contrat type de courtage

jacq · #1 01-03-2007 07:55:20

En lisant les différents articles concernant ce sujet, j'ai pu constater que l'agent immobilier pouvait se payer la totalité de ses honoaires sur l'acompte versé par l'acheteur. Et fait, encore plus grave dans le cas d'une location commercial avec cession de fond de commerce il encaisse la totalité de la reprise et aucune garantie de solvabilité de l'agent immobilier n'est donné au vendeur dans le cas ou celui-ci garderait les fonds destiné au vendeur. Aucune clause compensatoire n'est indiqué dans aucun contrat que j'ai pu lire à ce jour. VOIR CONTRAT DE VENTE ET LOCATION FOND DE COMMERCE, proposé par la Chambre d'Arbitrage.
Ma réflextion concernant cette nouvelle législation est qu'il y a plus de clauses de pénalités en faveur de l'agent immobilier et aucune clauses compensatoires en faveur du vendeur.

grmff · #2 27-02-2007 23:27:21

Pas d'analyse critique d'un avocat? N'est-ce point normal? Peut-on lui demander de critiquer une loi, alors qu'il est chargé de participer à son application? Boarf... pas trop étonnant.

PIM · #3 27-02-2007 23:06:54

Un article récapitulatif sur l'AR est rédigé par l'avocat spécialisé Laurent Collon et publié ce 27/2/07 sur le portail Droit.be

Dommage qu'il n'y ait pas la moindre analyse critique...

grmff · #4 08-02-2007 19:05:38

Quel excellent article dans le Soir, comme souvent d'ailleurs. Les journaleux feraient bien de s'intéresser de près à la verve des spécialistes immobiliers...

Que celui qui s'est reconnu ne rougisse pas, ce n'est pas nécessaire... yikes

PIM · #5 08-02-2007 14:59:03

PIM a écrit :

Nous sommes le premier février 2007. Le dit AR est d'application à partir de ce jour.
Une petite partie de la presse en parle (mais sans commentaires, ni analyse, puisqu'apparemment il s'agit d'une simple reprise d'un communiqué diffusé par l'agence Belga)
Voir notamment:
RTL
Canal Z

Il y a aussi, dans la presse, des journalistes qui font autre chose que du copier/coller de l'agence Belga.

Voir notamment (outre La Libre déjà citée) Le Soir
Dommage cependant que tous ces journalistes n'en aient pas profité pour être un peu plus critiques quant à à la légitimité (voire la légalité) de cet AR....

PIM · #6 02-02-2007 10:08:01

Dans La Libre de ce 2 février 07:

L'Arrêté royal précisant les droits et devoirs des agents immobiliers en matière contractuelle est entré en vigueur hier.
Dans la foulée, les intéressés ont concocté un contrat-type.
Avec l'aval de la ministre des Classes Moyennes.

Les agents immobiliers traînent derrière eux une piètre réputation. Quand bien même quelques-uns d'entre eux seulement sont incompétents ou malhonnêtes, c'est l'ensemble du secteur qui en pâtit. Il y a des mois de cela, tant les agents immobiliers, via leur Institut professionnel (IPI), que les consommateurs décidaient de réagir. Résultats ? Ce sont deux ministres, Sabine Laruelle (Classes moyennes) et Freya Van den Bossche (Protection de la consommation), qui ont peaufiné un arrêté royal (AR) précisant quelles devaient désormais être les règles de bonne conduite en matière de contrats et de pratiques commerciales.

Cet AR est entré en vigueur hier, 1er février. L'occasion, pour Freya Van den Bossche, de rappeler quelques-unes de ses grandes lignes. Notamment que le consommateur qui signe un contrat avec un agent immobilier aura désormais toujours droit à un délai de réflexion de 7 jours, quel que soit l'endroit où le contrat a été conclu (chez lui, à l'agence...); qu'un contrat d'exclusivité ne peut dépasser 6 mois; que dorénavant, les contrats doivent être écrits et décrire précisément les tâches de l'agent immobilier; que ce dernier doit rendre des comptes; qu'en cas de manquements, le consommateur a droit à une indemnisation allant jusqu'à 75 pc de la commission; mais qu'il a également des devoirs, dont le non-respect est soumis à indemnisation; etc.

Trois pans fondateurs

À cet AR, Sabine Laruelle, en collaboration étroite avec l'IPI, a ajouté deux grandes mesures : un code de déontologie "adapté aux pratiques du XXIe siècle", dira-t-elle, ainsi qu'un contrat-type conforme à la nouvelle réglementation, valable pour des missions de vente tantôt exclusive, tantôt non exclusive. Le premier est entré en vigueur en décembre dernier, le second ce jeudi, concomitamment à l'AR le concernant (1).

"Ce contrat-type va plus loin que l'arrêté royal, explique Sabine Laruelle. Pour faciliter les comparaisons, il impose que les honoraires que s'accordent les agents immobiliers comprennent la TVA. Il impose une description précise du bien (libre d'occupation...) et l'indication de données sur le prix (fourchette, prix minimum, prix estimé). Il cerne exactement le rôle de l'agent tout en l'obligeant à informer au moins une fois par mois son client de l'exécution de sa mission. Il tient enfin compte de certaines indemnités dues tant au consommateur qu'au professionnel".

Seule petite déception, ce contrat qui a reçu le double cachet de l'IPI et de la ministre des Classes Moyennes n'est pas obligatoire, juste recommandé. "C'est aux consommateurs à faire le forcing, répondra-t-elle en substance, et ainsi à généraliser son utilisation". Non sans ajouter que s'il faut le rendre obligatoire, elle y passera.

"Le principe fondateur de ce contrat-type, conclut-elle, est de permettre aux quelque 95 pc d'agents immobiliers qui travaillent bien de se retrouver dans une saine situation de concurrence". L'IPI aurait préféré que les autres professionnels habilités à vendre des biens (les géomètres, les architectes, les notaires, les comptables et les avocats) soient, comme ses 8700 membres, soumis aux mêmes exigences, mais ce ne sera pas encore pour cette fois-ci. De nouvelles discussions devraient avoir lieu au Conseil d'Etat sur ce sujet.

(1) On se souviendra que Test-Achats et le groupe d'agences ERA, jugeant que l'IPI tardait à sortir son contrat-type avaient sorti le leur fin août dernier.

(fin de citation)

grmff · #7 01-02-2007 18:26:10

Entendu sur rtbf La première: le contrat type de courtage est disponible sur www.ipi.be

PIM · #8 01-02-2007 11:57:59

Nous sommes le premier février 2007. Le dit AR est d'application à partir de ce jour.

Une petite partie de la presse en parle (mais sans commentaires, ni analyse, puisqu'apparemment il s'agit d'une simple reprise d'un communiqué diffusé par l'agence Belga)

Voir notamment:

RTL

Canal Z

PIM · #9 28-01-2007 17:18:04

Dans son IPI-Mail envoyé le 26 janvier aux agents immobiliers agréés, à propos de cet AR, l'IPI considère notamment (je cite):

"Sur le contenu proprement dit du nouvel arrêté royal, certes ce dernier n’est pas parfait, mais il présente néanmoins des avantages substantiels tels que :

- l’obligation d’établir un contrat écrit pour les deux parties, soit non seulement vous-même, mais aussi votre commettant consommateur ;

- une clarification des règles et donc une plus grande sécurité des parties, notamment en ce qui concerne les indemnités de résiliation et les clauses pénales ;

Ce faisant, la nouvelle réglementation permettra d’éviter bien des litiges.

Aussi, même s’il nous faudra à tous, agents immobiliers comme consommateurs, une période d’adaptation, nous sommes convaincus que le nouvel arrêté royal aura des effets indiscutablement bénéfiques pour l’ensemble de la profession et pour son image. En ce sens, la mise à votre disposition par l’Institut de contrats types labellisés par les autorités publiques ne pourra que contribuer à l’amélioration de cette image."

J'ai adressé, pour ma part, un email à un responsable du cabinet de la Ministre des Classes Moyennes, chargé de ce dossier.

Il me répond, en substance, notamment:

- c'est la Ministre socialiste Freya VDBossche qui était demanderesse de cet AR (et pas la Ministre Laruelle)
- "Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'il y ait beaucoup de manquements juridiques là-dedans. "

On peut donc se demander pourquoi l'IPI n'en pense pas autant et n'agit pas en conséquence....

PIM · #10 22-01-2007 11:03:20

Suite à la parution de cet AR, la Chambre d'Arbitrage et de Médiation a rédigé et édité ses propres modèles de missions exclusives et non-exclusives de recherche d'acquéreur et de locataire.

Dans un email adressé aux agents immobiliers, il est précisé notamment :

"Cette version s'écarte d'aspects controversés des modèles de contrats (facultatifs) édités par l'Institut professionnel des agents immobiliers (voir notre message du 5 janvier).

Ces modèles forment un tout cohérent ! Pour des raisons de sécurité juridique, nous attirons donc votre attention sur les risques qui résulteraient d'un panachage ou d'un "saucissonnage" de clauses diverses ou éparses contenues dans des textes d'origines différentes, ou d'une structure non conforme aux prescrits légaux.

La clause d'arbitrage figurant dans nos modèles, qui permet de régler rapidement les litiges y afférents, préserve votre choix de la langue de la procédure et la localisation en Belgique de celle-ci (contrairement aux modèles - facultatifs- édités par l'IPI, qui imposent, comme juridiction, le tribunal du lieu où est situé le bien - ce dernier pouvant être la région flamande ou un pays étranger). Cette clause d'arbitrage peut être, par ailleurs, légalement insérée dans vos propres contrats ou venir en remplacement de la clause de juridiction figurant dans les modèles IPI."

Ces modèles sont également accessibles online sur le site de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation

Pierre_Kiroule · #11 20-01-2007 11:01:12

PIM a écrit :

8° Dans le cas où la vente ou la location n'a pas lieu suite à la réalisation d'une condition, aucun honoraire, ni commission n'est dû par le consommateur.

condition SUSPENSIVE je suppose...
La nuance n'est pas négligeable !

Baxter · #12 19-01-2007 11:21:11

L'enfer est pavé de bonnes intentions...

PIM · #13 19-01-2007 08:37:11

12 JANVIER 2007( M.B. 19/01/07) - Arrêté royal relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers
Vu la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur, et en particulier l'article 34;
Vu l'avis du Conseil Supérieur des Indépendants et des PME, donné le 1er juin 2006;
Vu l'avis de la Commission des clauses abusives, donné le 22 novembre 2006;
Vu l'avis 41.267/1 du Conseil d'Etat, donné le 28 septembre 2006, en application de l'article 84, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;
Sur la proposition de Notre Ministre de la Protection de la consommation et de Notre Ministre des Classes moyennes, et de l'avis de Nos Ministres qui en ont délibéré en Conseil,
Nous avons arrêté et arrêtons :
Article 1er. Le présent arrêté s'applique aux contrats d'intermédiaire de vente, achat et location conclus entre les agents immobiliers, visés par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, et les consommateurs.
Art. 2. La mission d'intermédiation fait l'objet d'un contrat écrit. Les clauses de ce contrat d'intermédiaire déterminent :
1° La mission de l'agent immobilier et l'étendue de ses pouvoirs. Celles-ci sont décrites de manière claire et non équivoque sous une seule rubrique du contrat, établissant notamment si la mission de l'agent immobilier comporte la conclusion du contrat au nom et pour le compte du consommateur.
Le cas échéant, une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l'agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.
En cas de contrats d'intermédiaire de vente ou de location, pour lesquels l'agent immobilier reçoit la mission de négocier le prix ou les conditions de vente ou de location, le prix minimum de vente ou de location demandé et les conditions de vente ou de location sont clairement spécifiés.
2° Le tarif à payer par le consommateur pour la mission d'intermédiation.
Ce tarif est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur.
3° La durée du contrat.
Si l'agent immobilier bénéficie de l'exclusivité, la durée du contrat d'intermédiaire ne peut être supérieure à six mois.
4° Au cas où un contrat d'intermédiaire conclu pour une durée déterminée est prolongé ou renouvelé tacitement, il peut y être mis fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis de maximum un mois.
5° Lorsque le contrat d'intermédiaire précise que la mission est remplie lorsqu'une autre partie a émis une offre valable, il est précisé que cette offre est faite dans un écrit ou d'une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l'offre qui émane de cette autre partie.
6° Lorsque le contrat d'intermédiaire précise qu'est assimilé à la réalisation de la mission, le contrat conclu par le consommateur avec une autre partie à laquelle l'agent immobilier a donné des renseignements, il est indiqué que l'agent doit fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette autre partie.
7° Si le contrat d'intermédiaire prévoit que l'agent immobilier a droit à une indemnité pour les contrats conclus par le consommateur après la fin du contrat d'intermédiaire, cela n'est possible qu'à la condition que l'agent immobilier ait donné à l'autre partie à ces contrats une information précise et individuelle. Le contrat d'intermédiaire stipule que l'agent immobilier transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d'intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.
L'indemnité n'est due que si le consommateur conclut le contrat avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci telle qu'il est raisonnable d'admettre qu'elles disposaient de l'information donnée suite à cette relation.
L'agent immobilier n'a droit à l'indemnité que si le contrat est conclu par le consommateur dans les six mois qui suivent la fin du contrat d'intermédiaire.
8° Dans le cas où la vente ou la location n'a pas lieu suite à la réalisation d'une condition, aucun honoraire, ni commission n'est dû par le consommateur.
9° La clause de résiliation qui donne la faculté au consommateur de mettre fin pour l'avenir au contrat d'intermédiaire par volonté unilatérale sans qu'un quelconque motif soit exigé.
L'indemnité de rupture ne peut excéder 50 % des honoraires ou de la commission, à condition que le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation, ne soit pas vendu ou loué dans les six mois qui suivent la résiliation.
10° La mention manuscrite par le consommateur de la date et de l'adresse exacte de l'endroit où le contrat d'intermédiaire est conclu.
11° Une clause de renonciation, par laquelle le consommateur a le droit de renoncer sans frais au contrat dans les sept jours ouvrables, quel que soit le lieu où le contrat a été conclu, rédigée de la manière prévue à l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
Cette disposition ne s'applique pas en cas de réalisation du contrat d'intermédiaire dans les sept jours ouvrables, et avant que le consommateur n'exerce son droit de renonciation, à condition que le consommateur y accorde son consentement préalable et exprès.
12° La manière dont l'agent immobilier informe le consommateur de l'exécution de sa mission. Ces informations sont données périodiquement, et au moins sur base mensuelle.
Art. 3. Sont interdites les conditions et les clauses suivantes :
1° Les clauses qui entretiennent une confusion entre une faculté de résiliation offerte au consommateur moyennant indemnité et les clauses pénales qui sanctionnent l'inexécution des obligations de ce dernier.
2° Pour les contrats d'intermédiaire à durée déterminée, les clauses de résiliation qui prévoient un préavis de plus d'un mois avant la fin du contrat.
3° Les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l'agent immobilier, sans préjudice de l'application de l'article 32.21. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
Les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l'exclusivité tenant au fait que le consommateur vend lui-même le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation de vente, ou au fait qu'un autre agent immobilier (contrairement à l'exclusivité stipulée) est chargé de l'intermédiation de vente doivent être considérées comme des clauses pénales.
4° Des clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes, sans préjudice de l'application de l'article 32.15. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
La réciprocité exigée implique qu'en présence d'une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d'une obligation de l'agent immobilier.
L'exigence d'équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d'une partie, alors qu'une clause pénale à l'avantage de l'autre partie n'impose pas à celle-ci la preuve de son dommage.
Art. 4. Toute autre disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire de cet arrêté, est interdite et nulle.
Art. 5. Cet arrêté entre en vigueur le 1er février 2007.
Art. 6. Notre ministre des Classes moyennes et Notre ministre de la Protection de la consommation sont, chacun en ce qui le concerne, chargés de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Bruxelles, le 12 janvier 2007.

Texte NL
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2007-01-19&numac=2007011014

PIM · #14 12-01-2007 19:10:44

Toujours rien vu à ce sujet dans le Moniteur...

Pour une application au 1er février 07, cela va être fameux !

PIM · #15 10-01-2007 11:51:05

Pierre_Kiroule a écrit :

La clause "délai de réflexion - 7 jours" :
un nouvel exemple d'incongruité : dans le cadre d'une mission non exclusive donnée par le proprio-commettant à l'agence B, alors même qu'une mission de ce type existe depuis env. 3 semaines avec agence A: l'agence B doit attendre 7 jours avant de commencer sa mission (alors même que le bien est déjà sur le marché par A).

Je suppose que c'est ce qui a motivé, dans les contrats-type du "ministère (?), la clause selon laquelle le commettant (quel vilain mot) dispose de 7 jours de réflexion mais qu'en même temps il y renonce si la mission est remplie dans l'intervalle !!!

Dans le genre, "je suis dans l'illégalité et j'en suis fier", difficile de faire mieux !

Pierre_Kiroule · #16 09-01-2007 14:58:39

La clause "délai de réflexion - 7 jours" :

un nouvel exemple d'incongruité : dans le cadre d'une mission non exclusive donnée par le proprio-commettant à l'agence B, alors même qu'une mission de ce type existe depuis env. 3 semaines avec agence A: l'agence B doit attendre 7 jours avant de commencer sa mission (alors même que le bien est déjà sur le marché par A).

Pierre_Kiroule · #17 07-01-2007 17:22:51

PIM a écrit :

- le Roi dispose-t-il du droit d'imposer un contrat écrit en toutes circonstances ? La loi sur les pratiques du commerce lui permet d'imposer ou d'interdire l'utilisation de certaines clauses dans le but d'assurer un équilibre entre parties ou la loyauté des transactions; le Roi peut aussi déterminer un contrat-type (il l'a fait, par exemple, pour le contrat de courtage matrimonial), mais tel n'est pas le cas du projet d'arrêté royal relatif au courtage immobilier. Le fait de rendre obligatoire le principe du contrat écrit et, partant, d'interdire les (fréquentes) missions orales de vente et de location relève-t-il dès lors d’un tel arrêté royal ?

L'un des objectifs déclarés par la Ministre Freya vandenBossche est de mieux protéger le consommateur : en quoi le protège-t-on mieux en rendant obligatoire la signature d'un contrat avec l'agence ???

PIM · #18 06-01-2007 16:57:28

luc a écrit :

Il serait peut-être utile de lire l'avis suivant du Conseil de la Consommation en 2006 publié récemment sur le site du SPF Économie.

Cet avis concerne le nouveau code de déontologie (même s'il y est fait référence aux projets ministériels en matière d'AR) et ne concerne donc pas les contrats-types.

Je note au passage qu'il est assez singulier d'avoir online sur un site officiel ministériel un avis où les corrections (outil intégré à Word: "suivi des modifications") sont apparentes !

Baxter · #19 05-01-2007 19:10:47

luc a écrit :

En plus l'utilisation du sceau de l'Etat Belge dans un document engage la responsabilité de l'Etat. Si mes souvenirs sont bon le Code Pénal prévoit des peines de prison pour une utilisation de ce sceau par des personnes non-mandatés. En France un Ministre est le Garde des Sceaux, comme en Angleterre.
J'ai remarqué que nulle part est mentionné sur ce document de 8 pages qu'il est facultatif et nullement obligatoire.
Donc je pense que les responsables de l'IPI engagent très fortement la responsabilité pénale de l'institut (et leur responsabilité) en diffusant ce document sans base légale (= AR signé et publié au Moniteur) avec le sceau de l'Etat Belge.
Ce sceau n'est pas un logo.

Bien vu !

luc · #20 05-01-2007 14:45:38

Il serait peut-être utile de lire l'avis suivant du Conseil de la Consommation en 2006 publié récemment sur le site du SPF Économie.

En plus l'utilisation du sceau de l'Etat Belge dans un document engage la responsabilité de l'Etat. Si mes souvenirs sont bon le Code Pénal prévoit des peines de prison pour une utilisation de ce sceau par des personnes non-mandatés. En France un Ministre est le Garde des Sceaux, comme en Angleterre.

J'ai remarqué que nulle part est mentionné sur ce document de 8 pages qu'il est facultatif et nullement obligatoire.

Donc je pense que les responsables de l'IPI engagent très fortement la responsabilité pénale de l'institut (et leur responsabilité) en diffusant ce document sans base légale (= AR signé et publié au Moniteur) avec le sceau de l'Etat Belge.

Ce sceau n'est pas un logo.

Certes c'est un détail, mais il ne faut qu'un détail pour faire écrouler quelque chose.

Comme ceci concerne aussi les consommateurs, je me demande ce que le Ministre compétent en pense.

kaplan · #21 17-10-2006 10:32:02

Alors , ils arrivent quand les contrats types de courtage promis par l'IPI? wink

contrat type de courtage

Re : contrat type de courtage

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