LOcation à des étudiants

Babiroussa · #1 04-10-2006 10:25:25

Bonjour et bravo pour votre forum qui apporte bcp de réponses.

Je suis confronté à un cas neuf qui me pose question: un couple d'étudiant souhaite louer un des mes appartements; ils ont l'air honnêtes et les parents se portent caution évidemment. Quel bail faut-il leur rédiger ? Un bail pour résidence principale ? cela ne me semble pas convenir car ils ne comptent pas se domicilier dans l'appart. Quelles sont dès lors les conditions particulières à insérer dans le bail ?

D'avance, merci pour vos réponses.

SNPC · #2 04-10-2006 11:07:17

Vous devez faire un bail de résidence secondaire, qui est un bail classique du code civil, ne bénéficiant pas d'une protection particulière.
Il faut indiquer l'adresse de la résidence principale des locataires.
La question la plus épineuse dans un bail à des étudiants est celle de la durée: que faire pendant la période de vacances (certains baux types émanant d'universités prévoient une période de 10 mois...). D'autre part, il arrive souvent que l'étudiant abandonne ses études en cours d'année et il est très difficile de relouer à ce moment!
Bien sûr, le bail ne permet en principe pas la résiliation anticipée par le locataire mais très souvent, dans un tel cas, il arrête de payer le loyer.
Je crois que notre ami Grmf! serait de bon conseil à ce sujet.
Sachez par ailleurs que le SNP édite des baux-types de résidence secondaire et des baux pour étudiants.

grmff · #3 04-10-2006 12:59:18

Alors là, c'est effectivement ma spécialité...

Perso, j'utilise un bail simplifié. Les conditions sont les suivantes:
1. Bail de 12 mois
2. 1 bail par étudiant (appart 2chambres = 2 baux)
3. jouissance des communs
4. Interdiction de domicile car logement étudiant (important de justifier)
5. Bail de type court de une année, sans résiliation possible
6. Possibilité de remplacement par une autre personne, sous réserve d'acceptation (par moi et par les autres étudiants de l'appart)
7. Taxe communale à charge de l'étudiant
8. Mobilier à charge de l'étudiant, mentionné au contrat, et mentionné aux impôts comme revenus mobiliers (15% de la moitié du loyer de mobilier)
9. 2 mois de garantie à payer à la signature
10. Les parents ne signent que quand l'étudiant est mineur
11. Pas de différence entre les jolies et les moches...

Si un étudiant quitte en cours d'année, le loyer est néanmoins dû. En basse conjoncture, il arrive que le remplaçant paye moins que le locataire initial. La différence est à charge du locataire initial.

Chaque année, quelques étudiants résilient en cours de bail, et je complète avec des baux de type court. Certains mois ne sont pas loués, et sont alors payés par le locataire initial. Mon taux de perte est nul au niveau du loyer. Le taux de perte est négligeable pour le locataire.

Le nombre d'étudiant qui reste 6 mois est en augmentation, et avec Bologne, cela ne va pas s'améliorer.

Je prends toujours copie de la carte d'identité et d'étudiant.

grmff · #4 04-10-2006 14:32:08

9. 2 mois de garantie à payer à la signature

J'oublie de compléter: sur mon compte ou en cash. Pas d'intérêts sur la garantie.

Babiroussa · #5 04-10-2006 14:44:40

Oui, faire un bail de type "kot étudiant" ca me parait plus simple. Mais qu'en est-il lorsque, oh malheur, l'étudiant ne paie plus ? la procédure d'expulsion est-elle aussi lourde que pour les résidences principales ? Par ailleurs, je me dit qu'en faisant un bail "classique", avec les parents en caution, je peux me faire assurer contre la perte de revenus locatifs (ce que propose le SNP depuis peu) et bénéficer de la protection juridique. Dilemne...
Par ailleurs, à Gembloux, il y a une taxe de 125 euros sur les "résidences secondaires", kots inclus évidemment...

Enfin, il y a 3 autres logements dans le bâtiments, loués à des non-étudiants. Si je "divise" un appartement en 2 kots, la Commune ne va-t-elle pas considérer qu'il y a 5 logement dans le bâtiment et que je tombe dès lors sous le coup d'une série d'obligations, prescrites dans un règlement communal, qui impose aux immeubles comptant 5 logements ou plus, de mettre des paroi anti-feu, des portes coupe-feu, des dévidoirs...?

grmff · #6 04-10-2006 14:57:15

Oui, faire un bail de type "kot étudiant" ca me parait plus simple. Mais qu'en est-il lorsque, oh malheur, l'étudiant ne paie plus ? la procédure d'expulsion est-elle aussi lourde que pour les résidences principales ? Par ailleurs, je me dit qu'en faisant un bail "classique", avec les parents en caution, je peux me faire assurer contre la perte de revenus locatifs (ce que propose le SNP depuis peu) et bénéficer de la protection juridique. Dilemne...

En cas d'expulsion, la procédure est aussi lourde, oui. Mais je n'ai jamais dû le faire... Croyez-en mon expérience. L'assurance est totalement inutile en ce cas.

Par ailleurs, à Gembloux, il y a une taxe de 125 euros sur les "résidences secondaires", kots inclus évidemment...

A LLN, il y a une taxe de 90€. Toujours mise à charge du locataire.

Enfin, il y a 3 autres logements dans le bâtiments, loués à des non-étudiants. Si je "divise" un appartement en 2 kots, la Commune ne va-t-elle pas considérer qu'il y a 5 logement dans le bâtiment et que je tombe dès lors sous le coup d'une série d'obligations, prescrites dans un règlement communal, qui impose aux immeubles comptant 5 logements ou plus, de mettre des paroi anti-feu, des portes coupe-feu, des dévidoirs...?

Là, je n'en sais rien. J'avoue ne pas connaître le cas de Gembloux. Mais certains considèrent que le fait de séparer un logement en deux ne transforme pas réellement le logement.

Pour le code wallon, par exemple, le logement collectif restera toujours un seul logement. Par exemple, un détecteur de fumée suffit pour un logement collectif (de mois de 80m2 en un seul niveau)

Perso, je sais comment je ferais... voir ci-dessous

Babiroussa · #7 04-10-2006 15:04:24

Merci pour vos réponses. Je vais relire attentivement le règlement communal et aviser à la lumière de vos conseils.

Sylvain

curieux · #8 04-10-2006 17:16:45

A Gmrff,

auriez-vous la gentillesse de nous faire part de votre expérience au point de vue des dégâts locatifs, entretien etc...
Le logement étudiant n'entraîne-t-il pas quelques déboires ?
Quid de la fréquence des remises en état : peintures, remplacement du mobilier etc....
Les étudiants qui partagent un appartement se présentent ensemble au départ je présume.

Merci.

(PS : je comprends mieux vos positions concernant le chauffage et les chaudières.)

grmff · #9 04-10-2006 18:04:52

Dégats locatifs:
Cela va encore dans l'ensemble... Les peintures, je repeins quand je rachete... et c'est tout. Le mobilier tient relativement bien. Je n'ai jamais remplacé le mobilier depuis le début de mon aventure (13 ans déjà)

Peinture et travaux:
Si ils veulent repeindre, je paye la peinture (j'amène ma peinture, mes pinceaux, mes rouleaux, le tape, les mélangeur...)

Si ils veulent un nouveau revêtement de sol, je le paye après l'avoir choisi avec eux. Je ne paye pas la main d'oeuvre, mais tous les matériaux: lampes, serrures, bloques fenêtre, micro-onde, ...

Dégats locatifs:
A part pour les matelas pour lesquels je n'ai as encore de solution, les dégats sont limités. En moyenne sur 2005-2006, 25€ par chambre sont retenus sur la garantie locative. Généralement, c'est parce qu'ils ne suivent pas les instructions que je leur donne, ou qu'ils sont négligents.

Dans les conneries, il y a les matelas sur lesquels ils ne mettent pas toujours de protège-matelas. Les matelas avec protège-matelas restent neufs, et les autres sont foutus en 2 ans (un côté par an...)

Outre les matelas, il y a les meubles qu'ils nettoyent avec le coté agressif de l'éponge à vaisselle. Pas faute de leur dire pourtant...

Dans les petits communautaires où je me trouve seul proprio, je loue à des groupes qui se connaissent. Les tarifs sont supérieurs, et les dégats et tracas inférieurs.

Ailleurs, je loue la chambre. (A LLN, dans un commu de 12 chambres, il peut y avoir 12 prorpios... Bonjour les accords pour les rénovations des communs...)

Ben1980 · #10 05-10-2006 12:21:44

Grmff a écrit :

Citation :9. 2 mois de garantie à payer à la signature
J'oublie de compléter: sur mon compte ou en cash. Pas d'intérêts sur la garantie.

la garantie sur votre compte ou en cash ?? ... et la taxe communale à charge de l'étudiant non domicilié ?? .. je rêve ... pas très élégant tout ça.

SNPC · #11 05-10-2006 12:39:59

Ben1980 a écrit :

la garantie sur votre compte ou en cash ?? ... et la taxe communale à charge de l'étudiant non domicilié ?? .. je rêve ... pas très élégant tout ça.

Je ne partage pas votre point de vue:

En ce qui concerne la garantie: la loi n'impose des règles en matière de garantie que pour les baux de résidence principale. Dès lors ces modalités restent totalement libres pour les baux de résidence secondaire que sont généralement les locations de kots.
Sur le plan de l'équité, il faut savoir que souvent les kots sont meublés ce qui facilité la "disparition" du locataire, en laissant parfois une ardoise. Le fait que le bailleur détient la garantie le met un peu à l'abri de ce genre de surprise. Evidemment, ne me faites pas dire ce que je ne dirai (ni ne penserai) jamais: il n'est pas question de cautionner les comportements d'un bailleur qui cherche à tout prix à conserver la garantie! mais songez un instant que si le bailleur "tient en otage" la garantie, de son côté le locataire "tient en otage" pendant toute la location, le bien loué dont la valeur est bien supérieure, avec tous les risques de déprédation et de carence de paiement, et la protection de la loi, notamment au niveau de la procédure!

Seul bémol: pour ma part je ne suis pas d'accord que le bailleur ne serve pas d'intérêts au locataire sur SON argent!

2. Taxe communale:
Là, je rejoins tout à fait Grmf! Il n'est pas normal que cette taxe soit mise à charge du propriétaire qui est déjà largement imposé sur ses revenus immobiliers! Il s'agit en fait d'une taxe destinée à défrayer les pouvoirs locaux des dépenses qui leur sont occasionnées par les occupants des immeubles qui ne sont pas domiciliés dans la commune et ne paient donc pas, dans ce lieu de résidence, de centimes additionnels communaux à l'IPP. Elle incombe donc logiquement au locataire.

Babiroussa · #12 05-10-2006 12:56:55

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2. Taxe communale:
Là, je rejoins tout à fait Grmf! Il n'est pas normal que cette taxe soit mise à charge du propriétaire qui est déjà largement imposé sur ses revenus immobiliers! Il s'agit en fait d'une taxe destinée à défrayer les pouvoirs locaux des dépenses qui leur sont occasionnées par les occupants des immeubles qui ne sont pas domiciliés dans la commune et ne paient donc pas, dans ce lieu de résidence, de centimes additionnels communaux à l'IPP. Elle incombe donc logiquement au locataire. [/quote]

je suis parfaitement d'accord avec SNP.
Pour ma part j'habite le centre de LLN, dans un immeuble où rien que l'évacuation des poubelles me coute 140 € par an (malgré le tri minutieux que j'opère). Pourquoi un tel montant ? Car le container à poubelle est commun à l'immeuble qui est partagé avec des étudiants. Et il est sidérant de constater comment les étudiants trient leurs déchets: on retrouve fréquemment dans le container destiné aux ordures ménagères des télévisions, des appareils électriques, des meubles cassés, des matelas et au mois de septembre, des m³ de cartons... alors 90 euros par an pour une taxe communale, je trouve cela très raisonnable. Si en plus, cela revenait au propriétaire, ce serait le comble!

Ben1980 · #13 05-10-2006 14:22:27

il est pourtant normal qu'un contribuable ne puisse pas être redevable de la taxe additionnelle dans plus d'une commune pour un même exercice d'imposition. il faut alors que l'étudiant arrête de la payer dans sa commune de domiciliation ?

et puis dire "ah non, pas de taxe communale pour le propriétaire, il paye déjà assez d'impôts sur ses revenus" .. enfin .. tout ça n'a rien à voir. C'est comme un automobiliste qui refuserait de payer des droits d'enregistrement sur sa nouvelle maison parce qu'il paye déjà beaucoup de taxes sur sa voiture ...

curieux · #14 05-10-2006 20:46:07

A gmrff

Grmff a écrit :

Dégats locatifs:
Cela va encore dans l'ensemble... ...
Peinture et travaux:
Si ils veulent repeindre,...
Si ils veulent un nouveau revêtement de sol, ..., ...
Dans les conneries, il y a les matelas sur lesquels ils ne mettent pas toujours de protège-matelas. Les matelas avec protège-matelas restent neufs, et les autres sont foutus en 2 ans (un côté par an...)
....

Merci d'avoir psrtagé.

c'est donc une forme de location qui demande une disponibilité et des qualités relationnelles spécifiques.

Pour les matelas : peut-être fournir le protège-matelas ? Moins cher à remplacer (chaque année) qu'un matelas (tous les deux ans)

grmff · #15 05-10-2006 22:05:10

Pour les matelas : peut-être fournir le protège-matelas ? Moins cher à remplacer (chaque année) qu'un matelas (tous les deux ans)

Nous avons essayé. Mais ils ne sont pas fichus de les passer en machine à la fin de l'année. De plus, on en récupère que la moitié... dans un sale état.

Bref, j'ai abandonné. Certains matelas sont fichus en 2 ans (et alors intégralement facturés aux étudiants à la sortie)
Certains autres matelas ont 12 ans et sont encore bons (dixit les étudiants après signature de l'état des lieux de sortie, et donc sans risque pour eux de dire que ce sont de foutus matelas...)

Pour le reste, je dois dire que j'ai pas mal adapté ce que font les agences. Je ne pense pas que quoi que ce soit soit illégal, comme le mentionne très bien SNP. Les agences demandent la garantie sur leur compte, la taxe est remise à charge du locataire par les agences,...

Pour ce qui est du calcul des intérêts sur la garantie, ils seraient trop fastidieux à calculer... Certains restent un an, d'autres deux, d'autres 3 et demi... J'ai donc opté pour ne pas en donner. C'est mentionné comme tel au contrat. Limite? Certes... mais légal. Mes locataires étudiants comprennent que cela fait partie du package.

Ce qui me fait dire que je suis dans le bon? Mes anciens locataires me disent encore bonjour les années suivantes...

cochise · #16 07-10-2006 09:36:10

Grmff a écrit :

11. Pas de différence entre les jolies et les moches...

sans commentaire lol lol lol

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