convocation à une assemblée générale extraordinaire

Ingrid1 · #1 12-08-2006 18:55:46

En cas d'assemblée générale extraordinaire, faut-il convoquer les copropriétaires par lettre recommandée, ou bien un simple courrier suffit-il? Faut-il le faire 15 jours avant la date de l'assemblée, ou plus tôt?

grmff · #2 12-08-2006 22:07:18

La réponse ne se trouve pas sur internet, mais dans votre acte de base et dans les résolutions d'assemblées générales.

A mon sens, les conditions pour réunir une AGE sont généralement les mêmes pour que une AGO. AGE et AGO sont toutes deux des AG...

Voyez l'acte de base pour être sûr.

ABSA · #3 18-08-2006 17:22:12

Grmff a écrit :

La réponse ne se trouve pas sur internet, mais dans votre acte de base et dans les résolutions d'assemblées générales.

Deux remarques sur le sujet:

- courrier simple ou recommandé? Voir la réponse de Grmff. Cependant, il ne faut perdre de vue que la personne qui convoque doit pouvoir prouver, en cas de litige par exemple, que l'envoi de la convocation a été réalisée dans les délais.

- Un seul délai est prévu au niveau des assemblées générales par la loi. C'et en cas de deuxième assemblée car la première n'a pas atteint le quorum. "... une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins..." (Art 577-6 §3)

Casimir-9803 · #4 26-08-2006 16:29:35

Le dernier eNEWS (N° 39) du CNIC me surprend. « En cas d’urgence, le syndic, doit faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ce cas, il doit informer les copropriétaires des travaux qu’il fait entreprendre et convoquer immédiatement une nouvelle assemblée générale. »

Je ne voudrais être le syndic de ces copropriétés sinistrées par des inondations qui se succèdent à un rythme élevé. Et je râlerais comme copropriétaire appelé plusieurs fois par an pour confirmer l’urgence évidente !
Sans quoi d'accord bien évidemment avec ce N° 39 du CNIC

casimir

ABSA · #5 28-08-2006 15:53:01

En effet, il semble avoir une erreur dans la communication du CNIC.

Notons les points suivants:

- le syndic doit accomplir "tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire (Art 577-8 §4 4°)". Il a donc le pouvoir de commander des travaux urgents mais il n'a aucune obligation légale de "convoquer immédiatement une assemblée générale". Ce qui n'a d'ailleurs plus de sens puisque les travaux sont au minimum commandés si pas réalisés.
Dans la pratique, il est clair que le syndic a intérêt de communiquer vers les copropriétaires (courrier ou avis). Et dès la première assemblée générale qui suit la réalisation du travail urgent, le syndic doit faire rapport.

- Le sujet de l'article est les travaux urgents. Il important d'attirer l'attention sur le fait que les actes conservatoires et d'administration provisoire ne se limitent pas aux travaux. Au niveau de la jurisprudence, nous retrouvons d'autre type d'action qui présentent des coûts pour la copropriété comme par exemple:
* le fait pour le syndic de pratiquer une saisie-arrêt conservatoire
* l'action, en référé, tendant à l'enlèvement de panneaux publicitaires placé sur des parties communes.
* la nomination d'un expert en vue de constater un dommage affectant les parties communes.
* Sous certaines conditions et de manières plus contreversée, l'action en recouvrement de sommes impayées par un copropriétaires.
* l'introduction d'une action visant à obtenir l'accès, qui était refusé par les occupants, à des appartements pour pourvoir réaliser des travaux à des installations communes passant dans les appartements.
* etc....

Casimir-9803 · #6 28-08-2006 16:58:34

ABSA a écrit :

En effet, il semble avoir une erreur dans la communication du CNIC.
Notons les points suivants:
- le syndic doit accomplir "tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire (Art 577-8 §4 4°)". Il a donc le pouvoir de commander des travaux urgents mais il n'a aucune obligation légale de "convoquer immédiatement une assemblée générale". Ce qui n'a d'ailleurs plus de sens puisque les travaux sont au minimum commandés si pas réalisés.
Dans la pratique, il est clair que le syndic a intérêt de communiquer vers les copropriétaires (courrier ou avis). Et dès la première assemblée générale qui suit la réalisation du travail urgent, le syndic doit faire rapport.
- Le sujet de l'article est les travaux urgents. Il important d'attirer l'attention sur le fait que les actes conservatoires et d'administration provisoire ne se limitent pas aux travaux. Au niveau de la jurisprudence, nous retrouvons d'autre type d'action qui présentent des coûts pour la copropriété comme par exemple:
* le fait pour le syndic de pratiquer une saisie-arrêt conservatoire
* l'action, en référé, tendant à l'enlèvement de panneaux publicitaires placé sur des parties communes.
* la nomination d'un expert en vue de constater un dommage affectant les parties communes.
* Sous certaines conditions et de manières plus contreversée, l'action en recouvrement de sommes impayées par un copropriétaires.
* l'introduction d'une action visant à obtenir l'accès, qui était refusé par les occupants, à des appartements pour pourvoir réaliser des travaux à des installations communes passant dans les appartements.
* etc....

Merci pour votre mise au point qui me paraît très complète et logique smile
Casimir

luc · #7 28-08-2006 21:19:09

ABSA a écrit :

En effet, il semble avoir une erreur dans la communication du CNIC.

La communication en néerlandais du CNIC est sur un point essentiel très différente de celle cité par Casimir. J'ai demandé le texte en français au CNIC pour être sûr que les deux versions sont identiques.

ABSA a écrit :

Le sujet de l'article est les travaux urgents. Il important d'attirer l'attention sur le fait que les actes conservatoires et d'administration provisoire ne se limitent pas aux travaux.

Correct.

ABSA a écrit :

Au niveau de la jurisprudence, nous retrouvons d'autre type d'action qui présentent des coûts pour la copropriété comme par exemple:
* le fait pour le syndic de pratiquer une saisie-arrêt conservatoire
* l'action, en référé, tendant à l'enlèvement de panneaux publicitaires placé sur des parties communes.
* la nomination d'un expert en vue de constater un dommage affectant les parties communes.
* Sous certaines conditions et de manières plus controversée, l'action en recouvrement de sommes impayées par un copropriétaires.

Entièrement d'accord.

ABSA a écrit :

* l'introduction d'une action visant à obtenir l'accès, qui était refusé par les occupants, à des appartements pour pourvoir réaliser des travaux à des installations communes passant dans les appartements.

D'accord, mais incomplet selon moi.

Ce n'est valable que quand les travaux ne concernent que les parties communes et rien d'autre. C'est une servitude commune de droit de passage.

S'il faut casser quelque chose appartenant à un lot privatif pour réparer une chose commune, alors il faut avoir l'autorisation du propriétaire de ce lot privatif. Et réparer à l'identique la chose privative ou remplacer avec autre chose, d'une qualité d'entretien, d'usage, ... au moins égale, en ayant l'accord explicite et individuelle de chaque copropriétaire concerné. Tout ceci aux frais de l'ACP.

Par cette procédure la chose privative concernée ne devient pas commune.

Le propriétaire du lot privatif a le droit d'être le maître d'ouvrage, de désigner le maître d'oeuvre, choisir lui-même l'entrepreneur, ... et être remboursé par l'ACP.

Mais il doit respecter les normes du cahier de charges voté par l'AG (e.a. le prix maximal, date limite, ... ). La réception provisoire (syndic) et définitive (AG) de la partie commune se fait alors par le maître d'oeuvre désigné par l'ACP (AG). Qui remet son rapport à l'AG par la voie du syndic.

J'aurais donc préféré le texte suivant:

* l'introduction d'une action visant à obtenir l'accès, qui était refusé par les occupants, à des appartements pour pourvoir réaliser des travaux à des installations communes passant dans les appartements, sans devoir casser et puis restaurer des installations privatives.

Ce qui précède est mon opinion personnelle. C'est au Tribunal de statuer sur les cas concrets qui lui sont soumis.

luc · #8 28-08-2006 22:34:39

Le texte complet d'eNEWS N° 39 du CNIC est:

Les travaux urgents:
En cas d’urgence, le syndic, sans en référer à l’assemblée générale, doit faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ce cas, il doit informer les copropriétaires des travaux qu’il fait entreprendre et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Afin de régler le premier acompte, en vue de l’ouverture du chantier, il peut demander une provision. Le syndic ne peut commander ces travaux, à sa seule initiative, que s’ils présentent un réel caractère d’urgence et si la sauvegarde de l’immeuble est en péril.
On peut citer aussi, par exemple;
· Les travaux concernant la sécurité des personnes (exemple: la remise en état des poutres et solives);
· Les travaux remédiant à une grave insuffisance de chauffage compromettant l’habitabilité des lieux;
· L’étayage d’un mur menaçant de s’écrouler, la réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble, etc.
Le syndic doit cependant user avec prudence de ce pouvoir de commander des travaux urgents car l’assemblée générale peut refuser de ratifier son initiative.
Si l’assemblée générale n’approuve pas la décision du syndic, l’association des copropriétaires doit tout de même régler aux entreprises les travaux qu’elles ont réalisés.
Pour obtenir le remboursement de ces dépenses, l’association des copropriétaires doit intenter une action en justice contre le syndic. Un tel schéma résulte du fait que le syndic est le mandataire de l’association des copropriétaires et qu’à ce titre, il a le pouvoir de représenter l’association des copropriétaires, et donc de l’engager dans tous le actes de la vie civile.

En omettant de citer la partie en gras on a changé le sens de l'eNews concerné.

L'eNEWS N° 52 en néerlandais sur le même sujet dit:

Dringende noodzakelijke werken
Bij hoogdringendheid, kan de syndicus, zelfs indien de algemene vergadering nog niet de gelegenheid heeft gehad zich hierover uit te spreken, beslissen tot het laten uitvoeren van noodzakelijk dringende werken om een onverwachte degradatie van de gemeenschappelijke zaken of wanneer de gebrekkige toestand schade kan veroorzaken aan andere delen van het gebouw of nog indien de veiligheid van inwoners en bezoekers in het gedrang komt, te vermijden en in oorspronkelijke staat of normale werking te houden.
Onder dringende en noodzakelijke werken vallen onder andere;
· Werken met betrekking op de veiligheid van personen (bv.: het terug in goede staat brengen van draag– en steunbalken);
· Werken aan een sterk verwaarloosde verwarmingsinstallatie teneinde de bewoonbaarheid van de kavels te kunnen verzekeren;
· Het stutten van een muur bij instortingsgevaar, het herstellen van een dak die een ernstige waterinfiltratie veroorzaakt aan de binnenkant van het gebouw, enz.
Bij twijfel over de ernst, moet de syndicus zo mogelijk, met het oog op het afleggen van verantwoording omtrent zijn beheer, vooreerst een (buitengewone) algemene vergadering bijeen roepen alvorens tot actie over te gaan.
De syndicus kan een bijkomende voorschot opvragen teneinde het hoofd te kunnen bieden aan het eerste voorschot dat moet worden betaald aan de firma die de werken zal uitvoeren.
Zelfs indien de algemene vergadering niet akkoord zou gaan met de beslissing van de syndicus, dan nog zal ze in eerste instantie gehouden zijn om de gerealiseerde werken aan de firma te betalen.
Om een terugbetaling van deze kosten te bekomen zal de vereniging van mede-eigenaars genoodzaakt zijn de syndicus te dagvaarden. Dit plan resulteert uit het feit dat de syndicus de mandataris is van de vereniging van mede-eigenaars en hij bij deze beschikt over een vertegenwoordigingsbevoegdheid waardoor hij namens de vereniging van mede-eigenaars verbintenissen kan afsluiten.

La version N nuance la convocation obligatoire de l'AG et la version F aussi mais autrement.

Néanmoins les deux versions disent implicitement la même chose: si le syndic ne sait pas prouver que c'était une mesure urgente, conservatoire et provisoire, il devra rembourser le montant des travaux à l'ACP, sous condition que l'AG refuse de ratifier son initiative.

Il doit donc au moins mettre chaque travail de ce type mettre explicitement à l'ordre du jour.

Ex de provisoire:
Une porte d'entrée en verre cassé pourra être remplacé à l'identique sans problèmes, même si les clés doivent être remplcés.

Mais il devra avoir l'autorisation préalable de l'AG s'il veut en même temps sécuriser l'entrée et faire adapter la porte dans ce sens. Parceque ce n'est plus une mesure provisoire.

Ce qui précède est mon opinion personelle.

Casimir-9803 · #9 29-08-2006 05:48:11

Grand merci pour ces deux versions. Comme quoi le bilinguisme est chose difficile mad

casimir

ABSA · #10 29-08-2006 08:41:54

Il semble que nous sommes bien d'accord sur l'ensemble des points.

Afin d'être plus précis pour Luc.

Luc a écrit :

Ce n'est valable que quand les travaux ne concernent que les parties communes et rien d'autre.

Cela est tout à fait clair. Le cas de jurisprudence que nous avons repris est un jugement du 6 août 1998 rendu par le juge de paix de Furnes. Le syndic devait avoir accès à l'appartement pour réparer ou renouveler un compteur d'eau et déterminer la cause d'un refoulement de gaz brûlés.

convocation à une assemblée générale extraordinaire

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