Levée indivision

fifke · #1 13-11-2006 16:24:07

Bonjour,

Voici mon problème:

Mes frères et moi-même avons mis en vente par l'intermédiaire d'une agence immobilière la maison dont nous avons hérité (contrat d'une durée de 6 mois avec exclusivité).

Pour des raisons un peu longues à expliquer, j'ai décidé de proposer à mes frères de racheter leur part dans l'indivision. Malgré un montant total inferieur à celui estimé par l'agence, ils ont accepté et signé mon offre.

Le problème est qu'il reste encore 4 mois d'exclusivité avec l'agence.
Celle-ci estime que c'est une vente et demande son pourcentage.

L'agence peut elle demander ca commission (sur une levée d'indivis), et si oui doit elle être calculée sur le prix fixé par l'agence, le prix toute part confondue de la levée d'indivis, ou juste le montant que je verse à mes frères.

NB : Dans le contrat, il n’y a aucune clause qui parle de rupture de contrat

D'avance merci de vos réponses

grmff · #2 13-11-2006 18:53:22

Si l'agence à l'exclusivité, il est logique que vous ne vendiez pas vous-même...

Elle a donc raison sur le fait que vous ne respectez pas le contrat. De là à dire qu'elle a droit à toute sa commission, c'est une autre question qui se réglera certainement devant les tribunaux...

fifke · #3 14-11-2006 10:24:21

merci de la réponse.
Mais techniquement doit on considerer une levée d'indivis comme une vente.
Dans notre cas on laisse courir le contrat avec l'agence et si elle trouve un acquéreur c'est une bonne chose.
La seule chose qui change c'est le nombre de coprorpietaire qui passe de 3 à 1. Payer une commission à l'agence parce que le nombre de copropriétaire diminue et ensuite repayer une commision à une agence parce que je vend la maison seul est un peu lourd.
Mes 2 freres on besoin de l'argent de la vente de leur part pour eviter un crédit pont. En me proposant comme acquéreur je leur evite cela et en contre partie je prend les benefice de la vente.

grmff · #4 14-11-2006 10:33:43

Dans le cas où le contrat continue avec l'agence, je ne vois effectivement pas comment l'agence pourrait prétendre à la commission. Il suffit de faire un avenant à la première convention.

C'est dans le cas où l'agence perd son contrat en cours de route que des honoraires sont dûs. Si vous achetez, mais que l'agence garde le droit de revendre conformément au contrat initial, je ne vois pas où le problème peut se trouver.

Que dit l'agence? Est-elle au courant que son contrat continue et que vous reconnaissez ce contrat?

kaplan · #5 14-11-2006 12:31:03

Si une personne achete les parts indivis elle ne paye que 1% sur le tout mais si elle revend par après le tout , ne doit elle pas alors payer une taxation sur la PV?

Et si oui , comment on va la calculer?

fifke · #6 14-11-2006 12:41:02

Exact, les frais d'enregistrement de la levée d'indivis n'est que de 1% et il n'y a pas de taxation sur la PV dans ce cas.

Mon seul probleme est la commission de l'agence (pourcentage sur le montant de la levée d'indivis).
Je ne risque pas de renouveler un contrat avec cette agence si je dois reverser ensuite une commission sur la vente à un particulier.

grmff · #7 14-11-2006 12:41:16

C'est facile, il suffit de faire la proportion...

Exemple: indivision entre 3 personnes d'un montant de 75.000€
Rachat de 2 parts par Mr A à 25.000€ chacune
Revente à 90.000€.

Plus value: 2x5000€
Frais forfaitaires: 25% = 12.500€
Base taxable= 0

Rien à déclarer...

Ah, j'oubliais: récupération de 2/3 des droits d'enregistrement de 1% si la vente à lieu en RW. Cela fait toujours 333.33 euros de gagné.

kaplan · #8 14-11-2006 12:48:01

Grmff a écrit :

C'est facile, il suffit de faire la proportion...
Exemple: indivision entre 3 personnes d'un montant de 75.000€
Rachat de 2 parts par Mr A à 25.000€ chacune
Revente à 90.000€.
Plus value: 2x5000€
Frais forfaitaires: 25% = 12.500€
Base taxable= 0
Rien à déclarer...
Ah, j'oubliais: récupération de 2/3 des droits d'enregistrement de 1% si la vente à lieu en RW. Cela fait toujours 333.33 euros de gagné.

Pour pouvoir récupérer 2/3 des D.E. il faut à mon humble avis avoir payé au départ 12.5% donc içi c'est , sauf erreur de ma part , impossible.

grmff · #9 14-11-2006 12:59:25

Exact, les frais d'enregistrement de la levée d'indivis n'est que de 1% et il n'y a pas de taxation sur la PV dans ce cas.

Pas de taxation sur la PV dans ce cas? Pour quelle raison?

Pour le reste, faudrait savoir si vous continuez ou non avec l'agence. Cela semble nébuleux dans vos explications.

Si vous continuez, le contrat ne devrait pas être rompu, et donc pas de commission sur la levée d'indivision.
Si vous ne continuez pas, rupture de contrat et indemnités dues.

kaplan · #10 14-11-2006 13:07:46

On ne peut pas récupérer 2/3 des D.E

fifke · #11 14-11-2006 17:00:59

Pas de taxation sur la PV dans ce cas? Pour quelle raison? Information fournie par mon notaire mais à vérifier!!!

L'agence en question m'a tellemnt decu que je préfere attendre la fin du contrat avec celle-ci et signer un nouveau contrat avec une autre.

Donc si la levée d'indivision est actée avant la fin du contrat cela est-il considérer comme une vente ou une autre solution avancée par le notaire :

la levée d'indivis n'est pas techniquement une vente et donc peu se faire pendant le contrat sans avoir à payer de commission et il suffit de ne pas renouveller le contrat à son échéance.
cela est il possible?

PIM · #12 14-11-2006 17:45:19

fifke a écrit :

Pas de taxation sur la PV dans ce cas? Pour quelle raison? Information fournie par mon notaire mais à vérifier!!!

Il n'y a pas de taxation sur la plus-value sur la revente d'un immeuble dont on a hérité (attention: vrai pour succession, pas pour donation).

Il faut cependant voir ce que cela devient dans votre cas d'espèce, puisque vous envisagez de racheter les parts indivises sur base d'une valeur "x" et que vous allez le revendre sur base d'une valeur "x+y"....

J'ignore si on peut considérer qu'il s'agit encore d'un immeuble hérité, puisqu'il y a eu mutation entretemps (rachat parts indivises). A vérifier (en temps utile).

Il faut voir aussi le système utilisé dans la déclaration de succession (expertise préalable contradictoire ou déclaration spontanée) pour éviter le risque d'une rectification de la valeur de la succession... et donc de droits complémentaires à payer (+ amende).

perseverant · #13 14-11-2006 17:58:44

Le cas est assez rare, mais on peut penser qu'une taxation sur plus-value s'appliquera sur la part cumulée rachetée par cession de droits indivis et revendue. Sur la part directement héritée, il ne devrait n'y avoir aucune taxation pour plus-value.

En ce qui concerne la restitution de droits d'enregistrement (de 3/(ièmes ou 36 % selon les régions et non 2/3), je confirme qu'il faut avoir acquitté le taux dit "plein" de 12, 5 %. Le taux de 1 % interdit donc l'application de l'article 212 bis du code des droits d'Enregistement, d'Hypothèque et de Greffe.

PIM a écrit :

fifke a écrit : Pas de taxation sur la PV dans ce cas? Pour quelle raison? Information fournie par mon notaire mais à vérifier!!!

Il n'y a pas de taxation sur la plus-value sur la revente d'un immeuble dont on a hérité (attention: vrai pour succession, pas pour donation).
Il faut cependant voir ce que cela devient dans votre cas d'espèce, puisque vous envisagez de racheter les parts indivises sur base d'une valeur "x" et que vous allez le revendre sur base d'une valeur "x+y"....
J'ignore si on peut considérer qu'il s'agit encore d'un immeuble hérité, puisqu'il y a eu mutation entretemps (rachat parts indivises). A vérifier (en temps utile).
Il faut voir aussi le système utilisé dans la déclaration de succession (expertise préalable contradictoire ou déclaration spontanée) pour éviter le risque d'une rectification de la valeur de la succession... et donc de droits complémentaires à payer (+ amende).

grmff · #14 14-11-2006 18:20:11

En ce qui concerne la restitution de droits d'enregistrement (de 3/(ièmes ou 36 % selon les régions et non 2/3), je confirme qu'il faut avoir acquitté le taux dit "plein" de 12, 5 %. Le taux de 1 % interdit donc l'application de l'article 212 bis du code des droits d'Enregistement, d'Hypothèque et de Greffe.

Merci pour cette info. C'est dommage. Mais bon, ç'aurait juste payé une (grosse) boite de chocolat... lol

perseverant · #15 14-11-2006 18:22:45

Oui, dommage, j'adore le chocolat....

Grmff a écrit :

Citation :En ce qui concerne la restitution de droits d'enregistrement (de 3/(ièmes ou 36 % selon les régions et non 2/3), je confirme qu'il faut avoir acquitté le taux dit "plein" de 12, 5 %. Le taux de 1 % interdit donc l'application de l'article 212 bis du code des droits d'Enregistement, d'Hypothèque et de Greffe.
Merci pour cette info. C'est dommage. Mais bon, ç'aurait juste payé une (grosse) boite de chocolat...

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