Mettre fin à un contrat de bail de 9 ans!

moses · #1 13-05-2006 13:03:35

Comme nouveau proprio, les 3 premiers mois sont passés, où l'Etat a donné une sorte de cadeaux, notamment celui de virer un locataire pour travaux ou occupation personnelle!
Et après!
Est-il permis de virer un locataire pour occupation personnelle? N'y-t-il pas de restrictions, notamment la période entre l'achat et la date où l'on donne le préavis.
Il se peux que cette question ait été répondu sur le forum, je m'en excuse.

grmff · #2 13-05-2006 16:41:29

Art. 3. Durée du <bail>.
§ 1. Tout <bail> visé à l'article premier est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le <bail> est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au <bail>, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. (Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du <bail>.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. (A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
(Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de facon effective et continue pendant deux ans au moins.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
(Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.) <

SNPC · #3 15-05-2006 12:09:51

Grmff parle d'or...

RAPPEL IMPORTANT
Ne pas oublier toutefois l'existence des baux de courte durée (toujours écrits).
Pour ces baux il n'y a PAS de possibilités prévues par la LOI de mettre fin anticipativement, ni par le locataire ni par le propriétaire.
Par contre le CONTRAT peut organiser ces possibilités. C'est ce que font les bons modèles de baux smile

POUR L'ACQUEREUR, IL N'Y A AUCUNE POSSIBILITE PAR CONTRE, DANS UN BAIL DE COURTE DUREE, DE METTRE FIN AU BAIL EN INVOQUANT SON ACQUISITION RECENTE.

jacq · #4 15-05-2006 21:27:34

Je souhaiterai connaitre l'avis de Grmff et de SNP à ces 2 questions. Qui doit donner le préavis l'ancien ou le nouveau propriétaire tenant compte que l'acte d'achat se fera dans les 4 mois Le nouveau propriétaire peut t'il dès la signature du compromis
donner le préavis pour occupation personnel

grmff · #5 15-05-2006 21:40:45

Seul le nouveau propriétaire peut donner le préavis, et seulement lorsque l'achat est opposable au locataire.

Bref, c'est le nouveau proprio qui doit donner le renon, et il doit attendre d'être passé devant notaire.

PIM · #6 15-05-2006 22:06:07

jacq a écrit :

Je souhaiterai connaitre l'avis de Grmff et de SNP à ces 2 questions. Qui doit donner le préavis l'ancien ou le nouveau propriétaire tenant compte que l'acte d'achat se fera dans les 4 mois Le nouveau propriétaire peut t'il dès la signature du compromis
donner le préavis pour occupation personnel

J'espère que si je réponds, cela vous convient aussi wink

Si le vendeur - futur ancien propriétaire - donne le préavis lui-même pour future occupation personnelle, alors qu'il a vendu.... il y a comme une contradiction, non ?...

C'est évidemment l'acquéreur, pour autant qu'il compte effectivement occuper lui-même, qui doit notifier au locataire, dans les 3 mois à dater de l'acte authentique d'achat, avec un préavis de 6 ou 3 mois, selon les cas.

jacq · #7 16-05-2006 06:21:34

J'ai lu sur ce forum que promesse de vente vaut vente et que la passation de l'acte de vente était une formalité supplémentaire,et que si on enregistrait le compromis de vente
la vente était authentique.
Alors pourqoi ne pas signifier le préavis dès la signature du compromis, qui pourrait prétendre que cela n'est pas légal !!!
Il ya plus de 30 ans,j'ai été confronté à ce genre de situation où le propriétaire avait signifié le congé au locataire, le vendeur suivant promesse de vente vendait un bien libre d'occupation, à cette époque le préavis était légal.
Je passe tous les détails et complications pour expulser la locataire car elle avait 4 enfants.
Le vendeur a dû me verser des indemnités pour non respect des clauses de la promesse de vente.

grmff · #8 16-05-2006 07:49:30

Compromis vaut vente entre les parties. Pas face aux tiers.

On pourrait certes enregistrer le compromis, mais il faut alors payer les droits d'enregistrement. Pas toujours évident. Pas très sûr en cas de problème par la suite.

Bref, voir ma réponse

PIM · #9 16-05-2006 07:52:17

jacq a écrit :

J'ai lu sur ce forum que promesse de vente vaut vente et que la passation de l'acte de vente était une formalité supplémentaire,et que si on enregistrait le compromis de vente
la vente était authentique.

Je n'ai pas souvenance que quelqu'un ait écrit sur ce forum que "si on enregistrait le compromis de vente
la vente était authentique."... car ce n'est pas exact.

Il y a une obligation fiscale de payer les droits d'enregistrement dans les 120 jours (4 mois) à ater du caractère définitif de la vente et il est donc possible d'enregistrer un compromis de vente dans ce délai et de passer l'acte authentique plus tard.

Cela ne rend pas la vente opposable aux tiers pour autant : seule la transcription de la vente au bureau des hypothèques... qui ne peut transcrire qu'un acte authentique notarié, rend la vente opposable aux tiers.

PIM · #10 16-05-2006 07:54:12

jacq a écrit :

Il ya plus de 30 ans,j'ai été confronté à ce genre de situation où le propriétaire avait signifié le congé au locataire, le vendeur suivant promesse de vente vendait un bien libre d'occupation, à cette époque le préavis était légal.
Je passe tous les détails et complications pour expulser la locataire car elle avait 4 enfants.
Le vendeur a dû me verser des indemnités pour non respect des clauses de la promesse de vente.

Depuis lors, il y a une loi applicable pour les baux à longue durée (résidence principale)...

SNPC · #11 16-05-2006 08:52:13

Sorry pour mes horaires de fonctionnaire! wink

Précisément, la loi sur le bail de résidence principale prévoit expressément que, dans un bail de 9 ans qui n'a pas date cetaine (enregistrement) le congé donné par l'acquéreur, avec préavis de 3 mois, ne peut l'être que pendant le délai de trois mois qui suit la "date de la passation" de l'acte authentique. Article 9 alinéa 2.

Se pose la question de savoir si, dans un bail de 9 ans toujours, l'acquéreur pourrait donner un congé avec prévis de 6 mois pour occupation personnelle, dès le compromis. En effet, contrairement à ce qui a été dit par ailleurs, la jurisprudence considère que le locataire n'est pas un "tiers" au sens des dispositions qui régissent l'opposabilité et exigent donc l'authentification des actes concernant des biens immobiliers. Si le transfert de propriété a lieu dès le compromis on pourrait donc imaginer cette possibilité.

Il y a toutefois le texte de l'alinéa 1 de l'article 9, qui dit que "si le bail a date certaine (est enregistré)..., l'acquéreur ... est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l'acte authentique...
L'alinéa 2 enchaîne "il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine..."

D'où selon moi on peut déduire que le congé donné par l'acquéreur ne peut jamais, dans un bail de résidence principale, être décerné avant l'acte notarié...

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