Litige sur charges

mogo

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Litige sur charges

Bonjour à tous,

Je viens vous soliciter pour avoir un conseil concernant un problème que rencontre une amie.
Comme j'en ai eu de très bons pour ma question sur les baux je me tourne à nouveau vers vous.

Je vous explique d'abord le cadre:
J'ai une amie qui est pensionnée et qui vit depuis 20ans dans un appartement dans une "cité" d'habitations sociales dans la région de Charleroi qui est gérée par une société de logement sociaux (forcément...)

Cette personne rencontre des problèmes avec des charges assez importantes qu'on lui réclame et qui, selon les infos que j'ai pu glaner, me semblent discutables tant dans leur montant que dans le fait qu'elles puissent être considérées comme "à la charge" des locataires.

Récemment, elle a reçu une lettre lui réclamant des charges pour un montant de +- 400euros avec un décompe courant de l'année 2000 jusqu'a 2006 (chaque année fait l'objet d'un décompte séparé).

Première question:
Est-ce normal (et légal) de faire parvenir un décompte de charges en une fois pour plusieurs années (ça remonte à 2000 quand même pour le premier décompte!)
A ma connaissance on fait toujours parvenir au locataire un décompte mensuel/trimestriel/annuel de charges et pas comme ça "pouf" pour une période de 7ans (alors que par le passé, ça n'est jamais arrivé).

Seconde question:
Le "surplus" de charges à payer est lié à deux postes précis:
1) "entretien des plentations"
2) "entretien chauffe-eau"

1) entretien des plentations:
Comme expliqué, elle loge dans un appartement d'habitations sociale au sein d'une "cité" comprenant plusieurs blocs d'appartements (allant de 2 à 4 étages) et aussi de "maisons de cité" unifamiliales.

Elle ne dispose d'aucun "jardin" privatif ni d'aucune "plentation" privative ou pouvant logiquement être considérée comme telle.
Tout ce qu'on peut considérrer comme "plantation" ce sont des pelouses entre les blocs (mais qui ne sont pas dirrectement "collés" au blocs, il y'a toujours des allées en beton entre la façade et les bâtiments), un espèce de parc avec un terrain de foot au milieu de la cité et des arbres et haies bordant les rues.

Selon le décompte de ses charges, il lui est réclamé (ainsi qu'a l'ensemble des locataires de la cité) des frais d'entretien pour ces plentation mais qui n'ont RIEN de privatif (les pelouses rien n'empeche des enfants ou des gens de l'ensemble dela commune de venir s'y balader par exemple) et les arbres bordants les rues ne peuvent, à mon sens, en aucun cas être considérés comme des "jardins" dont le locataire pourait être tenu de participer à l'entretient.

Les seules habitations du quartier disposant de jardins "privatifs" sont les "maisons" de la cité (mon amie loge dans un appartement et n'a aucun jardin privatif ni même un "jardin" pour le bloc au complet) dont les locataires s'occupent de la tonte des pelouses etc.

Déja, est-ce normal, a la vue de la nature de ces "plantations" de réclamer aux locataires (pour la majeur partie des allocataires sociaux ou des retraités ou personnes à très faibles revenus) de prendre en charge l'entretien?

Deuxiemmement, il me semble que quand on réclame une provision pour charge, le proprio est responçable de la juste détermination de la provision hors, dans le cas des décomptes transmis à mon amie, systèmatiquement le tableau reprend une colone "Provision" et une colonne " surplus" et ce surplus est pour chaque année égal à 80% jusqu'a 140% de la provision initiale... est-ce la une provision calculée "réalistement"???

2) Entretien du chauffe-eau:

Le logement de mon amie comporte pour tout "chauffe-eau" un boiler électrique dans sa salle de bain (qui est la seule pièce disposant jusqu'il y'a peu de l'eau chaude).

Logiquement, si elle paye une provision pour "entretien du chauffe-eau" il est normal de s'attendre à voir venir périodiquement une peronne chargée de son entretien mandatée par la société d'habitations sociales non?
Hors, jamais personne ne s'est présenté pour faire un quelconque entretien de ce boiler depuis l'entrée dans les lieux de mon amie (ce qui remonte à +- 20ans!)

La seule "opération" ayant eu lieu est un remplacement du boiler par la société de logement l'an passé conjointement à une réparation de la tuyauterie dans un mur qui avait une fuite et l'installation de l'eau chaude (racordée au nouveau boiler) dans la cuisine.

La encore, dans les décomptes la charge "réelle" réclamée représente toujours  au moins 50% de plus que la provision demandée ET il n'y a jamais eu aucune opération de maintenance sur son boiler depuis des années.

Bref, ces charges vous paraissent-elles légitimement contestables pour l'un ou l'autre motif?

Pour ma part, en tant que profanne, il me semble quand même que c'est le cas et il me semble que la société de logement prends beaucoup de libertés par rapport aux locataires sachant qu'ils sont pour la plus part des personnes "faibles" (personnes agées, minimexés dépendant des aides sociales et ne pouvant songer à chercher un logement "privé" etc).

Pour exemple, mon amie a une fois été convoquée en consiliation chez le juge de paix par la société de logement pour "non payement de loyer".
Hors mon amie l'avait simplement payé "en retard" (c'est à dire le 15 du mois au lieu du 10 comme prévu) car sa pension lui a été versée plus tard que la normale mais, lors qu'elle a été chez le juge il a considéré qu'il n'y avait aucune faute dans son geste et a qualifié l'attitude de la société de logement de "disproportionnée" surtout par rapport à la nature des logements en question (habitations sociales).

Merci à ceux qui pourront me conseiller

grmff

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Re : Litige sur charges

Récemment, elle a reçu une lettre lui réclamant des charges pour un montant de +- 400euros avec un décompe courant de l'année 2000 jusqu'a 2006 (chaque année fait l'objet d'un décompte séparé).

Si je me souviens bien les sociétés de logement ont dû rembourser des charges indues à leurs locataires. Sans doute ont-elle dû recalculer les charges su la période. Cela me semble surprenant, mais ...

Première question:
Est-ce normal (et légal) de faire parvenir un décompte de charges en une fois pour plusieurs années (ça remonte à 2000 quand même pour le premier décompte!)
A ma connaissance on fait toujours parvenir au locataire un décompte mensuel/trimestriel/annuel de charges et pas comme ça "pouf" pour une période de 7ans (alors que par le passé, ça n'est jamais arrivé).

Il me semble que le décompte doit être fait de manière annuelle. Mais je ne sais plus où j'ai lu cela...

Seconde question:
Le "surplus" de charges à payer est lié à deux postes précis:
1) "entretien des plentations"
2) "entretien chauffe-eau"

1) entretien des plentations:
Comme expliqué, elle loge dans un appartement d'habitations sociale au sein d'une "cité" comprenant plusieurs blocs d'appartements (allant de 2 à 4 étages) et aussi de "maisons de cité" unifamiliales.

Elle ne dispose d'aucun "jardin" privatif ni d'aucune "plentation" privative ou pouvant logiquement être considérée comme telle.
Tout ce qu'on peut considérrer comme "plantation" ce sont des pelouses entre les blocs (mais qui ne sont pas dirrectement "collés" au blocs, il y'a toujours des allées en beton entre la façade et les bâtiments), un espèce de parc avec un terrain de foot au milieu de la cité et des arbres et haies bordant les rues.

Selon le décompte de ses charges, il lui est réclamé (ainsi qu'a l'ensemble des locataires de la cité) des frais d'entretien pour ces plentation mais qui n'ont RIEN de privatif (les pelouses rien n'empeche des enfants ou des gens de l'ensemble dela commune de venir s'y balader par exemple) et les arbres bordants les rues ne peuvent, à mon sens, en aucun cas être considérés comme des "jardins" dont le locataire pourait être tenu de participer à l'entretient.

Les seules habitations du quartier disposant de jardins "privatifs" sont les "maisons" de la cité (mon amie loge dans un appartement et n'a aucun jardin privatif ni même un "jardin" pour le bloc au complet) dont les locataires s'occupent de la tonte des pelouses etc.

Déja, est-ce normal, a la vue de la nature de ces "plantations" de réclamer aux locataires (pour la majeur partie des allocataires sociaux ou des retraités ou personnes à très faibles revenus) de prendre en charge l'entretien?

Oui, il est normal que l'entretien des jardins du complexe soit mis à charge des occupants. Comme l'entretien de la chaudière, même si elle n'a pas un chaudière privative, elle profite de l'agrément que procure la douce chaleur de la chaudière... et de la douce ambiance que donnent les plantations à la résidence.

Deuxiemmement, il me semble que quand on réclame une provision pour charge, le proprio est responçable de la juste détermination de la provision hors, dans le cas des décomptes transmis à mon amie, systèmatiquement le tableau reprend une colone "Provision" et une colonne " surplus" et ce surplus est pour chaque année égal à 80% jusqu'a 140% de la provision initiale... est-ce la une provision calculée "réalistement"???

Je n'ai pas votre décompte sous les yeux. Il est donc malaisé de vous répondre. Mais, de mon expérience, de très nombreux propriétaires ne savent pas lire un décompte. J'imagine que c'est pareil chez les locataires...

Il n'est pas impossible que les provisions soient mises en regard des dépenses réelles. Que les dépenses réelles varient entre 80% et 140% des provisions ne me choque pas.

Par contre, si vous avez un supplément de 80% à 140% sur ces 7 dernières années, c'est à hurler à l'arnaque. Comme vous parlez d'un supplément de 400€, cela ne semble pas le cas. (sauf si c'est un supplément de 400€ pour chaque mois!!!)

2) Entretien du chauffe-eau:

Le logement de mon amie comporte pour tout "chauffe-eau" un boiler électrique dans sa salle de bain (qui est la seule pièce disposant jusqu'il y'a peu de l'eau chaude).

Logiquement, si elle paye une provision pour "entretien du chauffe-eau" il est normal de s'attendre à voir venir périodiquement une peronne chargée de son entretien mandatée par la société d'habitations sociales non?
Hors, jamais personne ne s'est présenté pour faire un quelconque entretien de ce boiler depuis l'entrée dans les lieux de mon amie (ce qui remonte à +- 20ans!)

La seule "opération" ayant eu lieu est un remplacement du boiler par la société de logement l'an passé conjointement à une réparation de la tuyauterie dans un mur qui avait une fuite et l'installation de l'eau chaude (racordée au nouveau boiler) dans la cuisine.

Si une charge vous est comptabilisée pour l'entretien du chauffe eau, et que cet entretien n'a pas été fait, c'est une charge injustifiée et donc indue. Si vous avez un chauffe-eau électrique, il est généralement sans entretien. Par contre, il n'est pas impossible que vous bénéficiez d'un chauffe-eau collectif, dont bien entendu vous devez payer l'entretien.

Si il y a un chauffe-eau collectif qui ne dessert que quelques lots du complexe, ce sont ces quelques lots qui doivent payer l'entretien en question.

La encore, dans les décomptes la charge "réelle" réclamée représente toujours au moins 50% de plus que la provision demandée ET il n'y a jamais eu aucune opération de maintenance sur son boiler depuis des années.

Une charge réelle est une charge justifiée par une pièce comptable. Demadez la pièce comptable.

mogo

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Re : Litige sur charges

Bonjour et merci de votre réponse.
Il semble que je dois apporter quelques précisions

Si je me souviens bien les sociétés de logement ont dû rembourser des charges indues à leurs locataires. Sans doute ont-elle dû recalculer les charges su la période. Cela me semble surprenant, mais ...

Il me semble que le décompte doit être fait de manière annuelle. Mais je ne sais plus où j'ai lu cela...

D'après ce que j'ai lu sur un autre site belge, il existe un délais de prescription pour les charges lorsqu'elles ne sont pas réclamée anuellement.

Ce délais de prescription est de 5ans.

Dans le cas de mon amie, on lui réclame des charges depuis 2000 jusqu'a 2006.
Dés lors, elle n'est déjà pas redevable de ce qu'on lui réclame pour les années 2000 et 2001 non?

Oui, il est normal que l'entretien des jardins du complexe soit mis à charge des occupants. Comme l'entretien de la chaudière, même si elle n'a pas un chaudière privative, elle profite de l'agrément que procure la douce chaleur de la chaudière... et de la douce ambiance que donnent les plantations à la résidence.

J'ai préicisé qu'il ne s'agit pas de  "jardins" mais simplement d'arbre bordant les rues et de pelouses sur les espaces non bâtis entre les blocs d'appartements et qui n'ont rien de privatifs.
La cité est d'ailleurs bordées de rues comprenant des habitations privées (ie n'appartenant pas à la société de logement) profitant tout autant de cette "douce ambiance" (excusez moi mais j'ai envie de rire quand même, on parle d'une cité de logements sociaux de la région de Charleroi ou on a peur de sortir le soir quand même...) et qui ne payent aucune charges pour ça.

je vais demander à mon amie de me montrer son bail ou, du moins, ce qui en tient lieu (les habitations sociales sont parfois un peu "spéciales" à certains niveaux quand même).

J'ai quand même trouvé des sources officielles parlant de ça et, pour ce qui de l'entretient des jardins ils sont à charge du prorpio s'il n'en est pas fait mension dans le bail et encore faut-il que des pelouses non privatives et d'accès publique à toutes personne de la commune soit considérées comme "jardin".

Je n'ai pas votre décompte sous les yeux. Il est donc malaisé de vous répondre. Mais, de mon expérience, de très nombreux propriétaires ne savent pas lire un décompte. J'imagine que c'est pareil chez les locataires...

J'ai une formation qui me permet de comprendre aisément ce genre de documents et je les ai eu sous les yeux.

Le décompte s'établit par année (pour chaque année entre 2000 et 2006) et présenté sous la forme suivante:

1er colone: Provision   
2e colone: montant total de la charge annuelle
3e colone: Solde dû/en faveur du locataire pour la charge

Tout en bas à droite une case avec le total du solde du ou en faveur du locataire.

Il n'est pas impossible que les provisions soient mises en regard des dépenses réelles. Que les dépenses réelles varient entre 80% et 140% des provisions ne me choque pas.

Par contre, si vous avez un supplément de 80% à 140% sur ces 7 dernières années, c'est à hurler à l'arnaque. Comme vous parlez d'un supplément de 400€, cela ne semble pas le cas. (sauf si c'est un supplément de 400€ pour chaque mois!!!)

Selon ce que j'ai trouvé sur le portail du droit belge www.droitbelge.be

Il est d’usage que le locataire soit invité à payer des provisions en attendant un décompte (trimestriel ou annuel) des charges.
...
Il est à observer que la jurisprudence estime que le bailleur commet une faute en réclamant une provision nettement inférieure à la réalité des charges puisqu’il trompe ainsi son locataire sur l’importance de la dépense qu’il encourt.

Il n'est pas question de montant mais de proportion entre la provision et la réalité de la charge.

Quand je parle de +- 400euros c'est bien la régularisation des charges sur 7ans mais, même si ça parait une petite somme, pour une personne pensionnée ayant une petite pension ça représente quasi la totalité d'un mois de ses revenus et, quand on a pas d'économies, c'est vraiment beaucoup.
les charges en elles mêmes ne sont pas importantes mais la proportion entre la provision et le coût anuel de la charge n'en reste pas moins important en terme de %.

Pour prendre un exemple concret:
Imaginons quele poste "entretien des plentations" pour 2000 s'établit comme suit:

Montant total de la provision = 80euros
Montant total de la charge = 160euros
Solde restant du par le locataire= 80euros.

Dans l'absolut 80euros c'est pas énorme mais c'est 100% d'augmentation par rapport à la provision et ça me parait sortir du carde d'une provision résonnablement calculée

Hors, pour plusieurs postes, le cout total de la charge pour chacune des années et systèmatiquement entre 40% et 100% (et plus) plus important que la provision demandée pour la période.

Si une charge vous est comptabilisée pour l'entretien du chauffe eau, et que cet entretien n'a pas été fait, c'est une charge injustifiée et donc indue. Si vous avez un chauffe-eau électrique, il est généralement sans entretien. Par contre, il n'est pas impossible que vous bénéficiez d'un chauffe-eau collectif, dont bien entendu vous devez payer l'entretien.

Si il y a un chauffe-eau collectif qui ne dessert que quelques lots du complexe, ce sont ces quelques lots qui doivent payer l'entretien en question.

Une charge réelle est une charge justifiée par une pièce comptable. Demadez la pièce comptable.

Dans le cas de mon amie alors c'est une charge indue alors.

Elle n'a jamais eu qu'un chauffe-eau électrique de typer "boiler" privatif et aucun accès a un chauffe-eau ou une chaudière collective.
Son chauffe-eau electrique n'a jamais fait l'objet du moindre entretien pourtant les relevés de décomptes des charges pour ces 7 années comportent un poste "frais d'entretien chauffe-eau" et la provision est utilisée à chaque fois (et même souvent dépassée).

Je sais que des sommes de 400euros peuvent paraitre dérisoires et que beaucoup se disent que ça ne vaut pas la peine de contester mais je rappelle qu'il s'agit ici du cadre d'habitations sociales et de gens qui, financièrement, sont toujours borderline et que la moindre facture de téléphone imprévue met dans la dificulté

grmff

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Re : Litige sur charges

Vous aurez compris à l'extrême prudence de ton que je ne désire pas vous engager dans la voie de la polémique.

Je constate que vous avez visiblement bien lu le décompte: dépense réelle - provision = correction annuelle.

Si certains postes semblent avoir fait des bons, il n'est pas impossible que la raison soit l'extrême dcoupage des dépenses en multiples postes. Si la provision appelée pour l'année est basée sur la dépense de l'année précédente, je suppose qu'on peut voir des bons... dans les deux sens.

Si l'augmentation est de 400€ sur 7 années, on ne peut pas dire que les charges ont été manifestement mal calculées... 400/12/7= 4.76€ de supplément par mois... Il n'y a pas disproportion. Si certains postes ont augmenté de 40%, je présume que certains ont diminué, sinon il n'y aurait pas une telle stabilité.

Pour ce qui est est des jardins fleuris de la résidence, j'imagine bien que les voisins en profitent gratuitement, comme les voisins profitent gratuitement de la vue sur les jardins fleuris et arborés du voisinage.

Privatifs ou non, il me semble que les jardins d'une résidence sont à charge des occupants de la résidence dans leur ensemble. Dans le cas des copropriété, cela me semble évident. Dans le cas des complexes de logement sociaux, il me semble que le parallélisme copropriété/logement sociaux plaide pour la validité de la charge mise aux occupants.

A noter cependant que tous les travaux de jardinage ne sont pas à charge des occupants:
Abattage et remplacement des arbres seront à charge des propriétaires. Tonte des pelouse et entretien des parterres sera à charge des occupants.
Création de parterre sera à charge du propriétaire.
Elagage sera à charge des occupants.

Pour ce qui est de la prescription, je laisse d'autres plus compétents que moi se prononcer, mais j'ai déjà entendu la règle des 5 ans aussi. Consciencieux, je n'ai jamais attendu 5 ans...

Pour le chauffe-eau, la charge est évidemment contestable. Allez, vous ne serez pas venu pour rien... vous aurez au moins eu la confirmation que les frais de chauffe-eau sont abusifs... (sauf si c'est le chauffe-eau pour le café des technicien(ne)s de surface... )

mogo

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Re : Litige sur charges

Merci de vos réponses.

Nous sommes au moins d'accord que le poste de la provision pour entretien du chauffe-eau semble être une charge indue et donc parfaitement contestable.
Dans la mesure ou ce poste représente environ une provision anuelle de 30euros ça nous donne donc +- 210 à soustraire au total des -+ 400euros réclamés ce qui ramène déjà le surplus de charge à 400-210 = 190euros.

Si on admet que la prescription de 5ans est valable on peut retrancher encore une partie de ce surplus pour le ramener à 190/7 = +- 27euros de surplus anuel multiplié par le nombre d'années touchées par la prescription soit 2ans donc 2x 27euros = 54. 

Soit 190-54 = 136euros... on est déjà loins des 400euros du début.

Je crois que pour la suite je vais orienter mon amie vers l'asistance juridique de sa commune et peut-être, si confirmation des son bon droit, l'encourager à une conciliation devant le juge de paix.

Merci encore pour votre aide

Vous aurez compris à l'extrême prudence de ton que je ne désire pas vous engager dans la voie de la polémique.

Je constate que vous avez visiblement bien lu le décompte: dépense réelle - provision = correction annuelle.

Si certains postes semblent avoir fait des bons, il n'est pas impossible que la raison soit l'extrême dcoupage des dépenses en multiples postes. Si la provision appelée pour l'année est basée sur la dépense de l'année précédente, je suppose qu'on peut voir des bons... dans les deux sens.

Si l'augmentation est de 400€ sur 7 années, on ne peut pas dire que les charges ont été manifestement mal calculées... 400/12/7= 4.76€ de supplément par mois... Il n'y a pas disproportion. Si certains postes ont augmenté de 40%, je présume que certains ont diminué, sinon il n'y aurait pas une telle stabilité.

Pour ce qui est est des jardins fleuris de la résidence, j'imagine bien que les voisins en profitent gratuitement, comme les voisins profitent gratuitement de la vue sur les jardins fleuris et arborés du voisinage.

Privatifs ou non, il me semble que les jardins d'une résidence sont à charge des occupants de la résidence dans leur ensemble. Dans le cas des copropriété, cela me semble évident. Dans le cas des complexes de logement sociaux, il me semble que le parallélisme copropriété/logement sociaux plaide pour la validité de la charge mise aux occupants.

A noter cependant que tous les travaux de jardinage ne sont pas à charge des occupants:
Abattage et remplacement des arbres seront à charge des propriétaires. Tonte des pelouse et entretien des parterres sera à charge des occupants.
Création de parterre sera à charge du propriétaire.
Elagage sera à charge des occupants.

Pour ce qui est de la prescription, je laisse d'autres plus compétents que moi se prononcer, mais j'ai déjà entendu la règle des 5 ans aussi. Consciencieux, je n'ai jamais attendu 5 ans...

Pour le chauffe-eau, la charge est évidemment contestable. Allez, vous ne serez pas venu pour rien... vous aurez au moins eu la confirmation que les frais de chauffe-eau sont abusifs... (sauf si c'est le chauffe-eau pour le café des technicien(ne)s de surface... )

mogo

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Re : Litige sur charges

Bonjour,

J'ai du neuf au sujet de ce problème:

Je suis retournée chez cette personne hier pour essayer d'avoir plus d'informations et de détails.

J'ai consulté son bail et toute la correspondance que lui adresse la société de logement sociaux dont elle dépend.

Au niveau du bail:

Son bail date de 1984 et est un bail a durée indéterminée.
Le bail contient une close concernant une provision pour charges MAIS l'emplacement destiné à indiquer le montant mensuel de la provision a été laissé blanc lors de la signature de ce dernier (qui est enregistré).

Depuis lors, chaque année, mon amie reçoit un courrier déterminant le loyer pour un an sur base de divers calculs propres aux logements sociaux.
Sur ce détail du loyer figurent deux postes:

1) Loyer
2) Provision pour charges

Jusqu'a ce mois de janvier 2007, mon amie n'a jamais reçu le moindre décompte périodique de charges (mensuel, trimestriel etc).

Le 10 janvier 2007 elle a recu une invitation a payer X euros pour régularisation de charges avec, en annexe, un décompte annuel des charges pour chaque année entre 2000 (compris) et 2005 (compris).

Selon ce que je pense et selon le délais de prescription avéré de 5ans en matière de loyers et de charges, elle est dors et déjà dispensée par la loi de payer le suplément de charges réclamé pour 2000 et 2001 étant donné que le délais de prescription est passé et que, jamais au par avant ne lui avait été réclamées ces charges.

Cela réduit dés lors les charges dues de 400euros à 99.66euros.

En suite:

Dans chacun de ces décomptes de charges figure un poste "entretient du chauffe-eau" HORS:

- Mon amie a pour tout chauffe au un boiler électrique privatif ne nécessitant aucune maintenance périodique et n'ayant jamais été entretenu par qui que ce soit mendaté par la société de logement.

Son boiler a été remplacé de l'initiative de la société de logement en décembre 2006.

Elle n'a accès a auncune source d'eau chaude ou chauffe-eau/chaudière collective.
(Je suis moi même allée vérifier ce boiler il s'agit d'un boiler électrique tout à fait standard qui ne nécessite aucun entretient périodique tout comme le précédent).

Cependant, sur chaque décompte de charges depuis 2000 figure un poste d'entretient pour cet appareil d'un montant de 38.60euros et la provision est à chaque fois utilisée (voir dépassée) alors qu'aucun entretien ni réparation n'est effectué sur ce matériel.

je pense donc que cette provision n'a pas lieu d'être et me demande bien de quoi découlent les frais justifiant l'utilisation de cette provision.

En laissant de coté le poste "entretient des plantations" et en admettant que cette charge soit plainement due et en se basant uniquement sur les deux points énoncés, j'arrive à un calcul ou en supurimant la perception indue de la charge "chauffe eau" et en considérant comme pleinement dus les 96.99euros de charges, la société de logement serait redevable envers mon amie d'un montant de 133.57euros.

Pensez vous que les deux points énoncés tiennent la route dans l'absolut et que mon amie peut écrire à sa société de logement pour contester ces charges et demander de plus amples explications?

En suite deux nouvelles choses sont apparues:

1) Une charge persue de 6euros par an pour "frais de télédistribution".

Après explication, il s'avère que cela concerne la prise en charge par les locataires de l'installation du cablage de télédistribution voici plus de 20ans.

En effet, il y'a plus de 20ans (mais impossible de donner la date précise) la société de logement, à sa seule initiative et sans demande en ce sens par les locataires, a fait câbler tous les logements de la cité pour qu'ils aient accès (moyennant payement d'un abonnement privatif contracté au près de brutélé par les locataires) à la télédistribution.

Il a été annoncé aux locataires à l'époque que la société de logement prenait en charge le payement de ces travaux mais qu'elle demandait dés lors aux locataires une charge annuelle pour l'amortissement de ces travaux.

personnellement cela me choque pour deux raisons:

a)
Il me semble que si un propriétaire décide de son plein gré et sans demande de la part du locataire de faire pratiquer des travaux sur le bien loué ils ne peuvent être mis à la charge du locataire d'autant que, dans le cas de mon amie, elle n'a pas contracté de racordement à la télédistribution à l'époque.

b) Mon amie n'a signé aucun "papier" ni avenant au bail ni quoi que ce soit, elle a juste été informée que ses charges locatives annuelles seraient augmentées de 6euros (la même somme en Fb à l'époque) pour l'amortissement du coût des travaux.

Ce genre de pratique est-elle admissible?

2) La société de logement refuse de prendre en compte ou de participer à toute modification meuble ou immeuble visant à moderniser les locaux.

Mon amie est preneuse du bail de se logement depuis les années 80 et elle l'occupait déjà depuis 1968 date à la quelle le bail avait été établis au nom de son ex-mair (et donc, bail qu'elle a repris à son nom après son divorce et le départ de son ex-époux).
A l'époque, les logements étaient équipés de poeles au charbon et les cuisines n'étaient pas équipée du tout.

Au fil du temps, ces comodités devenant de moins en moins "confortables" au regard des normes de "confort" moderne, mon amie a fait réaliser, avec l'accord du bailleur, plusieurs travaux de "modernisation" sur le bien loué comme par exemple:

Une installation de chauffage par poeles au gaz pour remplacer les poeles au charbon en ce compris les poeles eux même mais aussi tout le racordement et la tuyauterie de gaz non-apparente (donc dans le sol, sous le carelage remplacé également aux frais de mon amie) ou, l'installation dans la cuisine d'eviers encastrés en inox (avant quoi il n'y avait rien à part un robinet d'eau, aucun réceptacle meuble ou immeuble).

A chaque fois que mon amie s'est adressée à la société de logement pour "négocier" ces installations il lui a été notifié verallement qu'elle était en droit de le faire mais à ses frais et qu'aucune adaptation de loyer ni intervention du bailleur n'était envisageable mais qu'elle pouvait se réserver le droit d'emporter avec elle ces installations lors d'un éventuel déménagement.

Pour ma part je me demande si c'est légal et/ou si c'est "tolérable".
En matière d'installations "meubles" comme les éviers je consoit mais pour ce qui est de la tuyauterie de gaz, du carellage etc ça me parait gonflé quand même.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Litige sur charges

Bonjour

Votre calcul de charges me semble absolument correct. Bonne nouvelle, votre amie devrait récupérer des sous... Qu'elle vous offre un boîte de chocolat, vous nous en transmettrez bien une partie, non?

Pour ce qui est de la télédistribution, il me semble bizarre de la porter en compte aux locataires, c'est effectivement une charge de propriétaire. Néanmoins, mon opinion est que cela ne vaut pas la peine de chicaner pour 50 cents par mois. On peut avoir des principes, mais il est inutile de se mettre les gens à dos pour rien.

Pour ce qui est des améliorations faites par le locataire, il est courant que le propriétaire les autorise mais ne les finance pas. Il faut voir le loyer que le locataire paye. Sachant que les sociétés de logements sociaux sont perpétuellement en déficit, ils ne peuvent faire autre chose que de l'autoriser.

L'autre option des logements sociaux est de mettre fin à tous les baux de l'immeuble pour le rénover, et en profiter pour réactualiser les loyers.... Mais est-ce vraiment une solution qui irait aux occupants?

Bref, hors votre remarque sur le calcul des charges et sur l'entretien chauffe-eau, la situation n'est pas anormale. (c'est mon opinion et je vous la partage...)

mogo

Pimonaute assidu

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Re : Litige sur charges

Bonjour

Votre calcul de charges me semble absolument correct. Bonne nouvelle, votre amie devrait récupérer des sous... Qu'elle vous offre un boîte de chocolat, vous nous en transmettrez bien une partie, non?

Pour ce qui est de la télédistribution, il me semble bizarre de la porter en compte aux locataires, c'est effectivement une charge de propriétaire. Néanmoins, mon opinion est que cela ne vaut pas la peine de chicaner pour 50 cents par mois. On peut avoir des principes, mais il est inutile de se mettre les gens à dos pour rien.

Pour ce qui est des améliorations faites par le locataire, il est courant que le propriétaire les autorise mais ne les finance pas. Il faut voir le loyer que le locataire paye. Sachant que les sociétés de logements sociaux sont perpétuellement en déficit, ils ne peuvent faire autre chose que de l'autoriser.

L'autre option des logements sociaux est de mettre fin à tous les baux de l'immeuble pour le rénover, et en profiter pour réactualiser les loyers.... Mais est-ce vraiment une solution qui irait aux occupants?

Bref, hors votre remarque sur le calcul des charges et sur l'entretien chauffe-eau, la situation n'est pas anormale. (c'est mon opinion et je vous la partage...)

Merci pour votre réponse

Si je reçoi du chocolat je vous en garderais promis!