contrat type de courtage

j'ai déjà posé la question à l'ipi le 2/10/06 via e-mail mais aucune réponse jusqu' à maintenant !!

Patience donc

Dans son IPI-Mail qui vient d'être envoyé aux agents immobiliers agréés, il est précisé à ce sujet : (je cite) :

CONTRATS DE COURTAGE IMMOBILIER
Contrats-types & arrêté royal relatif aux conditions des agents immobilier dans les contrats d’intermédiaire - Etat de la situation.

Nous vous avions annoncé pour ce mois de septembre l’édition par l’Institut et le Ministère des Classes moyennes de contrats-types de courtage immobilier (cf. IPI-Mail n° 2006 / 6). Le contenu de ces contrats-types dépend toutefois en grande partie de ce qui sera prévu par l’arrêté royal relatif aux conditions des agents immobilier dans les contrats d’intermédiaire.

Or, le processus d’élaboration de ce projet d’arrêté royal n’est pas encore terminé : en effet, il doit encore faire l’objet d’un avis d’une commission consultative. Aussi, tant que le contenu de cet arrêté royal et, par conséquent, des contrats-types qui en découlent, ne sera pas définitivement fixé, nous ne mettrons pas à votre disposition de contrats-types, pour ne pas vous induire en erreur.

Une chose est cependant certaine : puisque l’entrée en vigueur de l’arrêté royal est prévue pour le 1er janvier 2007, nous devrions pouvoir mettre à votre disposition les contrats-types en question avant la fin de cette année.

Nous tenons à vous remercier pour votre patience dans ce dossier, même si l’Institut n’est évidemment pas responsable du retard pris dans l’édition de ces contrats-types.

Enfin, il va bien entendu de soi que nous vous tiendrons immédiatement informés dès que les contrats-types seront disponibles.
(fin de citation)

Suite du feuilleton:

Dans un IpiMail envoyé aux agents immobiliers.... le 23 décembre (Joyeux Noël !), il est indiqué (je cite):

"Nous vous avons fait l’écho dans l’IPI-Mail n° 6 de juillet 2006 de ce que, sur proposition de la Ministre Freya Van Den Bossche, un projet d’arrêté royal réglementant les contrats de courtage immobilier avait été approuvé.

Ce projet sera publié au Moniteur belge et entrera en vigueur le 1er février 2007.

Votre Institut a ainsi établi, en concertation avec le ministère des Classes moyennes, des contrats-types qui, même s’ils ne sont pas obligatoires, présentent le grand avantage de vous sécuriser par rapport aux nouvelles règles et de rassurer vos commettants potentiels. Ils seront également librement téléchargeables par le public.

Ces modèles ont été établis conformément aux dispositions de l’arrêté royal en question. Nous vous enverrons ce dernier après sa publication au Moniteur belge.

Nous avons également établi un tableau des clauses qui sont obligatoires et des clauses qui sont interdites en vertu de l’arrêté royal (cliquez ici).

D’autres modèles de contrats viendront bientôt enrichir les outils que votre Institut a décidé de mettre à votre disposition.

Enfin, indépendamment de ce qui précède, l’IPI regrette que, malgré notre demande d’étendre le champ d’application du projet d’arrêté à tous les intermédiaires immobiliers professionnels (et pas uniquement aux seuls agents immobiliers) ce qu’avait d’ailleurs soulevé également la Commission des Clauses abusives, les Ministres n’aient pas saisi cette opportunité et ont maintenu le projet en l’état.

L’Institut examinera attentivement ce problème de discrimination et prendra ses responsabilités à ce sujet, ce que nous ne manquerons bien évidemment pas de vous informer. "

(fin de citation)"

Depuis lors, ces "modèles" de contrats sont effectivement téléchargeables sur le site de l'Ipi.

Pour ma part, je trouve assez singulier (mais on n'en est pas à une contradiction près) de :
- mettre online des documents (d'ailleurs assez imbuvables, mais j'y reviendrai) qui répondraient à de "nouvelles règles" dont on se garde bien d'en communiquer la teneur !
- apprendre ainsi que cet arrêté royal (à ma connaissance toujours ps publié à ce jour) n'entrerait en vigueur que le 1er février 2007 (malgré tout le ramdam fait l'année dernière l'annonçant pour le 1er janvier)
- continuer à pleurnicher sur le contenu de cet AR, mais ne rien faire en pratique pour qu'il passe à la trappe !

La très sérieuse et compétente (oui: cela existe encore !) Chambre d'Arbitrage et de Médiation vient d'envoyer un email à ce sujet à plusieurs agents immobiliers....

On n'est pas sorti de l'auberge !!!

Décidément, cela commence fort l'année 2007, en matière législative (cfr baux, etc.)

Je vous livre tel quel le contenu de cet email:

"L'IPI vient de rendre accessible sur son site, complémentairement à leur transmission par un "IpiMail" en décembre, une série de modèles de contrats de courtage présentés comme étant rédigés "à l’initiative de la ministre des Classes Moyennes et de l’Agriculture, en concertation avec l’Ipi".

Ces modèles sont basés sur un projet d'arrêté royal paradoxalement non encore publié au moment de leur envoi.

Diverses sources nous font état d'une importante confusion résultant de cette transmission, dans la mesure où l'IPI a déclaré encore récemment que l'arrêté royal (auquel il a entendu faire correspondre ses modèles) contenait des contradictions et des illégalités.

Vous trouverez à la fin de ce message une liste non-exhaustive de questions et points litigieux rapportés au sujet du projet d'arrêté royal et des modèles transmis par l'IPI, la plupart des points signalés comme litigieux étant confirmés comme tels par diverses sources proches du gouvernement fédéral.

Selon celles-ci, l'entrée en vigueur de l'arrêté royal est par ailleurs programmée pour le 1er février prochain, de sorte que vous disposeriez du temps nécessaire à une éventuelle modification de vos propres contrats concernés.

De notre côté, nous vous ferons parvenir la version 2007 de nos modèles de contrats de courtage lorsque l'arrêté sera publié.

Comme par le passé, leur élaboration aura été guidée par le seul souci de privilégier le légalisme (les éventuelles dispositions illégales de l'arrêté royal seront écartées), le sérieux, l'indépendance et la concision attendus par les professionnels et les particuliers.

Leur contenu sera encore caractérisé par leur gratuité d'utilisation et de reproduction, et devrait être intégrable, pour chacun des modèles, dans un document recto-verso.

Avec nos sentiments très distingués.

www.arbitrage-mediation.be

Rue des Chandeliers, 18 - 1000 Bruxelles
Kandelaarsstraat, 18 - 1000 Brussel

Liste de points du projet d'arrêté royal et des modèles conformes transmis par l'IPI rapportés par diverses sources comme litigieux ou sources de questions :

- le projet d'arrêté royal s'applique-t-il également aux contrats de gestion privative (régisseur), lorsqu'ils contiennent accessoirement une mission de rechercher locataire ou acquéreur ou encore de conclure des baux ou compromis ?

- le Roi dispose-t-il du droit d'imposer un contrat écrit en toutes circonstances ?  La loi sur les pratiques du commerce lui permet d'imposer ou d'interdire l'utilisation de certaines clauses dans le but d'assurer un équilibre entre parties ou la loyauté des transactions; le Roi peut aussi déterminer un contrat-type (il l'a fait, par exemple, pour le contrat de courtage matrimonial), mais tel n'est pas le cas du projet d'arrêté royal relatif au courtage immobilier. Le fait de rendre obligatoire le principe du contrat écrit et, partant, d'interdire les (fréquentes) missions orales de vente et de location relève-t-il dès lors d’un tel arrêté royal ?

- comment une vente ou une location peuvent-elle ne pas avoir lieu en cas de réalisation d'une condition ? La réalisation d'une telle condition ne forme-t-elle pas au contraire le contrat ?

- est-il possible de prévoir dans une mission, à la fois le principe du droit du courtier de négocier et dès lors obligatoirement les conditions précises de négociation d'un bail (durée, garanties, facultés et indemnités de résiliation, affectation professionnelle partielle ...) ou de compromis (délais de transfert de propriété, de passation d'acte authentique, garanties, prix, acomptes, travaux éventuels, conditions suspensives financières ou urbanistiques...), avant de rencontrer un amateur pour la première fois ?

- le droit de résiliation du commettant avec effet immédiat s'applique-t-il à la période de reconduction tacite, sachant que le projet d'arrêté royal oblige le commettant en cette hypothèse à respecter un délai de préavis (max. 30 jours) ?

- que se passe-t-il quand la résiliation du commettant intervient au moment où on lui a communiqué une offre valable susceptible de donner lieu à rémunération selon l'arrêté ?

- le Roi dispose-t-il du droit de fixer des limites de dommages-intérêts en cas de rupture de contrat ou en cas de vente par le commettant au détriment d'une exclusivité, et donc de déroger aux règles du code civil qui permettent d'indemniser intégralement un préjudice ?

- la commission du courtier visée en cas de vente ou de location après l'échéance de la mission est-elle réellement une indemnité (ne donnant pas lieu à la perception de la TVA) ?

- en quoi consiste, pour l'attribution d'une commission en cas de location ou de vente après l'échéance de la mission de courtage, une information individuelle et précise, lorsqu'on s'adresse aux représentants d'une personne morale ?

- si la loi sur les pratiques du commerce considère qu'une clause abusive est annulable, que se passe-t-il si des clauses prescrites par le projet d'arrêté royal ne figurent pas au contrat ? est-il possible d'annuler des clauses inexistantes ?

- un contrat de mission pouvant être signé par le commettant chez lui en l'absence du courtier (suite à un dépôt ou à un envoi de projet après une visite), comment le commettant peut-il indiquer lui-même la date et le lieu de la conclusion, sachant que la signature d'un contrat dans cette hypothèse est différente de la conclusion (celle-ci s'opérant au moment et à l'endroit où l'agent immobilier prend connaissance de l'acceptation du commettant, c'est-à-dire le plus généralement en son agence)?

- comment un commettant pourrait-il autoriser l'agent immobilier à entamer la commercialisation de son bien pendant le délai de 7 jours dans l'hypothèse où le contrat a été conclu à la résidence du commettant, sachant que la loi sur les pratiques du commerce interdit au courtier d'entamer en ce cas la moindre démarche pendant ce même délai ?

- le tribunal compétent selon le contrat IPI est celui du lieu où le bien est situé. Que se passe-t-il pour les biens situés et commercialisés dans une autre région linguistique ? la langue de la procédure sera-t-elle avec certitude le français pour les biens situés en région flamande (et vice-versa) ? que se passe-t-il également si le bien est situé en France, en Italie ou en Espagne avec un commettant résidant en Belgique ?"

(fin de citation)

Bien vu !

L'un des objectifs déclarés par la Ministre Freya vandenBossche est de mieux protéger le consommateur : en quoi le protège-t-on mieux en rendant obligatoire la signature d'un contrat avec l'agence ???

Je suppose que c'est ce qui a motivé, dans les contrats-type du "ministère (?), la clause selon laquelle le commettant (quel vilain mot) dispose de 7 jours de réflexion mais qu'en même temps il y renonce si la mission est remplie dans l'intervalle !!!

Dans le genre, "je suis dans l'illégalité et j'en suis fier", difficile de faire mieux !

12 JANVIER 2007( M.B. 19/01/07) - Arrêté royal relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers
Vu la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur, et en particulier l'article 34;
Vu l'avis du Conseil Supérieur des Indépendants et des PME, donné le 1er juin 2006;
Vu l'avis de la Commission des clauses abusives, donné le 22 novembre 2006;
Vu l'avis 41.267/1 du Conseil d'Etat, donné le 28 septembre 2006, en application de l'article 84, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;
Sur la proposition de Notre Ministre de la Protection de la consommation et de Notre Ministre des Classes moyennes, et de l'avis de Nos Ministres qui en ont délibéré en Conseil,
Nous avons arrêté et arrêtons :
Article 1er. Le présent arrêté s'applique aux contrats d'intermédiaire de vente, achat et location conclus entre les agents immobiliers, visés par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, et les consommateurs.
Art. 2. La mission d'intermédiation fait l'objet d'un contrat écrit. Les clauses de ce contrat d'intermédiaire déterminent :
1° La mission de l'agent immobilier et l'étendue de ses pouvoirs. Celles-ci sont décrites de manière claire et non équivoque sous une seule rubrique du contrat, établissant notamment si la mission de l'agent immobilier comporte la conclusion du contrat au nom et pour le compte du consommateur.
Le cas échéant, une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l'agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.
En cas de contrats d'intermédiaire de vente ou de location, pour lesquels l'agent immobilier reçoit la mission de négocier le prix ou les conditions de vente ou de location, le prix minimum de vente ou de location demandé et les conditions de vente ou de location sont clairement spécifiés.
2° Le tarif à payer par le consommateur pour la mission d'intermédiation.
Ce tarif est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur.
3° La durée du contrat.
Si l'agent immobilier bénéficie de l'exclusivité, la durée du contrat d'intermédiaire ne peut être supérieure à six mois.
4° Au cas où un contrat d'intermédiaire conclu pour une durée déterminée est prolongé ou renouvelé tacitement, il peut y être mis fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis de maximum un mois.
5° Lorsque le contrat d'intermédiaire précise que la mission est remplie lorsqu'une autre partie a émis une offre valable, il est précisé que cette offre est faite dans un écrit ou d'une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l'offre qui émane de cette autre partie.
6° Lorsque le contrat d'intermédiaire précise qu'est assimilé à la réalisation de la mission, le contrat conclu par le consommateur avec une autre partie à laquelle l'agent immobilier a donné des renseignements, il est indiqué que l'agent doit fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette autre partie.
7° Si le contrat d'intermédiaire prévoit que l'agent immobilier a droit à une indemnité pour les contrats conclus par le consommateur après la fin du contrat d'intermédiaire, cela n'est possible qu'à la condition que l'agent immobilier ait donné à l'autre partie à ces contrats une information précise et individuelle. Le contrat d'intermédiaire stipule que l'agent immobilier transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d'intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.
L'indemnité n'est due que si le consommateur conclut le contrat avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci telle qu'il est raisonnable d'admettre qu'elles disposaient de l'information donnée suite à cette relation.
L'agent immobilier n'a droit à l'indemnité que si le contrat est conclu par le consommateur dans les six mois qui suivent la fin du contrat d'intermédiaire.
8° Dans le cas où la vente ou la location n'a pas lieu suite à la réalisation d'une condition, aucun honoraire, ni commission n'est dû par le consommateur.
9° La clause de résiliation qui donne la faculté au consommateur de mettre fin pour l'avenir au contrat d'intermédiaire par volonté unilatérale sans qu'un quelconque motif soit exigé.
L'indemnité de rupture ne peut excéder 50 % des honoraires ou de la commission, à condition que le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation, ne soit pas vendu ou loué dans les six mois qui suivent la résiliation.
10° La mention manuscrite par le consommateur de la date et de l'adresse exacte de l'endroit où le contrat d'intermédiaire est conclu.
11° Une clause de renonciation, par laquelle le consommateur a le droit de renoncer sans frais au contrat dans les sept jours ouvrables, quel que soit le lieu où le contrat a été conclu, rédigée de la manière prévue à l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
Cette disposition ne s'applique pas en cas de réalisation du contrat d'intermédiaire dans les sept jours ouvrables, et avant que le consommateur n'exerce son droit de renonciation, à condition que le consommateur y accorde son consentement préalable et exprès.
12° La manière dont l'agent immobilier informe le consommateur de l'exécution de sa mission. Ces informations sont données périodiquement, et au moins sur base mensuelle.
Art. 3. Sont interdites les conditions et les clauses suivantes :
1° Les clauses qui entretiennent une confusion entre une faculté de résiliation offerte au consommateur moyennant indemnité et les clauses pénales qui sanctionnent l'inexécution des obligations de ce dernier.
2° Pour les contrats d'intermédiaire à durée déterminée, les clauses de résiliation qui prévoient un préavis de plus d'un mois avant la fin du contrat.
3° Les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l'agent immobilier, sans préjudice de l'application de l'article 32.21. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
Les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l'exclusivité tenant au fait que le consommateur vend lui-même le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation de vente, ou au fait qu'un autre agent immobilier (contrairement à l'exclusivité stipulée) est chargé de l'intermédiation de vente doivent être considérées comme des clauses pénales.
4° Des clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes, sans préjudice de l'application de l'article 32.15. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.
La réciprocité exigée implique qu'en présence d'une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d'une obligation de l'agent immobilier.
L'exigence d'équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d'une partie, alors qu'une clause pénale à l'avantage de l'autre partie n'impose pas à celle-ci la preuve de son dommage.
Art. 4. Toute autre disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire de cet arrêté, est interdite et nulle.
Art. 5. Cet arrêté entre en vigueur le 1er février 2007.
Art. 6. Notre ministre des Classes moyennes et Notre ministre de la Protection de la consommation sont, chacun en ce qui le concerne, chargés de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Bruxelles, le 12 janvier 2007.

Texte NL
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2007-01-19&numac=2007011014

condition SUSPENSIVE je suppose...
La nuance n'est pas négligeable !