Bail commercial

grmff · #1 09-01-2007 14:03:40

Bonjour. De retour de congés fort fatiguants, je n'ai pas la possibilité de me plonger dans la littérature à ce sujet, et je fais appel à vos lumières:

Un locataire (bail COMMERCIAL) me demande de changer son bail. C'est actuellement la société X3000 qui loue le commerce. Elle souhaite que ce soit la société Xanne qui le reprenne. Selon le gérant de Xanne, l'actionnaire des deux société est le même (mais pas selon le moniteur...)

C'est déjà la deuxième fois en une année seulement que cela se passe. J'imagine qu'il y a des histoire de restructuration et de reprise de fonds de commerce là-derriere, mais je ne suis pas sûr de tout bien comprendre...

X3000 m'a toujours payé en liquide de la main à la main. (X2000 aussi d'ailleurs...) Quand X3000 a repris le bail de X2000, j'en ai profité pour faire un bail plus complet, car le proprio précédent avait fait un bail à la 6-4-2 (déjà que le 3-6-9 n'existe plus et que c'était un bail commercial...)

Mais maintenant, je m'interroge:
1/ une fin de bail commercial ne doit-elle pas être constatée devant un juge de paix?
2/ N'est-ce pas la même chose pour une reprise de bail?
3/ qu'en est-il de la durée, quand le bail est-il supposé avoir commencé? Au début du bail X2000, X3000 ou à la date que nous mentionnons au bail?
4/ Fait-on un avenant, ou un nouveau contrat?
5/ Si le gérant de X3000 signe le bail de Xanne, est-ce suffisant pour qu'il marque son accord?
6/ S'il s'agit d'une reprise de fonds de commerce, cela n'est-il pas constaté par acte notarié?

Bref, si vous avez des réponses, et/ou des liens et conseils, ils sont les bienvenus. Je les rencontre demain, et j'ai du décalage oreille dans les pattes...

Sinon, bonne année à tous...

perseverant · #2 09-01-2007 14:45:23

Bjr Grmff,

1. Effectivement, un bail commercial ne peut connaître une durée inférieure à 9 années.

2. Il me semble que un bail commercial ne peut être résilié que par acte authentique ou par une déclaration faite devant un juge (article 3 al. 4 de la loi du 29 juin 1955 sur les baux commerciaux). Depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 21 septembre 1978, on sait que cette disposition est impérative (incontournable) et qu'elle doit être considérée comme édictée dans l'intérêt exclusif du preneur. Peu importe l'actionnariat. La publication au Moniteur suffit et rien n'interdit à des personnes physiques de constituer une nouvelle personne morale.

3. Il n'y a aucune reprise de bail ici si j'ai bien compris. Donc, le point 1. s'applique.

4. La durée de chaque bail doit être calculée séparément et non cumulativement.

5. Pas d'avenant possible entre personnes morales différentes et le bailleur.

6. La simple signature du gérant ne suffira pas.

7. Alors que toute vente d'un bien immobilier doit être constatée par acte authentique, celle d'un fonds de commerce peut être réalisée sans contrôle extérieur. La loi ne définit même pas cette notion. Tout au plus, début 1997, afin de remédier aux mauvaises surprises du repreneur (dettes fiscales), une loi a été votée aux termes de laquelle, durant une période maximale de deux mois après l'enregistrement du document de cession, le cessionnaire est solidaire des dettes du cédant, sauf si un certificat d'absence de dette a été également enregistré (article 442 et svts du Code des impôts sur le revenu). Ce certificat, communément appelé "442 BIS" doit être demandé en double exemplaire par le cédant à l'administration et ne sera bien évidemment délivré au cédant au plus tard dans le mois de la demande qu'en absence de toute dette de ce dernier.

Il n't a donc aucune obligation de passer par notaire pour une cession de FDC

Mais attention : il peut arriver que le cédant ne soit pas locataire mais sous-locataire, parfois occulte…Si le bail prévoit l'obligation pour le cédant d'avertir le bailleur, le cessionnaire sera bien avisé d'exiger la production d'une lettre d'accord du bailleur. Par la même occasion, tout problème qui pourrait exister entre cédant et bailleur (propriétaire des lieux) sera communiqué au cessionnaire puisque ce dernier est officiellement informé de la cession. Que dit votre bail ?

Grmff a écrit :

Bonjour. De retour de congés fort fatiguants, je n'ai pas la possibilité de me plonger dans la littérature à ce sujet, et je fais appel à vos lumières:
Un locataire (bail COMMERCIAL) me demande de changer son bail. C'est actuellement la société X3000 qui loue le commerce. Elle souhaite que ce soit la société Xanne qui le reprenne. Selon le gérant de Xanne, l'actionnaire des deux société est le même (mais pas selon le moniteur...)
C'est déjà la deuxième fois en une année seulement que cela se passe. J'imagine qu'il y a des histoire de restructuration et de reprise de fonds de commerce là-derriere, mais je ne suis pas sûr de tout bien comprendre...
X3000 m'a toujours payé en liquide de la main à la main. (X2000 aussi d'ailleurs...) Quand X3000 a repris le bail de X2000, j'en ai profité pour faire un bail plus complet, car le proprio précédent avait fait un bail à la 6-4-2 (déjà que le 3-6-9 n'existe plus et que c'était un bail commercial...)
Mais maintenant, je m'interroge:
1/ une fin de bail commercial ne doit-elle pas être constatée devant un juge de paix?
2/ N'est-ce pas la même chose pour une reprise de bail?
3/ qu'en est-il de la durée, quand le bail est-il supposé avoir commencé? Au début du bail X2000, X3000 ou à la date que nous mentionnons au bail?
4/ Fait-on un avenant, ou un nouveau contrat?
5/ Si le gérant de X3000 signe le bail de Xanne, est-ce suffisant pour qu'il marque son accord?
6/ S'il s'agit d'une reprise de fonds de commerce, cela n'est-il pas constaté par acte notarié?
Bref, si vous avez des réponses, et/ou des liens et conseils, ils sont les bienvenus. Je les rencontre demain, et j'ai du décalage oreille dans les pattes...
Sinon, bonne année à tous...

Erico · #3 09-01-2007 16:55:09

deux fois mes locataires ont rompu le bail commercial avant échéance

bon ça c'est bien passé

pour le premier on est passé devant le juge de paix, j'ai accepté pour lui faire plaisir car ça coûte moins cher...mais j'ai attendu 4 heures pour passer donc j'ai perdu ma journée pour lui faire plaisir et ce sans un merci de sa part

alors le suivant j'ai dit que c'était fini...on a fait ça devant notaire et il a payé ce qu'il devait payer en frais

plus j'ai demandé 6 mois de loyer pour résiliation anticipée, et je les ai eu

faut pas toujours être trop bon

grmff · #4 09-01-2007 17:37:48

Dans le cas qui m'occupe, il ne s'agit pas d'une rupture, mais d'un changement de société pour des raisons de convenance de la part du locataire. Fondamentalement, rien ne va changer: le commerce ne change pas, le type de marchandise et service non plus.

Faire les choses devant le juge ou un notaire, je n'ai rien contre. Je cherche juste des infos sur le comment et sur la bonne pratique (et merci à perserverant...)

perseverant · #5 09-01-2007 17:46:34

Le chgt de société suffit à créér un nouveau bail. L'identité du preneur est une condition essentielle d'un bail commercial.

Si, maintenant, il s'agit quand même d'une cession de bail (et non d'une rupture parce que vous avez parlé de "changer" le bail), c'est possible avec votre accord. Mais, dans ce cas, il faut rédiger une convention de cession dans les règles (et sans changer les conditions du bail) et surtout vous assurer de la solvabilité de la nouvelle personne morale, fusse les mêmes personnes derrière. De plus, sans entrer dans les détails, il faut être certain que l'ancienne société reste solidaire (même si elle doit disparaître plus tard), et, surtout, que les personnes qui la représentent donnent leur caution personnelle, si possible. En effet, sans connaître le dossier, je trouve ces changements successifs d'identité(s) étonnants dans un délai finalement si court.

Enfin, si possible, évitez les versements en liquide et exigez plutôt des versements bancaires.

Grmff a écrit :

Dans le cas qui m'occupe, il ne s'agit pas d'une rupture, mais d'un changement de société pour des raisons de convenance de la part du locataire. Fondamentalement, rien ne va changer: le commerce ne change pas, le type de marchandise et service non plus.
Faire les choses devant le juge ou un notaire, je n'ai rien contre. Je cherche juste des infos sur le comment et sur la bonne pratique (et merci à perserverant...)

grmff · #6 09-01-2007 18:13:17

Il va sans dire que j'exige toujours un versement bancaire! Mais bon. J'y passe souvent, ils sont sympas, et j'ai du mal à refuser un versement en liquide pour le payement complet du loyer.

Les locataires qui me payent en liquide sont très rares (heureusement), et le contrat prévoit toujours un payement sur compte.

Pour ce qui est du changement "régulier" de société, j'ai bien le sentiment qu'ils ne comprennent pas tout ce qu'ils font. Celui de X3000 a signé le bail sans le comprendre, car il ne comprend pas le français. Et j'avoue ne pas avoir de preuve écrite que X2000 a bien changé de main.

Par contre, pour le changement qui m'occupe aujourd'hui, avec un changement de X3000 à Xanne, je n'en ai pas de preuve, mais c'est celui de X3000 qui m'a sonné, en me passant une personne qui s'est présenté comme l'ouvrier du proprio du X3000, mais qui est gérant selon le moniteur.

Bref, j'ai le sentiment qu'ils ne comprennent pas toutes les implications des actes qu'ils signent... (par ailleurs, leur commerce marche pas mal...)

Pratiquement, si on doit passer devant un juge, comment cela se passe-t-il? On passe à deux ou à trois? (moi, l'ancien et le nouveau?) Il faut prendre rendez-vous?

grmff · #7 09-01-2007 20:39:43

Bon. Je cherche. J'analyse. Je fouille. Et je tombe sous la rubrique "Faillite" du moniteur que X3000 est en faillite depuis début novembre...

Francis · #8 09-01-2007 20:50:29

Perseverant à écrit ce que je connais...
X3000 en faillitte, ça se corse. Mieux vaut faire un nouveau bail ou contacter un avocat spécialisé en la matière. Le droit dubail commercial est très particulier et les procédures ne sont pas à prendre par dessus la jambe au risque de s'en prendre plein le pif. Prudence et précautionssssss.

Erico · #9 09-01-2007 23:08:30

d'où une attitude à prendre

faire confiance à tout le monde...........et à personne

perseverant · #10 10-01-2007 09:13:05

Je pressentais un peu ce que vous avez découvert. En présence d'une faillite, vous devez effectivement prendre contact avec un avocat spécialisé, d'autant plus qu'il existe une période dite "suspecte", de six mois à dater de la déclaration ou jugement de faillite, qui peut remettre en question les actes posés par la société actuellement faillie.

Grmff a écrit :

Bon. Je cherche. J'analyse. Je fouille. Et je tombe sous la rubrique "Faillite" du moniteur que X3000 est en faillite depuis début novembre...

grmff · #11 10-01-2007 09:16:05

Bail du 1/5, faillite début novembre... moins de 6 mois donc.

Je prends donc contact avec un avocat spécialisé.

grmff · #12 10-01-2007 09:20:23

Quels sont les actes qui peuvent être remis en question? Je suppose que ce bail était un actes positif pour le patrimoine de X3000, puisque cela lui donnait un accès au fonds de commerce.

J'imagine que le curateur n'a même pas conscience de l'existence de ce commerce ni de mon existence, puisque le loyer n'a jamais été versé par compte bancaire...

Par contre, ce nouveau bail serait automatiquement caduc, puisque le fonds de commerce fait partie de la faillite, et doit être revendu par la faillite (et non par le gérant du failli...)

Je sens que je vais aller chercher le loyer et ne rien signer...

perseverant · #13 10-01-2007 09:36:40

Tout est entre les mains du curateur qui peut par exemple décider de trouvrer repreneur pour le bail s'il l'estime nécessaire. Vous devirez (vous ou votre avocat) le contacter.

Pour le FDC, effectivement, il sera probablement mis en gage (loi de 1919) et, si le bien est à BxL, probablement mentionné au premier bureau des hypothèques.

Grmff a écrit :

Quels sont les actes qui peuvent être remis en question? Je suppose que ce bail était un actes positif pour le patrimoine de X3000, puisque cela lui donnait un accès au fonds de commerce.
J'imagine que le curateur n'a même pas conscience de l'existence de ce commerce ni de mon existence, puisque le loyer n'a jamais été versé par compte bancaire...
Par contre, ce nouveau bail serait automatiquement caduc, puisque le fonds de commerce fait partie de la faillite, et doit être revendu par la faillite (et non par le gérant du failli...)
Je sens que je vais aller chercher le loyer et ne rien signer...

gfab · #14 10-01-2007 09:52:24

Bonjour,

Petit soucis, comme dit plus bas, je suis courtier en crédits et assurances mais une de mes agences ne marche pas du tout et en plus, elle est à 100 km de chez moi et me mange le bénéfice d'une autre agence donc, je suis entrain de perdre de l'argent.

Je coloue cette surface de 300 M² avec une connaissance, comment puis-je me désister de cette colocation ?

A vous lire,
Bien à vous,

Fab

Erico · #15 10-01-2007 10:45:16

Grmff a écrit :

Bail du 1/5, faillite début novembre... moins de 6 mois donc.
Je prends donc contact avec un avocat spécialisé.

et la garantie locative tu en as reçu une et sous quelle forme ?

grmff · #16 10-01-2007 18:19:53

Pas de garantie locative. Ni avec le bail renouvelé, ni avec le précédent. Je sais, c'est très c*n. Mais le bail original était prévu ainsi.

J'avais demandé une garantie locative à verser progressivement, mais comme il n'a jamais fait de versement...

grmff · #17 17-01-2007 15:32:54

Bonjour

Après avoir consulté un curateur professionnel, le SNP et un spécialiste de la cession de commerce, j'en suis arrivé à la conclusion que je n'étais pas dans la m...ouise! mad J'ai obtenu pas mal de soupirs qui voulaient dire "oupf, qué bazar quel embrouillamini de choses saugrenues" hmm

J'ai en fait un joli cas d'école, pas évident, et pas sans risque, quelque soit la solution choisie. neutral

J'ai tout de même appris que pour céder un commerce (et le bail y attenant), il ne fallait pas l'autorisation du propriétaire, et que cela pouvait être fait sous seing privé. Le cédant reste néanmoins responsable des obligations du bail jusqu'au renouvellement.

Il semble néanmoins que la cession doive être enregistrée pour être valide.

Bref, je ne sais toujours pas ce que je vais faire, mais je vais le faire vite... promis, je viendrai vous raconter la suite yikes

Erico · #18 17-01-2007 15:50:30

Grmff a écrit :

Pas de garantie locative. Ni avec le bail renouvelé, ni avec le précédent. Je sais, c'est très c*n. Mais le bail original était prévu ainsi.
J'avais demandé une garantie locative à verser progressivement, mais comme il n'a jamais fait de versement...

oui c'est très c.. en effet...mais bon c'est fait c'est fait...espérons que tu t'en sortes

moi de mon côté ma locataire depuis 2 ans 1/2 ( d'un rez de chaussée commercial ) mais elle me loue l'autre aussi depuis 7 mois, me dit qu'elle veut cesser la location d'un des deux

Je dois la rencontrer demain, encore des emmerdes en perspective quoi

immorp · #19 17-01-2007 16:57:41

Grmff a écrit :

Bonjour
J'ai tout de même appris que pour céder un commerce (et le bail y attenant), il ne fallait pas l'autorisation du propriétaire, et que cela pouvait être fait sous seing privé. Le cédant reste néanmoins responsable des obligations du bail jusqu'au renouvellement.
Il semble néanmoins que la cession doive être enregistrée pour être valide.

La cession doit quand même être signifiée au bailleur par recommandée...
Si le bail interdit la cession, elle ne peut se faire qu'avec la cession du fonds de commerce et le bailleur peut s'y opposer pour certains motifs.

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