Nouvelle Copropriété: besoin de conseils

Phildepher · #1 21-02-2006 09:49:24

Voila c'est simple, nous sommes 4 copropriétaires d'une maison fraichement divisée par notaire et nous avons besoin de conseils quand à la gestion de la copropriété.

Pouvez-vous m'indiquer les premiers pas, les erreures à éviter, les liens utiles et pourquoi pas une CheckListe.

Merci

luc · #2 21-02-2006 10:46:19

Phildepher a écrit :

Voila c'est simple, nous sommes 4 copropriétaires d'une maison fraichement divisée par notaire et nous avons besoin de conseils quand à la gestion de la copropriété.
Pouvez-vous m'indiquer les premiers pas, les erreures à éviter, les liens utiles et pourquoi pas une CheckListe.
Merci

Quelle est l'année de construction ?

Un syndic a été désigné dans l'acte de base ?

Phildepher · #3 21-02-2006 10:57:05

Les années 30 +/- (je vais vérifier dans l'acte de base).

Il y a bien un syndic car l'immeuble a fait l'objet d'une transaction immobiliaire de plusieurs societe, mais ce syndic devrait disparaitre.

Nous sommes vraiment 4 nouveaux proprio et il semble qu'aucun d'entre nous n'ai de connaissances en la matière, je compte bien m'investir afin d'être en ordre a tout niveau.
A commencer par remercier l'ancien syndic(à sa demande).

J'ai déjà plannifié un rdv le 02/03/2006, j'ai donc besoin du max d'infos avant cette date ;-)

grmff · #4 21-02-2006 13:10:47

Check list? Pas évident...

1° Quelles sont les charges communes? Choisir parmi les points suivants:
Nettoyage
Assurance avec abandon de recours
Chauffage
Eau
Chauffage de l'eau
Frais de relevés des conso d'eau et de chauffage
Entretien de la chaudière
Entretien des ascenceurs
Contrôle BTV des ascenseurs
Entretien des jardins et espaces verts
Tontes des pelouses
Désherbage des chemins
Salage des chemins et trottoirs en hiver
Enlèvement des poubelles
Enlèvement des encombrants
Electricité des communs

Assurances incendie propriétaire
Frais d'AG (courrier + la bouteille de porto que le syndic offre dans son appart...)
Frais administratifs
Frais d'avocat
Travaux à prévoir
.... et honoraires du syndic

A quoi faire attention?
Prendre les décisions dans un certain consensus. A 4, cela devrait être possible. Savoir qu'il faudra mettre de l'eau dans son vin, parce que tous n'ont pas forcément les mêmes priorités, les mêmes objectifs, les mêmes capacités financières. Etablir un PV d'AG reprenant les décisions.

Prévoir un fond de réserve pour les travaux à venir. Autant être habitué tout de suite...
Prévoir un fond de roulement (par ex. de un trimestre)
Prévoir de voter les mensualités à payer par chacun

Attention à respecter les règles de convocation des AG (si vous décidez de vous lancer dans l'aventure) Et en pas oublier de vous faire assurer en ce cas, même comme privé qui le fait pour lui-même...

Et dernier conseil, lisez tous les posts de la présente section, pour voir à quoi vous attendre dans les pires des cas (parce que sur ce forum, ce sont souvent les pires..)

PIM · #5 21-02-2006 13:14:56

Grmff a écrit :

Et dernier conseil, lisez tous les posts de la présente section, pour voir à quoi vous attendre dans les pires des cas (parce que sur ce forum, ce sont souvent les pires..)

Les pires au niveau des histoires racontées, pas des intervenants....
Mais il y en a, aussi, des normales...

Francis · #6 21-02-2006 16:08:48

Le SNP syndicat nationel des propriétaires a édité un petit livret sur la copropriété très bien fait. A lire et à retenir. En plus il n'est pas cher.
http\\www.snp-aes.be

pub gratuite.

grmff · #7 21-02-2006 17:59:46

Les pires au niveau des histoires racontées, pas des intervenants....

Bien entendu...

Colet · #8 21-02-2006 19:21:23

Le syndic "sortant" doit convoquer une assemblée générale avec les 4 nouveaux propriétaires et vous pouvez, lors de votre rendez-vous avec lui, dresser un ordre du jour.

Il devra faire le bilan de sa gestion et en obtenir sa décharge si ses comptes sont approuvés.
Et avant de les approuver il faudra les contrôler (des fois qu'il partirait en laissant des dettes....)
Je vous conseille donc de le recontacter et d'aller chez lui avec un autre propriétaire pour contrôler les comptes qu'il vous présentera. Cela devrait être vite fait.
Que faut-il prévoir à l'ordre du jour de cette 1ère AG?
1.- Faire une liste des personnes présentes et les faire signer.
2.- Désigner un président de séance et un secrétaire qui prendra les notes pour
rédiger le PV de cette assemblée.
3.- Présentation des comptes du syndic.- Discussion et approbation (ou pas)
4.- Si approbation, donner décharge au syndic. Sinon établir ce qu'il devra faire pour
l'obtenir et dans quel délai.
5.- Nomination d'un nouveau syndic. Ajouter au PV qu'il est autorisé à ouvrir les comptes
bancaires au nom de la copropriété et à les gérer. Durée de son mandat et hauteur des
émoluments.
6.- Création (ou non) d'un conseil de gérance. Si oui désigner nommément les membres.
Si non, désigner absolument 2 personnes pour vérifier vos comptes.
7.- Fonds de roulement: hauteur pour couvrir au moins un trimestre de charges
Fonds de réserve: hauteur et provisions.
8.- Entretien des communs: qui? A quelle fréquence?
9.- Travaux déjà prévisibles?
10.- Vous pouvez toujours ajouter un poste "Divers" mais qui ne sera pas contraignant.

A mon humble avis, pour une première AG, cette liste est un minimum.

Avant tout, lisez tout l'acte de base plusieurs fois et prenez des notes pour bien vous imprégner de ce qu'il prévoit, notamment dans le chapitre "Assemblée générale".

Les cafouillages sont inévitables au début. Parfois vous vous rendrez compte que vous avez pris des décisions avec des majorités pas conformes ou commis de bonne foi des actes non autorisés, mais avec seulement 4 propriétaires cela ne devrait pas être trop grave.

Ce qui compte, c'est la bonne volonté.
Bonne chance et bon courage.

luc · #9 22-02-2006 07:25:03

En plus des conseils de Colet et Francis, quelques liens intéressants à lire et étudier:

Le Code Civil (loi de 1994 = Articles 577-2 à 577-14)
http://www.notaire.be/info/actes/412_code_civil.htm
Les changements imposées par la loi de 1994 ont priorité sur vos statuts.
Ex: si vos statuts parlent d'une décision à prendre avec une majorité simple, il faut au moins une majorité absolue. Si par contre vos statuts imposent pour ce cas 2/3 des voix, alors cela reste valable.

La copropriété
http://www.notaire.be/info/acheter/630_ … e_base.htm

Phildepher · #10 22-02-2006 10:26:39

C'est super, merci à tous.

Concernant l'assurance conseillée pour le syndic, de quoi s'agit t'il? que coute une telle assurance?
Quelles sont les règles de convocation des AG?

J'espère ne pas abuser mais est-ce que l'un d'entre vous sait ou je peux trouver des exemples de documents notemment de pv de réunions?

grmff · #11 22-02-2006 21:39:37

Les règles de convocation aux AG sont normalement explicitée dans l'acte de base. C'est sans doute une excellente lecture à vous conseiller...

Colet · #12 22-02-2006 23:46:53

Phildepher a écrit :

C'est super, merci à tous.
Concernant l'assurance conseillée pour le syndic, de quoi s'agit t'il? que coute une telle assurance?
Quelles sont les règles de convocation des AG?
J'espère ne pas abuser mais est-ce que l'un d'entre vous sait ou je peux trouver des exemples de documents notemment de pv de réunions?

Le syndic doit être assuré pour couvrir sa responsabilité civile dans l'exercice de sa fonction. Il pourrait commettre une "bévue" qui verrait sa responsabilité engagée et qui coûterait cher à la copropriété.
Votre courtier vous renseignera à ce sujet.

Le mode convocation aux assemblées n'est pas universel. Pour votre immeuble il faut lire ce qu'en dit l'acte de base.

Je ne crois pas qu'il existe de document type pour un PV d'assemblée, mais sa rédaction est assez simple:

- la liste des présents (certifiée par le président de séance et un autre propriétaire) sera jointe au PV.
- ensuite on reprend les points de l'ordre du jour avec la décision qui en résulte et s'il y a vote, son résultat détaillé (pour, contre, abstention, unanimité)
En bref, un résumé correct de ce ce qui s'est dit et des décisions prises ou refusées.

immorp · #13 22-02-2006 23:57:36

Si je peux me permettre ce lien

PIM · #14 23-02-2006 10:37:38

immorp a écrit :

Si je peux me permettre ce lien

On n'est plus à cela près.....

A quand un lien vers www.pim.be sur Immorp ? yikes

immorp · #15 23-02-2006 11:14:39

PIM a écrit :

On n'est plus à cela près.....
A quand un lien vers www.pim.be sur Immorp ?

Pas de problème ! Dites moi juste où....

PIM · #16 23-02-2006 11:35:49

immorp a écrit :

PIM a écrit :
On n'est plus à cela près.....
A quand un lien vers www.pim.be sur Immorp ?
Pas de problème ! Dites moi juste où....

C'était pour rire (comme on le dit à Bxl).
It is as you want.

ps: vous devriez tout de même faire attention à vos nombreux "pop-up" sur votre site (le contenu de certains ne pousse pas à l'immobilité ......)

Francis · #17 23-02-2006 16:37:36

Pim - immorp
ping - pong
ping - pong

j'attrape un torticolis.

PIM · #18 23-02-2006 16:41:22

Francis a écrit :

Pim - immorp
ping - pong
ping - pong
j'attrape un torticolis.

C'est vrai que nous aurions dû règler cela par emails privés !...

Le modérateur montre le mauvais exemple !

Francis · #19 23-02-2006 16:50:58

non cela met de l'animation

MICHELE · #20 14-03-2006 20:45:30

Y en a t'il parmi vous qui aurait l'adresse d'un BON gérant d'immeubles????? Grrrr.... Que c'est difficile à trouver! mad

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