Avocat/syndic

ABSA · #1 13-06-2006 17:06:10

Voilà un vaste sujet.

Quelques renseignements par rapport l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. :

1) les diplômes suivant donnent accès à la profession d'agent immobilier:

• Formation d'agent immobilier (Baccalauréat en immobilier; Formation de chef d'entreprise – agent immobilier et Graduat en immobilier - techniques d'expertises immobilières et gestion foncière)
• licencié ou docteur en droit ;
• licencié en notariat ;
• ingénieur commercial ;
• licencié en sciences commerciales, sciences économiques ou sciences économiques appliquées ;
• ingénieur civil / ingénieur agronome / ingénieur chimiste et des industries agricoles ;
• licencié en administration des affaires ;
• licencié en urbanisme et aménagement du territoire ;
• licencié en sciences, groupe géographie, option géométrie ou licencié en géométrologie ;
• architecte ;
• ingénieur technicien ou industriel ;
• gradué en construction ou travaux publics / gradué en commerce / gradué en sciences juridiques / gradué en comptabilité / gradué en topographie / gradué en architecture ;
• géomètre-expert immobilier délivré par le Jury central d'Etat ;
• architecte d'intérieur ;
• diplôme donnant accès à la profession d'expert comptable.

Les personnes ayant un des diplômes repris ci-dessus peut demander son inscription comme stagiaire IPI et puis, après un an de stage, devenir titulaire IPI.

Ils portent alors le titre d'agent immobilier même s'ils ont un diplôme d'architecte en poche par exemple.

2) L'article 3 de cet A.R. dispose que : « Exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:

des activités d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ;
des activités d'administrateur de biens assurant :
a. soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b. soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété. »

Cela implique que toute personne exerçant une des activités susmentionnées en qualité d'indépendant pour le compte de tiers doit être agréée par l'IPI. Il ne faut par contre pas satisfaire à l’obligation d’inscription pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail (v. toutefois ci-dessous : exercice de la profession dans le cadre d’une personne morale).

La notion « pour le compte de tiers » est également très importante car n’est pas visée par la réglementation la personne qui, tout en exerçant une des mêmes activités, ne fait que gérer son patrimoine familial, ou le patrimoine dont elle est copropriétaire, ou le patrimoine de la société dont elle est actionnaire ou associée (art. 4, 2°, de l’A.R.).

Est par ailleurs exclue du champ d’application de l’A.R. la personne qui exerce une des activités visées à l'article 3 en vertu de dispositions légales ou réglementaires ou d'usages professionnels constants pour autant qu'elle soit soumise à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue (art. 4, 1°, de l’A.R.).

Ces personnes ne sont toutefois pas autorisées au port du titre d' “agent immobilier agréé I.P.I.” ou “d'agent immobilier stagiaire”.
(source de l'info:www.ipi.be)

Sur base de art. 4, 1°de l’A.R. et vu que c'est prévu au niveau de leurs codes de déontologie, les comptables et les avocats peuvent excercer le métier de syndic.

Voilà ce que le législateur a prévu actuellement même si cela gène certains.

Mais voilà que tombe la communication de l'IPI concernant le projet de modification de l'AR (reprise déjà par PIM):

Le Conseil d’État vient de communiquer son avis sur ce projet. Selon lui, les comptables et les avocats doivent être exclus du projet et ne peuvent ainsi pas être autorisés à exercer des activités protégées d’agent immobilier, au motif qu’il est interdit aux comptables et aux avocats d’exercer une activité commerciale, même à titre accessoire.

A suivre donc....

ABSA a écrit :

Nous sommes pour une reconnaissance plus pointue du métier d'administrateur de biens. Il s'agit d'un métier bien différent du courtier.

Il est bien clair que nous sommes devant un métier à part entière. L'ABSA travaille afin d'avoir un meilleur reconaissance de celui-ci aussi bien au niveau du public qu'au niveau même de l'IPI.

Colet · #2 11-06-2006 22:45:02

Francis a écrit :

La fonction gagnerait à être clarifiée mais attention à ne pas tomber dans la complexité qui rendrait impossible la gestion même d'un petit immeuble par un copropriétaire normal.

La loi actuelle a au moins le mérite d'exister, même si elle est imparfaite.....
Depuis 11 ans d'application, elle à montré ses limites.
Beaucoup de zones d'ombre mériteraient d'être éclaircies pour faciliter le travail des syndics et protéger encore mieux et plus facilement les copropriétaires contre les abus.

PIM · #3 11-06-2006 21:02:44

jacq a écrit :

Un gestionnaire d'un patrimoine immobilier de 12 appartements peut il devenir syndic de cet immeuble si le gestionnaire vend 2 appartements et se trouve sous le régime de la copropriété dès la vente.

Tout copropriétaire peut être désigné syndic dans l'immeuble où il est copropriétaire.

Francis · #4 11-06-2006 18:55:25

Je partages l'avis de colet.
C'est pour cela que je préfere parler de la fonction de syndic plutôt que la profession.

La fonction gagnerait à être clarifiée mais attention à ne pas tomber dans la complexité qui rendrait impossible la gestion même d'un petit immeuble par un copropriétaire normal.

Colet · #5 11-06-2006 17:52:55

Francis a écrit :

A mon avis et comme je l'ai précédement écrit, il faut différencier la profession elle même d'agent immobilier (IPI etc...) de la pratique de certaines activités immobilières (vente, location, syndic) que ce soit par des agents immobiliers IPI ou d'autres professions autorisées par la législation actuelle, même si elle n'est pas parfaite.
Le législateur a pertinemment prévu que certaines professions étaient autorisées à vendre, louer et gérer, même si cela gène certains.
Il est évident qu'une réglementation au sens large réglerait définitivement le problème, pour autant que toutes les professions soient associées à sa préparation, sans rapport de force exagère.

Autrement dit, la profession de syndic est suffisamment ardue et complexe pour ne pas avoir ses propres règles opposables à tous ceux qui la pratiquent, qu'ils soient bénévoles ou professionnels, avec des sanctions plus lourdes pour ces derniers en cas de dérives.

Il me semble que, dire simplement que ceux qui exercent comme syndics sont des agents immobiliers et sont, sauf exception, régis par les règles établies pour cette profession, est insuffisant.

Francis · #6 11-06-2006 09:40:41

A mon avis et comme je l'ai précédement écrit, il faut différencier la profession elle même d'agent immobilier (IPI etc...) de la pratique de certaines activités immobilières (vente, location, syndic) que ce soit par des agents immobiliers IPI ou d'autres professions autorisées par la législation actuelle, même si elle n'est pas parfaite.
Le législateur a pertinement prévu que certaines professions étaient autorisées à vendre, louer et gèrer, même si cela gène certains.
Il est évident qu'une règlementation au sens large règlerait définitement le problème, pour autant que toutes les professions soient associées à sa préparation, sans rapport de force exagèré.

jacq · #7 10-06-2006 07:07:56

Un gestionnaire d'un patrimoine immobilier de 12 appartements peut il devenir syndic de cet immeuble si le gestionnaire vend 2 appartements et se trouve sous le régime de la copropriété dès la vente.

Colet · #8 09-06-2006 22:36:06

ABSA a écrit :

colet a écrit :A partir de combien d'immeubles en gestion, un architecte est-il considéré comme exerçant la fonction d'agent immobilier, ou bien suffit-il qu'il n'en gère même qu'un seul de manière régulière.
La bonne réponse est ....."qu'il n'en gère même qu'un seul de manière régulière". Nous parlons, faut-il le préciser, d'un immeuble où il n'est pas propriétaire.

Merci pour cet avis clair et précis.
Partant de là, il est acquit que cet architecte/syndic exerce bien la fonction d'agent
immobilier et qu'il est alors soumis à ses règles, droits et devoirs.

Est-ce aussi le cas pour un notaire, un avocat, un géomètre, un entrepreneur en charpente ou en maçonnerie, un kiné??

J'ai cru comprendre que certaines professions étaient exonérées de ces obligations?

Si la réponse est "effectivement c'est le cas" je crois qu'il y a un "stuud" quelque part, non?

ABSA · #9 09-06-2006 11:29:52

colet a écrit :

A partir de combien d'immeubles en gestion, un architecte est-il considéré comme exerçant la fonction d'agent immobilier, ou bien suffit-il qu'il n'en gère même qu'un seul de manière régulière.

La bonne réponse est ....."qu'il n'en gère même qu'un seul de manière régulière". Nous parlons, faut-il le préciser, d'un immeuble où il n'est pas propriétaire.

Colet · #10 07-06-2006 22:01:17

ABSA a écrit :

.../...
Citation :Art. 3. Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:
.../...
2° des activités d’administrateur de biens assurant:
a)......
b).. la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

Dans ma remarque, je visais bien évidemment l'agent immobilier qui n'exerçait pas encore la fonction de syndic.

A partir de combien d'immeubles en gestion, un architecte est-il considéré comme exerçant la fonction d'agent immobilier, ou bien suffit-il qu'il n'en gère même qu'un seul de manière régulière.

Je connais mal le sujet, mais à lire ce texte, on dirait que c'est l'exercice de la fonction de syndic qui donne le titre d'agent immobilier et non l'inverse.

Mais je me trompe certainement, n'est-ce pas?

grmff · #11 07-06-2006 12:52:13

Non, évidemment. Aucune obligation, liberté totale.

Mais il est évident que le service au client pour les visites en sera facilité...

jacq · #12 07-06-2006 12:22:39

Supposons que vous êtes syndic d' un immeuble de 20 appartement et en plus vous êtes agent immobilier et vous avez vos bureaux dans le même immeuble, les copropriétaires de cet immeuble sont il obligés de passer par votre agence, pour vendre leurs biens !!!!!!!!!!

ABSA · #13 07-06-2006 09:07:35

colet a écrit :

Rien de prouve qu'un agent immobilier fera un meilleur syndic qu'un géomètre ou qu'un architecte.

Petite correction. Le syndic pro est un agent immobilier.

Art. 3. Exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:
1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;
2° des activités d’administrateur de biens assurant:
a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

Nous sommes pour une reconnaissance plus pointue du métier d'administrateur de biens. Il s'agit d'un métier bien différent du courtier.

Il est noter que le nouveau code de déontologie reprendra de manière clair cette division d'agent immobilier courtier (intermédiaire vente-location,....) et d'agent immobilier administrateur de biens. Ce qui est un premier pas.

Notons par exemple qu'en France pour exercer, le syndic doit être titulaire de la carte professionnelle «gestion immobilière» délivrée par la Préfecture du département où il exerce et pour l'obtention de laquelle il doit notamment présenter chaque année :

- des justifications de son aptitude professionnelle,
- une attestation de garantie financière suffisante,
- une attestation d'assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle,
- un extrait du casier judiciaire attestant de son absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer.

De même il existe une carte professionnelle «transaction immobilière»

PIM · #14 07-06-2006 08:16:06

Francis a écrit :

Entendons nous, la profession d'agent immobilier est loin d'être facile et les agences sérieuses, compétentes et honêtes sont très souvent attaquées dans leur clientelle par des agents agressifs au niveau des commissions. On ne peut faire un travail correct que si l'on est correctement rémunéré.

PIM · #15 07-06-2006 08:15:40

Colet a écrit :

L'important n'est-ce pas que les mêmes règles s'appliquent à tous ceux qui exercent la même profession, même si c'est à titre accessoire?
Pourquoi y aurait-il des exceptions à cette règle élémentaire et de bon sens?

Francis · #16 07-06-2006 07:18:26

Entendons nous, la profession d'agent immobilier est loin d'être facile et les agences sérieuses, compétentes et honêtes sont très souvent attaquées dans leur clientelle par des agents agressifs au niveau des commissions. On ne peut faire un travail correct que si l'on est correctement rémunéré.

jacq · #17 07-06-2006 06:17:28

Je viens de lire une publicité d'une agence immobiliére :expert immobilier !!!! je vais finir par croire que ceux-ci peuvent excercer tous les métiers.

Colet · #18 06-06-2006 22:32:51

Tout à fait d'accord avec Francis.
Rien de prouve qu'un agent immobilier fera un meilleur syndic qu'un
géomètre ou qu'un architecte.

Un bon syndic ne doit pas nécessairement être un vendeur de terrains, de maisons ou d'appartements.
D'ailleurs, quand c'est le cas, on frise souvent la confusion d'intérêts, mais bon, actuellement c'est ainsi.

L'important n'est-ce pas que les mêmes règles s'appliquent à tous ceux qui exercent la même profession, même si c'est à titre accessoire?

Pourquoi y aurait-il des exceptions à cette règle élémentaire et de bon sens?

Francis · #19 06-06-2006 22:16:35

Je ne vois là, que protection de la profession et pas du consommateur.
En comparaison simpliste car j'entends d'ici les critiques, on peut trouver du pain chez son boulanger, dans son hypermarché ou dans un dépot de pain industriel ou semi industriel. Est-ce la même profession qui vend le pain ? Non. Mais le pain est vendu quand même et la plupart des clients content. C'est peut-être les conditions de vente qui doivent être précisées plutôt que la profession uniformisée et règlementée.
On veut interdire aux géomètres, architectes, comptables etc... de vendre louer ou gèrer alors qu'ils pratique cela depuis des lustres avec bien moins de scandales que pour les agents immobiliers. Par contre, on (IPI etc..) trouve normal et de l'intérêt du consommateur, que la même personne (agent immobilier bien sur) soit syndic d'un immeuble dans lequel il vend un appartement pour lequel il trouve un locataire et qu'en plus il fasse l'état des lieux d'entrée... en voila des casquettes différentes; et je ne parle pas du courtage du prêt hypothécaire et de l'assurance.

Quant à la défense du consommateur, je viens d'intervenir dans un dossier de vente de terrain qui frisait l'arnaque. Le candidat acheteur a eu beaucoup de chance et de flair de deviner un petit problème pour les limites, configurations et constructibilités du terrain et oser et pouvoir se faire conseiller. Que l'IPI, et toutes les autres instances professionnelles mêmes autres que dans l'immobilier(j'ai eu un souci kafkaien avec les huissiers) fassent le ménage réellement et alors le but sera atteint et la défense du consommateur assurée.

Encore une fois, j'apprécie de nombreux agents immobiliers mais ... pas tous...

Colet · #20 06-06-2006 21:47:57

ABSA a écrit :

.../...
Ceci dit, les changements viendront peut-être des instances européennes, comme dans beaucoup d’autre domaine. La Confédération Européenne des Administrateurs de Biens asbl CEAB y travail.

Je suppose qu'ABSA sera présente avec beaucoup d'autres au congrès de la CIBRU de ce 9 juin où prendront la parole Mesdames Sabine LARUELLE et Françoise DUPUIS, respectivement Ministre fédérale des classes moyennes et Secrétaire d'Etat régionale du logement et de l'urbanisme, sur le thème crucial :
Agent immobilier - Profession protégée?

Le point d'interrogation à ici toute son importance!

On y apprendra peut-être la position de nos responsables politiques actuels sur le problème des copropriétés?
A moins que comme d'habitude, ces gens ne viennent que pour se montrer (et parler pour ne rien dire).

Colet · #21 31-05-2006 23:10:48

Bonsoir,

Existe-t-il une incompatibilité légale ou de déontologie qui empêcherait un avocat d'assumer la fonction de syndic?

Merci d'avance pour vos avis et commentaires.

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