que faire quand il n'y a pas de syndic ?

lili · #1 24-03-2006 11:49:31

BONJOUR

J’ai une question concernant la loi en Belgique

Je suis propriétaire d’un étage dans un immeuble , le 1er étage

Il y a trois étages et le rez de chaussée

Donc au total 4 propriétaires

Mais il n’y a pas de copropriétes, pas de syndic , rien quoi ;

Personne ne veut s’occuper des communs ou quand il y a un problème

L’un dit que ce n’est pas à lui et l’autre ne répond pas ;

Comme j’ai le 1er, tout le monde passe par mon étage

Abime le couloir , escaliers ;;;;

Je voudrais mettre en couleur et forcément partager les frais mais

Pas de reponse des autres proprios

Comme j’ai le plus de locataires , je souhaiterai les garder et qu’ils soient bien

Quel recourt ai-je ?

Que puis je faire ?

Un avocat ?

le juge de paix ne servira pas, ils ne viendront pas

MERCI POUR VOTRE AIDE

PIM · #2 24-03-2006 17:33:48

lili a écrit :

BONJOUR
J’ai une question concernant la loi en Belgique
Je suis propriétaire d’un étage dans un immeuble , le 1er étage

Il y a trois étages et le rez de chaussée
Donc au total 4 propriétaires
Mais il n’y a pas de copropriétes, pas de syndic , rien quoi ;
Personne ne veut s’occuper des communs ou quand il y a un problème
L’un dit que ce n’est pas à lui et l’autre ne répond pas ;
Comme j’ai le 1er, tout le monde passe par mon étage
Abime le couloir , escaliers ;;;;
Je voudrais mettre en couleur et forcément partager les frais mais
Pas de reponse des autres proprios
Comme j’ai le plus de locataires , je souhaiterai les garder et qu’ils soient bien
Quel recourt ai-je ?
Que puis je faire ?
Un avocat ?
le juge de paix ne servira pas, ils ne viendront pas

MERCI POUR VOTRE AIDE

Si vous êtes propriétaire d'un étage dans un immeuble de plusieurs étages (et que vous n'êtes pas en indivision avec les autres pour tout le bâtiment), il y a nécessairement (juridiquement parlant) une copropriété et un acte de base.

Vérifiez votre titre de propriété (= votre acte notarié d'achat) qui fait certainement référence à un acte de base et règlement de copropriété.

grmff · #3 24-03-2006 22:54:39

Il y a effectivement sûrement un acte de base. S'il n'y a pas de syndic, vous pouvez la jouer en jouant sur la loi et sur les mots, ou mettre les autres propriétaires au pied du mur.

A mon sens, s'il n'y a pas de syndic, c'est grave.

Par exemple, comment est résolu votre problème d'assurance? Chacun son assurance? Et si le voisin du dessus n'a pas payé son assurance, connaissez-vous les conséquences en cas d'incendie?

Qui paie l'eau, comment est chauffé l'immeuble, comment est organisé le nettoyage, qui surveille les éventuels travaux, qui les paye, qui nettoye les goutières, .... tant de questions qui sont souvent gérées en copropriété.

A mon sens, vous vous devez de rencontrer les autres copropriétaires pour prendre les décisions qui s'imposent. S'il ne veulent pas, convoquez les par recommandé (la loi permet qu'un proprio ou groupe de proprio qui détient 20% des quotités convoque une AG)

S'il ne viennent pas à la première AG, convoquez-en une autre. A cette seconde AG, pas besoin de majorité des propriétaires. A la limite, vous êtes en droit de décider le tout si vous êtes tout seul!

Colet · #4 24-03-2006 23:44:56

On croit rêver quand on lit de pareilles choses!
Serait-il possible qu'en Belgique, près de 11 ans après l'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété forcée, il se trouve encore des immeubles avec 4 propriétaires différents dont l'un d'eux affirme sans rire qu'il n'y a pas de copropriété?

Je suis peut-être énervé ces moments-ci, mais ce genre de choses me met hors de moi.

Je suppose quand même que Lili et ses voisins ont bien un acte de propriété dans lequel ils feraient bien de se plonger rapido pour voir si on y parle d'annexes dans le genre acte de base et règlement de copropriété.

Allô! docteur, je souffre.

luc · #5 25-03-2006 10:39:01

Grmff a écrit :

....
S'il ne viennent pas à la première AG, convoquez-en une autre. A cette seconde AG, pas besoin de majorité des propriétaires. A la limite, vous êtes en droit de décider le tout si vous êtes tout seul!

Lili,

La méthode proposé par Grmff est, en tenant compte de ce que vous avez dit, la bonne solution selon moi.

A la 2me AG vous êtes en mesure, s'ils ne viennent pas, de décider légalement les mesures urgentes à prendre pour remettre la copropriété au pas.
Donc
1. nommer la personne qui vous proposez comme syndic (vous-même ou un syndic professionnel)
2. lui donner la mission d'étudier les statuts (acte de base, ..), de faire un état des lieux pour les parties communes, d'ouvrir un compte bancaire au nom de l'ACP et de collecter les provisions dans le cadre du budget
3. approuver un budget des recettes (provisions) et dépenses (frais estimés).
4. décider que le syndic doit convoquer une AG dès que son analyse de l'état de la copropriété est fait et qu'il est en mesure de faire une liste des travaux, contrats, mesures à prendre ... qui s'imposent, avec leur urgence.

Vu la situation de l'ACP, mon avis personnel serait de nommer un syndic professionnel pour activer votre ACP (association des copropriétaires) et puis nommer un syndic bénévole. Les honoraires du syndic professionnel seront vite rentabilisé après quelques années de gestion d'un syndic bénévole. Parce qu'il est socialement très difficile de démarrer directement comme syndic bénévole. Il ne sert à rien d'avoir une ACP en ordre, mais se retrouver socialement et psychologiquement isolé. C'est une situation plus que stressante.

Dans mon ACP (250 copropriétaires) une des petits problèmes était le lieu de la 2me séance de l'AG. Le syndic désignait dans l'invitation un salle, mais c'était en fait une autre à 200m. Petit truc du syndic pour mettre mal à l'aise les nouveaux copropriétaires.

Il n'a plus utilisé ce truc quand je l'ai écrit que j'allais tenir l'AG tout seul dans la salle désigné par l'invitation en présence d'un huissier et seul voter tous les points mis sur l'ordre du jour, après délibération avec "les présents". Il a depuis ce jour là indiqué correctement la salle.

L'année suivante j'ai tenu seul la 1re AG, à la place indiqué sur l'invitation (à l'autre coté de la ville, à 8 heures le matin ...). Le Juge a accepté mon PV et annulé l'AG suivante sur base des constats de ce PV. Je n'ai pas voté des points mis à l'ordre du jour, mais entre autres constaté que l'ordre du jour était irrégulier.

Il ne faut donc pas avoir des doutes. Une AG d'une personne est valable pour:
1. constater le quorum présent (en case de 1re séance)
2. décider valablement sur les points mis à l'ordre du jour (en case de 2me séance)

Vous possédez en plus probablement plus que 20% des quotités et vous êtes donc en mesure de convoquer une AG quand vous l'estimez nécessaire.

Conseil: ne tombez pas dans le piège pour créer un conseil de gérance. Il est totalement superflue dans votre cas. Chacun peut convoquer l'AG, puisqu'ils ont tous au moins 20% des quotités.

Avant de démarrer documentez vous et étudiez. Ce sera rentable.

immorp · #6 25-03-2006 19:19:41

Colet a écrit :

On croit rêver quand on lit de pareilles choses!
Serait-il possible qu'en Belgique, près de 11 ans après l'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété forcée, il se trouve encore des immeubles avec 4 propriétaires différents dont l'un d'eux affirme sans rire qu'il n'y a pas de copropriété?
Je suis peut-être énervé ces moments-ci, mais ce genre de choses me met hors de moi.
Je suppose quand même que Lili et ses voisins ont bien un acte de propriété dans lequel ils feraient bien de se plonger rapido pour voir si on y parle d'annexes dans le genre acte de base et règlement de copropriété.
Allô! docteur, je souffre.

Ce n'est pas la première fois que je rencontre des cas pareils !

Quand à l'acte de base de l'immeuble, il est souvent contenu dans l'acte de propriété lui-même....

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