comment juger si degradation ou usure normal??

immorp · #1 07-06-2006 08:57:49

giannigianni a écrit :

Francis a écrit : Il n'y a pas de déséquilibre en mettant les joints à charges du locataire.
A mon avis il y a desequilibre si on met la vetusté en general , inclus la vetusté des joints, ainsi que la force majeure à charge du locataire.

On a jamais parlé de vétusté en général, mais de la clause suivante qui ne concerne que les robinets, les serrures et les chasses d’eau : Le locataire remplacera si nécessaire à ses frais exclusifs et quelque en soit la cause, les serrures, robinets et mécanismes de chasse d’eau, même si ce remplacement est rendu nécessaire par cause de vétusté ou de force majeure.

Je racontais l’histoire des robinets dont le chrome est parti après quelques années, sans doute à cause de l’emploi d’un produit corrosif. Il y a aussi les problèmes de chasse d’eau qui fuient, et des discutions qui n’en finissent plus sur les consommations d’eau…
Cette clause permet simplement, si on le désire, d’éviter ce genre de problèmes avec certains locataires indélicats. Que celui qui n’en a jamais rencontré me jette la première pierre….

giannigianni · #2 07-06-2006 06:44:20

Francis a écrit :

Il n'y a pas de déséquilibre en mettant les joints à charges du locataire.

A mon avis il y a desequilibre si on met la vetusté en general , inclus la vetusté des joints, ainsi que la force majeure à charge du locataire.

jacq · #3 07-06-2006 06:22:58

Clause ou pas clause qu'en le locataire est un enm.....il est dans votre intéret de remplacer le joint aussi non vous aurez aussi à subir une contestation pour la facture d'eau

Francis · #4 06-06-2006 22:24:09

Il n'y a pas de déséquilibre en mettant les joints à charges du locataire. Ce n'est pas comme en lui faisant porter la charge d'un nouveau toit. Tous les auteurs traitants des travaux à charges des locataires y incluent le remplacement des joints de robinets et l'entretien de ceux-ci.

giannigianni · #5 05-06-2006 17:53:16

immorp a écrit :

giannigianni a écrit :
CC 1755. Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
On a déjà lu ailleurs que vous avez l'abitude de mettre tout à charge du locataire, et je me demande qui sont vos locataires qui signent de tels clauses très restrictives: meme la force majeure à charge du locataire....Il me manque que vous lui faites payer le precompte immobilier ( et ceci est illegal)....
Cet article n’a pas force obligatoire… Une clause contraire est donc parfaitement licite, mais doit s’interpréter restrictivement.
Jusqu’ici, aucun locataire ne s’est plaint d’une telle clause, et par ailleurs, je suis loin d’avoir l’habitude de mettre « tout à charge du locataire »
Ceci résulte simplement de l’expérience.
Ca ne dispense pas le bailleur de délivrer les lieux dans un bon état, et donc avec de bons robinets !
De plus, rien n’oblige le bailleur à appliquer « à la lettre » de telles clauses restrictives, mais ça évite les mauvais coucheurs !
Je viens de faire un état des lieux de sortie où les robinets (Des mitigeurs G…. de 5 ans d’age – Vous savez combien ça coûte des mitigeurs G… ?) n’ont plus que des « traces » de chrome… Alors ? vétusté ou mauvais entretien ?? A mon avis, usage d’un produit plus que corrosif, mais…
Une dernière chose : Je sais très bien qu’il est interdit de ne pas mettre à charge du preneur le précompte immobilier (Uniquement en ce qui concerne les baux d’habitation principale, rappelons le parce que il y a plein de gens qui pensent connaître les lois, et veulent que ça s’applique aussi aux bureaux, commerces etc.). Mais quand la loi en a décidé ainsi, les loyers ont fait un fameux bond à la hausse !
Donc, un bail équilibré, c’est un ensemble de choses : La qualité du bien loué, le loyer, la durée, les garanties de part et d’autre, les obligations du preneur et autres « clauses restrictives » etc.

On en a déjà parlé ailleurs sur le risque qu'une clause devient abusive surtout quand impose certaines choses (comme toutes les charges) à un des parties voir quand il y a un "desequilibre" entre les parties.
Vous parlez d'equilibre, garantie et qualité du bien loué mais: quel serait l'interet d'un bailleur à deroger à la loi s'il est convencu et sure de la qualité du bien et des garanties données bref: porquoi mettre meme la vetusté (si le bien est de qualité en principe il ey n a pas) et la force majeure (quel garanties donc pour le locataire) à charge du locataire?
A mon avis plus elevées sont les charges, fixes et variables, pour le locataire et moins elevé sera le loyer.
Franchaiment je prefere payer la vetusté ou reparer un joint d'un bien que justement je connais ne pas avoir besoin d'entretien et toucher un loyer un petit peu plus elevée....sans deroger à la loi....

immorp · #6 05-06-2006 14:00:21

giannigianni a écrit :

CC 1755. Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
On a déjà lu ailleurs que vous avez l'abitude de mettre tout à charge du locataire, et je me demande qui sont vos locataires qui signent de tels clauses très restrictives: meme la force majeure à charge du locataire....Il me manque que vous lui faites payer le precompte immobilier ( et ceci est illegal)....

Cet article n’a pas force obligatoire… Une clause contraire est donc parfaitement licite, mais doit s’interpréter restrictivement.

Jusqu’ici, aucun locataire ne s’est plaint d’une telle clause, et par ailleurs, je suis loin d’avoir l’habitude de mettre « tout à charge du locataire »
Ceci résulte simplement de l’expérience.
Ca ne dispense pas le bailleur de délivrer les lieux dans un bon état, et donc avec de bons robinets !
De plus, rien n’oblige le bailleur à appliquer « à la lettre » de telles clauses restrictives, mais ça évite les mauvais coucheurs !
Je viens de faire un état des lieux de sortie où les robinets (Des mitigeurs G…. de 5 ans d’age – Vous savez combien ça coûte des mitigeurs G… ?) n’ont plus que des « traces » de chrome… Alors ? vétusté ou mauvais entretien ?? A mon avis, usage d’un produit plus que corrosif, mais…

Une dernière chose : Je sais très bien qu’il est interdit de ne pas mettre à charge du preneur le précompte immobilier (Uniquement en ce qui concerne les baux d’habitation principale, rappelons le parce que il y a plein de gens qui pensent connaître les lois, et veulent que ça s’applique aussi aux bureaux, commerces etc.). Mais quand la loi en a décidé ainsi, les loyers ont fait un fameux bond à la hausse !
Donc, un bail équilibré, c’est un ensemble de choses : La qualité du bien loué, le loyer, la durée, les garanties de part et d’autre, les obligations du preneur et autres « clauses restrictives » etc.

giannigianni · #7 04-06-2006 23:19:39

immorp a écrit :

Pour couper cours à ce genre de discutions, voici la clause qui se trouve dans mes baux à l’article « Entretiens et réparations » :
Le locataire remplacera si nécessaire à ses frais exclusifs et quelque en soit la cause, les serrures, robinets et mécanismes de chasse d’eau, même si ce remplacement est rendu nécessaire par cause de vétusté ou de force majeure.

CC 1755. Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

On a déjà lu ailleurs que vous avez l'abitude de mettre tout à charge du locataire, et je me demande qui sont vos locataires qui signent de tels clauses très restrictives: meme la force majeure à charge du locataire....Il me manque que vous lui faites payer le precompte immobilier ( et ceci est illegal)....

immorp · #8 04-06-2006 22:08:20

Pour couper cours à ce genre de discutions, voici la clause qui se trouve dans mes baux à l’article « Entretiens et réparations » :
Le locataire remplacera si nécessaire à ses frais exclusifs et quelque en soit la cause, les serrures, robinets et mécanismes de chasse d’eau, même si ce remplacement est rendu nécessaire par cause de vétusté ou de force majeure.

giannigianni · #9 04-06-2006 10:38:15

Francis a écrit :

Dela l'intérêt d'un état des lieux d'entrée bien réalisé, précis sans être un roman fleuve et rédigés en termes simples compréhensibles par tous. Si l'état des lieux d'entrée mentionne un robinet qui goutte, il est évident qu'il y a un problème et la logique met la réparation à charges du propriétaire qui, en principe, a obtenu du locataire précédent une intervention pour ce joint défectueux lors de l'état des lieux de sortie.
Personnellement pour mes biens propres et en gestion, je reste juste vis à vis des locataires corrects. Je remplace le joint de robinet moi-même pour qq centimes lorsque je le peux.
Le remplacement des joints vétustes est compris dans l'entretien locatif normal, il n'y a pas d'amortissement pour vétusté.

Le probleme est plutot quand l'etat de lieux ne le mentionne pas (ne me dites que vous allez verifier tous les joints....) et/ou le robinet commence à couler disons après 5 mois ou meme après un an de la signature du bail. Il est evident que probablment dans ce cas il s'agit de vetusté et donc "forcemment" à charge du bailleur. Mais moi aussi dans ce cas je le repare moi meme...

Vous dites "Le remplacement des joints vétustes est compris dans l'entretien locatif normal" à charge de? Si est vetuste est formallment au bailleur selon le Code...

Francis · #10 04-06-2006 10:05:00

Dela l'intérêt d'un état des lieux d'entrée bien réalisé, précis sans être un roman fleuve et rédigés en termes simples compréhensibles par tous. Si l'état des lieux d'entrée mentionne un robinet qui goutte, il est évident qu'il y a un problème et la logique met la réparation à charges du propriétaire qui, en principe, a obtenu du locataire précédent une intervention pour ce joint défectueux lors de l'état des lieux de sortie.

Personnellement pour mes biens propres et en gestion, je reste juste vis à vis des locataires corrects. Je remplace le joint de robinet moi-même pour qq centimes lorsque je le peux.

Le remplacement des joints vétustes est compris dans l'entretien locatif normal, il n'y a pas d'amortissement pour vétusté.

giannigianni · #11 04-06-2006 08:40:36

Francis a écrit :

Sans rire, le remplacement des joints est toujours à charge du locataire, sauf si le joint éait défectueux au départ. On parle évidemment des joints de robinet, wc, chasse, etc... pas des joints de carrelage ni en silicone autours de la baignoire, (même si...)
En fait, ce n'est pas le joint qui coute mais le passage du plombier.
Quant aux baux unpeu trop contraignants pour les locataires, nos juges de paix se chargent souvent de rétablir l'équilibre de la balance de la justice ( qui penche trop souvent en faveur des locataires, mais c'est un autre débat)

Et comme on va etablire si les joints etaient defectueux ou vetustes? Après combien d'années on calcule l'usage normal d'un joint?

Lu sur un autre forum:

"Voila un cas qui se situe dans la zone "grise" parfaitement indéfinie par les textes et la jurisprudence Le droit ne fournit pas d'indications claires.

Normalement, le changement des joints incombe au locataire, mais si vous dîtes que c'est un problème de vétusté, cela signifie peut-être un défaut d'entretien passé, ou réellement un problème dû à l'age de l'installation.

Bref, dans ce genre de dossier, tout est affaire de points de vue, et celui du bailleur et du locataire sont évidemment opposés. Selon le rapport de forces et la personnalité des protagonistes, il y'en a un qui finit par céder.

Pour des réparations de ce genre, le plus souvent, c'est le locataire qui cède, car c'est lui qui a envie que les travaux se fassent...

Avant d'avaler cette couleuvre, commencez par annoncer que vous enverrez la facture au propriétaire, tout en lui demandant (important) son accord pour le devis.

S'il refuse, et bien... Vous verrez après."

En tant que bailleur je prefer analiser les choses et si je pense que probablement le joint etait defectueux et vetuste je paie le passage du plombier ou bien je vais le faire moi-meme.
Le risque est que au deuxieme ou troisieme joint ou similaires payés par le locataire soit le relations se degradent eux memes soit à la prochaine echeance il s'en va.... et alors le vide locatif va couter au bailleur beacoup plus d'un passage de plombier...Il faut etre realiste!

Francis · #12 03-06-2006 21:51:10

Sans rire, le remplacement des joints est toujours à charge du locataire, sauf si le joint éait défectueux au départ. On parle évidemment des joints de robinet, wc, chasse, etc... pas des joints de carrelage ni en silicone autours de la baignoire, (même si...)
En fait, ce n'est pas le joint qui coute mais le passage du plombier.

Quant aux baux unpeu trop contraignants pour les locataires, nos juges de paix se chargent souvent de rétablir l'équilibre de la balance de la justice ( qui penche trop souvent en faveur des locataires, mais c'est un autre débat)

giannigianni · #13 03-06-2006 17:57:47

fran330 a écrit :

Bon, j'ai vérifié le bail, et ça dit :
"Le preneur entretiendra correctement l'immeuble et effectuera, en plus, les réparations d'ordre intérieur, quelles que soient leurs nature et origine (vice, vétusté, cas fortuit...) et notamment, à titre d'exemple, les volets, les appareils et conduits de distribution d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharges, les installations de sonnerie, téléphone, etc"
Ce bail vient de l'association des proprio de Liège. Ceci dit, ça me paraît dur pour le locataire... C'est normal ça? (?)

No, il n'est pas normal "quelles que soient leurs nature et origine"....et il deroge à la loi. Mais comme vous le dite le bail vient de l'association des proprio...par contre dans des autres circonstances certains bails ecrit par/pour le proprio defendent le locataire...

fran330 · #14 03-06-2006 17:47:53

Bon, j'ai vérifié le bail, et ça dit :
"Le preneur entretiendra correctement l'immeuble et effectuera, en plus, les réparations d'ordre intérieur, quelles que soient leurs nature et origine (vice, vétusté, cas fortuit...) et notamment, à titre d'exemple, les volets, les appareils et conduits de distribution d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharges, les installations de sonnerie, téléphone, etc"

Ce bail vient de l'association des proprio de Liège. Ceci dit, ça me paraît dur pour le locataire... C'est normal ça? (?)

giannigianni · #15 03-06-2006 17:29:43

Baxter a écrit :

giannigianni a écrit :
Desolé, mais à mon avis si on arrive à prouver que le joint est vetuste ou degradé (par d'autre que le locatiare actuel...) c'est le bailleur qui devra paier, et je suis bailleur...
Plus souple pour payer un joint que pour résilier un bail court, le Gianigianini...

Est oui, ça coute moins...et c'est le meme locataire qui si on lui fait paier tout à la fin resilie.... De plus pourquoi faire payer le locataire sil le robinet a par example 8 ans...ou le locataire precedent n'a jamais utilisé de l'antical.... Par contre la loi c'est la loi... et "Le locataire n'est pas tenu de s'acquitter des réparations nécessitées par la vétusté ou l'usure normale des équipements".

Baxter · #16 03-06-2006 17:24:39

giannigianni a écrit :

Desolé, mais à mon avis si on arrive à prouver que le joint est vetuste ou degradé (par d'autre que le locatiare actuel...) c'est le bailleur qui devra paier, et je suis bailleur...

Plus souple pour payer un joint que pour résilier un bail court, le Gianigianini...

giannigianni · #17 03-06-2006 17:20:00

Grmff a écrit :

Je confirme.
Parce que si on commence à payer des joints à nos locataires, on est pas sortis de l'auberge.

Il faut voir quelques définitions
Dégradation : détérioration qui résulte d’un usage anormal du logement.
Usure normale : vieillissement dû au temps.
Vétusté : usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire.

Desolé, mais à mon avis si on arrive à prouver que le joint est vetuste ou degradé (par d'autre que le locatiare actuel...) c'est le bailleur qui devra paier, et je suis bailleur...

grmff · #18 03-06-2006 17:11:53

Je confirme.

Parce que si on commence à payer des joints à nos locataires, on est pas sortis de l'auberge. lol

PIM · #19 03-06-2006 17:09:01

Francis a écrit :

Pim,
les joints sont toujours à charge des locataires....et dire que je prefere un bon verre

C'était pour le plaisir de la plaisanterie !
OK: cela prête à confusion.

Je confirme donc l'avis de notre éminent Francis, qui, pour sa part, fait notamment des états des lieux (et pas moi).

Joint = petite réparation = locataire

Francis · #20 03-06-2006 17:04:22

Pim,
les joints sont toujours à charge des locataires....et dire que je prefere un bon verre tongue

spitou · #21 26-05-2006 09:39:51

Bonjour,

Mon locataire doit partir le 15 aout. En faisant visiter l appart a des futurs locataires, j ai remarque beaucoup de trous fait dans la tapisserie et bcp de taches également sur cette meme tapisserie. Mes locataires sont rentré dans cet appartement le 15 aout 2005 et tout venait d etre repeint. Dans l etat des lieux d entrée, j ai bien signalé que la peinture etait fraichement repeinte et que tout etait en parfait état. Pensez vous que je dois garder une partie de la garantie locative? Etant jeune propriétaire et sans expérience dans ce domaine, je suis un peu perdue...
Merci de me donner votre avis.

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