Cheminée - droit de propriété

grmff · #1 19-12-2006 22:13:23

Bonjour

Un ami est devant un dilemme. Il est propriétaire d'un immeuble (assez ancien) Entre cet immeuble et l'immeuble voisin se trouvent des cheminées, et ces cheminées sont utilisées par des boilers au gaz pour certaines, et inutilisées pour d'autres.

Le problème, c'est qu'il s'est rendu compte que ces cheminées étaient utilisées par les appartements des deux immeubles (tous deux très anciens...) Certaines sont donc raccordées à 2 boilers, de 2 appartements, de 2 immeubles voisins...

Comment déterminer à qui appartiennent les cheminées?

perseverant · #2 20-12-2006 13:56:25

Bonjour,

Quelques questions :

1. A l'origine, ne s'agissait-il pas d'une propriété formant un tout et appartenant à une personne ?

2. Les deux immeubles ne sont-ils pas divisés par un acte de base ? Si oui, il y a fort à parier que le géomètre-expert immobilier chargé à l'époque de tout cela aura mentionné le sort juridique de ces cheminées ?

3. Sont-elles reprises au Cadastre, sur l'extrait du plan ?

4. Pourrait-on dire que ces cheminées sont situées sur la mitoyenneté ou pas ?

3. Personne n'a souvenance d'un accord oral ou seing privé qui se serait signé entre voisins il y a longtemps ? N'existe-t-il rien aux hypothèques ? Si oui, voir 4.

4. Aucun des titres de propriété des propriétaires de ces deux biens ne contient un chapitre intitulé "conditions particulières" ? (Il est en effet possible que certaines conventions, postérieures à l'acte de base, interviennent que entre certains (co-propriétaires. Si oui, il est souvent évoqué dedans des servitudes, telles celle-ci, qui semble aussi commune (dans le sens "qui profite à plusieurs) que rare.

Avec ces réponses, on verra déjà plus clair pour déterminer la qualification juridique à apporter à cette situation et qui sait, à défaut d'être fumeuse, pourra apporter une solution fumante... lol

Grmff a écrit :

Bonjour
Un ami est devant un dilemme. Il est propriétaire d'un immeuble (assez ancien) Entre cet immeuble et l'immeuble voisin se trouvent des cheminées, et ces cheminées sont utilisées par des boilers au gaz pour certaines, et inutilisées pour d'autres.
Le problème, c'est qu'il s'est rendu compte que ces cheminées étaient utilisées par les appartements des deux immeubles (tous deux très anciens...) Certaines sont donc raccordées à 2 boilers, de 2 appartements, de 2 immeubles voisins...
Comment déterminer à qui appartiennent les cheminées?

grmff · #3 20-12-2006 19:22:03

1. A l'origine, ne s'agissait-il pas d'une propriété formant un tout et appartenant à une personne ?

Aucune idée. Les deux rez ont été réuni semble-t-il il y a quelques années, mais on ne connait pas l'historique de la propriété voisine.
Où se renseigner?

2. Les deux immeubles ne sont-ils pas divisés par un acte de base ? Si oui, il y a fort à parier que le géomètre-expert immobilier chargé à l'époque de tout cela aura mentionné le sort juridique de ces cheminées ?

Non. Les deux immeubles sont bien séparés au niveau juridique. Ce n'est pas une copropriété.

3. Sont-elles reprises au Cadastre, sur l'extrait du plan ?

Pas sur l'extrait dont je dispose. Il y a une différence de surface importante entre le cadastre et le mesurage qui a été effectué pour diviser l'immeuble de mon ami.

4. Pourrait-on dire que ces cheminées sont situées sur la mitoyenneté ou pas ?

Oui...

3. Personne n'a souvenance d'un accord oral ou seing privé qui se serait signé entre voisins il y a longtemps ?

Aucune idée, mais les voisins ont tous changés récemment. Mon ami est proprio depuis moins d'un an, et le voisin depuis moins de 2 ans.

N'existe-t-il rien aux hypothèques ? Si oui, voir 4.

C'est où, les hypothèques? Qu'y demander, qu'y chercher?

4. Aucun des titres de propriété des propriétaires de ces deux biens ne contient un chapitre intitulé "conditions particulières" ? (Il est en effet possible que certaines conventions, postérieures à l'acte de base, interviennent que entre certains (co-propriétaires. Si oui, il est souvent évoqué dedans des servitudes, telles celle-ci, qui semble aussi commune (dans le sens "qui profite à plusieurs) que rare.

Les deux immeubles ne sont pas dans une copropriété... Et il n'y a rien dans le titre de propriété de mon ami qui parle de cheminée.

Merci de vos réponses.

perseverant · #4 21-12-2006 10:43:53

Ce cas est, à mon sens, très rare. Aucun document offciel ne semble mentionner cas cheminées. Or,elles sont situées sur la mitoyenneté et , en tout cas, partiellement utiles pour les deux biens immobiliers voisins. Il me semble également qu'il faut écarter la présence d'une servitude puisqu'il y a usage réciproque et, donc, absence de fonds dominant et servant. En conclusion, c'est par usucapion qu' elles pourraient un jour devenir propriété commune et mitoyenne aux deux fonds. Il y a en effet actuellement une possession qui s'avère utile, réelle, publique et paisible (non contestée juridiquement). Cette possession de fait profite aux deux fonds. Ces 4 conditions peuvent devenir une mode d'acquisition par prescription de bonne foi. Il faudrait déterminer depuis combien de temps la situation existe. Une fois la copropriété acquise par ce biais, libre aux copropriétaires d'en disposerà leur guise.

Grmff a écrit :

Citation :1. A l'origine, ne s'agissait-il pas d'une propriété formant un tout et appartenant à une personne ?
Aucune idée. Les deux rez ont été réuni semble-t-il il y a quelques années, mais on ne connait pas l'historique de la propriété voisine.
Où se renseigner?
Citation :2. Les deux immeubles ne sont-ils pas divisés par un acte de base ? Si oui, il y a fort à parier que le géomètre-expert immobilier chargé à l'époque de tout cela aura mentionné le sort juridique de ces cheminées ?
Non. Les deux immeubles sont bien séparés au niveau juridique. Ce n'est pas une copropriété.
Citation :3. Sont-elles reprises au Cadastre, sur l'extrait du plan ?
Pas sur l'extrait dont je dispose. Il y a une différence de surface importante entre le cadastre et le mesurage qui a été effectué pour diviser l'immeuble de mon ami.
Citation :4. Pourrait-on dire que ces cheminées sont situées sur la mitoyenneté ou pas ?
Oui...
Citation :3. Personne n'a souvenance d'un accord oral ou seing privé qui se serait signé entre voisins il y a longtemps ?
Aucune idée, mais les voisins ont tous changés récemment. Mon ami est proprio depuis moins d'un an, et le voisin depuis moins de 2 ans.
Citation :N'existe-t-il rien aux hypothèques ? Si oui, voir 4.
C'est où, les hypothèques? Qu'y demander, qu'y chercher?
Citation :4. Aucun des titres de propriété des propriétaires de ces deux biens ne contient un chapitre intitulé "conditions particulières" ? (Il est en effet possible que certaines conventions, postérieures à l'acte de base, interviennent que entre certains (co-propriétaires. Si oui, il est souvent évoqué dedans des servitudes, telles celle-ci, qui semble aussi commune (dans le sens "qui profite à plusieurs) que rare.
Les deux immeubles ne sont pas dans une copropriété... Et il n'y a rien dans le titre de propriété de mon ami qui parle de cheminée.
Merci de vos réponses.

luc · #5 21-12-2006 11:06:27

Grmff a écrit :

...
Citation :N'existe-t-il rien aux hypothèques ? Si oui, voir 4.
C'est où, les hypothèques? Qu'y demander, qu'y chercher?
...

Voir le site du SPF Finances

Clique sur "Adresses des administrations fiscales fédérales".
Clique à gauche sur "Recherche par mots clés".
Cherchez pour le mot "hypothèques".
Puis choisissez le lien "Inscription des hypothèques relatifs aux droits réels"
Remplissez successivement les données du bien bâti qu'on demande (code postal, ..).

Finalement la fiche d'adresse du conservateur des hypothèques va apparaître, avec l'adresse, tél, fax, compte, horaire, ... .

La méthode d'accès "top down" de ce site que j'ai décrite est un peu plus long, mais utilisable pour toute recherche d'un service aux Finances.

PIM · #6 21-12-2006 12:33:23

luc a écrit :

Grmff a écrit : ...
Citation :N'existe-t-il rien aux hypothèques ? Si oui, voir 4.
C'est où, les hypothèques? Qu'y demander, qu'y chercher?
...
Voir le site du SPF Finances
Clique sur "Adresses des administrations fiscales fédérales".
Clique à gauche sur "Recherche par mots clés".
Cherchez pour le mot "hypothèques".
Puis choisissez le lien "Inscription des hypothèques relatifs aux droits réels"
Remplissez successivement les données du bien bâti qu'on demande (code postal, ..).
Finalement la fiche d'adresse du conservateur des hypothèques va apparaître, avec l'adresse, tél, fax, compte, horaire, ... .
La méthode d'accès "top down" de ce site que j'ai décrite est un peu plus long, mais utilisable pour toute recherche d'un service aux Finances.

Francis · #7 21-12-2006 19:01:36

Les cheminées sont-elles acollées au mur ?
Ce mur est-il mitoyen ?

Dans le cas contraire, les cheminées sont-elles construites dans l’épaisseur du mur et celui-ci est-il bien mitoyen ?

Il y a t-il des régistres pour le ramonage et dans ce cas de quel côté sont-ils?

grmff · #8 21-12-2006 22:02:23

Les cheminées sont dans l'épaisseur du mur, qui a une forme très bizarre (si le plan est correct....) Il semble y avoir un décrochage de chaque côté du mûr...

A sa connaissance, pas de registre de ramonage de son côté. Sur le toit qui donne accès au mûr entre les deux immeubles, à l'extérieur, il y a un registre (pour une dizaine de cheminées au total à son avis. Le registre semble beaucoup plus récent que le mûr. Ce registre se trouve sur une cheminée inutilisée, .

Un des batiments est plus bas d'un étage, avec une toiture plate. Le registre dessert donc un et un seul niveau: celui du voisin. Par contre, cette cheminée n'est plus utilisée... Vous savez, ces immeubles qui ont une cheminée par pièce parce qu'elles étaient chauffées par un poele...

Francis · #9 21-12-2006 22:43:21

En principe, aucune cheminée ne peut servir pour plusieurs foyers. Les conduits de cheminée situés dans l’épaisseur du mur mitoyen sont généralement affectés chacun à un seul bien. Il peut arriver que par négligence ou autre, des utilisateurs détournent l’usage normal de la chose. La primauté de construction des bâtiments ne fixera pas le sort des cheminées car , apparemment le tout étant ancien, il sera impossible de déterminer si le mur et les cheminées sont d’origine de construction de la première maison.
L’existence d’autres cheminées peut toutefois donner des indications

grmff · #10 16-01-2007 22:48:51

Bonjour

Voici quelques infos supplémentaires que je reçois:
1. Il y a au moins 12 conduits de cheminées.
2. Le conduit de cheminée avec un registre d'inspection visible sur le toit est utilisée par le chauffage central de l'immeuble de l'ami.
3. Les deux immeubles auraient été construit entre 1875 et 1900. Un code dans l'extrait de matrice cadastrale en atteste. Cela m'a été confirmé par l'urbanisme
4. Aux hypothèques, nous sommes remonté jusqu'en 1900 por l'immeuble de l'ami, et jusqu'en 1970 pour l'immeuble voisin. Comme l'immeuble voisin a été recuilli par une succession, il leur est impossible de savoir où chercher pour les actes et propriétaires précédents. Les actes sont intégralement recopiés à la main dans de grands registres. Incroyable. De plus , ces recherches sont loin d'être gratuites...
5. A l'enregistrement, les fiches doivent contenir les noms des propriétaires successifs. Les fiches de l'enregistrement se font scanner, et peut-être qu'un jour, le tout sera disponible en ligne...
6. Au cadastre, ils remontent à 2 ou 3 années tout au plus via l'informatique.

Info à recevoir:
- historique de la part de l'enregistrement
- historique des archives de l'urbanisme. Ils espèrent retrouver des plans et permis de l'époque concernée (1875-1900) Je suis curieux de voir cela...

grmff · #11 30-01-2007 23:16:58

Après discussion, voici quelques développements:

1. Conciliation
Le voisin a convoqué une conciliation devant le juge. Représenté par un avocat, présent en représentation d'un gros bureau d'une autre ville, aucune marge de manoeuvre ni de discussion n'était possible.

Le voisin faisait demander une conciliation, mais ne laissait que la possibilité de déléguer au juge le pouvoir de choisir un expert qui déterminerait à qui appartiennent les cheminées. Le voisin n'était pas présent, mais les recherchés étant en cours, il s'est refusé à une dépense incontrôlée qui aurait pu se monter à 2000€.

De manière surprenante, le juge a proposé de remettre la conciliation à un mois, le temps que les recherches aboutissent. Sur base du reportage photo, et de la discussion constructive et argumentée que l'ami a montré, le juge a été convaincu qu'il vallait la peine de reporter. L'avocat, qui n'avait néanmoins pas mandat pour le faire, a accepté. Pas facile de dire non à un juge devant qui on repasse régulièrement.

J'apprend donc qu'on peut reporter une conciliation... J'apprends aussi qu'un avocat peut être pieds et poings liés par son mandant, et que sa capacité de discussion en conciliation est maigre si le client n'est pas présent.

2. Enregistrement
L'enregistrement a pu donner l'historique des propriétés. 2.5€ par origine. Ils sont remontés jusque bien loin, en donnant le nom des notaires.

3. En visitant les notaires, il a été possible de demander un acte de succession de 1891, qui donnait l'origine des propriétés. Le propriétaire a acheté le terrain sur lequel il a batit les deux immeubles. On peut donc supposer que ces deux immeubles ont été construit ensemble. Les actes de cette époques sont reliés dans des bouquins épais comme des dictionnaires, écrits à la main. Très joli à voir...

4. Un spécialiste est venu sur place donner un avis à l'ami. Il n'avait jamais vu cela. Pas très rassurant...

5. En grimpant sur les immeubles voisins, plus hauts, ils ont compté un total de 16 cheminées (pour 2x5 niveaux grenier compris) A l'époque, on se chauffait sans doute au charbon... Un poele dans chaque pièce. Aujourd'hui, cela semble beaucoup... et bien assez pour trouver des cheminées en suffisance pour toutes les utilisations envisagées.

6. Encore à recevoir: les plans qui sont aux archives de la ville

Suite au prochain épisode

Pierre_Kiroule · #12 30-01-2007 23:25:13

Grmff a écrit :

5. En grimpant sur les immeubles voisins, plus hauts, ils ont compté un total de 16 cheminées et bien assez pour trouver des cheminées en suffisance pour toutes les utilisations envisagées.

De manière à bien éclairer le Juge, dans la mission de l'expert, prévoir aussi "par quelle cheminée passait le Père Noël ?"

grmff · #13 22-02-2007 23:49:39

Personne n'a encore vérifié la cheminée du père Noël. La situation est sans doute assez compliquée comme cela...

Les archives de la ville ont fini par remonter. Comme les permis sont classés par nom de famille du demandeur, il a fallu que les archives se basent sur les recherches d'actes notariés.

Le permis date de 1871, pour la construction des deux immeubles. Les deux immeubles ayant été construit en même temps, il parait évident que ces cheminées sont mitoyennes.

Reste que le voisin (ou en tout cas son avocat...) n'en démord pas: expertise judiciaire "pour l'avis technique". Comme s'il fallait un expert judiciaire pour avoir un avis technique... Faut p'têt venir voir sur place, mon bon monsieur. L'immobilier, c'est pas quelque chose qu'on pilote aux instruments...

Francis · #14 23-02-2007 07:13:36

Les archives comprenaient des plans avec les cheminées?
Pour la demande de permis à l'époque, il s'agissait d'une maison ou de 2 ?

grmff · #15 23-02-2007 08:39:19

Il n'y avait que le plan de la façade (avec des balcons depuis longtemps disparus...). Le permis a été accordé pour la construction de deux maisons.

grmff · #16 28-06-2007 21:05:00

Suite de la saga.

J'apprend qu'il est possible de faire une procédure judiciaire unilatérale. Par cette procédure, le voisin a fait nommer par le juge un expert afin de dire à qui appartient les cheminées...

Suite au prochain épisode.

J'en ai marre de ces cheminées...

grmff · #17 19-09-2007 17:11:24

Marrons nous un peu. Suite de l'épisode précédent

La convocation
J'ai été convoqué par recommandée à la réunion d'installation de l'expertise. Cette réunion tombant pendant mes vacances, j'ai répondu par recommandé que mon numéro de téléphone était ouvert pour prendre rendez-vous, mais que le jour convenu ne me convenait pas.

Pas de réponse, bien sûr.

Contact avec l'avocat adverse (je n'ai pas pris d'avocat): le rendez-vous a été pris avec concertation avec toutes les parties, et ils sont donc très surpris de ma réaction...

Re-convocation de manière unilatérale, pendant une période où je n'étais pas en vacances (j'avais mentionné mes périodes de vacances)... non seulement le téléphone de l'expert ne répond pas, mais en plus, il ne téléphone pas. Bon, heureusement, j'ai un horaire assez souple.

L'expert
Réunion sur place. Je suggère à Mr l'expert de monter voir ces fichues cheminées. Elles sont en toiture, mais l'accès se fait par un toiture plate à laquelle on accède par un escalier. Plus facile, tu meurs.

Refus de l'expert: j'ai le vertige. Non mais je rêve. Un expert désigné pour un problème de cheminée qui a le vertige. Comment peut-il accepter une telle mission???

-Mais monsieur l'expert, vous pouvez rester à 5m du bord.
-M'en fiche, dès que je suis sur une plateforme, même à 20m du bord, je me bloque et je ne sais plus bouger.
Vraiment, je crois rêver...

La réunion
Le code judiciaire sur les expertise a été récemment révisé. Je ne le savais pas. J'ai donc assisté à la réunion "en touriste", arguant de l'inutilité de cette expertise à laquelle le proprio adverse ne venait même pas. Son avocat restait sur les positions. Inutile même de discuter, et donc l'expert a acté le début de l'expertise. Il parlait de faire appel à un expert (sic!) pour vérifier l'état des cheminées par caméra, etc.

Il a demandé de pouvoir être dispensé de nous convoquer par recommandé, et de communiquer par recommandé uniquement. J'ai bien sûr acquiescé, à condition que les rendez-vous ne soient pas convoqués de manière unilatérale et sans tenir compte de mon agenda:
-Ah mais monsieur, on prévient toujours les avocats et conseils techniques.
-Mais je suis seul. Je n'ai ni avocat, ni conseil technique. Vous trouvez normal de me convoquer unilatéralement? Nous sommes 3 à devoir venir: vous, l'avocat du voisin, et moi. C'est difficile de décrocher votre téléphone?
-Bon-bon. Pour vous, on fera une exception...

Avant le premier rapport
L'expert nous a demandé de si il pouvait facturer. Ce à quoi j'ai répondu qu'il pouvait toujours essayer, mais que je ne suis pas le demandeur.

J'ai également mis sur internet l'intégralité des documents que j'avais en ma possession (photos, permis de bâtir de 1875, plan d'époque, acte de propriété qui démontre que les maisons ont été construites en même temps.)

Aujourd'hui
Lettre de l'avocat d'en face à l'expert, avec une copie chez moi:
Mr L'expert. Laissez tomber, c'est plus la peine. On a mis des chauffe-eau électrique, et on n'a plus besoin des cheminées. Elles appartiennent donc à Mr Grmff. Facturez et ciao...

Il y a deux exemples de l'infini: l'univers et la bêtise humaine. Quoique pour l'univers, je ne suis pas sûr.
Albert E.

Francis · #18 19-09-2007 17:52:39

Ah, encore une affaire à Charleroi. Un juge nomme un expert qui a le vertige pour un problème de cheminée, donc avec un passage en toiture.

Petite question insidieuse, cet expert est connu et expérimenté ou il a été sorti comme cela du chapeau du Juge?

grmff · #19 15-11-2007 13:14:58

Je ne sais pas d'où sortait l'expert nommé par le juge, puisque cela a été fait de manière unilatérale... j'étais même pas convoqué...

Mais voici un épisode supplémentaire: le proprio voisin a vendu son immeuble!!!

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