19 ans et beaucoup d'ambition

sebinou1 · #1 31-01-2007 21:12:22

Bonjour, à tous, je me présente moi c'est sébastien, j'ai 19 ans et mon rêve serait vraiment de prospérer dans l'immobilier. Et d'avoir ma ferrari à 40 ans si possible ; ) je sais je rêve un peu mais le rêve motive et fait vivre

d'abord je voulais remercier Pim paske c'est vraiment chouette de pouvoir trouver un site immobilier où l'on peut poser ces questions...

Bon maintenant trève de blablaterie, en surfant sur ****, je suis tombé sur un bien qui m'a fait tilté :

http://www.***

Bon j'explique un peu, c'est un bien qui se trouve à 100m des communautés européennes, ce sont en fait des appartements que louent des entreprises tel Boeing lorsque par exemple l'un de leur "dirigeant" vient sur Bruxelles pour plusieurs mois. C'est un peu le principe du appart-hotel je ne sais pas si vous connaissez !? Il y a donc possibilité de louer l'appartement pour une durée de 1 mois à 1 an selon la personne. J'ai été visité le bien l'autre jour, avec ma mère, et il est vraiment magnifique tout est comme neuf, une personne qui se trouve là bas en personne gére tout pour seulement 4 % des entrées nettes / an. Le prix de ces loyers sont relativement élevés, puisque pour une entreprise il vaut beaucoup mieux louer ça que de payer une chambre d'hôtel lorsqu'une personne reste plus d'un mois sur place. Il y a 12 appartements (1350m²) et les loyers vont de 2900 € / mois à 4800 € / mois mais ce prix n'a vraiment pas l'air de ralentir les réservations puisque l'année dernière, on a enregistré un taux d'occupation de 80 %.

Bon alors j'ai plusieurs questions
1) tout d'abord quel impôt je dois payer sur ces loyers, sont-ils exonérés d'impôts ? ou sinon comment essayer de payer le moins possible ? ; )
si le bien est loué à 80 %, je touche environ 450.000 euros brut / an
et je dois rembourser 350.000 euros / an à la banque sur 15 ans à du 4%
quel est le prix du précompte immobilier et de toutes les charges ??
--> juste pour me faire une petite idée enfin je sais pas du tout comment ça se passe

et de 2) je dois emprunter 4 millions d'euros à 19 ans bien que ma mère ait 500.000 euros sur le compte d'une banque celà m'étonnerait que la banque veuille bien nous suivre dans ce projet. Malgré le risque assez faible que celà engendre et malgré que je mette ce bien en garantie

Voilà je suis à la recherche de toute aide possible, parceque dans ce pays toute personne qui a de l'ambition ont lui brûlent ces ailes.
On s'étonne après qu'il y ait 10 % des Belges qui soient sous le seuil de pauvreté et pas loin de 10 % de chômage.

Voilà toute personne qui pourra me donner un petit conseil, une petite lueur d'espoir ; ) en tout cas si vous êtes déjà arriver à lire jusqu'ici c'est déjà super sympa au-revoir

grmff · #2 31-01-2007 22:15:52

Bonjour. Belle ambition. Mais un détail vous a échappé: le bien est vendu sous forme de société. Ce qui veut dire que vous achetez une société qui est elle même propriétaire du batiment.

1. L'achat d'action n'est pas finançable (à ma connaissance) par un emprunt hypothécaire. Les taux pour ce genre de prêt ne sont pas à 4%... Impossible de mettre en gage l'immeuble: il ne vous appartient pas!
2. Le prêt pour l'achat des actions sera à remboursé par de votre argent personnel, après impôts.
3. Les loyers rentrants dans la société, pour les avoir en argent personnel, il faut laisser 50% à l'état. (IPM + précompte mobilier)
4. Les Ferraris consomment beaucoup plus d'huile que ce que l'on pense
5. Il faut voir la structure financière de la société. Si ça tombe, elle doit encore 5.000.000€ aux banques.
6. Je ne suis pas sûr que ce soit plus rentable qu'une maison achetée en nom propre et louée à des particuliers.
7. Les gros patrons qui passent quelques mois en Belgique remplissent 80-85% des appart aujourd'hui. Mais demain? SI cela tombe à 50%, vous faites comment? C'est donc un projet à risque. Qui dit risque, dit que les banques ne suivront pas aussi facilement que cela.

wk · #3 31-01-2007 22:22:31

Entièrement d'accord avec ce qui est dit, sans parler de précompte, de revenu cadastral et du montant des assurances pour ce type de biens...

PIM · #4 01-02-2007 10:23:39

- Rachat parts de société: voir notre Faq Immo

- dans votre message originaire, je supprime évidemment le lien identifiant l'offre immobilière concernée...

sebinou1 · #5 01-02-2007 11:14:51

hé bien merci à tous pour ces éclaircissements !

et en particulier à grmff qui m'a vraiment fait ouvrir les yeux ; )

bonne journée et encore merci

et j'aurais voulu savoir ce que vous pensiez de l'immobilier de bureaux ? si vous pensez que c'est intéressant ? si vous avez déjà tenté quelque chose dans ce domaine ? merci

cochise · #6 01-02-2007 15:22:15

Et si peux vous donner un dernier conseil : surtout pas de précipitation. L'immobilier est complexe, rien n'est donné en ce bas monde. Quelque chose qui vous parait trop beau est sans doute réellement trop beau... wink

grmff · #7 01-02-2007 17:55:08

Tout à fait d'accord avec Cochise: pas de précipitation.
Pas du tout d'accord avec Cochise: l'immobilier, c'est trop beau pour être vrai!!!

Pour ce qui est de l'immobilier de bureau, je ne peux vous aider. Généralement, comme l'immobilier professionnel (hotel, bureau, magasin, entrepot,...) est taxé sur le loyer vrai, il est intéressant de le faire en société.

cochise · #8 01-02-2007 20:10:41

Ce que je voulais dire ici c'est que dans l'exemple qui nous préoccupe, les loyers qui semblaient mirifiques obturaient un peu l'esprit de notre jeune investisseur qui ne voyait pas le côté "société" de la chose.

grmff · #9 01-02-2007 22:09:54

J'avais bien évidemment compris, Cochise.

Néanmoins, je trouve souvent que l'immobilier est trop beau pour être vrai. Et que pourtant c'est vrai.

Mon but est donc de pousser ce candidat investisseur dans le bon sens. Celui de continuer à chercher, et à venir chercher des conseils pour ne pas faire de clowneries

immorp · #10 01-02-2007 23:28:13

PIM a écrit :

- Rachat parts de société: voir notre Faq Immo
- dans votre message originaire, je supprime évidemment le lien identifiant l'offre immobilière concernée...

J’en ai profité pour lire attentivement votre FAQ (très bien réalisée) et j’ai relevé ceci :

En outre, les honoraires de l'intermédiaire intervenant dans le cadre d'une cession d'actions sont, en vertu du Code, exonérés de la TVA. (Dans le cas d'honoraires d'agence immobilière pour une vente "traditionnelle", ceux-ci sont soumis à une TVA de 21 %....

Avez-vous plus d’explication et sur quelle base se fait cette exonération ?
Merci !

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