Refus paiement approvisionnement copropriété

acprobie · #1 10-02-2007 12:55:20

Bonjour
Je suis syndic bénévole depuis l'année passée.
C'est un immeuble de 8 copropriétaires.
Nous avons voté a l'Assemblée Générale un approvisionnement de 25€ mensuel a verser sur le compte de la copropriété, à la majorité de 7/8.
Depuis 2 mois 1 seul des copropriétaires ne veut plus payer.
Il a payé les 1er versemment.
N'est-il pas obligé de payer cet apprivisionnement?
Qu'elles sont les démarches pour le faire payer?
Je vous remercie d'avance

grmff · #2 10-02-2007 14:23:13

Chacun est effectivement tenu de payer les provisions décidées par l'assemblée générale.

Si un des propriétaires refuse de payer, il vous faut faire les démarches pour le forcer à payer:
1. courrier simple et gentil, lui donnant 15 jours pour se mettre en ordre
2. courrier plus grave annonçant une mise en demeure
3. mise en demeure par courrier recommandé
4. éventuellement conciliation. C'est gratuit, mais cela prend du temps... faite une recherche sur le terme conciliation sur ce forum, et vous aurez les renseignements dessus.
5. justice de paix.

En outre, il est possible de réunir une assemblée générale pour définir les pénalités et les intérêts sur les sommes dues, afin de dissuader les retardataires.

Un intérêt de 1% par mois est facile à calculer. On peut définir un minimum de 25€ comme intérêt. Une pénalité de 50€ pour les mises en demeure, de 125€ pour la conciliation et de 250€ pour le passage ene justice de paix peut aussi être défini...

Si les charges sont de 25€/mois, de tels montants seront assez dissuasifs pour que les retardataires payent au premier rappel...

Bonne chance dans votre nouvelle responsabilité.

oxyd · #3 08-07-2007 13:30:16

Bonjour,

Quel serait le moyen le plus avantageux pour un copropriétaire de payer ses charges sans pour autant payer des frais imputés injustement (acte de base) ou illégalement (civil, fiscal) et ce malgré l'approbation « frauduleuse » des comptes par l'A.G.
Par exemple, peut-on ne payer que 10mois sur 12 sachant que la somme des charges de 2 mois est imputé frauduleusement.
Pour info, l’AdB prévois naturellement une somme, des délais, des frais, des amendes ou même des actions en justice. Quel chance aurait un copropriétaire face à un juge ?
Le délai de 3 mois serait-il en défaveur du copropriétaire sachant qu’il avait la possibilité de faire « annuler » l’approbation des comptes, mais cela lui aurait coûté la peau des fesses !
Peut-on récupérer les frais engagé par une procédure si l’A.G. approuve des comptes qui imputent illégalement des frais à une minorité de copropriétaire.
Existe-il un moyen "économique" pour ne pas se faire "raquetter dans une copropriété" ?

Merci

grmff · #4 08-07-2007 14:06:35

Le seul moyen légal est de faire annuler l'approbation des comptes.

Si vous en le faites pas, et que vous êtes poursuivi en justice (ce qui est inévitable), vous perdrez à tous les coups.

Agir en justice ne coûte pas si cher que cela. Hors les frais d'huissier, vous pouvez parfaitement vous défendre vous-même sans frais.

luc · #5 08-07-2007 18:22:46

oxyd a écrit :

Quel serait le moyen le plus avantageux pour un copropriétaire de payer ses charges sans pour autant payer des frais imputés injustement (acte de base) ou illégalement (civil, fiscal) et ce malgré l'approbation « frauduleuse » des comptes par l'A.G.
...

Attention avec l'utilisation du mot "frauduleux". Vous devez avoir des preuves légaux.

Donc il vaut mieux:

1. discuter du problème au niveau syndic (commençant avec une demande de rendez-vous jusqu'au inclus mise en demeure, s'il faut). Confirmer le contenu d'éventuelles réunions par écrit à tous les participants. Si le syndic est professionnel, il est d'accord s'il ne répond pas.

2. aller chez le commissaire aux comptes, avant d'entamer la procédure officielle (= recommandé au syndic) et discutez le problème avec lui. N'oubliez pas que chaque CP a le droit fondamental de contrôle des comptes, n'importe le mandat du CG et commissaire aux comptes. Envoyez lui en courrier normal une copie de votre correspondance au syndic.

Envoyez votre courrier, citations, ... toujours à l'ACP s/c du syndic, et pas au syndic.

Si rien ne fonctionne, demandez une conciliation chez le Juge, si l'AG n'a pas encore approuvé les comptes.

Propose éventuellement à l'AG de postposer la décision d'approbation et d'aller en conciliation chez le Juge. Cela évite beaucoup de frais et est digéré plus facilement, puisque c'est un accord volontaire qui a la valeur d'un jugement pour les parties concernées.

S'ils refusent la conciliation, faites acter votre proposition dans le PV et confirmez le par écrit. Et allez en justice après l'AG pour une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

90% des syndics régulariseront avant de citer, 9% après jugement et pour 1% il faudra plus.

Soyez très diplomate, mais ferme. Et ne vous laissez pas provoquer. Jouez la balle et pas l'homme.

Ceci n'est que mon avis personnel.

oxyd · #6 08-07-2007 21:02:30

Cher Grmff,
Cher Luc,

D'abord merci pour vos conseils avisé mais je vais apporter mon expérience :

Grmff a écrit :

Agir en justice ne coûte pas si cher que cela. Hors les frais d'huissier, vous pouvez parfaitement vous défendre vous-même sans frais.

Il n'y a pas 4 semaines, j'ai été voir une avocate spécialisée, celle-ci m'a calculé des frais de +- 8 à 10 heures à 120euro/h + les frais d'huissier.
Donc dans mon raisonnement, étant donné que ces procédures sont lourdes, j'aimerais que ce soit la CP/Syndic qui intente un procès a mon encontre pour que je puisse me défendre facilement en citant juste les passages de l'AdB, du Code Civil sur la copropriété ou droit fiscal par exemple.

luc a écrit :

discuter du problème

Je l'ai fait à tout les niveaux, Syndic, AG, Président, Copropriétaire et cela n'a rien donné.

luc a écrit :

Si rien ne fonctionne, demandez une conciliation chez le Juge

Je l'ai fait, tout dépend du juge auquel on "tombe", l'un voulait trouver une solution mais la partie adverse n'était pas présente, report d’audience, l'autre n'a rien voulu entendre malgré que la partie adverse était là (Syndic bénévole et Président)

luc a écrit :

faites acter votre proposition dans le PV

Je l'ai demandé, la réponse a été un "refus catégorique", jusqu'a ce jour, aucun des PV ne reflète la vérité, ni les remarques "pertinentes" que j'y ai formulé.

luc a écrit :

allez en justice après l'AG pour une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale

Cela représente d’énorme frais (avocat, huissier) et tout cela pour quelques centaines d’euros par an ! Peut-on demander au juge de condamner la partie perdante au payement des frais occasionné (avocat, huissier) ?

Comme vous le voyez, j'ai essayé le dialogue, la conciliation, les mises en garde, maintenant je me prépare pour la prochaine AG.
La source du problème vient du Syndic. Celui-ci croit détenir tout les « pouvoirs » décisionnel même si les votes se font, le Syndic décide de la majorité décisionnelle, de l’écriture et contenu du PV qui est toujours fait et tourné à sa guise.
Mais la loi étant ce qu’elle est, comment trouver le vrai fautif (Syndic) quand on doit « attaquer » l’A.G. !

Bien a vous.

grmff · #7 08-07-2007 22:23:48

A mon sens, si vous laissez passer le délai, vous l'avez dans l'os à tous les coups.

Si l'affaire est si claire que vous le dites, faites valoir vos droits vous-même, et il ne vous en coûtera pas grand chose...

Sinon, pour quelques centaines d'euros par an, vous avez intérêt à laisser tomber plutôt que de prendre un avocat.

A noter qu'il y a deux méthodes pour faire un PV d'AG:
1. on note tout dans les moindres détaux.
2. on note les décisions, considérant que ce sont les décisions qui sont importantes, pas le ramdam qu'on peut faire autour.

Bref, les laisser venir est la pire des options.

luc · #8 09-07-2007 09:19:50

Questions concrets pour mieux situer votre ACP dans le cycle de vie d'une copropriété:

1. combien d'appartements?
2. syndic professionnel?
3. année de construction?
4. fait-elle partie avec d'autres ACP d'un complexe ou non?

luc · #9 09-07-2007 09:35:10

oxyd a écrit :

...
La source du problème vient du Syndic. Celui-ci croit détenir tout les « pouvoirs » décisionnel même si les votes se font, le Syndic décide de la majorité décisionnelle, de l’écriture et contenu du PV qui est toujours fait et tourné à sa guise.
Mais la loi étant ce qu’elle est, comment trouver le vrai fautif (Syndic) quand on doit « attaquer » l’A.G. !
Bien a vous.

La source du problème est l'AG et PAS le syndic. Là je ne suis pas d'accord avec vous. Le syndic en profite, c'est possible et même probable. Mais le problème structurel se trouve dans votre AG.

On a le syndic qu'on mérite.

Élément capital, pour qu'on puisse avoir un démocratie et pas une oligarchie, est le président d'AG.

Un président d'une reunion est responsable de ses actes et a donc des responsabilités.

Dans la revue bilingue "TAppt" (Kluwer) du premier trimestre 2006 se trouve un article de 3 pages sur la doctrine juridique concernant les responsabilités d'un président. C'est écrit en néerlandais et l'auteur est l'assesseur juridique de la chambre néerlandophone de l'IPI.

OUBLIEZ, je REPETE, OUBLIEZ le syndic. Son problème est une affaire entre l'ACP et lui. Ce n'est pas votre problème.

Concentrez vous sur l'essentiel: une tenue correcte de l'AG.

oxyd · #10 09-07-2007 23:09:49

Grmff a écrit :

A noter qu'il y a deux méthodes pour faire un PV d'AG:
1. on note tout dans les moindres détaux.
2. on note les décisions, considérant que ce sont les décisions qui sont importantes, pas le ramdam qu'on peut faire autour.

Cher Grmff,
Personnellement je trouve que l'on doit éviter de tout noter, se limiter aux interpellations pertinentes et trouver une décision le plus complète dans l’intérêt de la copropriété et des copropriétaires.
L’A.G. peut délibérément prendre une décision « frauduleuse, abusive ou …» et c’est pourquoi je trouve que l’interpellation d’une minorité qui prévient l’A.G. de ce faux pas est primordial et doit être repris dans le PV. En cas de problème entre la CP et des institutions ou des organismes, je ne sais pas si ça aura des conséquences pour la minorité mais elle peut l’utiliser, maintenant si elle sera prise en compte est une autre question.
Exemple grossière : L’A.G. décide de ne plus entretenir l’ascenseur, les extincteurs, qu’adviendra-t-il si un accident survient ? Faut-il qu’une minorité aille en justice pour demander que la copropriété à pour obligation d’entretenir et contrôler les extincteurs et l’ascenseur ?

Luc a écrit :

1.combien d'appartements?
2. syndic professionnel?
3. année de construction?
4. fait-elle partie avec d'autres ACP d'un complexe ou non?

Cher Luc,
1 : 11
2 : bénévole sur papier mais frais imputé en dehors des limites du bénévolat
3 : 2003
4 : non

L’ensemble des copropriétaires (Syndic, Président) ne savent pas ou n’ont jamais été en copropriété, le Président a été élu par défaut et n’à aucun caractère contrairement au Syndic. Autrement dit, c’est entre autres sur le point 2 que j’estime que l’A.G. doit prendre des mesures qu’elle ne le fait pas. Lors de la prochaine AG, je pense apporter la candidature d'un Syndic Pro mais sans trop y croire.

Bien a vous.

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