Rare, tordu et qui me pose un problème...

Nicolas · #1 27-02-2006 01:21:07

Bonjour tout le monde,
Etant nouveau sur ce forum, je tiens premièrement à signaler que ce site est très intéressant et m'a donné plusieurs infos intéressantes cependant j'ai un gros souci... j'espère que vous me prodiguerez bon conseil...

En quelques mots, voici la situation :
Nous sommes, ma compagne et moi, sur l’achat de deux petites maisons jumelées. 3 façades, petit passage et garage. Lors de la visite, bien que l’agent immobilier (de bonne foi j’en suis convaincu) m’ait certifié qu’il n’y avait pas de servitude de passage, j’ai remarqué une petite barrière permettant le passage de notre jardin à celui du voisin de gauche. Lors de la signature du compromis de vente, j’ai bien entendu demandé à ce qu’une clause soit ajoutée disant que nous nous réservions le droit de renoncer à l’achat du bien s’il s’avérait qu’il y avait bien une servitude de passage. Le cas échéant, après un mois de recherche infructueuse pour les notaires, qu’il serait considéré que notre projet ne serait pas grevé d’une servitude.
Le mois écoulé, mon notaire me confirme qu’il n’a rien trouvé, que nous pouvons nous rassurer. Nous mettons tout en œuvre au niveau de la banque, région wallonne, etc.,… Et il y a deux semaines de cela, voilà que mon notaire nous apprend qu’il a retrouvé un document passé en 2004 entre les propriétaires et décrivant une tolérance de passage…pouvant être interprétée en servitude !! Je n’ai jamais eu de contact avec mon notaire, je ne sais pas le joindre, je n’ai de contact qu’avec un clerc de notaire et j’ai le très mauvais sentiment qu’il ne bouge absolument pas le petit doigt. Du coup, j’essaie de comprendre ce qui se passe avec l’agent et le notaire du vendeur, je suis totalement désespéré, cette servitude n’a aucune raison d’être, c’est purement un luxe pour le voisin, comme 90% des habitations « modestes » il a accès à son terrain par l’arrière de sa maison. Il est hors de question pour moi d’acheter le bien s’il est grevé de cette « tolérance ». Réellement la soi-disant servitude est décrite dans un document acté devant notaire et entre propriétaires (ils sont 3 frères et un d’eux a cédé sa part aux deux derniers) mais qui n’a pas été publié au bureau des hypothèques (je risque de me tromper sur ce point) et ce serait pour cette raison que les notaires ne l’ont pas vu lors de leurs recherches…

Bien entendu le voisin crie haut et fort son droit, il souhaite nous décourager pour récupérer les maisons pour une bouchée de pain…

Que pouvez-vous me conseiller ?
Voici un schéma vite fait (pas tenir compte de l’échelle) :

les 1 et 2 sont les biens que nous sommes en train d'acheter
le 3 est la maison du voisin

Comme vous pouvez le comprendre son bien n'est absolument pas enclavé !

giannigianni · #2 27-02-2006 06:06:28

Nicolas a écrit :

Bonjour tout le monde,
Etant nouveau sur ce forum, je tiens premièrement à signaler que ce site est très intéressant et m'a donné plusieurs infos intéressantes cependant j'ai un gros souci... j'espère que vous me prodiguerez bon conseil...
En quelques mots, voici la situation :
Nous sommes, ma compagne et moi, sur l’achat de deux petites maisons jumelées. 3 façades, petit passage et garage. Lors de la visite, bien que l’agent immobilier (de bonne foi j’en suis convaincu) m’ait certifié qu’il n’y avait pas de servitude de passage, j’ai remarqué une petite barrière permettant le passage de notre jardin à celui du voisin de gauche. Lors de la signature du compromis de vente, j’ai bien entendu demandé à ce qu’une clause soit ajoutée disant que nous nous réservions le droit de renoncer à l’achat du bien s’il s’avérait qu’il y avait bien une servitude de passage. Le cas échéant, après un mois de recherche infructueuse pour les notaires, qu’il serait considéré que notre projet ne serait pas grevé d’une servitude.
Le mois écoulé, mon notaire me confirme qu’il n’a rien trouvé, que nous pouvons nous rassurer. Nous mettons tout en œuvre au niveau de la banque, région wallonne, etc.,… Et il y a deux semaines de cela, voilà que mon notaire nous apprend qu’il a retrouvé un document passé en 2004 entre les propriétaires et décrivant une tolérance de passage…pouvant être interprétée en servitude !! Je n’ai jamais eu de contact avec mon notaire, je ne sais pas le joindre, je n’ai de contact qu’avec un clerc de notaire et j’ai le très mauvais sentiment qu’il ne bouge absolument pas le petit doigt. Du coup, j’essaie de comprendre ce qui se passe avec l’agent et le notaire du vendeur, je suis totalement désespéré, cette servitude n’a aucune raison d’être, c’est purement un luxe pour le voisin, comme 90% des habitations « modestes » il a accès à son terrain par l’arrière de sa maison. Il est hors de question pour moi d’acheter le bien s’il est grevé de cette « tolérance ». Réellement la soi-disant servitude est décrite dans un document acté devant notaire et entre propriétaires (ils sont 3 frères et un d’eux a cédé sa part aux deux derniers) mais qui n’a pas été publié au bureau des hypothèques (je risque de me tromper sur ce point) et ce serait pour cette raison que les notaires ne l’ont pas vu lors de leurs recherches…
Bien entendu le voisin crie haut et fort son droit, il souhaite nous décourager pour récupérer les maisons pour une bouchée de pain…
Que pouvez-vous me conseiller ?
Voici un schéma vite fait (pas tenir compte de l’échelle) :

les 1 et 2 sont les biens que nous sommes en train d'acheter
le 3 est la maison du voisin
Comme vous pouvez le comprendre son bien n'est absolument pas enclavé !

Voila 3 scenarios: responsabilité du notaire, du conservateur ou du vendeur.

- Si une servitude est actée par acte notarié elle doit etre transcrite aux hyphotheques et donc elle est opposable aux tiers. Votre notaire ne peut pas vous dire que il ne le savait pas car il engage sa responsabilité.
- S'il y a eu une omission dans un certificat hypothécaire la servitude reste opposable au tiers de bonne foi qui s'est fié au certificat mais encore elle pourait rendre le conservateur éventuellement responsable à son égard.
- Si une servitude n'est pas mentionnée dans le titre de propriete, le vendeur doit quand meme l'indiquer dans le compromis comme servitude connue ( par example il y a eu accord, non transmis au bureau des hypothèques présenté au notaire chargé de la passation de l'acte d'acquisition, mais dont chacun des signataires avait gardé copie ou memoire), sinon il risque de devoir payer des dommages et intérêts à l’acheteur ou de voir le juge prononcer une résolution de la vente.

Notaire.be
Notaire.be

kaplan · #3 27-02-2006 11:57:45

Juste une petite info,

L'acheteur peux demander des dommages et intérêts voire la résolution de la vente si on lui a caché une servitude.
A cette règle , 3 exceptions: la servitude naturelle , la servitude légale et LA SERVITUDE APPARENTE ( barrière est visible ) wink

Bon mais là vous avez mis une condition suspensive concernant une servitude donc à mon avis , s' il s'agit bien d'une servitude , la vente n'est pas réalisée et vous pouvez vous retirer sans réclamer des dommages et intérêts.

Bien à vous.

fabe · #4 27-02-2006 15:13:38

Dans notre cas (je suis la compagne wink ), lors de l'offre, on nous a assuré qu'il n'y avait aucune servitude, on a vérifié les actes des maisons. La personne qui avait cette maison a laissé passer il y a plus de 50 ans ses voisins lorsqu'ils ont fait une annexe à leur maison. Depuis il y a eu plusieurs propriétaires qui n'ont jamais pris la peine de reboucher puisque les deux maisons que nous achetions étaient vides depuis longtemps!.
La particularité ici est que la servitude n'est pas dans notre acte, ni dans l'acte du voisin. Uniquement dans un acte de cession de propriété et encore, comme le disait Nicolas, il parle de tolérance de passage. Le vendeur a voul simplement expliquer pourquoi il y avait une barrière et apparement il a créé la servitude...
Ce qui nous étonne c'est que même du côté des notaires ils ne savent pas quoi faire!!!!
Il faut aussi savoir que le voisin a acheté la maison en sachant qu'il n'y avait pas de serviture puisque le papier a été fait après et ne l'engageait nullement, mais étant donné que celui-ci veut acheter le bloc de deux maisons, il est évidement qu'il n'acceptera pas qu'on lui rachète la soit-disant tolérance de passage.... En effet, cette personne est continuellement en train d'emprunter le passage pour passer ses engrais, ses bois, ses matériaux de travaux,...

Cela fait deux mois que cela dure maintenant et personne ne sait nous dire ce qu'il faut faire!

Nicolas · #5 27-02-2006 20:19:19

Tout d'abbord, merci pour vos réponses...

giannigianni, très matinal ou + couche tard que moi encore ? smile
Comme le précise Fabienne, ma compagne, la servitude n'est pas dans l'acte des maisons. Est-ce un "détail" intéressant ?

En vous lisant, vous ne parlez pas de solution pour supprimer cette tolérance mais bien pour une annulation de la vente ? hmm
Nous nous sommes attachés malgré tout à ces deux maisons et l'annulation serait vraiment la dernière alternative.
Cependant, si je comprends bien, il y a 3 conditions pour qu'elle existe :

bien voisin enclavé (pas le cas)
habitude quotidienne de passage de 30 ans (le voisin est là depuis 2-3 ans)
chemin le plus direct à la voie publique et le moins préjudiciable pour nous (le plus court est par sa maison, et 100% préjudiciable pour nous)

pourquoi subsisterait-elle ?? C'est un pure luxe/commodité pour le voisin, pas un besoin vital pour la jouissance de sa maison ou de son terrain !!

giannigianni · #6 27-02-2006 21:49:29

Nicolas a écrit :

Tout d'abbord, merci pour vos réponses...
giannigianni, très matinal ou + couche tard que moi encore ?
Comme le précise Fabienne, ma compagne, la servitude n'est pas dans l'acte des maisons. Est-ce un "détail" intéressant ?
En vous lisant, vous ne parlez pas de solution pour supprimer cette tolérance mais bien pour une annulation de la vente ?
Nous nous sommes attachés malgré tout à ces deux maisons et l'annulation serait vraiment la dernière alternative.
Cependant, si je comprends bien, il y a 3 conditions pour qu'elle existe :
bien voisin enclavé (pas le cas)
habitude quotidienne de passage de 30 ans (le voisin est là depuis 2-3 ans)
chemin le plus direct à la voie publique et le moins préjudiciable pour nous (le plus court est par sa maison, et 100% préjudiciable pour nous)
pourquoi subsisterait-elle ?? C'est un pure luxe/commodité pour le voisin, pas un besoin vital pour la jouissance de sa maison ou de son terrain !!

Vous pouvez:
- demander dommages et interet au vendeur pour votre moins value du à la servitude
- sasir la justice pour faire supprimer la servitude
Article 710bis
A la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d'une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
De plus il se peut, comme vous le dites, que il ne doit pas avoir servitude car c’est ainsi que l’article 682 vise le fonds enclavé « parce qu'il n'a aucune issue ou qu'il n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. »

www.droit-fiscalite.be

- negocier l'extinction de la servitude. Vous pouvez aussi essayer d'en impecher l'usage
Je crois qu'en effet il peut s'agir d'un simple tolerance
www.droit-fiscalite.be

jacq · #7 27-02-2006 22:16:07

Je me pose la question une servitude sous seing privé non enregistrée a t'elle une valeur juridique et à elle une date certaine opposable aux tiers proriétaire du fond (?) (?) (?)

grmff · #8 27-02-2006 23:05:42

Si le vendeur vous a caché une servitude qu'il connaissait, pour avoir réalisé un acte notarié la notifiant, si vous avez fait mettre une clause excluant la servitude, vous êtes tout à fait bien placé pour vous défendre...

Mon conseil? Demandez copie de tous les actes en possession de votre notaire commun (si je ne me trompe pas, vous avez fait l'erreur de prendre le même notaire que le vendeur. A ne jamais faire...) et allez voir un autre notaire et/ou un avocat.

Et ensuite, prenez votre décision, en fonction de cette servitude qu'elle existe ou non...

fabe · #9 28-02-2006 00:02:12

Notre notaire est un notaire tout à fait autre!!!! Mais elle n'a pas vérifié les papiers d'elle même alors que c'est ce qui était prévu dans le compromis de vente. C'est le notaire du vendeur qui a trouvé l'acte de cession.

Il est clair qu'on ne veut pas d'une maison avec une servitude, surtout où elle est placée, mais ce qu'on aimerait, c'est voir s'il est possible de l'annuler...

Nicolas · #10 06-03-2006 19:35:49

Bonjour juste pour vous tenir au courant, nous avons perdu toute confiance en notre notaire mais nous ne pouvons plus changer car nous avons déjà signé un compromis de vente... et c'est donc le notaire du vendeur qui se bouge tout seul, c'est fou c'est le monde à l'envers ! sad

"la question une servitude sous seing privé non enregistrée a t'elle une valeur juridique et à elle une date certaine opposable aux tiers propriétaire du fond "

=> Personne ne sait y répondre, personne n'ose se mouiller, et pendant ce temps là où tout le monde se regarde, la finalisation de la vente ne se fait pas... C'est fou qu’il n’y ait pas un seul professionnel qui puisse y répondre !

jacq · #11 07-03-2006 07:26:57

Vérifiez si vous avez bien affaire à une servitude et non à un droit personnel.

Le passage au travers d'une propriété n'est pas une servitude que si elle a fait l'objet d'une convention, si vous ne trouvez rien dans l'acte notarié d'achat du vendeur ou un autre écrit enregistré, vous n'avez pas affaire à une servitude, pas même si ce passage existe depuis 30 ans.

Au moindre doute l'acheteur demandera à voir l'acte d'achat de son vendeur, dans la plus part des cas il pourra voir si le fond qu'il veut acheter est grevé d'une servitude.

Dans le cas où vous estimez êtes dans vos droits, bloquez les 2 barriéres et déposez plainte pour violation de propriété privé si votre voisin persiste a circuler sur votre terrain, votre voisin devra obligatoirement vous assigner devant le juge de paix ou bien en référé si il désire prétendre avoir réelement un droit à cette fameuse servitude.

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