problème avec les autres locataires et le propriétaire

tatsuya · #1 03-08-2006 15:12:16

En octobre 2005, j'ai signé un bail d'une année. Donc se finissant le 30 septembre 2006.

Ma première question est : dans le contrat, il est mentionné que si aucunes des deux parties ne donnent congé 2 mois avant la date d'échéance du contrat, ce dernier sera reconduit pour 2 années.
Je compte reste dans l'appartement et je n'ai rien reçu de la part du propriétaire au 1 août 2006 donc le contrat de bail sera reconduit.
Faudra-t-il resigné un bail reprenant les nouvelles dates? Ou le premier document de bail signé vaut également pour les deux années prochaines?

Concernant les problèmes avec les locataires du 1er étage (moi je loue le rez-de-chaussée gauche), je dois préciser que le propriétaire est l'ex-mari de la dame qui occupe l'appartement du 1er avec les 3 enfants du propriétaire.

Cette dame, donc l'ex-épouse du propiétaire, aurait 'un droit d'habitation' dans la maison. Quelles sont les conséquences d'un tel droit?
Je pose cette question car le propriétaire m'avait dit, au début de la location, que je pouvais entreposer mes poubelles dans la cave. Après plusieurs ''discutions' avec la dame du 1er, celle-ci ne voulait plus que j'aie accès aux caves. Le propriétaire avait l'air de dire que c'était son droit, qu'il ne pouvait rien fy faire. Est-ce vrai?

Problème suivant, concernant encore les caves : les enfants de cette dame et du propriétaire se sont installés dans la cave qui est juste en dessous de la pièce qui me sert de chambre. Ces deux pièces sont séparées par un simple planché avec des trous. Ces enfants ont installés une batterie et une guitare electrique dans cette pièce. Ils y jouent régulièrement et de plus ils fument la 'shisha' (ce qui fait énormément de fumée....) et je recoit toutes les fumées et les odeurs qui vont avec, ce qui est insoutenable et me rend malade à la longue. J'en ai parlé à la maman donc la dame du 1er étage qui n'a rien voulu savoir et je m'en suis retourné vers le propriétaire vu que c'est leur père aussi. Mais ce dernier ne sait rien faire. En effet, il me dit qu'il ne peut les forcer à se déplacer dans une autre cave (il y a 4 caves, et ils se sont installés en dessous de ma pièce...)
Que puis-je faire?

dernier soucis : la porte d'entrée. A toutes heures, du jour comme de nuit, les personnes claquent la porte d'entrée, ce qui pendant la nuit me réveille et cela presque toutes les nuits. Puis-je obliger le propriétaire à installer un mécanisme pour que l'on ne puisse plus claquer la porte?

Dernier problème concernant l'appartement que je loue : est-ce à charge du propriétaire de régler les problèmes de mauvaises odeurs venant de l'évier de la cuisine ainsi que la douche et évier de sdb?

Je vous remercie d'avance pour toutes les réponses que vous me donnerez.

tatsuya

minibridget · #2 04-08-2006 09:04:41

Voilà, j'ai reçu en juin une lettre envoyée par recommandé par mon propriétaire me demandant de quitter mon appartement pour le 31/01/07. Le bail des 9 ans est terminé et il ne désire pas prolonger, il ne m'a pas donné d'autre raison.. J'ai toujours payé mon loyer à temps. Le problème est que l'on fait construire et que la construction ne sera pas terminée en janvier. Le proprio ne veut pas prolonger de quelques mois. Ai-je un recours? Doit-il payer une indemnité?

Merci

kaplan · #3 04-08-2006 09:53:32

minibridget a écrit :

Voilà, j'ai reçu en juin une lettre envoyée par recommandé par mon propriétaire me demandant de quitter mon appartement pour le 31/01/07. Le bail des 9 ans est terminé et il ne désire pas prolonger, il ne m'a pas donné d'autre raison.. J'ai toujours payé mon loyer à temps. Le problème est que l'on fait construire et que la construction ne sera pas terminée en janvier. Le proprio ne veut pas prolonger de quelques mois. Ai-je un recours? Doit-il payer une indemnité?
Merci

Cette fois ci c'est dans le bon salon mais c'est pas dans la bonne file lol

PIM · #4 04-08-2006 11:16:52

kaplan a écrit :

minibridget a écrit : Voilà, j'ai reçu en juin une lettre envoyée par recommandé par mon propriétaire me demandant de quitter mon appartement pour le 31/01/07. Le bail des 9 ans est terminé et il ne désire pas prolonger, il ne m'a pas donné d'autre raison.. J'ai toujours payé mon loyer à temps. Le problème est que l'on fait construire et que la construction ne sera pas terminée en janvier. Le proprio ne veut pas prolonger de quelques mois. Ai-je un recours? Doit-il payer une indemnité?
Merci
Cette fois ci c'est dans le bon salon mais c'est pas dans la bonne file

Voir le mode d'emploi... ici (qui explique la façon de poster un nouveau sujet)

Cela étant dit, répondons tout de même à votre question...

Le bailleur a tout à fait le droit de mettre fin, sans justification, au bail de 9 ans. Il vous a notifié le préavis pour éviter toute prorogation.

tatsuya · #5 04-08-2006 11:19:25

snif snif sad
et mes questions, quelqu'un peut-il y répondre.........?????????????????? hmm

merchi d'avance smile

PIM · #6 04-08-2006 22:41:06

tatsuya a écrit :

En octobre 2005, j'ai signé un bail d'une année. Donc se finissant le 30 septembre 2006.
Ma première question est : dans le contrat, il est mentionné que si aucunes des deux parties ne donnent congé 2 mois avant la date d'échéance du contrat, ce dernier sera reconduit pour 2 années.
Je compte reste dans l'appartement et je n'ai rien reçu de la part du propriétaire au 1 août 2006 donc le contrat de bail sera reconduit.
Faudra-t-il resigné un bail reprenant les nouvelles dates? Ou le premier document de bail signé vaut également pour les deux années prochaines?

Il ne faut pas resigner un nouveau bail: l'ancien est prorogé, tel quel, pour les 2 prochaines années.

PIM · #7 04-08-2006 22:45:40

tatsuya a écrit :

Concernant les problèmes avec les locataires du 1er étage (moi je loue le rez-de-chaussée gauche), je dois préciser que le propriétaire est l'ex-mari de la dame qui occupe l'appartement du 1er avec les 3 enfants du propriétaire.
Cette dame, donc l'ex-épouse du propiétaire, aurait 'un droit d'habitation' dans la maison. Quelles sont les conséquences d'un tel droit?
Je pose cette question car le propriétaire m'avait dit, au début de la location, que je pouvais entreposer mes poubelles dans la cave. Après plusieurs ''discutions' avec la dame du 1er, celle-ci ne voulait plus que j'aie accès aux caves. Le propriétaire avait l'air de dire que c'était son droit, qu'il ne pouvait rien fy faire. Est-ce vrai?
Problème suivant, concernant encore les caves : les enfants de cette dame et du propriétaire se sont installés dans la cave qui est juste en dessous de la pièce qui me sert de chambre. Ces deux pièces sont séparées par un simple planché avec des trous. Ces enfants ont installés une batterie et une guitare electrique dans cette pièce. Ils y jouent régulièrement et de plus ils fument la 'shisha' (ce qui fait énormément de fumée....) et je recoit toutes les fumées et les odeurs qui vont avec, ce qui est insoutenable et me rend malade à la longue. J'en ai parlé à la maman donc la dame du 1er étage qui n'a rien voulu savoir et je m'en suis retourné vers le propriétaire vu que c'est leur père aussi. Mais ce dernier ne sait rien faire. En effet, il me dit qu'il ne peut les forcer à se déplacer dans une autre cave (il y a 4 caves, et ils se sont installés en dessous de ma pièce...)
Que puis-je faire?
dernier soucis : la porte d'entrée. A toutes heures, du jour comme de nuit, les personnes claquent la porte d'entrée, ce qui pendant la nuit me réveille et cela presque toutes les nuits. Puis-je obliger le propriétaire à installer un mécanisme pour que l'on ne puisse plus claquer la porte?
Dernier problème concernant l'appartement que je loue : est-ce à charge du propriétaire de régler les problèmes de mauvaises odeurs venant de l'évier de la cuisine ainsi que la douche et évier de sdb?
Je vous remercie d'avance pour toutes les réponses que vous me donnerez.
tatsuya

Vous n'avez de rapport contractuel qu'avec votre bailleur.
Si votre bail prévoit l'accès à la cave pour poubelles, vous y avez droit.
Pour le surplus ( bruit, chicha, porte, etc) : vous avez droit à une jouissance normale et paisible des lieux.

Commencez par lui (au proprio-bailleur) adresser un courrier (courtois) signalant les problèmes et lui demander d'y remédier.

A défaut: procédure en conciliation chez le juge de Paix.

ps: je ne sais pas pourquoi vous avez posté plusieurs fois le même message. J'ai supprimé les duplicatas...

kaplan · #8 08-08-2006 09:24:54

PIM a écrit :

tatsuya a écrit : En octobre 2005, j'ai signé un bail d'une année. Donc se finissant le 30 septembre 2006.
Ma première question est : dans le contrat, il est mentionné que si aucunes des deux parties ne donnent congé 2 mois avant la date d'échéance du contrat, ce dernier sera reconduit pour 2 années.
Je compte reste dans l'appartement et je n'ai rien reçu de la part du propriétaire au 1 août 2006 donc le contrat de bail sera reconduit.
Faudra-t-il resigné un bail reprenant les nouvelles dates? Ou le premier document de bail signé vaut également pour les deux années prochaines?

Il ne faut pas resigner un nouveau bail: l'ancien est prorogé, tel quel, pour les 2 prochaines années.

Je dirais plutôt que le bail est prorogé tel quel pour une durée identique à la première période soit 1 AN ( pas 2 ans MR PIM , petite distraction de votre part wink )

PIM · #9 08-08-2006 09:31:26

kaplan a écrit :

Je dirais plutôt que le bail est prorogé tel quel pour une durée identique à la première période soit 1 AN ( pas 2 ans MR PIM , petite distraction de votre part )

Distraction ? Non.
Un bail de courte durée (max 3 ans) ne peut être prorogé qu'une seule fois, avec des conditions identiques, mais les durées peuvent être différentes

Par exemple: bail initial un an prorogé de 18 mois (sans pouvoir excéder la durée totale de 3 ans)

Donc, dans le cas exposé, le 1 + 2 ans me paraît valable.

On va demander l'avis du SNP pour nous départager wink

kaplan · #10 08-08-2006 09:42:37

Pour moi , l'article de loi dit" Le bail peut être prorogé qu'une seule fois , et seulement par écrit et sous les même conditions "

Pour moi , lorsque l'on dit " au même conditions " cela veut dire aussi la même durée.

Reste plus qu'à attendre SNP ou GRMFF!!!

PIM · #11 08-08-2006 09:46:13

kaplan a écrit :

Pour moi , l'article de loi dit" Le bail peut être prorogé qu'une seule fois , et seulement par écrit et sous les même conditions "
Pour moi , lorsque l'on dit " au même conditions " cela veut dire aussi la même durée.
Reste plus qu'à attendre SNP ou GRMFF!!!

Grmff est en vacances
SNP va certainement nous donner son avis.

Dans l'intervalle, voici ce qu'indique le portail fédéral Belgium à ce sujet.......

Je cite :

La loi du 13 avril 1997 a modifié le principe des contrats de courte durée.

Pour les contrats de courte durée conclus, renouvelés ou prorogés à partir du 31 mai 1997, il convient d'appliquer les dispositions suivantes :

#
il reste possible de conclure un contrat écrit ou plusieurs contrats successifs pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans;
#
pareils contrats ne peuvent toutefois être prorogés qu'une seule fois par écrit, et sous les mêmes conditions (e.a. même loyer);
#
la durée de ces contrats successifs peut, mais ne doit pas être la même : il est possible de conclure un contrat d'un an et de le proroger pour 2 ans, ou de conclure un contrat de 6 mois et de le proroger pour 6 mois; dans ce cas, une nouvelle prorogation est impossible;
#
ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre prématurément un terme au contrat, sauf s'il en a été convenu autrement;
#
le contrat peut être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l'échéance du délai convenu; Pour les contrats de courte durée en cours qui se terminent après le 31 mai 1997, le délai de préavis minimum de 1 mois reste d'application !
#
si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s'y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mêmes conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de 9 ans.

kaplan · #12 08-08-2006 10:04:17

Je m'incline une fois encore face au portail fédéral . sad

Pas besoin de déranger SNP , j'ai perdu , honte à moi

Dans la question de tatsuya , elle mentionne que si une des parties ne donne pas un congé au plus tard 2 mois avant l'échéance , le bail est prorogé OR dans le texte de loi c'est 3 mois avant l'échéance.

Que ce serait -il passé si une des parties avait donné son renom 2 mois avant l'échéance.Le congé aurait-il été valable ?

SNPC · #13 08-08-2006 10:47:14

Tout de même, je voudrais apporter ma (petite) pierre!

Aucune disposition légale ne précise que "les mêmes conditions" ne visent pas la durée. Si je ne me trompe, cela ne figure même pas dans les travaux préparatoires. L'opinion dans ce sens, qui est reprise par le "portail" fédéral, repose à mon avis uniquement sur la réponse que le Ministre de la Justice, Stéphane De Clercq, avait donnée lors de l'adoption de la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale. Et je ne sais diable pas où il - enfin, son collaborateur - était allé chercher cette information.
Cela dit, dans nos baux nous avons pris de pli de nous aligner sur cette façon de voir, afin d'éviter les contestations.

Mais n'oublions pas qu'un commentaire, même émanant d'un Ministre, n'a aucune valeur juridique en soi...

M'en voudra-t-on si je profite de l'occasion pour rappeler que le SNP vient de publier la 5ème édition, "revue et augmentée" de son ouvrage: Propriétaires, lLocataires, vos Droits et Devoirs". Une mine d'infos smile

SNPC · #14 08-08-2006 10:52:01

kaplan a écrit :

Dans la question de tatsuya , elle mentionne que si une des parties ne donne pas un congé au plus tard 2 mois avant l'échéance , le bail est prorogé OR dans le texte de loi c'est 3 mois avant l'échéance.
Que ce serait -il passé si une des parties avait donné son renom 2 mois avant l'échéance.Le congé aurait-il été valable ?

La loi est impérative. Chaque partie peut l'invoquer, même si elle a signé un contrat qui y déroge.
C'est en tout cas certain en ce qui concerne le locataire, qui est la partie que le législateur entend surtout protéger.
En ce qui concerne le bailleur, c'est un peu moins sûr mais dans le cas présent, j'aurais tendance à croire que les deux parties bénéficient de la protection légale. Donc chacune des parties peut, selon moi, réfuter un congé donné moins de 3 mois avant l'échéance.

PIM · #15 08-08-2006 11:58:29

SNP a écrit :

Tout de même, je voudrais apporter ma (petite) pierre!

SNP a écrit :

Aucune disposition légale ne précise que "les mêmes conditions" ne visent pas la durée. Si je ne me trompe, cela ne figure même pas dans les travaux préparatoires. L'opinion dans ce sens, qui est reprise par le "portail" fédéral, repose à mon avis uniquement sur la réponse que le Ministre de la Justice, Stéphane De Clercq, avait donnée lors de l'adoption de la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale. Et je ne sais diable pas où il - enfin, son collaborateur - était allé chercher cette information.

C'est tout de même inouï , dans ce pays, cette manie de pondre des textes législatifs peu clairs !

Et pourquoi donc n'adaptent-ils pas leurs textes à leurs interprétations ?

Petit mot pour Kaplan : votre interprétation du texte légal est donc correcte, sauf que le Ministre de l'époque (et le portail fédéral) écrivent autre chose...

J'ignore ce qu'il en est de la jurisprudence : il y a du boulot pour les Juges....

Je ne suis pas certain non plus qu'une inteprétation donnée dans le bail permet de déroger à la loi (mal rédigée)...

A noter que l'article 1738 cc (prolongation automatique des baux droit commun à durée déterminée) modifié par la loi de 91 qui traite également des baux de résidence principale, indique que la reconduction s'effectue" aux mêmes conditions, y compris la durée" ...

a contrario...?

tatsuya · #16 09-08-2006 12:40:42

Merchi kiss à tous pour ces informations lol mais d'autres questions me viennent... wink

Vous dites que la loi est impérative concernant le délai de préavis de 3 mois. Mais comment le sait-on que c'est un délai impératif? Dans quel document doit-on aller voir pour savoir cela?

Prenons l'exemple que le bailleur m'aurait donné un renon deux mois 1/2 avant la fin du bail d'un an. Est-ce que j'aurais pu aller devant le juge de paix pour dire que je n'étais pas d'accord avec cela. Si le juge me donne raison, qu'est-ce qui se passe au niveau de bail? Il est reconduit pour la meme période au meme conditions???

Lorsque l'on dit que les bail est reconduit aux mêmes conditions, ca couvre la notion aussi du même montant de loyer? Mais alors le proprio ne peut pas indexer son loyer à la date anniversaire du bail? Ou peut-il?

Concernant les problèmes d'odeurs d'égouts? C'est à charge du proprio?

Donc pour finir, est-ce légal ou non de proroger le contrat de bail de deux ans alors qu'il a été signé au départ pour un an?

Voilà,

Merci à celui qui aura du courage pour me répondre à toutes les questions ci-dessus tongue

PIM · #17 09-08-2006 14:11:10

SNP a écrit :

M'en voudra-t-on si je profite de l'occasion pour rappeler que le SNP vient de publier la 5ème édition, "revue et augmentée" de son ouvrage: Propriétaires, lLocataires, vos Droits et Devoirs". Une mine d'infos

Ben non !
La preuve ? lire ici....

grmff · #18 10-08-2006 08:33:04

Bonjour

Je suis de retour de vacances. C'est gentil de penser à moi.

De mémoire, cette question avait déjà été abordée, et j'avais émis le même avis que Kaplan sur le sujet, avant de me faire remettre les idées en place par le SNP lol . Bref, nulle victoire, nulle défaite, mais que d'échanges positifs d'expérience et d'information...

En clair, je me rangerai à l'avis que le bail est prolongé pour 2 ans. La loi est certes peu claire, mais le bail additionné à l'avis d'un ministre et à un portail fédéral donnent un poids suffisant à cette position.

Pour ce qui est de l'indexation, il est évident que la prolongation et les conditions identiques n'interdisent pas l'indexation.

Pour ce qui est de la jouissance paisible que le bailleur doit à son locataire, il a l'obligation de donner les lieux en bon état. Pas de faire cesser les nuissances entre voisins.

En la matière, il aurait l'obligation de faire quelque chose pour que la fumée ne monte plus entre la cave et le rez. Un vinyl devrait suffire.

Par contre, les problèmes de batteries ne sont pas de son ressort: c'est au locataire de se plaindre à la police, et éventuellement de faire valoir son dommage au plan civil.

Pour les odeurs qui remontent par les siphons, il existe des produits d'entretien qui les éliminent. Ces produits d'entretien, comme leur nom l'indique, sont à charge de celui qui doit faire l'entretien: le locataire.

kaplan · #19 10-08-2006 10:44:09

Grmff a écrit :

Pour ce qui est de la jouissance paisible que le bailleur doit à son locataire, il a l'obligation de donner les lieux en bon état. Pas de faire cesser les nuissances entre voisins.

Ceci étant dit ,comme le dit GRMFF , le bailleur doit garantir la possession paisible de la chose et doit aussi protéger le locataire contre les troubles de droits provenant des tiers MAIS pas contre les troubles de fait provenant des tiers

SAUF wink à mon humble avis si ces troubles de fait provenant des tiers viennent d'un bien appartenant aussi au même propriétaire. ( ce qui semble être votre cas si j'ai bien lu ? )
Dans ce cas , le locataire pourra demander en justice la résolution du bail .
A vérifier quand même auprès de spécialistes.

SNPC · #20 10-08-2006 12:15:05

kaplan a écrit :

Grmff a écrit : Pour ce qui est de la jouissance paisible que le bailleur doit à son locataire, il a l'obligation de donner les lieux en bon état. Pas de faire cesser les nuissances entre voisins.

Ceci étant dit ,comme le dit GRMFF , le bailleur doit garantir la possession paisible de la chose et doit aussi protéger le locataire contre les troubles de droits provenant des tiers MAIS pas contre les troubles de fait provenant des tiers
SAUF à mon humble avis si ces troubles de fait provenant des tiers viennent d'un bien appartenant aussi au même propriétaire. ( ce qui semble être votre cas si j'ai bien lu ? )
Dans ce cas , le locataire pourra demander en justice la résolution du bail .
A vérifier quand même auprès de spécialistes.

Non, le propriétaire n'est pas tenu de faire cesser le trouble de fait émanant d'un de ses locataires qui nuit à un autre de ceux-ci. Il n'en a du reste pas le moyen juridique, en principe du moins. De même, le locataire ne peut pas demander la résolution du bail sur cette base.

Toutefois, il est possible éventuellement que le propriétaire agisse contre le locataire qui se conduit mal, en faisant la preuve du trouble en question ET en démontrant qu'il risque de perdre d'autres locataires, à cause de ces comportements. (Le mieux est de produire des lettres émanant des locataires avec plaintes et avertissement qu'ils vont quitter les lieux).
Il aura ainsi satisfait aux conditions de la responsabilité délictuelle §1382 cc: une faute, un dommage et un lien de cause à effet).

Cela implique évidemment que les locataires qui se plaignent ne quittent le bien ou menacent de le faire qu'à l'échéance de leur bail ou moyennant les préavis légaux puisqu'ils n'ont aucun grief à faire valoir contre le bailleur!

J'ai connu des cas où cette technique a marché...

Bien sûr, tout ceci est théorique et il faut voir comment les choses se passent dans la réalité!

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