Voisins exigeants

Eyota · #1 28-07-2006 11:54:03

Bonjour,

Ne sachant trop à qui m adresser ni où je me permet de poster ici les questions pour lesquelles j ai besoin de réponses

J ai acheté une petite maison voila un an .Suite à cet achat ,nous nous sommes rendu compte que mes « charmants voisins « se permettaient pas mal de choses qui à mon avis ne le sont pas

1°ils ont une terrasse qui donne vue dans la chambre de ma fille sur laquelle notamment ils font des barbecues
Ma fille ne sait de ce fait plus ouvrir sa fenêtre ni être tranquille dans sa chambre
Ne sont ils pas obligé d occulter ? où puis je m adresser pour ce faire ? dans mon acte d achat il est stipule qu ils doivent mettre un panneau ce qui a mon sens est une erreur du notaire ,ne doivent ils pas mettre un mur ?

2° ils se sont permis de brancher leur hotte de cuisine dans ma cheminée , en ont-ils le droit ? n’est ce pas privatif ?Imaginons que je branche un poêle dans cette cheminée que fait t on des risques d incendies ?

3° je dois ériger un mur de séparation entre les deux habitations , mes voisins exigent que je fasse celui-ci sur mon terrain a 70 centimètres de la mitoyenneté me notifiant que cette partie leur appartient En ont-ils le droit ? N ai je pas le droit de faire un mur mitoyen ? Si j érige ce mur sur mon terrain je perds l usage d une de mes fenêtres Je pensais que la séparation entre deux maisons se faisait à la jonction de celle-ci Quand est il ? Je tiens à signaler qu au départ les deux maisons leur appartenaient est ce que cela leur donne le droit de me faire ériger ce mur en retrait Cela me donne l impression d’ avoir acheté une maison avec trois murs et non quatre

Ils ne sont gêné de rien , j ai déjà du faire la scission pour le chauffage car ceux-ci se servaient de ma chaudière pour chauffer leur habitation ce que j ignorais en achetant ayant mon propre compteur , les raccords étant caches par un mur de décoration que j ai heureusement abattu

perseverant · #2 01-08-2006 08:49:52

Vos questions me semblent pas totalement claires, mais elles paraissent concerner trois points de droit.
1. Le trouble de voisinage occasionné par la présence trop proche de vos voisins et le bruit que cela génère.
Le bruit constitue une des nuisances les plus répandues et des plus pernicieuses. On estime à 60 décibels la quantité moyenne de bruit supportée quotidiennement par un individu. A 90 décibels, il existe un danger réel d'atteinte à la santé individuelle et, à 130 décibels, le seuil de la douleur est largement atteint. En droit, chacun peut disposer de son immeuble comme bon lui semble, pourvu "qu'il n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou règlements (art.544 du Code Civil). L'existence d'une infraction, d'une faute, est requise pour que naisse un trouble. Encore faut-il que cette faute débouche sur un dommage et que le lien de causalité entre les deux soit établi.. Le problème, c'est que la notion est subjective et sera, in fine, appréciée par le juge qui dispose d'un pouvoir discrétionnaire en la matière. Selon notre Cour de Cassation, on est déclaré responsable dès que l'on a troublé le voisin dans son intégrité physique, morale, ou matérielle, même en l'absence d'intention (arrêt du 6 avril 1960). On peut donc en conclure que la simple imprudence ou négligence suffit pour retenir une responsabilité. C'est le critère abstrait de bon père de famille qui sera retenu par le juge en cas de problème. Reste à prouver les faits... C'est bien là qu'il existe un véritable problème. Lorsque les autorités viennent constater les faits, il peut arriver qu'il soit trop tard. En, présence d’un trouble suite à nuisance sonore, souvent, lorsque les autorités sont appelées, le bruit s'est arrêté ou a diminué.
2. La question de la mitoyenneté.
Une autre source de trouble de voisinage réside dans la clôture entre les propriétés. En droit, on parle de mitoyenneté. Le principe est simple : tout propriétaire dispose du droit de clôturer son jardin ou son terrain, sans empiéter sur le terrain du voisin (art. 647 du Code Civil), sauf si cette clôture empêcherait l'exercice d'une servitude. Il peut arriver que la clôture ne soit pas mitoyenne mais privative. Dans ce dernier cas, seul l'un des voisins en est propriétaire. Lorsque la situation n'est pas claire, on consultera le titre de propriété de chacun. Parfois, une convention entre voisins a été signée. A défaut de titre ou de preuve recevable, le législateur, soucieux de maintenir les bonnes relations de voisinage, a présumé mitoyen les "murs, haies et fosses". Au propriétaire voisin qui affirme l'inverse de le prouver. En milieu urbain, tout propriétaire peut décider de réparer le mur mitoyen ou d'en construire un. Il peut contraindre son voisin à contribuer à ces travaux et aux frais y afférents (article 653). Tout voisin propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d'un mur contigu, s'il en trouve une utilité quelconque. Bien entendu, il devra payer au propriétaire voisin la moitié du sol sur lequel le mur mitoyen a été érigé et, également, la moitié de la valeur de ce mur. S'il y a lieu, un propriétaire peut également obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, à frais communs. La loi n'a pas défini la notion de mitoyenneté, mais la meilleure approche est celle d'une copropriété forcée, qui impose à deux propriétaires voisins de veiller en bon père de famille à la conservation de la mitoyenneté (par exemple un mur ou une haie d'arbres). Il est à remarquer qu'un propriétaire qui ne veut plus assumer ces charges, peut abandonner son droit de mitoyenneté au profit de son voisin propriétaire (art. 663).
3 .la question de l’intimité, qui touche directement à celle de la servitude. Il existe notamment les servitudes de jour et de vue, qui consacrent le droit à l'intimité
On entend par vue la fenêtre ouvrante qui laisse à la fois passer l'air et la lumière et d'où, par conséquent, le regard peut librement porter sur la propriété d'autrui. Sont notamment considérés comme fenêtre les plates-formes, baies loggias, balcons, terrasses. Le jour, c'est une fenêtre qui ne s'ouvre pas et ne laisse passer que la lumière. Le jour peut être établi à 2,6 mètres du sol, s'il s'agit d'une pièce au rez-de-chaussée, et à 1,9 mètre pour les chambres des étages. La vue aussi appelle une différence: la vue droite la distance à respecter est de 1,9 mètre et de seulement 0,6 mètre si elle est oblique. Est oblique la vue qui ne permet pas de voir la propriété voisine lorsque qu'on regarde devant soi, sans se pencher. Pour être complet, signalons que la distance à mesurer se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il s'agit de balcons ou de saillies, à partir de la ligne extérieure de ces saillies. Le voisin lésé pourra toujours exiger la suppression des vues illégales, sauf s'il n'est manifestement animé que par la volonté de nuire.
A vous de mesurer.

Eyota a écrit :

Bonjour,

Ne sachant trop à qui m adresser ni où je me permet de poster ici les questions pour lesquelles j ai besoin de réponses
J ai acheté une petite maison voila un an .Suite à cet achat ,nous nous sommes rendu compte que mes « charmants voisins « se permettaient pas mal de choses qui à mon avis ne le sont pas
1°ils ont une terrasse qui donne vue dans la chambre de ma fille sur laquelle notamment ils font des barbecues
Ma fille ne sait de ce fait plus ouvrir sa fenêtre ni être tranquille dans sa chambre
Ne sont ils pas obligé d occulter ? où puis je m adresser pour ce faire ? dans mon acte d achat il est stipule qu ils doivent mettre un panneau ce qui a mon sens est une erreur du notaire ,ne doivent ils pas mettre un mur ?

2° ils se sont permis de brancher leur hotte de cuisine dans ma cheminée , en ont-ils le droit ? n’est ce pas privatif ?Imaginons que je branche un poêle dans cette cheminée que fait t on des risques d incendies ?
3° je dois ériger un mur de séparation entre les deux habitations , mes voisins exigent que je fasse celui-ci sur mon terrain a 70 centimètres de la mitoyenneté me notifiant que cette partie leur appartient En ont-ils le droit ? N ai je pas le droit de faire un mur mitoyen ? Si j érige ce mur sur mon terrain je perds l usage d une de mes fenêtres Je pensais que la séparation entre deux maisons se faisait à la jonction de celle-ci Quand est il ? Je tiens à signaler qu au départ les deux maisons leur appartenaient est ce que cela leur donne le droit de me faire ériger ce mur en retrait Cela me donne l impression d’ avoir acheté une maison avec trois murs et non quatre
Ils ne sont gêné de rien , j ai déjà du faire la scission pour le chauffage car ceux-ci se servaient de ma chaudière pour chauffer leur habitation ce que j ignorais en achetant ayant mon propre compteur , les raccords étant caches par un mur de décoration que j ai heureusement abattu

Francis · #3 01-08-2006 20:22:47

Les jours et vues. Ici ne trouve t on pas une servitude de jour et de vue par le fait que les deux biens étaient réunis à l'origine ( servitude par destination du père de famille). Il faudrait vérifier si ce type de servitude peut être contesté en ce cas précis ?

On peut aussi suivre le même raisonement pour la hotte branchée dans la cheminée ?

Pour le mur, vos voisins ne peuvent vous empècher de construire sur votre terrain encore faut-il que vous ayez l'autorisation de l'urbanisme si celle-ci est obligatoire mais une simple cloture en treillis doublée de canisse peut se placer sans. Il y a aussi d'autres solution de clôture qu'un mur.

grmff · #4 10-08-2006 10:36:17

Les jours et vues. Ici ne trouve t on pas une servitude de jour et de vue par le fait que les deux biens étaient réunis à l'origine ( servitude par destination du père de famille). Il faudrait vérifier si ce type de servitude peut être contesté en ce cas précis ?
On peut aussi suivre le même raisonement pour la hotte branchée dans la cheminée ?

Cela peut avoir été une servitude, mais généralement, les actes notariés disent clairement qu'il n'y a aucune servitude connue du vendeur, et qu'il n'en a concédé aucune.

Si c'est noté comme cela, le raisonnement ne tient pas et les servitudes n'existent pas. (c'est mon avis, qui ne vaut que ce qu'il vaut, et je serai heureux d'avoir le vôtre...)

Francis · #5 10-08-2006 11:15:56

Beaucoup de notaires ne visitesnt pas les biens dont ils rédigent les actes de vente et donc ne mentionnent que les servitudes renseignées par le vendeur qui n'y nonnait que dalle ou celles des actes antérieurs. C'est pour cela que les notaires mettent une clause de protection pour les renseignements etc...

perseverant · #6 10-08-2006 11:31:06

Vous avez raison de souligner cette possibilité. En effet, les servitudes sont créées pour les choses et non pour les hommes. c'est tellement vrai que si deux biens grevés d'une servitude (fonds dominant et servant) sont réunis, une servitude peut provisoirement ne plus trouver à s'appliquer par suite de la confusion (c'est le terme juridiiue) entre elles. Mais il suffit que ces deux biens soient à nouveau séparés pour qu'elles renaissent. Dans le cas d'espèce, la question est de déterminer si, au moment de la séparation des deux biens immobiliers, des servitudes ont été créées (et là il faut en trouver les traces par toutes de voies de droit (acte notarié, témoignages, usage, acte sous seing privé entre voisins, etc..)) ou si ces servitudes sont plus anciennes, ce qui peut alors poser un problème de preuve et, aussi, de prescription. Il peut arriver que des voisins rédigent une convention, sous seing privé ou par notaire, laquelle doit est transcrite au bureau des hypothèques compétent afin de la rendre opposable aux tiers. Une demande de certificat hypthécaire le mentionnera, mais il faut bien avouer que c'est rare. En matière d'acte notarié qui constate une mutation de droits réels (vente, donation, partage, apport en société, etc...), les notaires restranscrivent toujours conscieusement, mot pour mot, toute mention d'une servitude trouvée dans un titre antérieur.

De plus, également comme judicieusement écrit par Grmff, tout acte notarié de vente précise que le vendeur déclare ne pas connaître de servitude et n'en avoir concédé aucune. Il est évident que s'il ment, il peut être poursuivi en dommages intérêts, pour dol (vice de consentement qui joue lorsque une information a été célée par le vendeur de manière telle que, connue, elle aurait dissuadé l'acquéreur d'acquérir (dol principal) ou l'aurait amené à acquérir à un prix moindre (dol incident).

En ce qui concerne la hotte, j'estime que nous ne disposons pas assez d'éléments.

Grmff a écrit :

Citation :Les jours et vues. Ici ne trouve t on pas une servitude de jour et de vue par le fait que les deux biens étaient réunis à l'origine ( servitude par destination du père de famille). Il faudrait vérifier si ce type de servitude peut être contesté en ce cas précis ?
On peut aussi suivre le même raisonement pour la hotte branchée dans la cheminée ?
Cela peut avoir été une servitude, mais généralement, les actes notariés disent clairement qu'il n'y a aucune servitude connue du vendeur, et qu'il n'en a concédé aucune.
Si c'est noté comme cela, le raisonnement ne tient pas et les servitudes n'existent pas. (c'est mon avis, qui ne vaut que ce qu'il vaut, et je serai heureux d'avoir le vôtre...)

kaplan · #7 11-08-2006 14:14:08

Et si une servitude a été rédigée sous seing privé entre 2 propriétaires ( pas de notaire ) et que de ce fait elle n'a pas été enregistrée au bureau des hypothéques ; Est ce que les acquéreurs futurs devront se préoccuper de cette servitude?

perseverant · #8 11-08-2006 14:23:34

Oui, parce que la convention qui porte sur une servitude engage les parties à respecter les particularités du bien immobilier quelque soit les acquéreurs successifs. En d'autres termes, un acheteur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne les éventuelles servitudes qui grèvent un bien. En droit, on parle du principe de la relativité des conventions. Elle font la loi entre parties, mais, si ce document sous seing privé na pas été transcrit aux hypothèques, il demeure inopposable à tout autre tiers. Autre chose serait de voir le vendeur cacher l'information de la présence d'une servitude. là, on en revient à mon intervention précédente sur le dol.

kaplan a écrit :

Et si une servitude a été rédigée sous seing privé entre 2 propriétaires ( pas de notaire ) et que de ce fait elle n'a pas été enregistrée au bureau des hypothéques ; Est ce que les acquéreurs futurs devront se préoccuper de cette servitude?

grmff · #9 11-08-2006 14:29:19

Ben, comme le vendeur reconnait qu'il n'y a aucune servitude, cela annule toutes les servitudes qu'il se serait concédé à lui-même, non?

Pour rappel, dans le cas qui nous est soumis, la maison achetée appartenait au propriétaire de la maison voisine qui revendiquerait une servitude...

Evidemment, dans le cas ou les deux moitiés de maison sont vendue ensembles à des acquéreurs différents en leur racontant des choses différentes, et en mentionnant des choses variables dans les actes, on est pas sortis de l'auberge...

kaplan · #10 11-08-2006 14:32:03

perseverant a écrit :

Oui, parce que la convention qui porte sur une servitude engage les parties à respecter les particularités du bien immobilier quelque soit les acquéreurs successifs. En d'autres termes, un acheteur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne les éventuelles servitudes qui grèvent un bien. En droit, on parle du principe de la relativité des conventions. Elle font la loi entre parties, mais, si ce document sous seing privé na pas été transcrit aux hypothèques, il demeure inopposable à tout autre tiers. Autre chose serait de voir le vendeur cacher l'information de la présence d'une servitude. là, on en revient à mon intervention précédente sur le dol.
kaplan a écrit : Et si une servitude a été rédigée sous seing privé entre 2 propriétaires ( pas de notaire ) et que de ce fait elle n'a pas été enregistrée au bureau des hypothéques ; Est ce que les acquéreurs futurs devront se préoccuper de cette servitude?

Excusez moi mais j'comprend pas ?

D'une part vous me dites que même si cette servitude n'est pas transcrite , les futurs acquéreurs devront la respecter quand même et d'un autre côté vous nous dites que " si ce document n'a pas été transcrit aux hypothèques , il demeure inopposable à tout autre tiers "

C'est quoi la nuance entre les 2

perseverant · #11 11-08-2006 14:33:10

effectivement sauf si , hypothèse peu probable, le vendeur a déjà acquis en son temps les deux biens déjà grevés d'une servitude. Par confusion (le fait que les deux biens sont devenus la propriété d'un seul propriétaire), elle a pu disparaître et la vente d'une partie l'aura fait renaître. Le vendeur a pu l'oublier de bonne foi ou pas

Grmff a écrit :

Ben, comme le vendeur reconnait qu'il n'y a aucune servitude, cela annule toutes les servitudes qu'il se serait concédé à lui-même, non?
Pour rappel, dans le cas qui nous est soumis, la maison achetée appartenait au propriétaire de la maison voisine qui revendiquerait une servitude...
Evidemment, dans le cas ou les deux moitiés de maison sont vendue ensembles à des acquéreurs différents en leur racontant des choses différentes, et en mentionnant des choses variables dans les actes, on est pas sortis de l'auberge...

perseverant · #12 11-08-2006 14:34:45

Vendeurs et acquéreurs ne sont pas considérés comme tiers. N'importe qui d'autre oui (créancier, voisin, etc..)

kaplan a écrit :

perseverant a écrit : Oui, parce que la convention qui porte sur une servitude engage les parties à respecter les particularités du bien immobilier quelque soit les acquéreurs successifs. En d'autres termes, un acheteur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne les éventuelles servitudes qui grèvent un bien. En droit, on parle du principe de la relativité des conventions. Elle font la loi entre parties, mais, si ce document sous seing privé na pas été transcrit aux hypothèques, il demeure inopposable à tout autre tiers. Autre chose serait de voir le vendeur cacher l'information de la présence d'une servitude. là, on en revient à mon intervention précédente sur le dol.
kaplan a écrit : Et si une servitude a été rédigée sous seing privé entre 2 propriétaires ( pas de notaire ) et que de ce fait elle n'a pas été enregistrée au bureau des hypothéques ; Est ce que les acquéreurs futurs devront se préoccuper de cette servitude?
Excusez moi mais j'comprend pas ?
D'une part vous me dites que même si cette servitude n'est pas transcrite , les futurs acquéreurs devront la respecter quand même et d'un autre côté vous nous dites que " si ce document n'a pas été transcrit aux hypothèques , il demeure inopposable à tout autre tiers "
C'est quoi la nuance entre les 2

kaplan · #13 11-08-2006 14:39:29

perseverant · #14 11-08-2006 14:40:44

Mais mais mais.... Cela fait 2 X que j'ai droit à des si délicates attentions...

kaplan a écrit :

grmff · #15 11-08-2006 14:43:19

Mais mais mais.... Cela fait 2 X que j'ai droit à des si délicates attentions...

Le reste par MP svp. Pour les dragées, j'espère que Pim aura la délicate attention de les partager...

perseverant · #16 11-08-2006 14:44:29

Il le fera il ne m'a jamais tenu la dragée haute....

Grmff a écrit :

Citation :Mais mais mais.... Cela fait 2 X que j'ai droit à des si délicates attentions...
Le reste par MP svp. Pour les dragées, j'espère que Pim aura la délicate attention de les partager...

PIM · #17 11-08-2006 14:48:51

perseverant a écrit :

Il le fera il ne m'a jamais tenu la dragée haute....
Grmff a écrit : Citation :Mais mais mais.... Cela fait 2 X que j'ai droit à des si délicates attentions...
Le reste par MP svp. Pour les dragées, j'espère que Pim aura la délicate attention de les partager...

Précisons tout de même - pour lever toute équivoque - que je n'ai jamais vu la moindre couleur de tous ces chocolats et autres sucreries promis à différentes reprises dans ce forum.
Mais ce n'est pas grave.

perseverant · #18 11-08-2006 14:51:25

C'st normal, en homme de qualité, vous ne vous sucreriez jamais et quant au chocolat, inutile de rappeler ce que cela veut dire dans le métier : pas de cela chez PIM : donc : la logique est respectée...

PIM a écrit :

perseverant a écrit : Il le fera il ne m'a jamais tenu la dragée haute....
Grmff a écrit : Citation :Mais mais mais.... Cela fait 2 X que j'ai droit à des si délicates attentions...
Le reste par MP svp. Pour les dragées, j'espère que Pim aura la délicate attention de les partager...

Précisons tout de même - pour lever toute équivoque - que je n'ai jamais vu la moindre couleur de tous ces chocolats et autres sucreries promis à différentes reprises dans ce forum.
Mais ce n'est pas grave.

grmff · #19 11-08-2006 15:05:18

quant au chocolat, inutile de rappeler ce que cela veut dire dans le métier

Si le chocolat veut dire quelque chose dans le métier, je l'ignore totalement.

Se retrouver chocolat, d'accord, je vois.
Les tablettes de chocolat, c'est ma femme qui aimerait bien les voir.
Mais le chocolat dans l'immobilier, je ne vois pas...

PIM · #20 11-08-2006 15:08:44

Grmff a écrit :

Mais le chocolat dans l'immobilier, je ne vois pas...

Moi non plus...

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