur les baux

La partie intéressante est la suivante:

§ 3. De la révision du loyer.

  Art. 6. A l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la revision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.
  Le juge statue en équité et n'a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur.
  L'action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours. Le loyer revisé produira ses effets à compter du premier jour de triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

En clair, vous devez attendre que le bail arrive à cette échéance avant le triennat en question.

Ne connaissant pas vriament la pratique, c'est tout ce que je peux dire. Si votre locataire connait ses droits, inutile d'essayer de le rouler.

Par contre, vous pouvez à mon sens aller de commun accord chez un notaire, qui actera un nouveau bail ou de nouvelles conditions pour le bail. Acte notarié faisant loi, vous serez blindé... pour autant que votre locataire se laisse faire, ou que vous négociiez des conditions intéressantes pour la pérénnité de son commerce.

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Estragon-1467
Pimonaute
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Achat maison av rez commercial à très bas loyer : possible augmenter ?

Bonjour à toutes et tous.

Mille excuses pour mes propos de l'autre jour, je suis un peu "à bout de nerfs" en ce moment. Pardon...!

=============================================

Bonjour,

Je viens d'acheter un petit immeuble, rez + 2. Le rez-de-chaussée est une épicerie, qui paie un loyer ridiculement bas (319 Euros), parce que les propriétaires précédents avaient d'autres choses à faire que de s'occuper de ça.

J'ai signé l'acte le 02 Février.

A mon sens, compte tenu de l'emplacement (l'épicerie fait un coin, bien dégagé), du quartier (forte densité de population, pas de concurrence), de la surface, des pièces annexes (environ 80 m2 au total plus un garage), etc... , le loyer devrait être au minimum de +/- 20.000 francs belges , soit 500 Euros.

(Pour information, les tenanciers de cette épicerie sont là depuis plus de 40 ans... ! )

En tant que "nouvel acquéreur" , ais-je la possibilité de remettre ce loyer "au niveau des prix du marché"....?

Si oui , quel(s) "droits" puis-je invoquer pour le faire...?
(Changement de propriétaire , loyer sous-évalué , autres raisons....???)

Merci d'avance pour vos conseils avisés,

Estragon.

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